10
дни
10
часы

На какие здания распространяются новые противопожарные требования?

Юристы фирмы «АЛРУД» (Андрей Жарский, Партнер, руководитель практики Недвижимость; Станислав Веселов, старший консультант; Алексей Калинкин, старший юрист) - о новых подходах Верховного суда к проблеме несоответствия существующих зданий новым принимаемым стандартам пожарной безопасности.
Достаточно длительное время существовало устойчивое понимание, что стандарты противопожарной безопасности, принимаемые после ввода в эксплуатацию здания и устанавливающие более высокие требования, чем были на этапе ввода, не имеют обратной силы. На это в том числе указывает ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», данная позиция прослеживалась в ранее складывавшейся судебной практике, в том числе - практике Верховного Суда РФ (Определение от 23.07.2017 № 306-КГ17-1633, Определение от 19.06.2018 № 302-КГ18-7228) и разъяснениях МЧС РФ (письмо от 28.12.2015 № 43-6281-19), согласно которым новые противопожарные требования, не относящиеся к эксплуатации объекта, применимы к зданию только в случае осуществления его реконструкции, капитального ремонта или перевооружения.

Вместе с тем, Верховный суд своей последней практикой меняет подход к такого рода делам, что следует учитывать как собственникам зданий, так и арендаторам.

Речь идет о недавно принятом Определении Верховного суда РФ от 16 апреля 2019 г. № 306-КГ18-21677 по следующему спору:
  • Главное управление МЧС РФ по Самарской области выдало организации предписание об устранении нарушений требований противопожарной безопасности, выразившихся в отсутствии автоматической пожарной сигнализации и системы оповещения и управления эвакуацией людей.
  • Организация оспорила предписание в суде, указав, что здания были введены в эксплуатацию до 1966 г., задолго до момента вступления в силу спорных требований. В отношении зданий с момента ввода в эксплуатацию не проводились реконструкция, перевооружение или капитальный ремонт, поэтому новые требования к ним не применимы.
Арбитражные суды второй и третьей инстанций согласились с позицией истца, указав, что требования об оборудовании автоматической пожарной сигнализации и системы оповещения и управления эвакуацией людей установлены сводом правил, вступившим в силу в 2009 г.

Верховный суд РФ не согласился с формальным подходом нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение на основании следующего:
  • Период постройки и введения объекта недвижимости в эксплуатацию, как отметил суд, не освобождает собственника здания от соблюдения действующих (введенных после сдачи дома в эксплуатацию) норм и правил, что обусловлено уровнем современных рисков возникновения и распространения пожара.
  • Суды должны были исследовать обстоятельства, свидетельствующие о наличии угрозы жизни и здоровью людей вследствие возможного возникновения пожара, и оценить возможность устранения нарушения новых противопожарных требований без проведения реконструкции, капитального ремонта или вмешательства в объемно-планировочное решение здания.
Таким образом, исходя из позиции ВС РФ, само по себе отсутствие доказательств проведения реконструкции, перевооружения или капитального ремонта после ввода здания в эксплуатацию не является основанием для неприменения новых противопожарных требований. Суд исходит из того, что по подобным спорам, при наличии угрозы жизни и здоровью людей, необходимо оценивать возможность выполнения новых требований без вмешательства в объемно-планировочное решение здания.

Отметим, что данная позиция была позднее подтверждена в схожем деле по зданию в Красноярском крае (Определение Верховного Суда от 29.05.2019 N 302-ЭС19-1733 по делу N А33-14695/2017), в связи с чем мы не исключаем дальнейшего развития судебной практики по пути обязания собственника проводить работы по капитальному ремонту или перевооружению в целях снижения соответствующих рисков.

Наши рекомендации в связи с вышесказанным:
  1. В случае споров с МЧС РФ касательно применения новых противопожарных требований к старым зданиям необходимо иметь в виду, что одной ссылки на то, что после вступления в силу таких требований объемно-планировочное решение здания не менялось, может быть недостаточно. Необходимо учитывать, что по таким делам может потребоваться проведение оценки пожарного риска, а также доказывание невозможности выполнения новых требований без проведения работ по реконструкции, капитальному ремонту или вмешательства в объемно-планировочное решение здания в формате судебной или внесудебной экспертизы.
  2. При заключении договора аренды сторонам целесообразно прямо разграничить обязательства по выполнению новых противопожарных требований. В противном случае могут возникать споры, т.к. выполнение таких работ с точки зрения общих правил об аренде может быть квалифицировано как текущий или капитальный ремонт, под которыми стороны обычно не имеют в виду выполнение каких-либо противопожарных требований. Например, квалификация таких работ как текущего ремонта будет означать, что по общему правилу они выполняются арендатором.


Материалы по теме

Советы юристов

Об изменениях в Технический регламент о требованиях пожарной безопасности

На официальном интернет-портале правовой информации pravo.gov.ru опубликован Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 244-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

12.09
Точка зрения

Пожарная безопасность спортивных объектов

Ирина Орлова, ROCKWOOL Russia

19.06
Точка зрения

Торговые центры – как избежать пепелища?

Павел Моряков, генеральный директор «Москабельмет»

21.11

журнал CRE 13-14 (349-350)

1.07-31.08.2019
Гипер-: реанимация vs эвтаназия «Ашан» может сократить присутствие в формате гипермаркета в России, другие игроки не исключают, что ритейлер может вообще уйти из страны. Эксперты убеждены, что дело – в кардинальном изменении за посткризисные пять лет покупательского поведения и катастрофическом спаде популярности формата гипермаркета вообще. Потеря доверия Во время экономического форума в Петербурге в кулуарах обсуждались все болезни новой России последних двадцат...

Популярное

Открытие

«Леонардо» улетит в «Космос»

В ТРК «Космос» в Челябинске откроется «Леонардо».  
 
20.08
Проект

«Павелецкой плазе» дали старт

Mall Management Group получила разрешение на строительство торгового центра «Павелецкая плаза».
 
19.08
Переговоры

Где разместится второй офис Huawei?

Huawei откроет второй крупный офис в Москве. Сейчас компания выбирает между двумя площадками.
 
19.08
Сделка

CBRE эксклюзивно займется «Павелецкой Плазой»

CBRE выбрана эксклюзивным консультантом по сдаче в аренду «Павелецкой Плазы».

20.08
Игроки рынка

«Тинькофф» разочаровался в «Акватории»

«Тинькофф» отказался от перевода штаб-квартиры в строящийся БЦ «Акватория» и теперь рассматривает новые варианты. Предполагалось, что штаб-квартира займет на территории бизнес-центра более 68 тыс. кв. м, и переезд осуществится в 2022 г. Причины срыва сделки руководство банка не озвучивает.
20.08
Назначения

Новое назначение в «М.Видео-Эльдорадо»

Группа «М.Видео-Эльдорадо» объявляет о новом назначении.
 
19.08
Назначения

Новое назначение в CBRE

К команде маркетинга и PR компании CBRE присоединилась Надежда Орёлкина в должности руководителя по корпоративным коммуникациям.
20.08

подпишись НА эксклюзивные новости cre