Как измерить гибкость рабочего пространства по шкале от офиса до современного коворкинга?

Иван Починщиков, управляющий партнер IPG.Estate
 
4281

На сегодняшний день понятие «перспективность проекта» красной нитью пронизывает сегмент коворкингов. Международный опыт за сравнительно малое время продемонстрировал экономическую и практическую выгоду использования гибких площадей. Успевает ли Россия за интернациональным трендом, почему современный коворкинг – угроза маленьким офисам (особенно после COVID-19) и как эволюционировало гибкое рабочее пространство?

Развитие коворкинг-пространств является одним из актуальных мировых трендов офисной недвижимости. Их востребованность растет в международном корпоративном секторе: крупные корпорации, среди которых Facebook, Microsoft, Salesforce, HSBC, IBM и др., арендуют гибкие рабочие пространства в деловых центрах Европы и США.

На начало 2020 г. общая площадь сервисных коворкингов по всему миру достигает отметки в 12 млн кв. м, что составляет 1% от общего объема качественных офисных площадей. Более половины всех рабочих мест в мире приходится на США и Великобританию. Москва владеет 1% коворкингов в общем объеме офисных площадей? (это приблизительно 182 000 кв. м).

КОВОРКИНГ В РОССИИ

В 2019 г. в Москве было открыто 22 гибких рабочих пространства совокупнои? площадью 58 тыс. кв. м, что на 42% больше прошлогоднего показателя. Тогда же на рынок Москвы вышла американская сеть WeWork. На начало 2020 г. объем сегмента гибких рабочих пространств Москвы составляет 182 тыс. кв. м, а к открытию заявлено 22 новые площадки (порядка 90 000 кв. м).

В Санкт-Петербурге активный ввод новых коворкинговых проектов начался с 2017 г. Тогда открылось 6 пространств, площадь каждого – свыше 1 тыс. кв. м. В 2019 г. на рынок вышло 14 проектов общей площадью порядка 6 000 кв. м. На начало 2020 г. объем сегмента гибких рабочих пространств Санкт-Петербурга насчитывает 32 600 кв. м площадей?, 33,2% которых находятся в Центральном районе, 26,7% – в Петроградском, 12,3% – в Выборгском, 8,5% от общей площади приходится на Василеостровский район, 7,3% – на Красногвардейский район и 5% – на Адмиралтейский.



Рынок в основном представлен локальными игроками: «Практик», Page, «Ясная Поляна», Grow up, в этом году на рынок вышла сеть коворкингов «Корнер». Из международных сетей в северной столице представлена только сеть Regus.

ЦИФРЫ
  • Средняя стоимость места в петербургском коворкинге составляет 856 руб. за день, за месяц же – 10 895 руб.
  • Максимальная ставка в месяц составляет 75 000 руб. в коворкинге «Практик» по адресу Гороховая, 16, включая в себя выделенную зону на 5 рабочих мест, доступ к фиксированному рабочему месту 24/7, различные виды печати, ящик для вещей, использование переговорных комнат и питание.
  • На начало 2020 г. «Практик» являлся самой большой сетью коворкингов в Санкт-Петербурге. Функционирует 5 проектов, скоро состоится открытие коворкинга «Практик» на Мойке площадью 3 400 кв. м.
  • В апреле 2020-го открылся коворкинг Page от ГК «Бестъ» на Аптекарской набережной общеи? площадью 5 000 кв. м. Проект включает несколько рабочих зон, помещения для отдыха и мероприятии?. Сейчас на части этих площадей функционирует офис «Почты России».
КОМФОРТ И ВЫГОДА

Вместе с тем, как за последние пару лет на российский рынок стали выводиться масштабные коворкинг-проекты, появилась и свежая тенденция. Такие компании, как «МТС», «Тинькофф», «Почта России», X5 Retail Group (список намного больше) сочли гибкие рабочие пространства наиболее подходящими для организации своей работы. Подобное предпочтение связано с сопоставлением инвестиций: поиск нового офиса и проведение ремонтных работ требуют не только крупных денежных вложений, но и весомых временных затрат. Коворкинг (или гибкое пространство) не требует дополнительных инвестиций и за счет уже готового ремонта оптимизирует процедуру заезда.

Мы ожидаем волну, когда на предложения сетевых проектов будут откликаться целые организации. Соответственно, спрос, дающий коворкинг-проектам высокие показатели заполняемости, будет обеспечен корпоративными клиентами. Таким образом, у коворкингов есть большие шансы твердо укрепиться и развиваться на нашем рынке, – широкая перспектива для собственников. Правда, само слово «коворкинг» уже перестанет соответствовать сути данного формата, уместным становится выражение «гибкие офисы».

ПОСЛЕДСТВИЯ COVID-19

Коворкинговых пространств коснулись все те же ограничения, что и офисов. Большинство приостановило свою деятельность на период карантина (около месяца они были неактивны). Со смягчением ограничений (с 12 мая) люди стали постепенно возвращаться в офисы, но лишь 20% коворкингов смогли возобновить свою деятельность на тот момент. Более того, в связи с личными опасениями людей поток посетителей гибких рабочих пространств значительно снизился. Если до ковида фрилансеры помогали обеспечивать успешный коворкинг на 70-80% загрузки в месяц, то сейчас они заполнены лишь на 30% за счет корпоративных клиентов. Разумеется, данный показатель растет в соответствии со снятием ограничений и снижением уровня тревожности.



Эти опасения понятны. Крупные компании, которые арендуют офисы, возвращают своих сотрудников на рабочие места, еженедельно проводя тесты на COVID-19, что психологически успокаивает людей. Коворкинги не требуют справки о результатах теста на коронавирус у своих клиентов, соответственно, контроль практически отсутствует (за исключением измерения температуры приходящих и ограничений по использованию пространства), что и вызывает у людей тревогу.

Цены не претерпели заметных изменений. Мы заметили, что те коворкинги, которые открываются сейчас, вводят скидочные программы для привлечения пула клиентов. Скидки являются временной и резонной мерой для нововведенных проектов.

Трудно отмечать коррективы по спросу на гибкие рабочие пространства в постковидных условиях. Намерение крупных компаний расширяться и задействовать «умные площади» остается активно, но пока неизвестно, как скоро эти планы реализуются.

ВЗЛЕТ ВОСТРЕБОВАННОСТИ

С проблемами столкнулись офисные проекты, занимающие площадь до 100 кв. м. Ввиду пандемии малые компании были вынуждены съехать из арендованных офисов. Сейчас, когда деловая активность начнет набирать обороты, этим компаниям вновь потребуется рабочая площадь.

Мы предполагаем, что после пандемии коворкинговые пространства обретут особую популярность в связи с условиями аренды. В отличие от офисов, данному формату свойственна краткосрочная аренда. Вероятен исход, когда некрупные бизнесы отдадут предпочтение выделенным зонам на площадке коворкингов, ведь с учетом высоких рисков второй волны заболеваемости краткосрочная аренда на 1-2 месяца может стать стратегически верным решением. Также в тарифы коворкинга входят операционные расходы (интернет, печать, ПК и т.д.) по фиксированной ставке, что не повлечет непредвиденных трат.

«ЗАКОН ДЖУНГЛЕЙ»

Петербургская история развития гибких рабочих пространств стартовала в 2008 г., но тогда их концепция скорее соответствовала идее анти-кафе для рабочего досуга. В новых реалиях данный формат изживает себя, т.к. современные коворкинги сделали упор на расширение, начали появляться сетевые проекты, которыми легче управлять и которые способны предоставлять скидочные программы. В связи с этим «одиночки» перестали выдерживать конкуренцию. Не столько из-за пандемии, сколько вследствие эволюционных процессов, около 5 000 кв. м локальных коворкинг-пространств Петербурга закрылись в период с 2012 по 2020 гг.

Доходность коворкингов и срок их окупаемости напрямую зависят от объема площадей и количества рабочих мест. Чем ниже пропускная способность коворкинга по количеству мест, тем это менее экономически интересно.



Активная трансформация рынка сервисных коворкингов в формат гибких рабочих пространств говорит о том, что данный? сегмент продолжит наращивать свою долю в рамках мирового рынка офисной недвижимости. Сетевые проекты собирают основную массу, и процесс эволюции и морального устаревания малых одиночных коворкинг-проектов продолжится.

Коворкинги получили новый вектор развития, и была отмечена востребованность умных рабочих пространств среди крупных компаний. Из бизнеса, который создает комфортную рабочую среду для фрилансеров, коворкинги превратились в спекулятивную историю, когда результат инвестиций приводит крупных арендаторов, и повода тревожиться о проблемах заполняемости нет.
 
 


иГРОКИ РЫНКА

IPG.Estate

Починщиков Иван

Консалтинг и брокеридж

IPG.Estate

Материалы по теме

Экспертный анализ

Коворкинги меняют локацию

Коворкинги переходят из бизнес-центров и МФК в многоквартирные дома.
 
25.06
Экспертный анализ

Московские коворкинги - итоги первого квартала

Becar подвел итоги 1 квартала 2020 года на рынке коворкингов Москвы.

29.05
Экспертный анализ

Смерть опенспейса и восход коворкинга: почему крупные компании отказываются от классических офисов в пользу сервисов

Сегмент гибких рабочих пространств в последние годы переживает стремительное развитие – и проходит через трансформацию. В 2019 году было совершено рекордное количество сделок по запуску новых коворкингов общей площадью около 70 000 квадратных метров. В Москве в 2020 году аналитики Colliers International прогнозировали увеличение рынка на 69%. Пандемия, безусловно, внесет свои коррективы в развитие офисного сегмента в целом, однако становится ясно, что бизнес все чаще будет отдавать предпочтение концептуальному коворкингу с многообразием зон и сервисов, чем классическому open space. Окажутся ли компании в мире гибких офисов, и придется ли собственникам бизнес-центров превратиться в сервисных операторов?
21.04

журнал CRE 16 (415)

Сентябрь 2
Очередной номер журнала CRE вышел из печати. Журнал выпущен при поддержке: ADG group Лаврушинский   УК «Сити»   MD Facility Management   Raven Russia   Radius Group   O1 Standard   В НОМЕРЕ:   Актуально БИЗНЕС ПОЛЮБИЛ ТИШИНУ Депутаты закрепили термин «контрсанкционная информация» - что это означает для рынка?     Тема номера ЗЕЛЁНЫЙ И УСТОЙЧИВЫЙ Актуальна ли сегодня ESG-повестка?   Тенденции КТО НА НОВЕНЬКОГО? Станут ли бондовые склады «убийцами российского рете...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (19-25 сентября)

Итоги CRE Federal Awards 2022, пополнение портфеля Parus Asset Management и строительные проекты владельца «Первой мебельной фабрики», инфраструктурные проекты в Кронштадте и Подмосковье, а также ключевые статьи из сентябрьского CRE – в нашей традиционной подборке.
25.09
Источник: CRE
Сделка

«Сима-ленд» арендовал крупный склад в Подмосковье

Уральский интернет-ритейлер занял 42 тыс. кв. м в логопарке «Быково» компании «Логопарк менеджмент». Годовая аренда здесь может стоить до 370 млн рублей. Консультантом сделки выступила компания Knight Frank Russia.

26.09
Источник: Ghelamco
Сделка

AliExpress отказалась от части будущих складов

Компания пересмотрела договор с девелопером «Адва» по строительству в подмосковном Обухове. Вместо запланированных изначально 180 тыс. кв. м интернет-ритейлер будет довольствоваться 40-60 тыс. кв. м.
30.09
Источник: cre.ru
Игроки рынка

ПЭК открыл филиал в Таджикистане

Мультисервисный оператор логистических услуг проводит экспансию на рынок Средней Азии и открывает первый филиал в столице Таджикистана — Душанбе. 

29.09
Источник: CRE
Сделка

Росгосстрах арендовал офис в БЦ Atlantic City

Площадь помещений, арендованных страховой компанией, составила 1 800 кв. м. Брокером сделки выступила компания Rekorb.
26.09
Источник: CRE
Экспертный анализ

Плечевой пояс

После 21 сентября и объявления в России частичной мобилизации у бизнеса и рынков, по словам экспертов, два состояния - «в панике» или «на стопе». Мы спросили игроков, какие меры поддержки торговой недвижимости, ритейлу, e-commerce и логистике необходимы прямо сейчас.
 
Текст: Евгений Арсенин. CRE Retail, сентябрь 2022

 
28.09
Источник: cre.ru
CRE News

Офисы, ретейл, инвестиции, управление – однозначных ответов нет: Итоги вторых дебатов

27 сентября состоялась вторая встреча игроков рынка в рамках цикла дебатов «Убеди меня». Инновационный формат предполагает отстаивание позиции каждым из спикеров по ряду неоднозначных вопросов, по которым нет единого мнения.
27.09

подпишись НА эксклюзивные новости cre