Люди против офисов

По данным компании Jones Lang LaSalle за четвертый квартал 2008 года объем сделок аренды офисных площадей (чуть меньше 3 млн кв м) снизился на 27% по сравнению с тем же периодом 2007 года. Между тем, это всего на 2% ниже показателя предыдущего квартала.

Комментируя эти результаты, Крис Стейвли, глава группы международных сделок компании Jones Lang LaSalle, заявил: «На конец 2008 года 15 рынков из тех, которые мы рассматривали, находились в стадии цикла «падение арендных ставок».

Один из этих рынков – Москва, где ставки аренды резко снизились, на 26% в четвертом квартале.

В 2009 году арендные ставки большинства европейских рынков продолжат снижаться».

Арендные ставки падают

На рынках Западной Европы дальнейшее падение ставок в четвертом квартале было отмечено в Лондонском Вэст-энде (-11,6%), Дублине (-5,2%), Барселоне (-3,8%), Брюсселе (-3,5%) и Мадриде (-1,8%). Стокгольм (-6,8%) и Милан (-3,5%) впервые в этом цикле вошли в стадию падения ставок.

Условия резко поменялись на нескольких рынках Средней и Восточной Европы: ставки офисной аренды снизились на 26,3% в Москве и на 15,2% в Варшаве в 4 квартале, хотя в Будапеште и Праге они оставались стабильными.

Все остальные европейские рынки продемонстрировали стабильность арендных ставок, и только в Лионе был отмечен рост (2%).

Также, за последний квартал увеличились дополнительные уступки арендаторам.

Это коснулось и тех рынков, где базовые ставки аренды оставались на неизменном уровне.

Объем сделок аренды и покупки

Общий объем сделок в 2008 году достиг 12,5 млн кв м. Это на 12% ниже объема за 2007 год, однако на 12% выше, чем средний показатель за последние пять лет.

Среди городов самое значительное падение было отмечено в Дублине (-40%), Мадриде (-38%), Стокгольме (-36%), Барселоне (-23%) и Эдинбурге (-20%).

Активность также снизилась на самых крупных европейских рынках: Лондон (-15%) и Париж (-14%). На немецких рынках падение спроса на офисную недвижимость было меньше, чем на других европейских рынках; однако объем сделок все же снизился.

Из 24 рынков всего шесть продемонстрировали показатели выше, чем в 2007 году: это Люксембург, Прага, Роттердам, Милан, Варшава и Будапешт.

Чистое поглощение

Чистое поглощение осталось на довольно высоком уровне – годовой показатель достиг 4,6 млн кв м в 2008-м, хотя это и на 2,2 млн кв м ниже, чем в предыдущем году.

Тем не менее, показатели чистого поглощения в 4 квартале 2008 года стали отрицательными в Лондоне, Париже и Дублине.

Доля вакантных площадей

Доля вакантных площадей в Европе варьируется от 1,9% в Люксембурге до 16,8% в Дублине. За квартал общая средняя европейская доля вакантных площадей увеличилась с 7,2% до 7,7%. В то время как на западноевропейских рынках доля увеличилась всего на 20 базисных пунктов, до 7,4%, на рынках Центральной и Восточной Европы этот показатель увеличился на 340 базисных пунктов, в среднем до 11,5%.

На уровне городов большой объем завершенных проектов и снижающийся спрос подняли московскую долю вакантных площадей с 3,4% до 14,3% за последние 12 месяцев. Самое значительное увеличение доли вакантных площадей было зафиксировано в 4 квартале. За этот квартал доля вакантных площадей также значительно увеличилась в Дублине (+170 б.п. до 16,8%) и в Будапеште (+100 б.п. до 13,9%).

Как отметил Крис Стейвли: «Учитывая экономические прогнозы для европейского рынка офисной недвижимости, а также рост безработицы в разных отраслях, спрос на офисные помещения будет продолжать снижаться в 2009 году. Финансовые центры Лондона, Парижа и Франкфурта особенно подвержены рискам, которые связанны со снижением спроса со стороны арендаторов».