Что проверить перед подписанием договора аренды офиса?

В российской Картотеке арбитражных дел свыше 23 млн документов. Какую часть из них составляют дела, связанные с арендой офисов, доподлинно неизвестно. Зато мы в Place For Work знаем, как правильно оформить договор аренды, чтобы не стать участником судопроизводства и не пополнить собой статистику судебных решений.
11455
И в этом нам помогут практикующие российские юристы Дмитрий Барсуков, Ирина Николаева, Наталья Рыбинская и Ксения Мохорт.

И первым шагом должна стать проверка будущего офиса.

Проверка помещения

«Арендатору нужно знать, кому именно принадлежит данное помещение, увидеть свидетельство о праве собственности или сведения в виде выписки из ЕГРН, - говорит Дмитрий Барсуков из Балтийской коллегии адвокатов. - Необходимо убедиться, что помещение не имеет обременений, а вопрос собственности на него в настоящее время не является предметом судебного разбирательства, о чем сразу вам могут и не сказать».

«Проверьте, есть ли сведения о помещении в Росреестре. Бывали случаи, когда, кроме красивых фотографий, ничего не было, - говорит практикующий юрист Ксения Мохорт. - Удостоверьтесь, что помещение предназначено для размещения в нем офиса, посмотрите, как оно выглядит внешне и внутренне. Заранее узнайте, можно ли размещать вывески на фасаде здания, указатели и т.п.».



Отдельно отметим факт, что если у помещения несколько собственников, то договор аренды придется заключать с каждым из них. В противном случае сделка может быть признана судом недействительной.

«Бывает так, что вы все проверили, и вас все устраивает. И лишь после подписания договора вы узнаете, что собственник не разрешает сдавать помещению в субаренду, а вы планировали разместить здесь свои дочерние компании, - делится опытом Наталья Рыбинская из Санкт-Петербургского судебно-правового бюро. - Бывают запреты на регистрацию адреса компании – арендатора в налоговых органах. Узнать об этом после подписания договора тоже будет малоприятным».

И еще – проверьте, нет ли сервитутов на подходы и подъезды к помещению. В нашей российской реальности бывает, что дорога к офису может проходит по территории другого собственника, а тот требует плату за проезд. Классический случай – история футбольного стадиона «Олимп-2» в Ростове-на-Дону, где каждая трибуна принадлежит разным собственникам.

Проверка арендодателя

Следующий шаг – проверка арендодателя. «Необходимо убедиться в том, что перед вами собственник помещения. Попросите предоставить паспорт, сверьте данные паспорта со свидетельством (выпиской) о праве собственности, - советует Дмитрий Барсуков. - Если перед вами представитель физического лица, то необходимо убедиться в том, что человек уполномочен на совершение действий по пользованию помещением. Попросите доверенность, проверьте срок ее действия и объем полномочий, куда должно входить в том числе и право на заключение договора аренды от имени собственника. Данная доверенность должна иметь нотариальную форму.

А если это представитель юридического лица, то доверенность должна быть выдана уполномоченным руководителем организации-собственника. Без доверенности от имени юрлица может действовать только то лицо, которое прямо указано в соответствующей графе в выписке из ЕГРЮЛ. Любая подобная выписка имеется в открытом доступе на сайте ФНС и доступна по наименованию или ИНН организации».

Есть еще и неофициальные способы проверки арендодателя. «Пробейте паспорт физического лица по базе недействительных паспортов, - советует Ксения Мохорт. - Зайдите на сайт судебных приставов и проверьте информацию о долгах и открытых исполнительных производствах. Так вы сможете убедиться в благонадежности арендодателя».

И еще. Проверьте арендодателя через Картотеку арбитражных дел. Возможно, перед вами склочный человек или компания, которая активно участвует в делах из-за аренды.

Проверка условий договора

И вот только теперь можно взять в руки сам договор и внимательно его прочитать. Львиная доля споров, связанных с договорами аренды, возникает как раз из-за некорректно составленного договора, а, точнее, из-за условий, о которых сразу и не подумаешь. «В договоре может отсутствовать условие о возможности его одностороннего расторжения. Если вы передумали или не в состоянии оплачивать аренду, или нашли более удобный для себя вариант, вы не можете до истечения срока аренды расторгнуть договор», - предупреждает Наталья Рыбинская.


 
«Однажды мы столкнулись с условием, в котором собственник запретил проводить видеосъемку в офисе, - рассказывает Ирина Николаева из компании «ИнформАудитСервис». - Арендатор решил, что это не относится к ведению блога компании, и регулярно выкладывал видео из офиса в блог и соцсети. Собственник подал в суд и предсказуемо выиграл дело».

Часто собственники в договоре запрещают прием пищи на рабочем месте, а рядовые сотрудники компании-арендатора этого не знают и регулярно устраивают «пятничные» пиццы. Как долго собственник будет смотреть на это сквозь пальцы? Пицца за 500 руб. может превратиться в пиццу за 50 000 руб., если собственник потребует заплатить штраф за несоблюдение условий договора. 

К числу подводных камней относятся и вывески. В случае аренды любого исторического здания ее придется согласовывать с местными властями.

«В Санкт-Петербурге вывески в центре исторической части города должны быть сквозными и не загораживать фасад здания, а на некоторых зданиях вывеску повесить будет просто невозможно. Об этом обязательно должно быть сказано в договоре аренды», - говорит Дмитрий Барсуков.

Проверьте, предоставлены ли для ваших клиентов парковочные места, решены ли вопросы вывоза мусора, уборки помещения, каковы правила входа и выхода в помещение, как организован пропускной режим и прочие важные составляющие.

Рекомендации

Все опрошенные нами юристы советуют – подходите к договору с мыслью: «А что будет, если я завтра с этим договором окажусь в суде?». Избегайте сложных формулировок, длинных предложений и пунктов, которые отсылают к другим пунктам или разделам договора. Проверьте, все ли в договоре трактуется однозначно. И не стесняйтесь задавать вопросы перед подписанием договора для выяснения всех нюансов. Этим вы обезопасите себя от сюрпризов в дальнейшем и покажете собственнику свою серьезность. А с серьезным клиентом и дело иметь приятно.


Материалы по теме

Советы юристов

Чем чревато удержание имущества арендатора?

Павел Федоров, Управляющий партнер «Федоров и партнеры»
 
28.05
Советы юристов

Как оптимизировать арендные платежи и налоги на имущество?

Марина Евсеева, партнер, руководитель практики «Управления собственностью» компании LDD
 
15.05
Советы юристов

Новые правила перепланировки: узаконить нельзя обвинить?

В феврале вступили в силу изменения об организации переустройства и перепланировке жилых и нежилых помещений. Специалисты департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet рассказали о возможных вариантах согласования перепланировки, в зависимости от типа.
20.04

журнал CRE 7(441)

Июль
Вышел из печати CRE №7 (441) Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Читайте в номере: АКТУАЛЬНО Ушли в коммерцию: перейдут ли инвесторы из жилой недвижимости в коммерческую? Эксперты журнала ожидают возвращения интереса к коммерческой недвижимости у игроков рынка, однако подчеркивают, что процесс этот не будет слишком активным. ТЕМА НОМЕРА Это моя поляна: как укрупнение сегмента девелопмента влияет на отрасль и отдельные ее направления. УПРАВЛЕНИЕ ...

Популярное

Источник: Kanzler
Экспертный анализ

Кодовое слово: как менялся дресс-код на рынке недвижимости

Лето-2024 стало одним из самых жарких в истории наблюдений, и семь из десяти компаний Москвы и Подмосковья, по данным SuperJob, смягчили дресс-код. При этом, многие сотрудники российских бизнесов поддерживают соблюдение стандартов даже летом: 36% опрошенных «Авито» считают, что носить прозрачную одежду на работе категорически нельзя, 31% против ношения маек, кроп-топов и «вещей с оголённой талией», 29% — шорт, но только на мужчинах. Ещё 26% не радуют тапочки или сланцы коллег, 22% респондентов-женщин – глубокие декольте, и только 31% респондентов не раздражает ничего. Ведущие эксперты российского рынка недвижимости, ритейла, логистики и индустрии гостеприимства вспомнили для CRE, как менялся дресс-код в отрасли за тридцать лет, и поделились, что можно, а что нельзя в их офисах и вне офисов (но в рабочее время) сегодня.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
22.07
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (15-21 июля)

Готовящаяся сделка Radius Group и Ozon, новый крупный склад под Уфой, новости Accent Capital, O1 Properties и У Aspace, блины в красноярской «Планете», крупные складские сделки в Петербурге и Москве, ход работ в Stone Ленинский, а также новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке. 
21.07
Источник: SOK
Экспертный анализ

Наденьте это немедленно

38% сотрудников российских компаний всегда придерживаются правил дресс-кода, хотя он их и раздражает. 35% нарушали их, но очень редко, а 40% считают важным соблюдение дресс-кода в офисах в принципе. CRE продолжает серию летних публикаций о том, как менялся дресс-код на рынке недвижимости, в ритейле, логистике, индустрии гостеприимства и смежных сегментах.

Продолжение. Начало - здесь

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
23.07
Источник: cre.ru
Проект

«Гранель» построит склад для Ozon

Ozon займет склад, который построит «Гранель» в Новой Москве.
 
22.07
Источник: Пресс-служба Business Club
Игроки рынка

Business Club построит премиальный БЦ на Ходынке

Business Club презентовал бизнес-центр нового формата.

24.07
Источник: Pridex
Открытие

Штаб-квартира «Уральской Стали» переехала на Пресню

Головной офис одного из лидеров металлургического рынка площадью 4 тыс. кв. м реализован компанией Pridex на территории бывшего лакокрасочного завода братьев Мамонтовых.
23.07
Источник: CRE
Открытие

YoBody Fitness пришел на ЗИЛ

Фитнес займет свыше 1 900 кв. м в ТРЦ ЗУМ. 
22.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre