Как измерить гибкость рабочего пространства по шкале от офиса до современного коворкинга?

Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate
 
На сегодняшний день понятие «перспективность проекта» красной нитью пронизывает сегмент коворкингов. Международный опыт за сравнительно малое время продемонстрировал экономическую и практическую выгоду использования гибких площадей. Успевает ли Россия за интернациональным трендом, почему современный коворкинг – угроза маленьким офисам (особенно после COVID-19) и как эволюционировало гибкое рабочее пространство?

Развитие коворкинг-пространств является одним из актуальных мировых трендов офисной недвижимости. Их востребованность растет в международном корпоративном секторе: крупные корпорации, среди которых Facebook, Microsoft, Salesforce, HSBC, IBM и др., арендуют гибкие рабочие пространства в деловых центрах Европы и США.

На начало 2020 г. общая площадь сервисных коворкингов по всему миру достигает отметки в 12 млн кв. м, что составляет 1% от общего объема качественных офисных площадей. Более половины всех рабочих мест в мире приходится на США и Великобританию. Москва владеет 1% коворкингов в общем объеме офисных площадей? (это приблизительно 182 000 кв. м).

КОВОРКИНГ В РОССИИ

В 2019 г. в Москве было открыто 22 гибких рабочих пространства совокупнои? площадью 58 тыс. кв. м, что на 42% больше прошлогоднего показателя. Тогда же на рынок Москвы вышла американская сеть WeWork. На начало 2020 г. объем сегмента гибких рабочих пространств Москвы составляет 182 тыс. кв. м, а к открытию заявлено 22 новые площадки (порядка 90 000 кв. м).

В Санкт-Петербурге активный ввод новых коворкинговых проектов начался с 2017 г. Тогда открылось 6 пространств, площадь каждого – свыше 1 тыс. кв. м. В 2019 г. на рынок вышло 14 проектов общей площадью порядка 6 000 кв. м. На начало 2020 г. объем сегмента гибких рабочих пространств Санкт-Петербурга насчитывает 32 600 кв. м площадей?, 33,2% которых находятся в Центральном районе, 26,7% – в Петроградском, 12,3% – в Выборгском, 8,5% от общей площади приходится на Василеостровский район, 7,3% – на Красногвардейский район и 5% – на Адмиралтейский.



Рынок в основном представлен локальными игроками: «Практик», Page, «Ясная Поляна», Grow up, в этом году на рынок вышла сеть коворкингов «Корнер». Из международных сетей в северной столице представлена только сеть Regus.

ЦИФРЫ
  • Средняя стоимость места в петербургском коворкинге составляет 856 руб. за день, за месяц же – 10 895 руб.
  • Максимальная ставка в месяц составляет 75 000 руб. в коворкинге «Практик» по адресу Гороховая, 16, включая в себя выделенную зону на 5 рабочих мест, доступ к фиксированному рабочему месту 24/7, различные виды печати, ящик для вещей, использование переговорных комнат и питание.
  • На начало 2020 г. «Практик» являлся самой большой сетью коворкингов в Санкт-Петербурге. Функционирует 5 проектов, скоро состоится открытие коворкинга «Практик» на Мойке площадью 3 400 кв. м.
  • В апреле 2020-го открылся коворкинг Page от ГК «Бестъ» на Аптекарской набережной общеи? площадью 5 000 кв. м. Проект включает несколько рабочих зон, помещения для отдыха и мероприятии?. Сейчас на части этих площадей функционирует офис «Почты России».
КОМФОРТ И ВЫГОДА

Вместе с тем, как за последние пару лет на российский рынок стали выводиться масштабные коворкинг-проекты, появилась и свежая тенденция. Такие компании, как «МТС», «Тинькофф», «Почта России», X5 Retail Group (список намного больше) сочли гибкие рабочие пространства наиболее подходящими для организации своей работы. Подобное предпочтение связано с сопоставлением инвестиций: поиск нового офиса и проведение ремонтных работ требуют не только крупных денежных вложений, но и весомых временных затрат. Коворкинг (или гибкое пространство) не требует дополнительных инвестиций и за счет уже готового ремонта оптимизирует процедуру заезда.

Мы ожидаем волну, когда на предложения сетевых проектов будут откликаться целые организации. Соответственно, спрос, дающий коворкинг-проектам высокие показатели заполняемости, будет обеспечен корпоративными клиентами. Таким образом, у коворкингов есть большие шансы твердо укрепиться и развиваться на нашем рынке, – широкая перспектива для собственников. Правда, само слово «коворкинг» уже перестанет соответствовать сути данного формата, уместным становится выражение «гибкие офисы».

ПОСЛЕДСТВИЯ COVID-19

Коворкинговых пространств коснулись все те же ограничения, что и офисов. Большинство приостановило свою деятельность на период карантина (около месяца они были неактивны). Со смягчением ограничений (с 12 мая) люди стали постепенно возвращаться в офисы, но лишь 20% коворкингов смогли возобновить свою деятельность на тот момент. Более того, в связи с личными опасениями людей поток посетителей гибких рабочих пространств значительно снизился. Если до ковида фрилансеры помогали обеспечивать успешный коворкинг на 70-80% загрузки в месяц, то сейчас они заполнены лишь на 30% за счет корпоративных клиентов. Разумеется, данный показатель растет в соответствии со снятием ограничений и снижением уровня тревожности.



Эти опасения понятны. Крупные компании, которые арендуют офисы, возвращают своих сотрудников на рабочие места, еженедельно проводя тесты на COVID-19, что психологически успокаивает людей. Коворкинги не требуют справки о результатах теста на коронавирус у своих клиентов, соответственно, контроль практически отсутствует (за исключением измерения температуры приходящих и ограничений по использованию пространства), что и вызывает у людей тревогу.

Цены не претерпели заметных изменений. Мы заметили, что те коворкинги, которые открываются сейчас, вводят скидочные программы для привлечения пула клиентов. Скидки являются временной и резонной мерой для нововведенных проектов.

Трудно отмечать коррективы по спросу на гибкие рабочие пространства в постковидных условиях. Намерение крупных компаний расширяться и задействовать «умные площади» остается активно, но пока неизвестно, как скоро эти планы реализуются.

ВЗЛЕТ ВОСТРЕБОВАННОСТИ

С проблемами столкнулись офисные проекты, занимающие площадь до 100 кв. м. Ввиду пандемии малые компании были вынуждены съехать из арендованных офисов. Сейчас, когда деловая активность начнет набирать обороты, этим компаниям вновь потребуется рабочая площадь.

Мы предполагаем, что после пандемии коворкинговые пространства обретут особую популярность в связи с условиями аренды. В отличие от офисов, данному формату свойственна краткосрочная аренда. Вероятен исход, когда некрупные бизнесы отдадут предпочтение выделенным зонам на площадке коворкингов, ведь с учетом высоких рисков второй волны заболеваемости краткосрочная аренда на 1-2 месяца может стать стратегически верным решением. Также в тарифы коворкинга входят операционные расходы (интернет, печать, ПК и т.д.) по фиксированной ставке, что не повлечет непредвиденных трат.

«ЗАКОН ДЖУНГЛЕЙ»

Петербургская история развития гибких рабочих пространств стартовала в 2008 г., но тогда их концепция скорее соответствовала идее анти-кафе для рабочего досуга. В новых реалиях данный формат изживает себя, т.к. современные коворкинги сделали упор на расширение, начали появляться сетевые проекты, которыми легче управлять и которые способны предоставлять скидочные программы. В связи с этим «одиночки» перестали выдерживать конкуренцию. Не столько из-за пандемии, сколько вследствие эволюционных процессов, около 5 000 кв. м локальных коворкинг-пространств Петербурга закрылись в период с 2012 по 2020 гг.

Доходность коворкингов и срок их окупаемости напрямую зависят от объема площадей и количества рабочих мест. Чем ниже пропускная способность коворкинга по количеству мест, тем это менее экономически интересно.



Активная трансформация рынка сервисных коворкингов в формат гибких рабочих пространств говорит о том, что данный? сегмент продолжит наращивать свою долю в рамках мирового рынка офисной недвижимости. Сетевые проекты собирают основную массу, и процесс эволюции и морального устаревания малых одиночных коворкинг-проектов продолжится.

Коворкинги получили новый вектор развития, и была отмечена востребованность умных рабочих пространств среди крупных компаний. Из бизнеса, который создает комфортную рабочую среду для фрилансеров, коворкинги превратились в спекулятивную историю, когда результат инвестиций приводит крупных арендаторов, и повода тревожиться о проблемах заполняемости нет.
 
 


иГРОКИ РЫНКА

IPG.Estate

Починщиков Иван

Консалтинг и брокеридж

IPG.Estate

Материалы по теме

Экспертный анализ

Коворкинги меняют локацию

Коворкинги переходят из бизнес-центров и МФК в многоквартирные дома.
 
25.06
Экспертный анализ

Московские коворкинги - итоги первого квартала

Becar подвел итоги 1 квартала 2020 года на рынке коворкингов Москвы.

29.05
Экспертный анализ

Смерть опенспейса и восход коворкинга: почему крупные компании отказываются от классических офисов в пользу сервисов

Сегмент гибких рабочих пространств в последние годы переживает стремительное развитие – и проходит через трансформацию. В 2019 году было совершено рекордное количество сделок по запуску новых коворкингов общей площадью около 70 000 квадратных метров. В Москве в 2020 году аналитики Colliers International прогнозировали увеличение рынка на 69%. Пандемия, безусловно, внесет свои коррективы в развитие офисного сегмента в целом, однако становится ясно, что бизнес все чаще будет отдавать предпочтение концептуальному коворкингу с многообразием зон и сервисов, чем классическому open space. Окажутся ли компании в мире гибких офисов, и придется ли собственникам бизнес-центров превратиться в сервисных операторов?
21.04

журнал CRE 18 (375)

Октябрь 2
Ознакомиться с PDF-версией можно ЗДЕСЬ В НОМЕРЕ: Тема номера ПАНДЕМИЯ ОГРАНИЧЕНИЙ Эксперты называют введение новых ограничений делом времени, однако относительно их строгости делаются противоположные прогнозы – от повторения весенних «карантикул» до мягких точечных решений. Мы рассматриваем все стратегии.   CRE Awards ВРЕМЯ БРОКЕРА 24 сентября в залах столичного отеля Hyatt Regency чествовали победителей CRE Moscow Awards и CRE Federal Awards. Результаты конкурсов во многом обуслов...

Популярное

Игроки рынка

Новый отельный тренд – номер-офис

Московские отели предложили аренду номеров для удаленной работы.
 
22.10
Аукцион

MR Group купила историческое наследие

MR Group купила исторические здания у Кремля за 4,2 млрд руб.
 
21.10
Сделка

«Мосгортранс» выбрал «Дзержинский»

«Мосгортранс» арендовал СК «Дзержинский».

22.10
Сделка

Knight Frank будет управлять «Клин Логистик»

Складской комплекс класса А площадью 56 000 кв. м перешел в управление Knight Frank PM.
 
22.10
Сделка

JLL сдаст офисы в «Галерее Актер»

JLL будет сдавать офисные площади в МФК «Галерея Актер» на Тверской улице.
 
23.10
Переговоры

X5 разместится рядом с мусорным полигоном

X5 Retail Group намерена арендовать склад в новой Москве.
 
22.10
Открытие

В «Невском Центре» откроется «Технопарк»

В ТК «Невский Центр» откроется первый в Санкт-Петербурге флагманский магазин «Технопарк».
 
22.10

подпишись НА эксклюзивные новости cre