Оскар Хартманн:
СМИ пестрят заголовками и предсказаниями. О том, чего ждать в ближайшие месяцы, точных данных нет, но очевидно, что 2020 и первый квартал 2021 г. человечество проведет в гуле коронавирусных новостей.
Все чаще правительства разных стран начинают задумываться о новой системе общества, которая позволит в условиях затяжного режима самоизоляции работать на пониженных мощностях, но все же работать. То тут, то там встречаются горестные ироничные замечания, что всадники апокалипсиса — это не только чума, но и голод. Помимо того, что рабочая сила - на карантине, ученые отмечают, что планета прогрета как никогда. Повышение температуры ведет к тому, что осадков на континентах выпадает мало. Засуха губит сельскохозяйственные культуры. И поставки, и грузовые перевозки также снизились. Экспорт падает.
Еще одно следствие прогретой планеты — повышенный риск тайфунов, цунами и масштабных катастроф. В условиях, когда силы брошены на борьбу с пандемией, чрезвычайные ситуации могут обернуться фатальными последствиями.
Финальная точка всех проблем — экономическая рецессия. Человечество столкнулось с новой реальностью, в которой глубокий и непредсказуемый кризис распространяется не на отдельно взятую страну, а на весь мир. Но кризис не свидетельствует о том, что люди изменят свое фундаментальное поведение, хотя фокус внимания сместится на базовые потребности в безопасности — доме — и еде.
Егор Клименко:
Жилая недвижимость
Потребность в жилом пространстве — базовая. И пандемия показала, насколько. Где самоизолироваться, если не дома? Инвесторам не стоит опасаться, что интерес к недвижимости исчезнет. Плохая новость в том, что спрос сократится. В период нестабильной экономики люди уходят в режим сохранения денежных средств. Но те, у кого есть накопления, будут искать варианты вложения финансов, которые стремительно обесцениваются из-за слабеющего рубля.
Многие по традиции задумаются о покупке жилой недвижимости — миллион рублей при курсе доллара 1:60 совсем не то же самое, что миллион рублей при курсе 1:75. Чего не скажешь о квартире в центре Москвы, которая при любом курсе, как многим кажется, сохраняет привлекательность. Но существенное влияние на покупательский спрос оказывает процент по ипотеке. По разным прогнозам, он вырастет на 2-7%. Программа льготной ипотеки под 6,5% годовых, утвержденная Мишустиным в конце апреля, будет действовать до 1 ноября 2020 г. и поддержит девелоперов. Поэтому в ближайшей перспективе мы увидим бум покупок, а затем вероятен спад.
Неоднозначная и труднопрогнозируемая ситуация - с арендным рынком. Возможно, арендодатели жилых помещений не сильно пострадают. Строительные работы замедлятся, процент по ипотеке вырастет, многие в принципе откажутся от идеи покупки собственной жилплощади, опасаясь потери постоянного дохода — потребность в аренде сохранит свой спрос.
Коммерческая недвижимость
Пандемия показала сюрреалистичный мир: оказывается, бизнес может остановиться не по своей вине, и даже в такой момент простоя придется платить сотрудникам зарплату. И в таких условиях бизнес еще не бывал. Компании по-разному справляются с ситуацией, но тем не менее налицо несколько фактов, которые стоит взять на заметку.
Самой стойкой оказалась коммерческая недвижимость, в которой основной арендатор — продуктовый ретейл. Небольшим районным торговым центрам с сетевыми магазинами, которые окружены аптеками, зоомагазинами и небольшими продовольственными точками, не грозит закрытие. Они не потеряли в аренде, а приток к ним вырос на 40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, если сверяться с платформой ОФД.
Чуть менее стабильны, но все же чувствуют себя неплохо складские помещения последней мили. Они заполнены товарами первой необходимости и не испытывают проблем. Другое дело - склады для хранения товаров, далеких от повседневного спроса. Многие опустели в период пандемического пика в Китае — нечем было заполнять. Но сейчас постепенно наращивают мощность.
Офисные помещения пострадали сильнее всех. Многие договоры аренды расторгаются, а арендаторы сокращают расходы или закрываются.
Заморозки строек
Одна из самых сложных ситуаций - у девелоперов. Полностью стройки не исчезнут, но многие компании разорятся, проекты заморозятся, а недострой снова «украсит» наши города. Уже сейчас стройки в Москве замедляют темпы. Если пандемия серьезно затронет регионы — то и там картина будет удручающей.
Крупные компании, которые занимают первые строчки рейтингов, сохранят свой бизнес, но, как и многие, урежут проекты и понесут ощутимые потери в прибыли. Менее удачные компании, которые плохо работают с рисками и менее экспертны в оценке проектов, вероятно, уйдут с рынка.
Одна из ключевых целей застройщиков — удержать процент по ипотеке на приемлемом уровне, чтобы не обрушить спрос на недвижимость.
Оскар Хартманн:
Резюме
Пандемия, падение рубля, мировая экономика в рецессии прямо отразятся на рынке недвижимости. Сложнее всего придется девелоперам и офисным арендодателям. В ближайшие 2-3 года вкладываться в строительные проекты — предприятие крайне рискованное, как и возводить новые помещения для бизнес-аудитории.
Базовая потребность в еде дает зеленый свет торговой коммерческой недвижимости даже в период экстремальных ситуаций. Офисную недвижимость вполне можно заменить хоум-офисом. Многие компании уже сейчас отказываются от офисов — экономика заставляет затянуть пояса, а вынужденная самоизоляция показала, что онлайн-совещания вполне продуктивны.
Мир после пандемии, вероятнее всего, будет отличаться от привычного нам. Арендаторы начнут ответственнее относиться к суммам, которые тратят на красивые офисы, а инвесторы — аккуратнее вкладываться в коммерческую недвижимость вне продуктового ретейла.
Обратите внимание на тихие гавани, которые показывали стабильный и предсказуемый доход вне кризиса и не демонстрируют признаков упадка сейчас. Такие модели, вроде небольших районных торговых центров с продуктовым ретейлом, и сейчас, и в перспективе станут ценным активом в вашем портфеле инвестора. Перед вложением проведите всесторонний анализ и проверку: изучите законность постройки, поток покупателей и конкурентное окружение, корректно оцените доходную и расходную часть. Кризис - это полезный опыт и показательные условия, которые позволяют на практике оценить устойчивость бизнеса. Кризис - это время возможностей, нужно лишь правильно ими воспользоваться.
