Московские коворкинги - итоги первого квартала

Becar подвел итоги 1 квартала 2020 года на рынке коворкингов Москвы.

Несмотря на объявленную в марте пандемию, благодаря высоким темпам развития сегмента коворкингов в 2019 г. итоги 1Q 2020 г. оказались в целом позитивными. Драйверами предложения выступили сети Business Club, WeWork, Deworkacy, CEO, Space 1. Корпоративные резиденты продолжили заполнять новые площади, что позволило сохранить среднерыночную заполняемость на уровне 80%.
 
Предложение
 
По данным аналитиков Becar Asset Management, на конец 1Q 2020 г. на рынке коворкингов и сервисных офисов функционирует 198 объектов общей площадью 232,2 тыс. кв. м, рассчитанных на 32,8 тыс. рабочих мест.

За первые 3 месяца текущего года на рынок выведено 8 гибких пространств классического типа. Суммарный ввод составил 20,1 тыс. кв. м (-34% к площади открытий 4Q 2019), что эквивалентно 2,57 тыс. мест. Средняя площадь открытий квартала составила 2 515 кв. м. За тот же период закрыто не менее 4 коворкингов.

Крупнейшие открытия принадлежат сетевым операторам – на их долю приходится 92% новых площадей. С учетом запущенных проектов сеть WeWork вышла на 3 место по портфелю действующих объектов, Deworkacy поднялась с 7-го на 4-е место, сеть Business Club вошла в топ-10. 

Всего на рынке действует более половины сетевых объектов (52%).

Центральный АО остается безусловным лидером по локализации гибких пространств – там расположено 46% объектов или 56% площадей.

Более 44% классических гибких пространств занимают площадь свыше 1000 кв. м. Для специализированных коворкингов занимаемые площади чаще всего находятся в диапазоне до 500 кв. м (86% объектов).

Все гибкие пространства можно разделить на три типа объектов: только open space, только сервисные офисы и смешанный тип (зона open space + сервисные офисы). В предложении преобладает смешанный тип (53% объектов, 79% площадей), где рабочие места распределяются в среднем соотношении: open space – 28%, офисы – 72%.

Доля сервисных офисов – 11% по количеству и 12% по площади; доля коворкингов, где представлен только open space, – 36% (10% по площади).
 
Спрос
 
Средний уровень заполняемости коворкингов и сервисных офисов в 1 квартале составил 80% (+1 п.п. за 1Q 2020).

Высокая заполняемость обусловлена поддержкой спроса долгосрочными контрактами с крупными компаниями. Так, объекты, открытые в первые три месяца 2020 г., выходили на рынок уже заполненными: на 100% арендованы Business Club OKO (моноарендатор «Яндекс»), Ceo Spaces Кадашевская (моноарендатор Sminex), Space 1 Композиторская, на 80% - WeWork Arcus III («якорь» – «Ситимобил»).

Тем не менее к концу марта коворкинги ощутили значительное снижение входящих запросов (на 30-50%). Посещаемость площадок, по оценкам операторов, упала на 75-90%.

Массового отказа от долгосрочных договоров аренды не наблюдалось. Небольшие компании переезжали в более компактные офисы. Часть резидентов выдвинули требование о сокращении арендной платы.

В данных условиях операторы гибких пространств стараются сохранить существующих арендаторов, ведя переговоры и предлагая новые сервисы и продукты.
 
Коммерческие условия
 
За 1Q 2020 г. средние тарифы в классических коворкингах продемонстрировали небольшую позитивную динамику: FLEX – на 3,2%, FIX – 1,3%. Рост тарифов мог бы быть выше – ряд коворкингов, проиндексировавших цены в начале года, в середине марта вернулись к прежним тарифам или предлагали скидку новым резидентам.

Средняя стоимость аренды офиса на 2-4 человека в 1 квартале составила 62 960 руб./мес. Аренда сервисного офиса обходится команде в среднем 20 785 руб./мес. за 1 место.

Час аренды переговорной комнаты стоит в среднем 1 295 руб., лектория – 3 390 руб./час, конференц-зала – 5 185 руб./час.
 
Прогноз
 
На 2Q запланировано открытие 30 тыс. кв. м гибких пространств, но, по мнению аналитиков Becar Asset Management, фактический ввод объектов может составить 10-12 тыс. кв. м. Так, сеть Space 1 в начале апреля перенесла запланированные открытие 3-х объектов со 2Q на 3Q 2020 г.

На московский рынок выйдет петербургская сеть «Практик» с двумя гибкими пространствами. В «Практик Басманный» уже арендовано 68% мест маркетплейсом goods.ru.

В текущем квартале следует ожидать сокращения заполняемости коворкингов до 55-65%, в основном за счет ухода небольших компаний. Средний уровень тарифов подвергнется отрицательной коррекции в коридоре 5-10%.
Константин Королев, руководитель сети коворкингов GrowUp: «Пандемия выявила на рынке коворкингов ряд новых тенденций, которые в последующие месяцы будут только усиливаться. Среди ключевых: общий фокус на сохранение арендаторов; индивидуальный пересмотр условий аренды для арендаторов с долгосрочными договорами; снижение тарифов / предоставление скидок новым резидентам; появление новых продуктов, тарифов и сервисов; сокращение расходов; переговоры с арендодателями площадей под коворкинги в части пересмотра условий; пересмотр планов по развитию. До конца 2020 г. мы ожидаем перераспределение спроса в пользу удаленных от центра объектов с меньшей стоимостью. Возможен рост использования коворкингов для проведения встреч, обсуждений, мозговых штурмов. В долгосрочной перспективе спрос на коворкинги может вырасти в связи с оптимизацией арендуемых офисных площадей компаний».
 


иГРОКИ РЫНКА

NAI Becar

Королев Константин

Управление и эксплуатация недвижимости

Becar Asset Management

Другое

WeWork

Материалы по теме

Исследования рынка

Международные сети коворкингов вряд ли выйдут в Петербург в 2020 году

В целом 2019 год продемонстрировал положительную динамику на рынке гибких пространств в Сакнт-Петербурге. За год было введено 5,9 тыс. кв. м площадей, средний уровень заполняемости увеличился до 79%, а тарифы выросли от 2,5% до 8,5%. Однако, петербургский рынок существенно уступает московскому по динамике развития, и данный разрыв в 2020 году продолжит увеличиваться, рассказали в Becar.

25.02
Экспертный анализ

Рынок коворкингов в Москве вырос на 50% за год

Развитие гибких рабочих пространств по-прежнему является одним из ключевых трендов в сегменте офисной недвижимости. За 2019 год рынок московских коворкингов вырос в 1,5 раза, а сетевые операторы заняли основную долю рынка - 75%.
31.01
Исследования рынка

Объем открытых в Москве коворкингов увеличится более чем в 2 раза в 2020 году

В 2020 г. в Москве сетевыми операторами заявлено к открытию около 122 тыс. кв. м гибких пространств, что увеличит предложение в 2 раза по сравнению с 2019 г., согласно данным Colliers International.
02.12

журнал CRE 18 (375)

Октябрь 2
Ознакомиться с PDF-версией можно ЗДЕСЬ В НОМЕРЕ: Тема номера ПАНДЕМИЯ ОГРАНИЧЕНИЙ Эксперты называют введение новых ограничений делом времени, однако относительно их строгости делаются противоположные прогнозы – от повторения весенних «карантикул» до мягких точечных решений. Мы рассматриваем все стратегии.   CRE Awards ВРЕМЯ БРОКЕРА 24 сентября в залах столичного отеля Hyatt Regency чествовали победителей CRE Moscow Awards и CRE Federal Awards. Результаты конкурсов во многом обуслов...

Популярное

Игроки рынка

Новый отельный тренд – номер-офис

Московские отели предложили аренду номеров для удаленной работы.
 
22.10
Аукцион

MR Group купила историческое наследие

MR Group купила исторические здания у Кремля за 4,2 млрд руб.
 
21.10
Сделка

«Мосгортранс» выбрал «Дзержинский»

«Мосгортранс» арендовал СК «Дзержинский».

22.10
Сделка

Knight Frank будет управлять «Клин Логистик»

Складской комплекс класса А площадью 56 000 кв. м перешел в управление Knight Frank PM.
 
22.10
Сделка

JLL сдаст офисы в «Галерее Актер»

JLL будет сдавать офисные площади в МФК «Галерея Актер» на Тверской улице.
 
23.10
Открытие

В «Невском Центре» откроется «Технопарк»

В ТК «Невский Центр» откроется первый в Санкт-Петербурге флагманский магазин «Технопарк».
 
22.10
Переговоры

X5 разместится рядом с мусорным полигоном

X5 Retail Group намерена арендовать склад в новой Москве.
 
22.10

подпишись НА эксклюзивные новости cre