Что проверить перед подписанием договора аренды офиса?

В российской Картотеке арбитражных дел свыше 23 млн документов. Какую часть из них составляют дела, связанные с арендой офисов, доподлинно неизвестно. Зато мы в Place For Work знаем, как правильно оформить договор аренды, чтобы не стать участником судопроизводства и не пополнить собой статистику судебных решений.
11060
И в этом нам помогут практикующие российские юристы Дмитрий Барсуков, Ирина Николаева, Наталья Рыбинская и Ксения Мохорт.

И первым шагом должна стать проверка будущего офиса.

Проверка помещения

«Арендатору нужно знать, кому именно принадлежит данное помещение, увидеть свидетельство о праве собственности или сведения в виде выписки из ЕГРН, - говорит Дмитрий Барсуков из Балтийской коллегии адвокатов. - Необходимо убедиться, что помещение не имеет обременений, а вопрос собственности на него в настоящее время не является предметом судебного разбирательства, о чем сразу вам могут и не сказать».

«Проверьте, есть ли сведения о помещении в Росреестре. Бывали случаи, когда, кроме красивых фотографий, ничего не было, - говорит практикующий юрист Ксения Мохорт. - Удостоверьтесь, что помещение предназначено для размещения в нем офиса, посмотрите, как оно выглядит внешне и внутренне. Заранее узнайте, можно ли размещать вывески на фасаде здания, указатели и т.п.».



Отдельно отметим факт, что если у помещения несколько собственников, то договор аренды придется заключать с каждым из них. В противном случае сделка может быть признана судом недействительной.

«Бывает так, что вы все проверили, и вас все устраивает. И лишь после подписания договора вы узнаете, что собственник не разрешает сдавать помещению в субаренду, а вы планировали разместить здесь свои дочерние компании, - делится опытом Наталья Рыбинская из Санкт-Петербургского судебно-правового бюро. - Бывают запреты на регистрацию адреса компании – арендатора в налоговых органах. Узнать об этом после подписания договора тоже будет малоприятным».

И еще – проверьте, нет ли сервитутов на подходы и подъезды к помещению. В нашей российской реальности бывает, что дорога к офису может проходит по территории другого собственника, а тот требует плату за проезд. Классический случай – история футбольного стадиона «Олимп-2» в Ростове-на-Дону, где каждая трибуна принадлежит разным собственникам.

Проверка арендодателя

Следующий шаг – проверка арендодателя. «Необходимо убедиться в том, что перед вами собственник помещения. Попросите предоставить паспорт, сверьте данные паспорта со свидетельством (выпиской) о праве собственности, - советует Дмитрий Барсуков. - Если перед вами представитель физического лица, то необходимо убедиться в том, что человек уполномочен на совершение действий по пользованию помещением. Попросите доверенность, проверьте срок ее действия и объем полномочий, куда должно входить в том числе и право на заключение договора аренды от имени собственника. Данная доверенность должна иметь нотариальную форму.

А если это представитель юридического лица, то доверенность должна быть выдана уполномоченным руководителем организации-собственника. Без доверенности от имени юрлица может действовать только то лицо, которое прямо указано в соответствующей графе в выписке из ЕГРЮЛ. Любая подобная выписка имеется в открытом доступе на сайте ФНС и доступна по наименованию или ИНН организации».

Есть еще и неофициальные способы проверки арендодателя. «Пробейте паспорт физического лица по базе недействительных паспортов, - советует Ксения Мохорт. - Зайдите на сайт судебных приставов и проверьте информацию о долгах и открытых исполнительных производствах. Так вы сможете убедиться в благонадежности арендодателя».

И еще. Проверьте арендодателя через Картотеку арбитражных дел. Возможно, перед вами склочный человек или компания, которая активно участвует в делах из-за аренды.

Проверка условий договора

И вот только теперь можно взять в руки сам договор и внимательно его прочитать. Львиная доля споров, связанных с договорами аренды, возникает как раз из-за некорректно составленного договора, а, точнее, из-за условий, о которых сразу и не подумаешь. «В договоре может отсутствовать условие о возможности его одностороннего расторжения. Если вы передумали или не в состоянии оплачивать аренду, или нашли более удобный для себя вариант, вы не можете до истечения срока аренды расторгнуть договор», - предупреждает Наталья Рыбинская.


 
«Однажды мы столкнулись с условием, в котором собственник запретил проводить видеосъемку в офисе, - рассказывает Ирина Николаева из компании «ИнформАудитСервис». - Арендатор решил, что это не относится к ведению блога компании, и регулярно выкладывал видео из офиса в блог и соцсети. Собственник подал в суд и предсказуемо выиграл дело».

Часто собственники в договоре запрещают прием пищи на рабочем месте, а рядовые сотрудники компании-арендатора этого не знают и регулярно устраивают «пятничные» пиццы. Как долго собственник будет смотреть на это сквозь пальцы? Пицца за 500 руб. может превратиться в пиццу за 50 000 руб., если собственник потребует заплатить штраф за несоблюдение условий договора. 

К числу подводных камней относятся и вывески. В случае аренды любого исторического здания ее придется согласовывать с местными властями.

«В Санкт-Петербурге вывески в центре исторической части города должны быть сквозными и не загораживать фасад здания, а на некоторых зданиях вывеску повесить будет просто невозможно. Об этом обязательно должно быть сказано в договоре аренды», - говорит Дмитрий Барсуков.

Проверьте, предоставлены ли для ваших клиентов парковочные места, решены ли вопросы вывоза мусора, уборки помещения, каковы правила входа и выхода в помещение, как организован пропускной режим и прочие важные составляющие.

Рекомендации

Все опрошенные нами юристы советуют – подходите к договору с мыслью: «А что будет, если я завтра с этим договором окажусь в суде?». Избегайте сложных формулировок, длинных предложений и пунктов, которые отсылают к другим пунктам или разделам договора. Проверьте, все ли в договоре трактуется однозначно. И не стесняйтесь задавать вопросы перед подписанием договора для выяснения всех нюансов. Этим вы обезопасите себя от сюрпризов в дальнейшем и покажете собственнику свою серьезность. А с серьезным клиентом и дело иметь приятно.


Материалы по теме

Советы юристов

Чем чревато удержание имущества арендатора?

Павел Федоров, Управляющий партнер «Федоров и партнеры»
 
28.05
Советы юристов

Как оптимизировать арендные платежи и налоги на имущество?

Марина Евсеева, партнер, руководитель практики «Управления собственностью» компании LDD
 
15.05
Советы юристов

Новые правила перепланировки: узаконить нельзя обвинить?

В феврале вступили в силу изменения об организации переустройства и перепланировке жилых и нежилых помещений. Специалисты департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet рассказали о возможных вариантах согласования перепланировки, в зависимости от типа.
20.04

журнал CRE 2 (436)

февраль 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Ознакомиться с PDF-версией номера можно ЗДЕСЬ Вышел из печати CRE №2 (436) соредактором в котором выступил Игорь Коновалов, председатель правления Группы Инпром Эстейт. Номер посвящен прогнозам на 2024 год.  В НОМЕРЕ: Летучка Игорь КОНОВАЛОВ: "Русские люди могут и должны создавать капитал в России" Инвестиции ТИХАЯ ГАВАНЬ Недвижимость останется главным защитным и самым надежным в условиях падающего рубля и в...

Популярное

Источник: Пресс-служба MR Group
Открытие

«Селигер Сити» станет здоровее

MR Group открывает центр красоты и здоровья в «Селигер Сити».
 
27.02
Источник: Пресс-служба ГК «Ориентир»
Назначения

В ГК «Ориентир» новый генеральный директор

Должность генерального директора заняла Елена Бабенко, ранее работавшая в таких компаниях, как «Велес Девелопмент» и УК «Металлоинвест».
 
29.02
Источник: Instone Development
Экспертный анализ

Камера сохранения

Инвестиции в региональные складские и логистические проекты остаются самым перспективным направлением для игроков. Спрос на склады будет значительно превышать предложение ещё очень долго и практически везде, хотя ожидаемый объём ввода уже в 2024-м окажется максимальным за всю историю рынка, а региональные показатели – впервые же превысят московские.

Текст: Алина Арсенина. Журнал CRE
 
Продолжение, начало читайте здесь и здесь.
28.02
Источник: CRE
Переговоры

Нефтяная биржа может купить БЦ на Белорусской

Санкт-Петербургская международная торгово-сырьевая биржа (СПбМТСБ) ведет переговоры о покупке здания площадью 13,9 тыс. кв. м на Лесной улице. Стоимость оценивается в 3,5-4 млрд рублей.
01.03
Источник: CRE
Управление недвижимостью

В «Ашан Южные врата» въедет RealJet

Компания возьмет на себя техническое обслуживание склада «Ашан» площадью 107 тыс. кв. м.
28.02
Источник: Пресс-служба O1 Properties
Игроки рынка

O1 Properties собрала «Клевер»

O1 Properties сертифицировала 11 бизнес-центров по стандарту «Клевер».
28.02
Источник: MR Group
Проект

Деловой квартал Slava будет сформирован к 2026 году

MR Group назвала сроки реализации проекта в Белорусском деловом кластере, где возводятся три офисные башни совокупной площадью 144 тыс. кв. м. 
28.02

подпишись НА эксклюзивные новости cre