Что станет с недвижимостью после пандемии?

Бизнес переживает трудные времена, но когда они таковыми не были? Предприниматели хотят знать ответы — что делать здесь и сейчас, как выживать. Но в попытке найти быстрое решение мы часто упускаем долгосрочный прогноз. Оскар Хартманн, серийный предприниматель, основатель KupiVIP, CarPrice и Генеральный директор краудфандинговой кампании AKTIVO Егор Клименко рассуждают, что станет с недвижимостью после окончания пандемии.

Оскар Хартманн:

СМИ пестрят заголовками и предсказаниями. О том, чего ждать в ближайшие месяцы, точных данных нет, но очевидно, что 2020 и первый квартал 2021 г. человечество проведет в гуле коронавирусных новостей.

Все чаще правительства разных стран начинают задумываться о новой системе общества, которая позволит в условиях затяжного режима самоизоляции работать на пониженных мощностях, но все же работать. То тут, то там встречаются горестные ироничные замечания, что всадники апокалипсиса — это не только чума, но и голод. Помимо того, что рабочая сила - на карантине, ученые отмечают, что планета прогрета как никогда. Повышение температуры ведет к тому, что осадков на континентах выпадает мало. Засуха губит сельскохозяйственные культуры. И поставки, и грузовые перевозки также снизились. Экспорт падает.

Еще одно следствие прогретой планеты — повышенный риск тайфунов, цунами и масштабных катастроф. В условиях, когда силы брошены на борьбу с пандемией, чрезвычайные ситуации могут обернуться фатальными последствиями.

Финальная точка всех проблем — экономическая рецессия. Человечество столкнулось с новой реальностью, в которой глубокий и непредсказуемый кризис распространяется не на отдельно взятую страну, а на весь мир. Но кризис не свидетельствует о том, что люди изменят свое фундаментальное поведение, хотя фокус внимания сместится на базовые потребности в безопасности — доме — и еде.

Егор Клименко:

Жилая недвижимость

Потребность в жилом пространстве — базовая. И пандемия показала, насколько. Где самоизолироваться, если не дома? Инвесторам не стоит опасаться, что интерес к недвижимости исчезнет. Плохая новость в том, что спрос сократится. В период нестабильной экономики люди уходят в режим сохранения денежных средств. Но те, у кого есть накопления, будут искать варианты вложения финансов, которые стремительно обесцениваются из-за слабеющего рубля.

Многие по традиции задумаются о покупке жилой недвижимости — миллион рублей при курсе доллара 1:60 совсем не то же самое, что миллион рублей при курсе 1:75. Чего не скажешь о квартире в центре Москвы, которая при любом курсе, как многим кажется, сохраняет привлекательность. Но существенное влияние на покупательский спрос оказывает процент по ипотеке. По разным прогнозам, он вырастет на 2-7%. Программа льготной ипотеки под 6,5% годовых, утвержденная Мишустиным в конце апреля, будет действовать до 1 ноября 2020 г. и поддержит девелоперов. Поэтому в ближайшей перспективе мы увидим бум покупок, а затем вероятен спад.

Неоднозначная и труднопрогнозируемая ситуация - с арендным рынком. Возможно, арендодатели жилых помещений не сильно пострадают. Строительные работы замедлятся, процент по ипотеке вырастет, многие в принципе откажутся от идеи покупки собственной жилплощади, опасаясь потери постоянного дохода — потребность в аренде сохранит свой спрос.

Коммерческая недвижимость

Пандемия показала сюрреалистичный мир: оказывается, бизнес может остановиться не по своей вине, и даже в такой момент простоя придется платить сотрудникам зарплату. И в таких условиях бизнес еще не бывал. Компании по-разному справляются с ситуацией, но тем не менее налицо несколько фактов, которые стоит взять на заметку.

Самой стойкой оказалась коммерческая недвижимость, в которой основной арендатор — продуктовый ретейл. Небольшим районным торговым центрам с сетевыми магазинами, которые окружены аптеками, зоомагазинами и небольшими продовольственными точками, не грозит закрытие. Они не потеряли в аренде, а приток к ним вырос на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, если сверяться с платформой ОФД.

Чуть менее стабильны, но все же чувствуют себя неплохо складские помещения последней мили. Они заполнены товарами первой необходимости и не испытывают проблем. Другое дело - склады для хранения товаров, далеких от повседневного спроса. Многие опустели в период пандемического пика в Китае — нечем было заполнять. Но сейчас постепенно наращивают мощность.

Офисные помещения пострадали сильнее всех. Многие договоры аренды расторгаются, а арендаторы сокращают расходы или закрываются.

Заморозки строек

Одна из самых сложных ситуаций - у девелоперов. Полностью стройки не исчезнут, но многие компании разорятся, проекты заморозятся, а недострой снова «украсит» наши города. Уже сейчас стройки в Москве замедляют темпы. Если пандемия серьезно затронет регионы — то и там картина будет удручающей.

Крупные компании, которые занимают первые строчки рейтингов, сохранят свой бизнес, но, как и многие, урежут проекты и понесут ощутимые потери в прибыли. Менее удачные компании, которые плохо работают с рисками и менее экспертны в оценке проектов, вероятно, уйдут с рынка.

Одна из ключевых целей застройщиков — удержать процент по ипотеке на приемлемом уровне, чтобы не обрушить спрос на недвижимость.

Оскар Хартманн:

Резюме

Пандемия, падение рубля, мировая экономика в рецессии прямо отразятся на рынке недвижимости. Сложнее всего придется девелоперам и офисным арендодателям. В ближайшие 2-3 года вкладываться в строительные проекты — предприятие крайне рискованное, как и возводить новые помещения для бизнес-аудитории.

Базовая потребность в еде дает зеленый свет торговой коммерческой недвижимости даже в период экстремальных ситуаций. Офисную недвижимость вполне можно заменить хоум-офисом. Многие компании уже сейчас отказываются от офисов — экономика заставляет затянуть пояса, а вынужденная самоизоляция показала, что онлайн-совещания вполне продуктивны.

Мир после пандемии, вероятнее всего, будет отличаться от привычного нам. Арендаторы начнут ответственнее относиться к суммам, которые тратят на красивые офисы, а инвесторы — аккуратнее вкладываться в коммерческую недвижимость вне продуктового ретейла.

Обратите внимание на тихие гавани, которые показывали стабильный и предсказуемый доход вне кризиса и не демонстрируют признаков упадка сейчас. Такие модели, вроде небольших районных торговых центров с продуктовым ретейлом, и сейчас, и в перспективе станут ценным активом в вашем портфеле инвестора. Перед вложением проведите всесторонний анализ и проверку: изучите законность постройки, поток покупателей и конкурентное окружение, корректно оцените доходную и расходную часть. Кризис - это полезный опыт и показательные условия, которые позволяют на практике оценить устойчивость бизнеса. Кризис - это время возможностей, нужно лишь правильно ими воспользоваться.



иГРОКИ РЫНКА

Aktivo

Хартманн Оскар

Инвестиции

Aktivo

Материалы по теме

Точка зрения

Эволюция офиса: что ждет рабочие пространства после коронавируса?

Евгения Лучицкая, официальный представитель A-Store Estates, девелопера проекта Neopolis, рассуждает о том, как меры, принятые в связи с распространением коронавируса, повлияют на офисные пространства.
10.04
Советы юристов

Коронавирус и договоры аренды: последствия для арендаторов и арендодателей

Как распространение коронавирусной инфекции может повлиять на отношения арендодателей и арендаторов коммерческой недвижимости, рассказали эксперты юридической компании CMS.
23.03
Советы юристов

Важные изменения в российском законодательстве об аренде недвижимости из-за пандемии коронавируса

Новый закон обязал арендодателей предоставлять арендаторам отсрочку по внесению арендных платежей и уменьшать размер арендной платы.
16.04

журнал CRE 9-10 (366-367)

1-31.05.2020
Читать журнал CRE в PDF: https://www.cre.ru/content/upload/journal/item/file/15905715155451.pdf Все на выход: этапы снятия, которых мы ждем Согласно рекомендациям Роспотребнадзора, постепенное снятие ограничений, связанных с распространением коронавирусной инфекции, должно происходить в три этапа. Решение о переходе на тот или иной этап должно зависеть от коэффициента распространения эпидемии.   Оставить нельзя расторгнуть 22 мая Госдума РФ приняла в третьем чтении так назыв...

Популярное

События

Дождались!!!

Торговые центры откроются в Москве 1 июня.
 
29.05
Открытие

«Корпорация А.Н.Д.» открывает торговые центры

Компания объявила о начале работы более чем 250 арендаторов ТЦ «Фестиваль», «Калейдоскоп», «Петровский», «Смоленский пассаж», «Калужский» с 1 июня.

29.05
Сделка

Амероп купил БЦ в центре Москвы

Компания, владеющая также офисно-торговым центром «Галерея» на Тверской и несколькими офисными центрами, пополнила портфель объектом площадью 6800 кв. м.

29.05
Сделка

«Тинькофф» остановился на AFI Square

Компания договорилась об аренде почти 78 000 кв. м офисов в строящемся проекте у Белорусского вокзала.

04.06
Проект

Рыбаков запускает SOK HQ

Новый проект подразумевает открытие сервисных офисов на взятых в субаренду у разных компаний излишках площадей.

01.06
Игроки рынка

«Лэнд» закрывает торговые точки

Торговая сеть «Лэнд» избавляется от «Стокманна» и супермаркета во «Владимирском пассаже».
 
29.05
Назначения

Елена Бушмина теперь в JLL

В компании Елена возглавит направление по предоставлению интересов арендаторов. Ранее она занимала руководящие должности в Ghelamco и Cushman & Wakefield.

01.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre