Property management: перезагрузка

Как понять, что объекту требуется реконцепция? Где искать скрытые резервы для наращивания прибыли актива? Какие маркетинговые коммуникации способны вывести торговый центр на качественно иной уровень? Об этом и многом другом говорили эксперты рынка real estate, а также представители отраслевых ассоциаций и органов власти на конференции «Комплексное управление коммерческой недвижимостью. Перспективы 2019».

Михаил Шапошников, коммерческий директор компании RealJet,  рассказал о том, как изменение потребительских расходов влияет на развитие рынка торговой недвижимости. По словам эксперта, рост потребительских расходов населения в масштабе всей России за последние 11 лет составил 9,27%.  При этом реальные доходы населения постепенно падают. «От региона к региону ситуация может меняться довольно существенно: где-то мы имеем дело с ярко выраженным стремлением к сбережениям и отложенным спросом, где-то это высокая кредитная нагрузка, где-то – более позитивная по сравнению с другими регионами динамика роста доходов. Соответственно, в разных городах - разная емкость рынка торговой недвижимости, - рассказал Шапошников. - Как бы то ни было, малые форматы, районные торговые центры и объекты стрит-ретейла в хороших локациях в текущей ситуации представляются наиболее верной стратегией для ретейла».

«В условиях падения потребительской активности, бурного развития онлайн-ретейла торговым центрам все сложнее оставаться актуальными – продолжила тему Алена Садкова, начальник отдела маркетинга и рекламы ТЦ «Ареал». - Поэтому задачи УК многократно усложняются – сегодня это и пристрастный анализ каждого конкретного арендатора на предмет его соответствия концепции ТЦ, и взаимодействие с муниципальными органами власти для проведения интересных городских мероприятий, генерирующих трафик, и использование технологических новинок на объекте. Любая коммуникационная стратегия сегодня должна строиться на комплексном обращении ко всем целевым аудиториям объекта: арендаторам, потребителям, внешним инвесторам и партнерам, государственным / муниципальным учреждениям, конкурентам. Только благодаря комплексному подходу можно добиться эффективного результата».

Гайк Папоян рассказал про специфику федерального офисного рынка, который также видоизменяется под влиянием известных экономических факторов. «Несмотря на то, что в регионах в целом объем профессионального офисного предложения сравнительно невысок, в условиях спада активности отрасль сталкивается с немалой долей вакансии офисных площадей, - рассказал эксперт. -  В текущей ситуации верной стратегией для собственников будет привлечение на объект нового интересного сервиса, например, профессионального коворкинг-оператора, фитнес-центра, складов self-storage или оператора по организации мероприятий». Старый же офисный фонд подчас нуждается не просто в реконцепции, а в редевелопменте: модернизации инженерии, реконструкции, улучшении инфраструктуры.

Игорь Темнышев, директор департамента офисной недвижимости Colliers International, рассказал об основных технологиях, которые сегодня используются для эффективного управления объектами недвижимости. Среди них: айти-площадки по поиску недвижимости, программное обеспечение для управления арендными отношениями; краудфандинговые и ипотечные платформы, программное обеспечение для управления эксплуатацией / строительством. «Технологии в недвижимости позволяют не только повышать эффективность решения тех или иных задач, но и улучшать экономику процессов в целом, а также создавать новые типы услуг и продуктов, полностью основанных на данных технологий», - подытожил эксперт.

О важности привлечения сторонней управляющей компании, в том числе для решения стратегических задач по объекту, рассказал Денис Смирнов, директор по эксплуатации ГК «ВЫСОТА». По словам эксперта, привлечение внешней FM-компании на этапе строительства позволяет сократить будущие расходы на эксплуатацию и сметную стоимость строительства на 20-30%. Причем помимо очевидных FM-сервисов, управляющие компании с целью собственной диверсификации сегодня готовы брать на себя и такие неочевидные функции, как ведение аналитики по эксплуатации систем, решение спорных вопросов с ресурсоснабжающими организациями, мониторинг расходной части объекта с целью ее оптимизации.

Самым уязвимым вопросом в практике inhouse-управления остается качество и жизнеспособность противопожарных систем. Об этом рассказал Сергей Грибов, руководитель департамента эксплуатации компании RealJet. «Нарушения в эксплуатации электрооборудования: перегрузка по мощности, отсутствие должного обслуживания систем и т.д. – все это, увы, еще часто встречается на нашем рынке. Достичь высокого уровня противопожарной защиты невозможно без профессиональной эксплуатирующей компании, которая сможет обеспечить грамотное обслуживание всех систем на объекте. При проведении арендаторами ремонтных работ необходимо согласовывать с этой организацией все перепланировки и переустройства. Особенно это касается арендаторов, имеющих технологическое оборудование. Принципиально важным моментом является обучение сотрудников объекта правильным действиям в случае возникновения чрезвычайных ситуаций». Из других важных мероприятий эксперт отметил плановые и внеплановые проверки работоспособности всех систем объекта, разработку чек-листа по «противопожарным» характеристикам помещения, а также учебные эвакуации.


иГРОКИ РЫНКА

PFM Solutions

Папоян Гайк

RealJet

Шапошников Михаил

Консалтинг и брокеридж

RealJet

Консалтинг и брокеридж

Colliers International

журнал CRE 20 (377)

Ноябрь 2
Ознакомиться с PDF-версией можно  ЗДЕСЬ При поддержке: Raven Russia  В НОМЕРЕ Актуально ОЧЕНЬ ОГРАНИЧЕННЫЙ ДОСТУП Из-за продолжающегося увеличения больных коронавирусом в Санкт-Петербурге полностью закрылись фуд-корты, а в Москве вводятся новые меры, которые будут действовать два месяца – с 13 ноября 2020 года до 15 января 2021 года.   Тренд ЦЕННОЕ ПРЕДЛОЖЕНИЕ Обесценивание рубля, сокращение бюджетов во всех сегментах, закрытие бизнесов и безработица стали причиной начал...

Популярное

Открытие

Вторая башня Neva Towers введена

Госстройнадзор выдал разрешение на ввод в эксплуатацию объекта, включающего офисную и жилую части, а также торговую галерею.

24.11
Законодательство

Застройщикам поменяли правила

Мэр Москвы подписал постановление, увеличивающее тарифы при смене ВРИ и размеры аренды земельного участка.

24.11
Игроки рынка

X5 стало тесно в «Оазисе»

X5 Retail Group намерена сменить штаб-квартиру.
 
23.11
Игроки рынка

Москве добавят гибкости

Apollax Group откроет в Москве новую сеть «гибких офисов».

25.11
Назначения

Елена Бушмина возглавила складской департамент ILM

Ранее Елена представляла интересы таких компаний, как JLL, FM Logistic, Ghelamco, Cushman & Wakefield.

24.11
Игроки рынка

«Ключ» идет на «Форум»

«Ключ» откроет гибкие офисы на Проспекте Вернадского.
 
26.11
Открытие

Stone Hedge ввел в эксплуатацию PLAY

Площадь дома с апартаментами у станции метро «Тульская» составляет около 16 тыс. кв. м.

24.11

подпишись НА эксклюзивные новости cre