Люксембург – новый Лондон

Рынок недвижимости Люксембурга в последние два года завоевал интерес инвесторов благодаря стабильному росту в предыдущие годы и притоку компаний, которые покидают Лондон из-за Brexit. Люксембург является одним из финансовых центров и занимает первое место в Европе и находится на втором месте в мире после США по величине активов в управлении. Для рынка недвижимости Люксембурга текущий год стал таким же успешным, как и предыдущие года – был сохранен высокий уровень поглощения площадей, произошел рост ставки аренды и снизился уровень вакансии площадей.

Факторы исторического роста

Люксембург является центром притяжения рабочей силы – около 170 тыс. человек ежедневно приезжают сюда на работу из Франции, Бельгии и Германии. Увеличение показателей рабочей силы происходило как за счет роста численности населения, так и за счет роста маятниковой миграции.

С начала 2000-х годов темп строительства как офисных, так и жилых зданий отставал от темпа роста населения, что привело к дисбалансу спроса и предложения на рынке недвижимости. Около 90% земли Люксембурга, которая, согласно планам развития города, может быть использована для строительства, принадлежит частному сектору. Наблюдаемый рост стоимости недвижимости снижал стимулы у собственников для продажи земли, так как вложения в другие активы с таким же низким уровнем риска не приносили бы аналогичную доходность в 5–6% в год.

Люксембургу удалось продемонстрировать среднегодовой темп роста ВВП в размере 4,4% за последние 4 года, в то время как в Евросоюзе среднегодовой темп роста был на уровне 2,2%.



Развитие рынка в 2018 г.

В 2018 г. рынок недвижимости Люксембурга продолжил демонстрировать высокие показатели – ожидается, что по итогам года поглощение составит более 200 тыс. кв. м, как и в предыдущие 4 года при условии типичного поглощения в последнем квартале 2018 г. Высокий уровень поглощения при ограниченном предложении офисных площадей позволил снизить уровень вакантности до 3,8% по итогам 3 кв. 2018 г. – вакантными остаются только 159 тыс. кв. м при общем количестве офисных площадей в размере 4,1 млн кв. м.

В самых востребованных районах Люксембурга – в деловом центре и районе Kirchberg - уровень вакантности достигает 3% и 1% соответственно. В районе аэропорта на фоне роста популярности данной локации в последние 5 лет также наблюдаются более низкие показатели вакантности – около 3%. За последние 5 лет деловой центр и район Kirchberg сформировали около 35–40% рынка Люксембурга, подтверждая статус самых востребованных районов. Также в последние два года наблюдается рост спроса в более отдаленных от центра районах – Cloche d’Or, Bertrange, Leudelange и Esch-Belval.



Фактический ввод новых площадей за 9 мес. 2018 г. был умеренный и составил 46 тыс. кв. м, однако в 4 кв. 2018 г. заявлен ввод около 100 тыс. кв. м. площадей. Ожидаемый ввод в 2019 г. составляет 192 тыс. кв. м, в 2020 г. еще больше – 335 тыс. кв. м. Повышенный ввод офисных площадей поможет увеличить предложение, что скажется на стабилизации роста ставок аренды и уровня вакансии.

Крупнейшими сделками 2018 г. стали покупка здания Deloitte в районе Cloche D’Or с размером сделки более 200 млн евро (30 тыс. кв. м.) и покупка JBBK в районе Kirchberg за 170 млн евро (37,6 тыс. кв. м.). Сделки размером более 100 млн евро стали достаточно привычными для Люксембурга, с 2014 г. такие сделки составили около 40% от всех инвестиций в недвижимость.



Ставки аренды для прайм-сегмента ежегодно увеличивались на 4,6% в течение последних 5 лет и составили 50 евро/кв. м без НДС, рост средних ставок по Люксембургу составил 3,5% в год.

Основными арендаторами за 9 мес. 2018 г. по-прежнему являлись финансовые компании, которые заняли около 30% рынка аренды. Также самыми активными компаниями на рынке аренды стали компании IT-сектора и телекоммуникационной отраслей (20% рынка аренды), компании из сферы профессиональных услуг и НКО, которые заняли по 15% рынка. Снижение зависимости всей экономики Люксембурга от финансовых компаний является одним из стратегических приоритетов правительства страны, что позволит сделать экономику более стабильной.

Прогноз

Статус финансового центра поможет привлекать покидающие Лондон компании и успешно конкурировать с другими городами, которые представляют основной интерес для релокации – Париж, Берлин, Франкфурт, Дублин, Амстердам и Мадрид.

Спрос на офисные площади в ближайшее время будет устойчивым благодаря позитивным макроэкономическим прогнозам и потенциальным выгодам от Brexit, эффект от которого может позволить создать около 2 тыс. рабочих мест и привлечь новые инвестиции на рынок недвижимости. Согласно прогнозам аналитиков, после достижения максимальных исторических значений ставки аренды стабилизируются, и доходность в сегменте прайм сохранится на уровне 4,5%.

Одним из трендов в среднесрочной перспективе может стать покупка устаревших объектов, редевелопмент которых представляет привлекательную инвестиционную возможность.