По итогам 2019 года в Петербурге действует 69 гибких пространств на 4 710 рабочих мест, которые занимают по площади менее 1% офисного рынка, согласно данным исследования компании Becar.
С начала года открыто 15 объектов на 860 мест, рост рынка в целом за 2019 год по площади составил 13%. Все открытые в 2019 году гибкие пространства относятся к классическому типу. Доля специализированных объектов за год сократилась с 12,1% до 9,1%.
Средний уровень заполняемости на конец 2019 г. составил 79%.
Предложение
В 4Q 2019 г. в Петербурге были запущены 5 коворкингов («Практик Линии», «Бюро 26», CoCo, Communa, SkillLab) общей площадью 2,1 тыс. кв. м на 324 рабочих места. Все объекты относятся к классическому типу. Крупнейший коворкинг, открытый в 4Q - «Практик Линии» - рассчитан на 198 мест.
За 4Q 2019 г. объём рынка увеличился на 5,7%.
По итогам 2019 г. количество открытий превысило количество закрытий – 15 против 10. За год было введено 5,9 тыс. кв. м площадей в коворкингах на 862 места. Рост объёма рынка за 2019 г. составил 13,4% по площади и 17,5% по количеству рабочих мест. На 70% увеличилась средняя площадь новых открытий, составив в 2019 г. 394 кв. м (232 кв. м в 2018 г.).
На конец 2019 г. общий объём рынка коворкингов и сервисных офисов составил 4,7 тыс. рабочих мест на площади 32,6 тыс. кв. м в 69 объектах.
45% объектов функционирует в формате только open space, но такие коворкинги малы по площади (22% рынка по площади). Треть объектов совмещает в себе зоны open space и сервисные офисы (формат Mix), такие объекты крупнее, на них приходится 61% объёма рынка по площади. Среднее соотношение open space и офисов в объектах Mix составляет 30% на 70%. Сервисные офисы без общих зон – 23% объектов. 75% гибких пространств не превышают по площади 500 кв. м.
Доля сетевых проектов коворкингов и сервисных офисов по итогам года составила 49% по количеству и 65% - по площади объектов. Лидерами по портфелю гибких пространств (по площади) остаются компании «Офис-М», «Практик» и Regus, совокупно им принадлежит 51% площадей.
76% площадей коворкингов и сервисных офисов расположены в Центральном, Адмиралтейском и Петроградском районах. Около 74% коворкингов находятся в 10-минутной пешей доступности от метро.
Более 68% объектов, функционирующих в данный момент, были открыты в 2017-2019 гг.
Спрос
«В отличие от московского рынка, где в 2019 спрос на коворкинги со стороны крупных компаний стал трендом, в Петербурге подобные сделки — пока редкость», - комментирует Ольга Шарыгина, вице-президент Becar Asset Management.
Средний уровень заполняемости коворкингов Санкт-Петербурга за квартал увеличился на 1 п.п. к уровню предыдущего периода и на 3 п.п. за год, составив 79%.
Коммерческие условия
В классических коворкингах средний тариф на нефиксированные рабочие места FLEX увеличился относительно предыдущего квартала на 5,6% за счёт открытия новых объектов с тарифами выше средних. Средняя ставка за фиксированное место FIX за квартал практически не изменилась (+0,8%)
В целом за 2019 г. средний тариф FLEX в классических объектах вырос на 8,5%, тариф FIX – на 5,3%.
В специализированных объектах средний тариф FLEX снизился на 3,6%, тариф FIX сохранился на уровне предыдущего квартала.
За 2019 год средний тариф в специализированных коворкингах увеличился (+2,5% для FLEX, +5,2% для FIX).
Выводы и прогноз развития
Средняя стоимость аренды офиса на 2-4 человека в 4 квартале составила 26 390 руб./мес. В среднем, аренда сервисного офиса в коворкингах Петербурга обходится в 8000 руб./мес. за 1 место.
Час аренды переговорной комнаты стоит в среднем 750 руб., лектория – 1410 руб./час, конференц-зала – 2120 руб./час.
За 2019 год введено 15 коворкингов совокупной площадью 5,9 тыс. кв. м, что в 2,5 раза больше объёмов 2018 года. За тот же период прекратило свою деятельность 10 объектов, в т.ч. 5 специализированных.
В 2019 году о заинтересованности в сегменте коворкингов заявили такие девелоперские компании, как ГК «БестЪ» и ГК Raum. Первый коворкинг ГК «БестЪ» был открыт в апреле 2019 года.
В 2020 году, с учетом заявленных проектов, на рынок может выйти 20-25 тыс. кв. м гибких пространств, что в 3-4 раза превышает объёмы 2019 года. В этом случае рост рынка составит 60% - 70%.
Из планов следует отметить гибкие пространства сети «Практик» (4 локации) общей площадью 13 тыс. кв. м, а также Page на Аптекарской набережной от ГК «БестЪ» на 5 тыс. кв. м. Выход международных сетей на рынок Петербурга в 2020 году маловероятен.
В 2020 году в Петербурге возможны первые сделки аренды мест в гибких пространствах крупными корпоративными клиентами.
Средний уровень заполняемости коворкингов Санкт-Петербурга за квартал увеличился на 1 п.п. к уровню предыдущего периода и на 3 п.п. за год, составив 79%.
