В следующем году российский рынок жилищного строительства перейдет на новую систему финансирования. Девелоперские компании лишатся возможности привлекать средства дольщиков напрямую. Все сделки будут проходить под строгим банковским контролем. И пока дом не будет введен в эксплуатацию и как минимум один из участников долевого строительства не оформит в собственность квартиру, банк не переведет деньги застройщику. Само строительство при этом предлагается вести с помощью проектного финансирования. Чуть позже мы вообще должны прийти к схеме, когда продаваться будет исключительно готовое жилье. Новые вызовы, поставленные перед строителями обновленным минувшим летом 214-ФЗ, уже породили массу разговоров о том, что в результате это может привести к падению объемов ввода жилья в стране, попаданию застройщиков в прямую зависимость от банков, укрупнению рынка в целом и уходу с него небольших игроков. Позволю себе с этим не согласиться. Перемены, уверен, пойдут рынку только на пользу.
Происходящие сейчас законодательные изменения призваны стабилизировать строительную отрасль, но при этом в первую очередь направлены на защиту интересов дольщиков. Печальные истории с «СУ-155», Urban Group и др. сейчас у всех на слуху. Подобные проблемные компании и объемы несданного жилья могут быть совершенно разными, но общая картина одна и та же: их дольщики остаются или вовсе без жилья, или проекты «подвешиваются» на долгий срок. И в этот процесс теперь вынуждено вмешиваться государство. Вместе с тем власти не стали банально «закручивать гайки», а стараются все же учесть интересы не только дольщиков, но и девелоперов. Так, к примеру, на днях глава Минстроя России Владимир Якушев заявил, что его ведомство сейчас занимается разработкой мер, которые позволят сохранить как раз небольших застройщиков в регионах при переходе на новую систему финансирования жилищного строительства. По словам министра, «государству важны и крупные застройщики, и игроки, которые строят по несколько десятков тысяч квадратных метров, потому что они крупные в своих регионах, и это люди, это рабочие места, это жизнь, и нам важно их сохранить».
Начинают постепенно перестраиваться на работу по новым правилам и сами участники рынка. И одними из первых — сильно загодя до обязательного введения эскроу-счетов — предлагать квартиры покупателям по этой схеме стали опять же региональные застройщики, сделав это своим конкурентным преимуществом.
Со своей стороны, предлагаемая схема финансирования с применением эскроу-счетов очень похожа на ту, что используется в сегменте коммерческой недвижимости, в которой мы в основном и работаем. Все механизмы, которые там заложены, - правильные, понятные, используются давно. Эскроу-счета, банковское финансирование и банковская же экспертиза как до, так и во время строительства — это лучшая мировая практика и абсолютная норма. И теперь мы переносим это в сферу жилищного строительства, что, на мой взгляд, очень позитивно для рынка. Разумеется, будет период турбулентности, болезненного перехода от одной парадигмы к другой. Как это было, к примеру, несколько лет назад со строительными подрядчиками, когда ФНС ввела систему прозрачного учета налогов во всех цепочках поставок. И теперь это норма. Да, многие компании тогда попали под налоговые проверки, большие иски и в итоге обанкротились и ушли с рынка. А все потому, что работали «в серую». Сейчас такая же история будет с застройщиками: кто-то не сможет перестроиться, кому-то придется менять свои внутренние бизнес-процессы, а кто-то должен будет и вовсе отказаться от амбициозных строительных планов, не соответствующих текущему спросу.
Действующая модель, когда девелопер — это инвестор, заказчик и строитель в одном лице, вредна для рынка. Я, к примеру, чистый застройщик, у меня нет строительных заводов, людей на стройплощадке и т.д. Моя задача — создать качественный продукт для своего клиента и сделать его жизнь более комфортной. Я не зарабатываю на масштабах строительства, моя прибыль складывается из конкретных квадратных метров, которые я продаю человеку. Соответственно, у меня качество стоит во главе угла. Я не гонюсь за объемами, не пытаюсь за счет снижения качества снизить себестоимость объектов, чтобы только загрузить свои производственные мощности.
Сейчас же все перевернуто с ног на голову. Давайте все вернем на место. Тем более что на рынке достаточно застройщиков, которые смогут найти баланс между ценой затратной части проекта и потребительским спросом. Эти процессы регулируются рынком и не должны отвечать потребности загрузить домостроительные заводы: если последние не могут работать в рыночных условиях, они должны закрыться.
А так как в новую схему будет вовлечены и банки, это, по моему мнению, еще и создаст дополнительную гарантию, прозрачность и определенную профессиональную экспертизу, которой могло и не быть при нынешней модели.
Застройщик преследовал свои цели (загрузить мощности, выйти на объемы и тому подобное), а покупатель просто не мог его контролировать. Он лишь сталкивался с реальностью, попадал в ситуацию, когда в доме начинала протекать крыша или отваливаться фасад. А банки, которые до этого давно и очень активно работали с коммерческой недвижимостью и у которых есть опыт, отработанные механизмы и четко прописанные инструкции, в состоянии отследить правильность разрешительной и исполнительной документаций, осуществить технологический контроль на стройке. В конце концов, они могут нанять независимых строительных экспертов, если у них нет своих специалистов.
Еще из плюсов: банки, которые будут кредитовать новые девелоперские проекты, прежде чем подставить свое «кредитное плечо», досконально изучат бизнес-план. Ведь их задача не просто дать денег, а убедиться, что жилье действительно может быть построено в рамках запрашиваемого бюджета и что на рынке имеется спрос. Банками эти вопросы тоже анализируются, и, поверьте, у них есть все возможности, чтобы постоянно держать «руку на пульсе». Ну а поскольку все продажи будут идти с помощью банка, то появится еще и обратная связь с рынком. А это уже информация, которая остается во всех базах данных, и ее можно будет изучать, строить прогнозы. И это будут реальные прогнозы, основанные на фактах.
К слову, банки еще и сами должны подтвердить, что у них есть собственный капитал в объеме, достаточном для финансирования строительства, который они способны «залить» в индустрию на достаточно долгий период времени. Но в этом вопросе за кредитные организации я бы особо не переживал — у них ведь теперь появляется возможность три раза заработать: на коммерческом финансировании строительства, на обслуживании пакета эскроу и на ипотеке. Понятно, что и работы у банков, конечно, прибавится, и она будет стоить денег, и это в итоге будет заложено в стоимость «квадрата». Но такова новая реальность, с которой нам, строителям, тоже надо будет как-то работать: тут где-то и нам нужно будет подвинуться с ценой продажи. И это не страшно — на одном проекте заработаешь больше, на другом меньше. Это нормально.
Не надо думать, что строительство будут финансировать только крупные банки. Постепенно в процесс будут включаться и региональные игроки, которые будут больше финансировать уже своих региональных застройщиков. Нам по большому счету не очень-то и нужны федеральные застройщики. В каждом регионе есть свои особенности. Да и real estate — это вообще очень локальный бизнес. И для рынка будет даже лучше, если застройщики будут локальными, ведь смогут учесть все пожелания локальных потребителей.
Происходящие сейчас законодательные изменения призваны стабилизировать строительную отрасль, но при этом в первую очередь направлены на защиту интересов дольщиков. Печальные истории с «СУ-155», Urban Group и др. сейчас у всех на слуху. Подобные проблемные компании и объемы несданного жилья могут быть совершенно разными, но общая картина одна и та же: их дольщики остаются или вовсе без жилья, или проекты «подвешиваются» на долгий срок. И в этот процесс теперь вынуждено вмешиваться государство. Вместе с тем власти не стали банально «закручивать гайки», а стараются все же учесть интересы не только дольщиков, но и девелоперов. Так, к примеру, на днях глава Минстроя России Владимир Якушев заявил, что его ведомство сейчас занимается разработкой мер, которые позволят сохранить как раз небольших застройщиков в регионах при переходе на новую систему финансирования жилищного строительства. По словам министра, «государству важны и крупные застройщики, и игроки, которые строят по несколько десятков тысяч квадратных метров, потому что они крупные в своих регионах, и это люди, это рабочие места, это жизнь, и нам важно их сохранить».
Начинают постепенно перестраиваться на работу по новым правилам и сами участники рынка. И одними из первых — сильно загодя до обязательного введения эскроу-счетов — предлагать квартиры покупателям по этой схеме стали опять же региональные застройщики, сделав это своим конкурентным преимуществом.
Со своей стороны, предлагаемая схема финансирования с применением эскроу-счетов очень похожа на ту, что используется в сегменте коммерческой недвижимости, в которой мы в основном и работаем. Все механизмы, которые там заложены, - правильные, понятные, используются давно. Эскроу-счета, банковское финансирование и банковская же экспертиза как до, так и во время строительства — это лучшая мировая практика и абсолютная норма. И теперь мы переносим это в сферу жилищного строительства, что, на мой взгляд, очень позитивно для рынка. Разумеется, будет период турбулентности, болезненного перехода от одной парадигмы к другой. Как это было, к примеру, несколько лет назад со строительными подрядчиками, когда ФНС ввела систему прозрачного учета налогов во всех цепочках поставок. И теперь это норма. Да, многие компании тогда попали под налоговые проверки, большие иски и в итоге обанкротились и ушли с рынка. А все потому, что работали «в серую». Сейчас такая же история будет с застройщиками: кто-то не сможет перестроиться, кому-то придется менять свои внутренние бизнес-процессы, а кто-то должен будет и вовсе отказаться от амбициозных строительных планов, не соответствующих текущему спросу.
Действующая модель, когда девелопер — это инвестор, заказчик и строитель в одном лице, вредна для рынка. Я, к примеру, чистый застройщик, у меня нет строительных заводов, людей на стройплощадке и т.д. Моя задача — создать качественный продукт для своего клиента и сделать его жизнь более комфортной. Я не зарабатываю на масштабах строительства, моя прибыль складывается из конкретных квадратных метров, которые я продаю человеку. Соответственно, у меня качество стоит во главе угла. Я не гонюсь за объемами, не пытаюсь за счет снижения качества снизить себестоимость объектов, чтобы только загрузить свои производственные мощности.
Сейчас же все перевернуто с ног на голову. Давайте все вернем на место. Тем более что на рынке достаточно застройщиков, которые смогут найти баланс между ценой затратной части проекта и потребительским спросом. Эти процессы регулируются рынком и не должны отвечать потребности загрузить домостроительные заводы: если последние не могут работать в рыночных условиях, они должны закрыться.
А так как в новую схему будет вовлечены и банки, это, по моему мнению, еще и создаст дополнительную гарантию, прозрачность и определенную профессиональную экспертизу, которой могло и не быть при нынешней модели.
Застройщик преследовал свои цели (загрузить мощности, выйти на объемы и тому подобное), а покупатель просто не мог его контролировать. Он лишь сталкивался с реальностью, попадал в ситуацию, когда в доме начинала протекать крыша или отваливаться фасад. А банки, которые до этого давно и очень активно работали с коммерческой недвижимостью и у которых есть опыт, отработанные механизмы и четко прописанные инструкции, в состоянии отследить правильность разрешительной и исполнительной документаций, осуществить технологический контроль на стройке. В конце концов, они могут нанять независимых строительных экспертов, если у них нет своих специалистов.
Еще из плюсов: банки, которые будут кредитовать новые девелоперские проекты, прежде чем подставить свое «кредитное плечо», досконально изучат бизнес-план. Ведь их задача не просто дать денег, а убедиться, что жилье действительно может быть построено в рамках запрашиваемого бюджета и что на рынке имеется спрос. Банками эти вопросы тоже анализируются, и, поверьте, у них есть все возможности, чтобы постоянно держать «руку на пульсе». Ну а поскольку все продажи будут идти с помощью банка, то появится еще и обратная связь с рынком. А это уже информация, которая остается во всех базах данных, и ее можно будет изучать, строить прогнозы. И это будут реальные прогнозы, основанные на фактах.
К слову, банки еще и сами должны подтвердить, что у них есть собственный капитал в объеме, достаточном для финансирования строительства, который они способны «залить» в индустрию на достаточно долгий период времени. Но в этом вопросе за кредитные организации я бы особо не переживал — у них ведь теперь появляется возможность три раза заработать: на коммерческом финансировании строительства, на обслуживании пакета эскроу и на ипотеке. Понятно, что и работы у банков, конечно, прибавится, и она будет стоить денег, и это в итоге будет заложено в стоимость «квадрата». Но такова новая реальность, с которой нам, строителям, тоже надо будет как-то работать: тут где-то и нам нужно будет подвинуться с ценой продажи. И это не страшно — на одном проекте заработаешь больше, на другом меньше. Это нормально.
Не надо думать, что строительство будут финансировать только крупные банки. Постепенно в процесс будут включаться и региональные игроки, которые будут больше финансировать уже своих региональных застройщиков. Нам по большому счету не очень-то и нужны федеральные застройщики. В каждом регионе есть свои особенности. Да и real estate — это вообще очень локальный бизнес. И для рынка будет даже лучше, если застройщики будут локальными, ведь смогут учесть все пожелания локальных потребителей.
