Общепит: стрит vs БЦ

Предприятия общественного питания – кафе, столовые, рестораны – в бизнес-центре (БЦ) и «на улицах» - это 2 разных мира, с разной математикой и поведенческой моделью целевой аудитории. Это 2 разных мира и с точки зрения коммерческой недвижимости.
6421

Одно из главных преимуществ общепита в БЦ – это высокая точность прогноза выручки и низкая зависимость от внешних факторов (погоды, массовых мероприятий и пр.). «В среднем в бизнес-центрах площадью 14 – 15 тыс. кв. м работает 1 000 сотрудников. 50-60% из них обедают в местном кафе или столовой, - говорит Марина Цветкова, Директор Департамента коммерческой недвижимости EVANS. – Не сложно подсчитать, что при стоимости бизнес-ланча в 300 руб. основная дневная выручка кафе составит 150 000 – 180 000 руб. в день». Еще 10-15% сотрудников будут завтракать и ужинать. Поведенческий фактор у целевой аудитории здесь тоже «играет» на ресторатора – обедать редко ходят в одиночку и не тратят на этот процесс большого количества времени, что создает высокую оборачиваемость столов. На снижение себестоимости также работает количество официантов (их либо минимальное количество, либо полное их отсутствие – за счет самообслуживания), сокращенная продолжительность работы предприятия как в течение дня, так и в течение недели.

«В отличие от кафе и ресторанов, работающих на аудиторию бизнес-центров, заведения в стрит-ретейле имеют более высокий средний чек, - отмечает Марина Кирута, Директор ресторана «Дюк-Дюк». – Если обеды в бизнес-центрах стоят около 300-350 руб., то в ресторане - 800-900 руб. И около 60% заработка ресторанов в стрит-ретейле приходится на вечер, тогда средний чек вырастает до 1 500 руб». Общепит в «стрите» не работает без алкогольной лицензии, также здесь очень многое зависит от имиджа заведения, поведения официанта и мнения гостей, и маржинальность, соответственно, выше.  

Месторасположение  

С точки зрения коммерческой недвижимости при выборе месторасположения рестораторы обращают внимание на разные факторы.
Для предприятий общественного питания в БЦ месторасположение объекта практически не играет роли. Значение имеют размер бизнес-центра, заполняемость и состав арендаторов, причем именно в такой связке. В Москве есть примеры бизнес-центров, когда при большой площади объекта и приемлемой арендной ставке помещение под кафе пустует, поскольку уже довольно продолжительное время объект демонстрирует низкую заполняемость. В такой ситуации рестораторы резонно опасаются, что количества работающих сотрудников бизнес-центра будет недостаточно для нормального функционирования их заведения. «Для размещения своих точек питания предприниматели обычно рассматривают бизнес-центры площадью от 14 000 кв. м с уровнем заполняемости не ниже 70%, - отмечает Марина Цветкова. - Если речь идет о бизнес-центрах меньшей площади, то возрастают требования к уровню заполняемости объекта – не менее 90% - и наличию стабильного якорного арендатора». Для ресторанов в бизнес-центрах практически не имеет значение этаж, например, в БЦ «Атлантик» прекрасно функционирует Coffee Point на -1 этаже в помещении без окон и с жесткой пропускной системой, а в БЦ «Северная Башня» - Coffee Port на 10 этаже.

«В ресторанах стрит-ретейла локация играет важнейшую роль, - комментирует Марина Кирута. -  Месторасположение должно быть проходимым, с хорошим трафиком, причем концепция ресторана должна соответствовать ожиданиям аудитории данной локации. Важно не просто "встать на трафик", а найти правильный трафик, найти "своего" гостя». 



Любимым и наиболее востребованным местом у рестораторов является район Патриарших прудов, Цветного бульвара (со стороны центра до Садового кольца), Большой Никитской, а также набережные Москвы, такие как Тараса Шевченко, Родчельская, Берсеневская и другие. Объект должен располагаться на первой линии и обладать высокой визуальной доступностью. Помещение должно иметь витринные окна и находиться на 1 этаже. Как ни странно, рестораторы готовы рассматривать помещения, занимающие несколько этажей, но при этом около половины арендуемой площади все-равно должны располагаться на первом этаже.

Ставка аренды и уровень спроса

Актуальные ставки аренды на помещения общепита в БЦ существенно ниже, чем в стрит-ретейле. Более того, известны случаи, когда собственники бизнес-центров делали для рестораторов специальные льготные условия по аренде, поскольку точка питания является для качественных БЦ обязательным элементом инфраструктуры. «Наиболее востребованы в бизнес-центрах для общепита помещения площадью 100-200 кв. м по ставке 25-26 000 руб. за кв. м в год с учетом НДС и эксплуатационных расходов», - отмечает Марина Цветкова. Однако таких помещений на рынке не много, и они быстро находят своего арендатора. Едва ли не единственный шанс «заполучить» ликвидное помещение в качественном и заполненном бизнес-центре – это занять его за выездом текущего арендатора, когда собственник БЦ по собственной инициативе меняет арендатора по причине ухудшения ассортимента и/или качества его блюд.  



Условия для точек общепита в стрит-ретейле более жесткие, ликвидная ставка аренды здесь составляет 50-60 000 руб. за кв. м в год с учетом НДС и эксплуатационных расходов. Наиболее востребованы 2 формата - площади 200-300 кв. м и 800-1000 кв. м. Более того, у собственника помещений стрит-ретейла есть выбор в структуре арендаторов – на помещение, помимо ресторанов, претендуют, как минимум, магазины. Хотя спрос на помещения под общепит в стрит-ретейле в 2 раза превышает уровень спроса на помещения под общепит в БЦ. 
 


Материалы по теме

Экспертный анализ

Что едят москвичи? О популярных форматах общепита

Аналитики компании JLL провели исследование ресторанного рынка Москвы, зафиксировав свыше 11 тыс. заведений общественного питания; почти четверть от этого объема составляет сегмент фастфуда.
30.08
Исследования рынка

В Москву приходит дорогой общепит

В I полугодии 2017 г. в Москве в сегменте стрит-ритейла увеличилось количество открытий более дорогих заведений общепита: так, в этот период открылось 61 заведение общественного питания с чеком более 1 000 руб., что в 1,5 раза больше, чем в Iполугодии 2016 г. 
14.08
Экспертный анализ

Общепит Москвы и Петербурга: представленность брендов

Аналитики компании JLL провели исследование брендов сегмента food & beverage(F&B, общепит), представленных в торговых центрах двух основных рынков России – Москвы и Санкт-Петербурга.

19.12

журнал CRE 13-14 (412-413)

Июль-Август
Очередной номер журнала CRE вышел  в печатном формате. Журнал выпущен при поддержке: MD Facility Management   Альфа-Сервис   Comcity   ricci   Группа компаний Спектрум   Metrika Investments     O1 Standard   Knight Frank   ОСТАНКИНО BUSINESS PARK   Михайловский Девелопмент В НОМЕРЕ: Актуально ДОРОГИЕ ВСЕ Почему в России продолжает дорожать всё и вся?   ВСЁ НИЖЕ И НИЖЕ Вернёт ли падающая ключевая ставка интерес к коммерческой недвижиммости?   Тема номера УПАЛ,...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (1 - 7 августа)

AFI Development завершила строительство офиса для «Тинькофф», ФНС хочет почти миллиарда от Zenden, на логопарк «Южные врата» претендует девелопер жилья, а CRE Federal Awards 2022 всё ближе. Об этом и многом другом – в нашей традиционной еженедельной подборке.
07.08
Источник: CRE
События

CRE Morning – заседание клуба по интересам

Игроки рынка коммерческой недвижимости встретились сегодня в кафе «Жан-Жак» на бизнес-завтрак в неформальной обстановке. О чем они говорили – читайте в нашем материале.

02.08
Источник: CRE
CRE Awards

Финалисты CRE Federal Awards 2022. Часть 2

Представляем финалистов ежегодной премии в области коммерческой недвижимости CRE Federal Awards 2022. В этой части – результаты первого тура голосования в профессиональных номинациях – «Консультант года» и «Управляющая компания года». Также здесь представлены финалисты «Зелёного кирпича» в сегментах офисной и торговой недвижимости.

03.08
Источник: CRE
Конфликт

Zenden проиграл суд ФНС

Арбитраж Владимирской области вынес решение в пользу налоговиков, которые требуют от ритейлера 867 млн рублей.

03.08
Источник: CRE
Открытие

В «Грозном Молле» открываются международные бренды

Ювелирный бренд Roberto Bravo открыл первый официальный магазин в СКФО.
03.08
Источник: CRE
Аукцион

ТРЦ «Торговый квартал» продают с понижением

Торги по голландской схеме назначены на 9 сентября. Начальная цена составит 3,3 млрд рублей, минимальная – 2,1 млрд.

04.08
Источник: Radius Group
Переговоры

Vesper претендует на «Южные врата»

Стоимость логопарка площадью 650 тыс. кв. м может составлять около 30 млрд рублей.
04.08

подпишись НА эксклюзивные новости cre