Нужны ли нам федеральные застройщики?

Действующая модель, когда девелопер — это инвестор, заказчик и строитель в одном лице, вредна для российского рынка недвижимости. Локальные застройщики под контролем банков — это та модель, которая позволит дать потребителю наиболее качественное жилье, считает Олег Гусаков, генеральный директор компании «Гриффин».
В следующем году российский рынок жилищного строительства перейдет на новую систему финансирования. Девелоперские компании лишатся возможности привлекать средства дольщиков напрямую. Все сделки будут проходить под строгим банковским контролем. И пока дом не будет введен в эксплуатацию и как минимум один из участников долевого строительства не оформит в собственность квартиру, банк не переведет деньги застройщику. Само строительство при этом предлагается вести с помощью проектного финансирования. Чуть позже мы вообще должны прийти к схеме, когда продаваться будет исключительно готовое жилье. Новые вызовы, поставленные перед строителями обновленным минувшим летом 214-ФЗ, уже породили массу разговоров о том, что в результате это может привести к падению объемов ввода жилья в стране, попаданию застройщиков в прямую зависимость от банков, укрупнению рынка в целом и уходу с него небольших игроков. Позволю себе с этим не согласиться. Перемены, уверен, пойдут рынку только на пользу.

Происходящие сейчас законодательные изменения призваны стабилизировать строительную отрасль, но при этом в первую очередь направлены на защиту интересов дольщиков. Печальные истории с «СУ-155», Urban Group и др. сейчас у всех на слуху. Подобные проблемные компании и объемы несданного жилья могут быть совершенно разными, но общая картина одна и та же: их дольщики остаются или вовсе без жилья, или проекты «подвешиваются» на долгий срок. И в этот процесс теперь вынуждено вмешиваться государство. Вместе с тем власти не стали банально «закручивать гайки», а стараются все же учесть интересы не только дольщиков, но и девелоперов. Так, к примеру, на днях глава Минстроя России Владимир Якушев заявил, что его ведомство сейчас занимается разработкой мер, которые позволят сохранить как раз небольших застройщиков в регионах при переходе на новую систему финансирования жилищного строительства. По словам министра, «государству важны и крупные застройщики, и игроки, которые строят по несколько десятков тысяч квадратных метров, потому что они крупные в своих регионах, и это люди, это рабочие места, это жизнь, и нам важно их сохранить».



Начинают постепенно перестраиваться на работу по новым правилам и сами участники рынка. И одними из первых — сильно загодя до обязательного введения эскроу-счетов — предлагать квартиры покупателям по этой схеме стали опять же региональные застройщики, сделав это своим конкурентным преимуществом.

Со своей стороны, предлагаемая схема финансирования с применением эскроу-счетов очень похожа на ту, что используется в сегменте коммерческой недвижимости, в которой мы в основном и работаем. Все механизмы, которые там заложены, - правильные, понятные, используются давно. Эскроу-счета, банковское финансирование и банковская же экспертиза как до, так и во время строительства — это лучшая мировая практика и абсолютная норма. И теперь мы переносим это в сферу жилищного строительства, что, на мой взгляд, очень позитивно для рынка. Разумеется, будет период турбулентности, болезненного перехода от одной парадигмы к другой. Как это было, к примеру, несколько лет назад со строительными подрядчиками, когда ФНС ввела систему прозрачного учета налогов во всех цепочках поставок. И теперь это норма. Да, многие компании тогда попали под налоговые проверки, большие иски и в итоге обанкротились и ушли с рынка. А все потому, что работали «в серую». Сейчас такая же история будет с застройщиками: кто-то не сможет перестроиться, кому-то придется менять свои внутренние бизнес-процессы, а кто-то должен будет и вовсе отказаться от амбициозных строительных планов, не соответствующих текущему спросу.

Действующая модель, когда девелопер — это инвестор, заказчик и строитель в одном лице, вредна для рынка. Я, к примеру, чистый застройщик, у меня нет строительных заводов, людей на стройплощадке и т.д. Моя задача — создать качественный продукт для своего клиента и сделать его жизнь более комфортной. Я не зарабатываю на масштабах строительства, моя прибыль складывается из конкретных квадратных метров, которые я продаю человеку. Соответственно, у меня качество стоит во главе угла. Я не гонюсь за объемами, не пытаюсь за счет снижения качества снизить себестоимость объектов, чтобы только загрузить свои производственные мощности.



Сейчас же все перевернуто с ног на голову. Давайте все вернем на место. Тем более что на рынке достаточно застройщиков, которые смогут найти баланс между ценой затратной части проекта и потребительским спросом. Эти процессы регулируются рынком и не должны отвечать потребности загрузить домостроительные заводы: если последние не могут работать в рыночных условиях, они должны закрыться.

А так как в новую схему будет вовлечены и банки, это, по моему мнению, еще и создаст дополнительную гарантию, прозрачность и определенную профессиональную экспертизу, которой могло и не быть при нынешней модели.

Застройщик преследовал свои цели (загрузить мощности, выйти на объемы и тому подобное), а покупатель просто не мог его контролировать. Он лишь сталкивался с реальностью, попадал в ситуацию, когда в доме начинала протекать крыша или отваливаться фасад. А банки, которые до этого давно и очень активно работали с коммерческой недвижимостью и у которых есть опыт, отработанные механизмы и четко прописанные инструкции, в состоянии отследить правильность разрешительной и исполнительной документаций, осуществить технологический контроль на стройке. В конце концов, они могут нанять независимых строительных экспертов, если у них нет своих специалистов.

Еще из плюсов: банки, которые будут кредитовать новые девелоперские проекты, прежде чем подставить свое «кредитное плечо», досконально изучат бизнес-план. Ведь их задача не просто дать денег, а убедиться, что жилье действительно может быть построено в рамках запрашиваемого бюджета и что на рынке имеется спрос. Банками эти вопросы тоже анализируются, и, поверьте, у них есть все возможности, чтобы постоянно держать «руку на пульсе». Ну а поскольку все продажи будут идти с помощью банка, то появится еще и обратная связь с рынком. А это уже информация, которая остается во всех базах данных, и ее можно будет изучать, строить прогнозы. И это будут реальные прогнозы, основанные на фактах.

К слову, банки еще и сами должны подтвердить, что у них есть собственный капитал в объеме, достаточном для финансирования строительства, который они способны «залить» в индустрию на достаточно долгий период времени. Но в этом вопросе за кредитные организации я бы особо не переживал — у них ведь теперь появляется возможность три раза заработать: на коммерческом финансировании строительства, на обслуживании пакета эскроу и на ипотеке. Понятно, что и работы у банков, конечно, прибавится, и она будет стоить денег, и это в итоге будет заложено в стоимость «квадрата». Но такова новая реальность, с которой нам, строителям, тоже надо будет как-то работать: тут где-то и нам нужно будет подвинуться с ценой продажи. И это не страшно — на одном проекте заработаешь больше, на другом меньше. Это нормально.

Не надо думать, что строительство будут финансировать только крупные банки. Постепенно в процесс будут включаться и региональные игроки, которые будут больше финансировать уже своих региональных застройщиков. Нам по большому счету не очень-то и нужны федеральные застройщики. В каждом регионе есть свои особенности. Да и real estate — это вообще очень локальный бизнес. И для рынка будет даже лучше, если застройщики будут локальными, ведь смогут учесть все пожелания локальных потребителей.


иГРОКИ РЫНКА

Griffin Partners

Гусаков Олег

Девелопмент

Griffin Partners

Материалы по теме

Экспертный анализ

Застройщики Новой Москвы делают упор на инфраструктуру

Согласно данным «НДВ-Недвижимость», собственный ТЦ предусмотрен в составе 26% проектов, расположенных на территории Новой Москвы. Расширение инфраструктуры за счет данного объекта позволяет повысить общий уровень спроса – в особенности, если внешняя торговая инфраструктура недостаточно развита. 

27.03
Советы юристов

Усиление санкций – последствия для застройщиков

Юридическая фирма Goltsblat BLP сообщает о расширении cанкционного Cписка запрещенных лиц США (Specially Designated Nationals List), которое может оказать влияние на осуществление крупных строительных проектов в РФ.

07.11

Эксперты рассуждают о судьбе 8 пилотных промзон, выбранных властями под застройку

Эксперты компании «Апхилл» попытались предугадать, что стоит построить на таких больших площадях.

21.11

журнал CRE 13-14 (349-350)

1.07-31.08.2019
Гипер-: реанимация vs эвтаназия «Ашан» может сократить присутствие в формате гипермаркета в России, другие игроки не исключают, что ритейлер может вообще уйти из страны. Эксперты убеждены, что дело – в кардинальном изменении за посткризисные пять лет покупательского поведения и катастрофическом спаде популярности формата гипермаркета вообще. Потеря доверия Во время экономического форума в Петербурге в кулуарах обсуждались все болезни новой России последних двадцат...

Популярное

Проект

AFI Development построит МФК в центре Москвы

AFI Development инвестирует 12 млрд рублей в новый офисно-деловой центр в Москве.
15.07
Открытие

«Сырная долина» приняла первых резидентов

В сырном кластере в Дмитровском городском округе Московской области началось строительство первых четырех заводов.
17.07
Назначения

Knight Frank – новое назначение

Международная консалтинговая компания Knight Frank объявляет о назначении Андрея Подгорного на должность директора по развитию.
16.07
Технологии будущего

X5 и Coca-Cola начали переработку тары

В магазинах «Пятерочка» в Москве установили фандоматы для сбора использованной пластиковой и алюминиевой тары.
15.07
Открытие

Starbucks открыл 100 кофейню в Москве

На территории БЦ «Немецкий центр» начала работу юбилейная кофейня Starbucks в Москве.
18.07
Инвестиции

ПИК инвестировала в «Самокат»

Структура группы компаний ПИК Сергея Гордеева инвестировала в новый бизнес и стала крупнейшим владельцем сервиса с необычным названием «Самокат».
15.07
Проект

SOK откроет коворкинги в Израиле и США

Игорь Рыбаков, владелец одного из крупнейших операторов гибких офисов SOK, запускает проект за пределами России. Первый коворкинг откроется в Израиле уже в конце этого года, затем может появиться еще пять проектов.
18.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre