Как правильно выбрать участок под девелопмент

Рустэм Ямалетдинов, руководитель направления градостроительного консалтинга Rusland SP
 
Работа в девелоперском бизнесе всегда требовала тщательного подхода к выбору земельного участка под застройку. Ошибка на этом этапе нередко приводит к тому, что реализация проекта становится невозможной, либо проект существенно теряет технико-экономическую привлекательность. Чтобы этого избежать, в процессе выбора участка необходимо обращать внимание на ряд ключевых факторов.

Базовая проверка

К градостроительной документации различных уровней относятся документы территориального планирования, градостроительного зонирования (правила землепользования и застройки), документация по планировке территории, а также региональные и местные нормативы градостроительного проектирования. Именно эти документы регулируют, что можно построить на участке, какой высоты и в каком объеме, требуется ли сохранение каких-то объектов на территории и т.д.

Анализ начинается с изучения документов территориального планирования, одним из которых является Генплан. Генплан содержит картографические материалы и текстовую часть. С его помощью определяют, к какой функциональной зоне относится участок. То есть под какую функцию он может быть использован: жилую, коммерческую, производственную или иную.

Правила землепользования и застройки уточняют, какие существуют виды разрешенного использования участка, каковы предельные параметры застройки, отступы от границ участка и т.д. Социальная инфраструктура нормируется в «Региональных нормативах градостроительного проектирования».

При анализе участка для строительства многоквартирного жилого дома необходимо определить, сколько мест есть в школах, садиках и больницах в непосредственной близости. То есть - достаточно ли имеющейся социальной инфраструктуры или придется планировать строительство этих объектов в рамках своего участка. Подобные вопросы решаются в рамках разработки проекта планировки территории. Важно понимать, что градостроительное развитие окружения также влияет на коммерческий потенциал земли.

По итогам анализа участка составляется дорожная карта согласований: возможность и последовательность корректировки градостроительной документации всех уровней.

В зонах особого внимания

Отдельное внимание при оценке градостроительного потенциала участка следует обращать на зоны с особыми условиями использования. Есть несколько видов таких зон, и любая из них может стать стоп-фактором для возведения того или иного вида недвижимости. В их числе: санитарно-защитные зоны, зоны охраны и территории объектов культурного наследия, водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы и т.д.

При девелопменте в Санкт-Петербурге стоит уделять особое внимание историко-культурному анализу, включая изучение объектов культурного наследия в непосредственной близости от рассматриваемого участка, ограничений по охранным зонам, а также проводить обзор исторических и графических источников в случае необходимости. Сохранение архитектурного наследия – один из основных принципов градостроительной политики северной столицы. Этот принцип реализуется через ряд дополнительных, более жестких по сравнению с федеральными, нормативно-правовых актов.

Известен случай, когда служба госстройнадзора и экспертизы Петербурга (Госстройнадзор) отозвала разрешение на строительство жилого дома на Светлановском проспекте, 15. Участок для строительства попал в защитную зону памятника «Больница Ольгинского приюта», и Куйбышевский районный суд признал выданное разрешение на строительство незаконным.

Стоимость земельного участка

Стоимость земельного участка под строительство жилых и коммерческих объектов напрямую связана с количеством квадратных метров, которые можно на нем возвести.

Чем выше степень готовности исходно-разрешительной документации, тем ниже уровень рисков, связанный со снижением технико-экономических параметров застройки. При этом стоимость таких участков возрастает, а количество вариантов для изменения проекта уменьшается.

Точные параметры застройки отражаются в разрешении на строительстве, которое девелопер получает после успешного прохождения экспертизы проектно-сметной документации. На данном этапе риски практически отсутствуют, хотя встречаются ситуации, когда разрешение на строительство отзывается. К существенным минусам можно отнести ограниченную возможность корректировки проектной документации в рамках разработки рабочей документации.

В ППТ и ГПЗУ отражаются лишь предельные параметры застройки. Они нередко оказываются недостижимыми при разработке проекта, особенно при застройке в центре города, где влияние оказывают такие факторы, как инсоляция и т.д. Тем не менее, покупка участка на данном этапе обеспечит приемлемый уровень рисков, а также возможность сделать «проект под себя». На этом этапе стоит обратить внимание также и на дополнительные ограничения, связанные с зонами особого использования территорий.

Действительно выгодно можно приобрести участок без градостроительной документации. Однако именно на этом этапе требуется детальный анализ градостроительного потенциала. И именно на этом этапе существует наибольший риск купить участок, на котором ничего нельзя построить в принципе.

В качестве примера можно привести случай с компанией «Тандем-Истейт», которая приобрела промышленный участок площадью 18,6 га на территории бывшего Петербургского трамвайно-механического завода (Чугунная ул., 2) и не сразу смогла перевести его в жилую зону.

Необходимо отметить, что чрезмерно заниженная стоимость земельных активов должна служить сигналом для более тщательной проверки документации.

Вывод

Выбор участка под строительство — это фундамент всего будущего процесса девелопмента. Кроме перечисленных выше существует огромное количество факторов, которые могут позитивно или негативно повлиять на реализацию проекта. Избежать неприятных ситуаций и непредвиденных затрат поможет проведение комплексного анализа земельного участка перед его приобретением.


иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

Rusland SP

Материалы по теме

Экспертный анализ

Где расположены самые дорогие земельные участки?

Самые дорогие земельные участки, предназначенные для размещения складской и производственной недвижимости, расположены в 15-километровой зоне от МКАД. К такому выводу пришли эксперты CBRE в своем анализе 34 площадок в Московской области, общая площадь которых составляет 3 680 Га.
21.12
Точка зрения

Как выбрать место для открытия бара

Андрей Калагин, совладелец баров Lumberjack, Rumor и Tin Woodman

31.01
Точка зрения

Как выбрать место для открытия частного детского сада

Жанна Казанская, основатель «Интересного Холдинга» (сеть частных детских садов «Интересный детский сад», «Интересная академия» и «Интересный Ресторан»)

20.11

журнал CRE 20 (356)

15-30.11.2019
Офисная недвижимость Москвы  Совокупный объем офисных площадей на московском рынке по итогам III кв. 2019 года составил 16,6 млн кв. м. 26% объема московских офисов относятся к классу А – 4,4 млн кв. м, 74%, или 12,2 млн кв. м – к классу В. Чем интересны МФК? 30 октября в Немецком Центре Промышленности и Торговли состоялась конференция Mixed-Use Development, посвященная объектам МФК.  Строительные конструкции Максимум диверсификации при минимуме авант...

Популярное

Открытие

ADG group открыла первый районный центр

В Москве в минувшую пятницу состоялось торжественное открытие районного центра «Ангара».
 
11.11
Проект

Ozon начал строительство нового хаба в Зеленодольске

Инвестиции в проект составят более 2 млрд рублей.
11.11
Сделка

В Москве продан ТЦ «На Беговой»

Цена продажи составила 655 млн рублей.
11.11
Открытие

BROSKO Mall – на низком старте

ТРК BROSKO Mall получил акт ввода в эксплуатацию.
 
12.11
Проект

PPF введет вторую очередь Comcity в 2022 году

Объект общей площадью 103 тыс. кв. м будет включать 61,6 тыс. кв. м офисов, 2,2 тыс. кв. м инфраструктуры и четырехзвездочную гостиницу под брендом Novotel.
12.11
Проект

«Пионер» построит деловой квартал у Останкино

Деловой квартал площадью 130 000 кв. м появится в Огородном проезде на севере Москвы.
13.11
Аукцион

На здания Минэкономразвития претендуют четыре компании

На торги выставлено пять зданий Минэкономразвития общей площадью 29 400 кв. м на 1-й Тверской-Ямской и 1-й Брестской улицах. На участие в торгах подано шесть заявок от четырех компаний.
11.11

подпишись НА эксклюзивные новости cre