На какие здания распространяются новые противопожарные требования?

Юристы фирмы «АЛРУД» (Андрей Жарский, Партнер, руководитель практики Недвижимость; Станислав Веселов, старший консультант; Алексей Калинкин, старший юрист) - о новых подходах Верховного суда к проблеме несоответствия существующих зданий новым принимаемым стандартам пожарной безопасности.
Достаточно длительное время существовало устойчивое понимание, что стандарты противопожарной безопасности, принимаемые после ввода в эксплуатацию здания и устанавливающие более высокие требования, чем были на этапе ввода, не имеют обратной силы. На это в том числе указывает ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», данная позиция прослеживалась в ранее складывавшейся судебной практике, в том числе - практике Верховного Суда РФ (Определение от 23.07.2017 № 306-КГ17-1633, Определение от 19.06.2018 № 302-КГ18-7228) и разъяснениях МЧС РФ (письмо от 28.12.2015 № 43-6281-19), согласно которым новые противопожарные требования, не относящиеся к эксплуатации объекта, применимы к зданию только в случае осуществления его реконструкции, капитального ремонта или перевооружения.

Вместе с тем, Верховный суд своей последней практикой меняет подход к такого рода делам, что следует учитывать как собственникам зданий, так и арендаторам.

Речь идет о недавно принятом Определении Верховного суда РФ от 16 апреля 2019 г. № 306-КГ18-21677 по следующему спору:
  • Главное управление МЧС РФ по Самарской области выдало организации предписание об устранении нарушений требований противопожарной безопасности, выразившихся в отсутствии автоматической пожарной сигнализации и системы оповещения и управления эвакуацией людей.
  • Организация оспорила предписание в суде, указав, что здания были введены в эксплуатацию до 1966 г., задолго до момента вступления в силу спорных требований. В отношении зданий с момента ввода в эксплуатацию не проводились реконструкция, перевооружение или капитальный ремонт, поэтому новые требования к ним не применимы.
Арбитражные суды второй и третьей инстанций согласились с позицией истца, указав, что требования об оборудовании автоматической пожарной сигнализации и системы оповещения и управления эвакуацией людей установлены сводом правил, вступившим в силу в 2009 г.

Верховный суд РФ не согласился с формальным подходом нижестоящих судов и отправил дело на новое рассмотрение на основании следующего:
  • Период постройки и введения объекта недвижимости в эксплуатацию, как отметил суд, не освобождает собственника здания от соблюдения действующих (введенных после сдачи дома в эксплуатацию) норм и правил, что обусловлено уровнем современных рисков возникновения и распространения пожара.
  • Суды должны были исследовать обстоятельства, свидетельствующие о наличии угрозы жизни и здоровью людей вследствие возможного возникновения пожара, и оценить возможность устранения нарушения новых противопожарных требований без проведения реконструкции, капитального ремонта или вмешательства в объемно-планировочное решение здания.
Таким образом, исходя из позиции ВС РФ, само по себе отсутствие доказательств проведения реконструкции, перевооружения или капитального ремонта после ввода здания в эксплуатацию не является основанием для неприменения новых противопожарных требований. Суд исходит из того, что по подобным спорам, при наличии угрозы жизни и здоровью людей, необходимо оценивать возможность выполнения новых требований без вмешательства в объемно-планировочное решение здания.

Отметим, что данная позиция была позднее подтверждена в схожем деле по зданию в Красноярском крае (Определение Верховного Суда от 29.05.2019 N 302-ЭС19-1733 по делу N А33-14695/2017), в связи с чем мы не исключаем дальнейшего развития судебной практики по пути обязания собственника проводить работы по капитальному ремонту или перевооружению в целях снижения соответствующих рисков.

Наши рекомендации в связи с вышесказанным:
  1. В случае споров с МЧС РФ касательно применения новых противопожарных требований к старым зданиям необходимо иметь в виду, что одной ссылки на то, что после вступления в силу таких требований объемно-планировочное решение здания не менялось, может быть недостаточно. Необходимо учитывать, что по таким делам может потребоваться проведение оценки пожарного риска, а также доказывание невозможности выполнения новых требований без проведения работ по реконструкции, капитальному ремонту или вмешательства в объемно-планировочное решение здания в формате судебной или внесудебной экспертизы.
  2. При заключении договора аренды сторонам целесообразно прямо разграничить обязательства по выполнению новых противопожарных требований. В противном случае могут возникать споры, т.к. выполнение таких работ с точки зрения общих правил об аренде может быть квалифицировано как текущий или капитальный ремонт, под которыми стороны обычно не имеют в виду выполнение каких-либо противопожарных требований. Например, квалификация таких работ как текущего ремонта будет означать, что по общему правилу они выполняются арендатором.


Материалы по теме

Советы юристов

Об изменениях в Технический регламент о требованиях пожарной безопасности

На официальном интернет-портале правовой информации pravo.gov.ru опубликован Федеральный закон от 29 июля 2017 г. № 244-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности».

12.09
Точка зрения

Пожарная безопасность спортивных объектов

Ирина Орлова, ROCKWOOL Russia

19.06
Точка зрения

Торговые центры – как избежать пепелища?

Павел Моряков, генеральный директор «Москабельмет»

21.11

журнал CRE 22-1 (358)

16.12.2019-15.01.2020
Девелопмент: Строительный обряд Несмотря на восстановление девелоперской активности и завершение острой фазы пятилетнего кризисного цикла, на рынок по-прежнему влияют дорогое финансирование, спад покупательской способности, изменение потребительского поведения и трансформация кадровых и логистических сегментов.  Консалтинг: Запишитесь на консультацию Увеличение спроса на консультационные услуги во всех сегментах, рост интереса к запросам для новых и нетрадиционных формато...

Популярное

Сделка

Renaissance Development продала часть Neva Towers

Компания Metrika Investments, структура концерна «Россиум», купила у Renaissance Development часть МФК Neva Towers в деловом центре «Москва-сити» - около 56 000 кв. м офисов.
21.01
Исследования рынка

Colliers нашли миллион…

…квадратных метров свободных офисных площадей в Москве.
23.01
Проект

MR Group построит на Волоколамском

На Волоколамском шоссе появится крупнейший жилой проект от MR Group.
 
21.01
Проект

«Колди» построит второй БЦ у Павелецкого вокзала

Офисный комплекс класса А площадью 35 тыс. кв. м станет второй очередью кластера, который уже реализует «Колди».
20.01
Игроки рынка

Анна Цфасман начала новый ЗОЖ проект

Экс-глава «Даблби» запустила новую сеть кофеен в Москве.
 
22.01
Назначения

Colliers International усиливает офисное направление

Кермен Мастиев возглавит направление аренды офисной недвижимости в Colliers International.
 
20.01
Рейтинг

«Короли Недвижимости» - по-прежнему Нисанов и Илиев

Forbes опубликовал очередной рейтинг ведущих рантье российского рынка.
23.01

подпишись НА эксклюзивные новости cre