Что проверить перед подписанием договора аренды офиса?

В российской Картотеке арбитражных дел свыше 23 млн документов. Какую часть из них составляют дела, связанные с арендой офисов, доподлинно неизвестно. Зато мы в Place For Work знаем, как правильно оформить договор аренды, чтобы не стать участником судопроизводства и не пополнить собой статистику судебных решений.
И в этом нам помогут практикующие российские юристы Дмитрий Барсуков, Ирина Николаева, Наталья Рыбинская и Ксения Мохорт.

И первым шагом должна стать проверка будущего офиса.

Проверка помещения

«Арендатору нужно знать, кому именно принадлежит данное помещение, увидеть свидетельство о праве собственности или сведения в виде выписки из ЕГРН, - говорит Дмитрий Барсуков из Балтийской коллегии адвокатов. - Необходимо убедиться, что помещение не имеет обременений, а вопрос собственности на него в настоящее время не является предметом судебного разбирательства, о чем сразу вам могут и не сказать».

«Проверьте, есть ли сведения о помещении в Росреестре. Бывали случаи, когда, кроме красивых фотографий, ничего не было, - говорит практикующий юрист Ксения Мохорт. - Удостоверьтесь, что помещение предназначено для размещения в нем офиса, посмотрите, как оно выглядит внешне и внутренне. Заранее узнайте, можно ли размещать вывески на фасаде здания, указатели и т.п.».



Отдельно отметим факт, что если у помещения несколько собственников, то договор аренды придется заключать с каждым из них. В противном случае сделка может быть признана судом недействительной.

«Бывает так, что вы все проверили, и вас все устраивает. И лишь после подписания договора вы узнаете, что собственник не разрешает сдавать помещению в субаренду, а вы планировали разместить здесь свои дочерние компании, - делится опытом Наталья Рыбинская из Санкт-Петербургского судебно-правового бюро. - Бывают запреты на регистрацию адреса компании – арендатора в налоговых органах. Узнать об этом после подписания договора тоже будет малоприятным».

И еще – проверьте, нет ли сервитутов на подходы и подъезды к помещению. В нашей российской реальности бывает, что дорога к офису может проходит по территории другого собственника, а тот требует плату за проезд. Классический случай – история футбольного стадиона «Олимп-2» в Ростове-на-Дону, где каждая трибуна принадлежит разным собственникам.

Проверка арендодателя

Следующий шаг – проверка арендодателя. «Необходимо убедиться в том, что перед вами собственник помещения. Попросите предоставить паспорт, сверьте данные паспорта со свидетельством (выпиской) о праве собственности, - советует Дмитрий Барсуков. - Если перед вами представитель физического лица, то необходимо убедиться в том, что человек уполномочен на совершение действий по пользованию помещением. Попросите доверенность, проверьте срок ее действия и объем полномочий, куда должно входить в том числе и право на заключение договора аренды от имени собственника. Данная доверенность должна иметь нотариальную форму.

А если это представитель юридического лица, то доверенность должна быть выдана уполномоченным руководителем организации-собственника. Без доверенности от имени юрлица может действовать только то лицо, которое прямо указано в соответствующей графе в выписке из ЕГРЮЛ. Любая подобная выписка имеется в открытом доступе на сайте ФНС и доступна по наименованию или ИНН организации».

Есть еще и неофициальные способы проверки арендодателя. «Пробейте паспорт физического лица по базе недействительных паспортов, - советует Ксения Мохорт. - Зайдите на сайт судебных приставов и проверьте информацию о долгах и открытых исполнительных производствах. Так вы сможете убедиться в благонадежности арендодателя».

И еще. Проверьте арендодателя через Картотеку арбитражных дел. Возможно, перед вами склочный человек или компания, которая активно участвует в делах из-за аренды.

Проверка условий договора

И вот только теперь можно взять в руки сам договор и внимательно его прочитать. Львиная доля споров, связанных с договорами аренды, возникает как раз из-за некорректно составленного договора, а, точнее, из-за условий, о которых сразу и не подумаешь. «В договоре может отсутствовать условие о возможности его одностороннего расторжения. Если вы передумали или не в состоянии оплачивать аренду, или нашли более удобный для себя вариант, вы не можете до истечения срока аренды расторгнуть договор», - предупреждает Наталья Рыбинская.


 
«Однажды мы столкнулись с условием, в котором собственник запретил проводить видеосъемку в офисе, - рассказывает Ирина Николаева из компании «ИнформАудитСервис». - Арендатор решил, что это не относится к ведению блога компании, и регулярно выкладывал видео из офиса в блог и соцсети. Собственник подал в суд и предсказуемо выиграл дело».

Часто собственники в договоре запрещают прием пищи на рабочем месте, а рядовые сотрудники компании-арендатора этого не знают и регулярно устраивают «пятничные» пиццы. Как долго собственник будет смотреть на это сквозь пальцы? Пицца за 500 руб. может превратиться в пиццу за 50 000 руб., если собственник потребует заплатить штраф за несоблюдение условий договора. 

К числу подводных камней относятся и вывески. В случае аренды любого исторического здания ее придется согласовывать с местными властями.

«В Санкт-Петербурге вывески в центре исторической части города должны быть сквозными и не загораживать фасад здания, а на некоторых зданиях вывеску повесить будет просто невозможно. Об этом обязательно должно быть сказано в договоре аренды», - говорит Дмитрий Барсуков.

Проверьте, предоставлены ли для ваших клиентов парковочные места, решены ли вопросы вывоза мусора, уборки помещения, каковы правила входа и выхода в помещение, как организован пропускной режим и прочие важные составляющие.

Рекомендации

Все опрошенные нами юристы советуют – подходите к договору с мыслью: «А что будет, если я завтра с этим договором окажусь в суде?». Избегайте сложных формулировок, длинных предложений и пунктов, которые отсылают к другим пунктам или разделам договора. Проверьте, все ли в договоре трактуется однозначно. И не стесняйтесь задавать вопросы перед подписанием договора для выяснения всех нюансов. Этим вы обезопасите себя от сюрпризов в дальнейшем и покажете собственнику свою серьезность. А с серьезным клиентом и дело иметь приятно.


Материалы по теме

Советы юристов

Чем чревато удержание имущества арендатора?

Павел Федоров, Управляющий партнер «Федоров и партнеры»
 
28.05
Советы юристов

Как оптимизировать арендные платежи и налоги на имущество?

Марина Евсеева, партнер, руководитель практики «Управления собственностью» компании LDD
 
15.05
Советы юристов

Новые правила перепланировки: узаконить нельзя обвинить?

В феврале вступили в силу изменения об организации переустройства и перепланировке жилых и нежилых помещений. Специалисты департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet рассказали о возможных вариантах согласования перепланировки, в зависимости от типа.
20.04

журнал CRE 3-4 (339-340)

1-28.02.2019
Макроэкономика Девальвация рубля и решение правительства по увеличению НДС с 2019 года оказали влияние на рост инфляции, которая в декабре превысила целевой ориентир ЦБ (4 %), ускорившись до 4,3% г/г. Глобальное потепление «Глобальное потепление» к рынку коммерческой недвижимости, возвращение игроков, ушедших после кризиса «в жилье», и продолжающаяся трансформация всех сегментов – эксперты CRE прогнозируют «довольно удачный» для девелопмента год...

Популярное

Сделка

«Яндекс.Маркет» занял коворкинг Workki

Сделка аренды гибкого офиса стала крупнейшей в истории рынка недвижимости.
11.02
Игроки рынка

IKEA запустила фирменный вагон

ИКЕА полностью переоборудовала один из вагонов ночного поезда Москва-Санкт-Петербург, чтобы пассажиры смогли выспаться.
13.02
Проект

«Газпром нефть» построит новую штаб-квартиру

«Газпром нефть» не будет размещать офис в «Лахта центре», а построит новую штаб-квартиру.
13.02
Проект

Zemskiy Group откроет 12 фуд-холлов

Семь новых гастропространств Eat Market появятся в этом году, ещё пять - в следующем.

13.02
Сделка

Сбербанк избавляется от складов

Выкупить портфель складов Сбербанка могут РФПИ с партнерами.


 
12.02
Назначения

DARS Development – новое назначение

Анна Хлызова назначена Управляющим директором Компании DARS Development.
12.02
В мире

Nestle продаст Starbucks

Nestlé выпустила свой первый ассортимент кофейных продуктов под брендом Starbucks.






 
15.02

подпишись НА эксклюзивные новости cre