Люксембург – новый Лондон

Михаил Девятов, Управляющий директор UFG Wealth Management
 
 
Рынок недвижимости Люксембурга в последние два года завоевал интерес инвесторов благодаря стабильному росту в предыдущие годы и притоку компаний, которые покидают Лондон из-за Brexit. Люксембург является одним из финансовых центров и занимает первое место в Европе и находится на втором месте в мире после США по величине активов в управлении. Для рынка недвижимости Люксембурга текущий год стал таким же успешным, как и предыдущие года – был сохранен высокий уровень поглощения площадей, произошел рост ставки аренды и снизился уровень вакансии площадей.

Факторы исторического роста
  1. Рост рабочей силы
Люксембург является центром притяжения рабочей силы – около 170 тыс. человек ежедневно приезжают сюда на работу из Франции, Бельгии и Германии. Увеличение показателей рабочей силы происходило как за счет роста численности населения, так и за счет роста маятниковой миграции.
  1. Ограниченное предложение
С начала 2000-х годов темп строительства как офисных, так и жилых зданий отставал от темпа роста населения, что привело к дисбалансу спроса и предложения на рынке недвижимости. Около 90% земли Люксембурга, которая, согласно планам развития города, может быть использована для строительства, принадлежит частному сектору. Наблюдаемый рост стоимости недвижимости снижал стимулы у собственников для продажи земли, так как вложения в другие активы с таким же низким уровнем риска не приносили бы аналогичную доходность в 5–6% в год.
  1. Высокий рост ВВП
Люксембургу удалось продемонстрировать среднегодовой темп роста ВВП в размере 4,4% за последние 4 года, в то время как в Евросоюзе среднегодовой темп роста был на уровне 2,2%.



Развитие рынка в 2018 г.

В 2018 г. рынок недвижимости Люксембурга продолжил демонстрировать высокие показатели – ожидается, что по итогам года поглощение составит более 200 тыс. кв. м, как и в предыдущие 4 года при условии типичного поглощения в последнем квартале 2018 г. Высокий уровень поглощения при ограниченном предложении офисных площадей позволил снизить уровень вакантности до 3,8% по итогам 3 кв. 2018 г. – вакантными остаются только 159 тыс. кв. м при общем количестве офисных площадей в размере 4,1 млн кв. м.

В самых востребованных районах Люксембурга – в деловом центре и районе Kirchberg - уровень вакантности достигает 3% и 1% соответственно. В районе аэропорта на фоне роста популярности данной локации в последние 5 лет также наблюдаются более низкие показатели вакантности – около 3%. За последние 5 лет деловой центр и район Kirchberg сформировали около 35–40% рынка Люксембурга, подтверждая статус самых востребованных районов. Также в последние два года наблюдается рост спроса в более отдаленных от центра районах – Cloche d’Or, Bertrange, Leudelange и Esch-Belval.



Фактический ввод новых площадей за 9 мес. 2018 г. был умеренный и составил 46 тыс. кв. м, однако в 4 кв. 2018 г. заявлен ввод около 100 тыс. кв. м. площадей. Ожидаемый ввод в 2019 г. составляет 192 тыс. кв. м, в 2020 г. еще больше – 335 тыс. кв. м. Повышенный ввод офисных площадей поможет увеличить предложение, что скажется на стабилизации роста ставок аренды и уровня вакансии.

Крупнейшими сделками 2018 г. стали покупка здания Deloitte в районе Cloche D’Or с размером сделки более 200 млн евро (30 тыс. кв. м.) и покупка JBBK в районе Kirchberg за 170 млн евро (37,6 тыс. кв. м.). Сделки размером более 100 млн евро стали достаточно привычными для Люксембурга, с 2014 г. такие сделки составили около 40% от всех инвестиций в недвижимость.



Ставки аренды для прайм-сегмента ежегодно увеличивались на 4,6% в течение последних 5 лет и составили 50 евро/кв. м без НДС, рост средних ставок по Люксембургу составил 3,5% в год.

Основными арендаторами за 9 мес. 2018 г. по-прежнему являлись финансовые компании, которые заняли около 30% рынка аренды. Также самыми активными компаниями на рынке аренды стали компании IT-сектора и телекоммуникационной отраслей (20% рынка аренды), компании из сферы профессиональных услуг и НКО, которые заняли по 15% рынка. Снижение зависимости всей экономики Люксембурга от финансовых компаний является одним из стратегических приоритетов правительства страны, что позволит сделать экономику более стабильной.

Прогноз

Статус финансового центра поможет привлекать покидающие Лондон компании и успешно конкурировать с другими городами, которые представляют основной интерес для релокации – Париж, Берлин, Франкфурт, Дублин, Амстердам и Мадрид.

Спрос на офисные площади в ближайшее время будет устойчивым благодаря позитивным макроэкономическим прогнозам и потенциальным выгодам от Brexit, эффект от которого может позволить создать около 2 тыс. рабочих мест и привлечь новые инвестиции на рынок недвижимости. Согласно прогнозам аналитиков, после достижения максимальных исторических значений ставки аренды стабилизируются, и доходность в сегменте прайм сохранится на уровне 4,5%.

Одним из трендов в среднесрочной перспективе может стать покупка устаревших объектов, редевелопмент которых представляет привлекательную инвестиционную возможность.


иГРОКИ РЫНКА

UFG Wealth Management

Девятов Михаил

Инвестиции

UFG Wealth Management

Материалы по теме

Экспертный анализ

Инвестиции бурно растут, но – не в России

Объем инвестиций в недвижимости в мире превысил рекордные 1,8 трлн дол. США, говорится в ежегодном отчете Cushman & Wakefield «Города мира: борьба за инвестиции» («Winning in Growth Cities»). Рост инвестиций в коммерческую недвижимость на 18% обеспечили азиатские инвесторы.
19.11
Экспертный анализ

Курс начинающего инвестора

Эксперты компании Tranio придумали веселый комикс, который рассказывает о психологических особенностях российских инвесторов в зарубежную недвижимость.
13.11
Экспертный анализ

Инвесторы никуда не торопятся

По оценке компании JLL, за девять месяцев 2018 г. объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России составил 1,84 млрд долл., что на 31% меньше результата аналогичного периода прошлого года (2,66 млрд долл.). В том числе показатель за 3-й квартал – 478 млн долл. – оказался на 9% ниже уровня аналогичного периода 2017 г.
23.10

журнал CRE 21 (357)

1-15.12.2019
Логистические цепочки «Почта России» в течение двух лет построит около сорока логохабов для сокращения сроков доставки общим объемом инвестиций, превышающим 30 млрд рублей. О создании собственной логистической платформы заявили также «Сбербанк» и ряд других игроков.  MAPIC-2019: Ривьера без русских С 13 по 15 ноября в Каннах проходила международная выставка в сфере коммерческой недвижимости MAPIC 2019. В 2019 году в выставке приняли участие более 8500 делега...

Популярное

Конфликт

«Пятерочка» выгоняет местного ритейлера из Удмуртии

X5 заменит местного ритейлера в восьми ТЦ Удмуртии.
 
10.12
Игроки рынка

«Леруа Мерлен» остался без топа

Николай Козак ушел из «Леруа Мерлен».
 
09.12
Назначения

В банке непрофильных активов «Траст» - новое назначение

Сергей Смирнов возглавил департамент недвижимости Банка непрофильных активов «Траст»
06.12
Игроки рынка

Акционер ГК «Основа» инвестирует в сеть парков развлечений

В Москве откроется 10 парков развлечений Challenge Park.
06.12
Проект

«Колди» построит крупнейший комплекс со спорткластером

Подземный комплекс с апартаментами и ледовыми аренами, бассейном и спортзалами может появиться у метро «Волгоградский проспект» в Москве.
05.12
Переговоры

«Яндекс» готовится к крупнейшей сделке

«Яндекс» ищет новый офис. Компания может арендовать все свободные площади и коворкинг в башне «Око» в «Москва-сити» - всего до 45 000 кв. м.
09.12
Сделка

«Декатлон» открывает интернет-магазин на Tmall

Сотрудничество с Tmall – первый опыт работы «Декатлона» с маркетплейсом в России.
05.12

подпишись НА эксклюзивные новости cre