Залог - это способ обеспечения обязательства заемщика (должника), при котором кредитор (банк) – залогодержатель приобретает право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения заемщиком этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя). То есть, объект недвижимого имущества, являющийся предметом залога, находится в собственности залогодателя и служит обеспечением, гарантирующим погашение кредита заемщиком. Когда заемщик сталкивается с невозможностью исполнять обязательства по кредитному договору, появляется необходимость в реализации предмета залога.
Существует несколько сценариев реализации залогового имущества. Первый вариант - это когда имущество, являющееся предметом залога, еще находится в собственности залогодателя. По сути, это обычная сделка по продаже имущества: залогодатель сам определяет стоимость продажи предмета залога, находит покупателей, согласует продажу залогового имущества с банком. Если по кредиту у заемщика уже образовалась просроченная задолженность, а предмет залога не был реализован, то наступает второй сценарий: залоговое имущество выставляется на публичные торги в рамках исполнительного производства.
«Если же имущество не удалось продать на аукционе, то оно по мировому соглашению переходит в собственность банку в счет погашения долга заемщика, - отмечает Геннадий Барсегов, Председатель Правления СИНКО-банка. - Для банков такой вариант не очень предпочтителен, поскольку приходится принимать имущество на баланс, создавать под него резервы и снова возвращаться к его реализации – уже собственными силами или через риэлторов (для реализации объектов недвижимости). Поэтому, говоря о покупке залоговой недвижимости у банка, мы имеем в виду именно последний сценарий, так как в первых двух случаях банк не является собственником предмета залога. Обычно мы не предлагаем своим клиентам приобрести залоговую недвижимость. Для продажи объектов недвижимости, которые находятся на балансе банка, мы обращаемся к риэлторским агентствам».
Объект недвижимости, который перешел на баланс банка, становится непрофильным активом, от которого кредитная организация стремится избавиться в короткие сроки. В связи с этим подобные объекты недвижимости могут значительно потерять в цене и стать выгодной покупкой для любого участника рынка. Тем более, что после окончания торгов и перехода на баланс банка такой объект недвижимости становится собственностью банка, а значит, безрисковым объектом для дальнейшей реализации.
«Предмет залога всегда проходит проверку банка, и риск купить проблемный объект недвижимости практически отсутствует. Есть много предрассудков относительно покупки объекта недвижимости, являющегося залоговым имуществом, особенно в части возможных юридических проволочек. На самом деле объект недвижимости покупается по простому договору купли-продажи, обременение с него снимается в Росреестре, а вся процедура не сложнее, чем при обычной сделке купли-продажи», - поясняет Геннадий Барсегов.
