Офисный девелопмент в Петербурге восстанавливается

Рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2019 г. достиг отметки 3,4 млн кв. м, согласно данным исследования компании Colliers International. За год предложение пополнилось на 18 бизнес-центров общей площадью 129 700 кв. м (GLA). Предложение 2019 г. представлено в основном объектами класса В – на них пришлось 83% офисных площадей. В 2019 г. на рынок вышли небольшие объекты ? арендной площадью более 10 000 кв. м обладают только пять зданий. В числе крупнейших новых объектов ? Business Box (GLA 15 750 кв. м), МФК на Наличной ул., 44 (GLA 15 550 кв. м), Amber Hall (GLA 15 070 кв. м).



В объеме ввода 96% (124 500 кв. м) составляют спекулятивные объекты, тогда как в 2018 г. доля их в новом офисном девелопменте была минимальна – 11%, или 23 000 кв. м.



В географическом распределении наибольшее количество новых офисных площадей сконцентрировано в Приморском районе ? 30 000 кв. м, немногим более половины данного объема формирует упомянутый выше Business Box. В целом же структура предложения офисных площадей по районам к концу года не претерпела значительных изменений, в лидерах остаются Московский, Центральный, Приморский и Петроградский районы. С точки зрения текущего строительства на первых местах ? Московский и Приморский районы, где сосредоточено 29% и 24% строящихся офисов соответственно.


 

Суммарный объем офисного поглощения за 2019 г. составил 131 400 кв. м. В отличии от 2018 г., когда основной вклад в годовой объем поглощения внесли здания, построенные под собственное использование, в том числе МФК «Лахта Центр», показатель 2019 г. практически целиком состоит из площадей в действующих и новых спекулятивных БЦ. Такое смещение говорит об активизации девелоперов в части завершения строительства спекулятивных объектов, с одной стороны, и об активизации арендаторов на петербургском рынке ? с другой.
 
В рейтинге распределения спроса по профилю арендаторов, в отличие от итогов 2017 и 2018 гг., два основных драйвера поменялись местами. В 2019 г. на первое место с долей 34% вернулись структуры компании «Газпром» и другие представители энергетического сектора экономики. С их участием были заключены крупнейшие сделки аренды за год: 8 800 кв. м в БЦ «Энерго-2» и 7 230 кв. м в строящемся БЦ «Новая Голландия». Компании профиля ИТиТ расположились на втором месте, арендовав совокупно не менее 39 000 кв. м, что составило 29% годового объема сделок. Самые большие офисы были востребованы у крупных корпораций в связи с активным ростом и расширением штата: Mail.ru арендовала 3 538 кв. м в МФК «У Красного моста», Tele2 ? 4 181 кв. м в БЦ Primium, Yandex ? 1 600 кв. м в БЦ «Невский, 68».



В распределении чистого поглощения по районам Санкт-Петербурга на первом месте оказался Московский, где за год объем занятых площадей увеличился на 35 000 кв. м. Что касается структуры закрытых сделок, то наибольший объем арендованных площадей пришелся на Центральный и Адмиралтейский районы ? 24% и 15% соответственно. В Петроградском районе, лидировавшем в распределении годом ранее, показатель сократился почти в два раза, что обусловлено дефицитом доступного предложения. За год там не построилось ни одного офисного здания, а доля свободных площадей в районе ? одна из самых низких по городу (4%). Продолжением тенденции предыдущих лет в 2019 г. можно назвать заключение предварительных договоров аренды в офисных зданиях еще до момента ввода объектов в эксплуатацию. К примеру, БЦ «Дом Карла Задлера» был целиком арендован компанией «Практик» для размещения общественного пространства и коворкинга, а БЦ «Сенатор» на Б. Морской ул., 20, арендовала структура компании «Газпром». Средний уровень заполняемости выводимых объектов на рынок в 2019 г. составлял 66%.

Самыми востребованными в течение 2019 г. были офисы размером 100–250 и 250–500 кв. м, составившие 48% от общего числа сделок. Офисы таких размеров чаще других арендовали представители сферы профессиональных услуг и ИТиТ-индустрии.

Количество доступных для аренды офисов на рынке остается небольшим ? к концу 2019 г. незанятыми оставались порядка 186 000 кв. м, тогда как в 2018 г. показатель был на уровне 220 000 кв. м. В относительном выражении доля вакантных помещений сократилась на 0,6 п.п. и достигла 5,5%, что является рекордным минимумом за последние 13 лет. В сегменте класса A вакантность уменьшилась на 1,2 п.п., до 4,3%, что эквивалентно 58 200 кв. м. В классе B, несмотря на больший прирост предложения, доля свободных офисов практически не изменилась, составив в декабре 6,7% (127 900 кв. м) против 6,6% годом ранее.



Предложение свободных офисов в декабре 2019 г. было сосредоточено в 160 бизнес-центрах города, при этом только в трети из них объем свободных площадей превышал 1 000 кв. м. В связи с этим сложным является вопрос поиска офисов размером свыше 1 000 кв. м с характеристиками, отвечающими всем требованиям крупных арендаторов (по локации, планировке, инженерным и функциональным характеристикам и т.д.). Для предоставления возможности расширения офисов действующих арендаторов в рамках своих бизнес-центров ряд собственников вынужденно проводит ротацию с заменой мелких арендаторов на более крупных.

В результате сложившегося дефицита качественного предложения ставки аренды второй год подряд демонстрируют уверенный рост, в особенности в качественных объектах в лучших локациях. Так, за прошедшие 12 месяцев средневзвешенная ставка в классе А увеличилась на 5,6%, достигнув 1 659 руб./кв. м/мес. (вкл. OPEX, не вкл. НДС).



В объектах класса B средняя ставка выросла на 3,3%, поднявшись до уровня 1 076 руб./кв. м/мес. Наибольший прирост средних ставок аренды наблюдался в Адмиралтейском и Петроградском районах ? на 10% в каждом (г/г).

Одним из растущих направлений офисного сектора Санкт-Петербурга в последние годы стали гибкие офисные пространства и коворкинги. За прошедший год объем предложения в данном сегменте увеличился на 4 420 кв. м: были запущены проекты PAGE_BENUA, «Практик» на В.О., ClockWork Time, Lidval Space, «Коллеги», Prostor. Всего на конец 2019 г. в Санкт-Петербурге работали 29 гибких пространств общей площадью 23 000 кв. м. В объеме рынка качественных офисов доля сегмента пока невелика ? на уровне 0,7%.

Несетевые площадки превалируют количеством над сетевыми ? 17 против 12, однако уступают им по объему площадей (10 490 кв. м против 12 530 кв. м). Крупнейшим игроком на петербургском рынке является сеть «Практик», управляющая пятью проектами.

В территориальном распределении коворкингов и гибких офисов доминирующая часть площадей сосредоточена в Центральном и Петроградском районах ? 35% и 22% соответственно. На третьем месте с долей 19% ? Выборгский район, где работает один из крупнейших в городе проектов Grow Up площадью 3 500 кв. м.

В числе других крупных площадок ? «Ясная поляна» (около 3 000 кв. м), Regus Sinop (1 680 кв. м), «Практик» на В.О. (1 200 кв. м) и другие. В первой половине 2020 г. запланировано открытие на Аптекарской наб. коворкинга PAGE площадью 4 000 кв. м, который станет самым большим в Петербурге. PAGE также является первым проектом, построенным и управляемым девелопером, ГК «БестЪ».

Стоимость аренды фиксированного рабочего места по итогам 2019 г. в среднем составила 12 330 руб./месяц, увеличившись за год на 8%. Нефиксированное рабочее место стоило 8 660 руб./месяц (+5% г/г).

Сегмент гибких офисов и коворкингов становится все более востребованным в Петербурге не только у индивидуальных клиентов, но и у крупных компаний. Прежде всего активный спрос формируют ИТиТ-компании и банковские структуры, арендуя по 20 и более рабочих мест и/или кабинетов. Так, в крупных коворкингах доля корпоративных клиентов достигает уже 50−60%. С количественным и качественным ростом проектов на рынке эксперты ожидают, что корпоративные клиенты продолжат наращивать присутствие в структуре арендаторов гибких пространств.

В 2020 г. ожидается завершение строительства 144 000 кв. м офисных площадей, из которых спекулятивными являются 106 900 кв. м. Половина запланированных к вводу зданий представляют собой объекты реконструкции, располагающиеся в Центральном и Адмиралтейском районах.

На фоне ощутимого будущего прироста площадей в сегменте БЦ класса B (85 000 кв. м), в течение 2020 г. вероятно незначительное увеличение доли вакантности. В классе A эксперты ожидают сохранения тренда снижения доли вакансии: спекулятивный прирост площадей составит всего около 25 000 кв. м, при этом ряд новых объектов может быть целиком арендован еще до официального ввода в эксплуатацию.

В сегменте гибких пространств четыре крупных проекта запланированы к открытию в 2020 г.: PAGE на Аптекарской наб., RAUM ? в БЦ «Луч», две новые площадки компании «Практик» в разных районах города. Примечательно, что средняя площадь новых проектов в этом году составит 3 320 кв. м, тогда как в 2019 г. открывались проекты средним размером 740 кв. м.

На текущий момент рынок офисной недвижимости Санкт-Петербурга находится в стадии дисбаланса спроса и предложения, отмечают в Colliers International.  Объем незанятых офисов минимален, ставки аренды уверенно растут, а темпы поглощения превышают темпы строительства бизнес-центров. На этом фоне среди инвесторов растет интерес к переформатированию / приспособлению зданий под офисы или коворкинги, а девелоперы объявляют о запуске строительства новых офисных зданий. Например, в прошедшем году был анонсирован старт строительства новых очередей следующих проектов: «Невская ратуша», Pulkovo Star, «Технополис Пулково», Trinity Place, бизнес-парк «Полюстрово», «АЭРОПОРТСИТИ Санкт-Петербург». Всего, по оценкам экспертов, в перспективе ближайших трех лет рынок может пополниться совокупно на 540 000 кв. м.