Предложение
Общий объем качественного предложения в офисном сегменте Санкт-Петербурга по итогам 2019 года находится на уровне 2,7 млн. кв. м, согласно данным исследования компании IPG.Estate.
Источник: IPG.Estate
В 2019 году было введено 89 000 кв. м новых проектов спекулятивной направленности.
Кроме того, 2019 год характеризуется пополнением рынка не только за счет нового строительства, но и за счет реконструкции объектов. Из объектов нового строительства стоит выделить два крупных бизнес-центра: Amber Hall и Business Box.
Источник: IPG.Estate
В структуре нового ввода преобладает класс А с долей в 54%, на класс В/В+ приходится 46%.
Географическая структура предложения не изменилась, лидерами по общему объему предложения остаются Петроградский, Центральный и Московский районы города, суммарно в которых располагается 53% общего объема качественных офисов.
Источник: IPG.Estate
В структуре предложения в зависимости от класса офисных центров преобладает класс В/В+, занимая долю в 56%, на класс А приходится 44% общего объема офисов.
На начало 2020 года в активной фазе реализации находятся 11 офисных центров, запланированных к вводу в течение текущего года.
По прогнозам экспертов IPG.Estate, прирост предложения в сегменте качественных офисных помещений составит 165 000 кв. м.
Спрос
Поглощение в сегменте офисной недвижимости по итогам 2019 года составило 130 000 кв. м, что превысило данный показатель прошлого года.
Источник: IPG.Estate
В структуре поглощения по отраслевой принадлежности в лидерах остается IT-сегмент с долей в 31% от общего объема сделок. Нефтегазовый сектор сохранил объем сделок на уровне 30%. Компании остальных отраслей в целом сохранили ранее достигнутый уровень поглощения.
Источник: IPG.Estate
В структуре спроса по требуемой площади максимальное количество сделок пришлось на диапазон 200 – 500 кв. м. Также отмечен высокий уровень заявок на площади от 500 кв. м. Сохраняется высокий спрос на офисные блоки площадью более 1 000 кв. м.
Источник: IPG.Estate
Вакансия и ставки аренды
Средневзвешенная вакансия на начало 2020 года в офисном сегменте Санкт-Петербурга составляет 5,9%. Суммарный объем свободных офисных площадей - 163 тыс. кв. м.
Уровень вакансии в классе А составляет 7,9%, уровень вакансии в классе В/В+ составляет 4,1%.
Географическая структура распределения спроса показала лидерство Московского и Петроградского районов, в которых зафиксирован наименьший уровень вакансии. Низкий уровень вакантных площадей во Фрунзенском районе обусловлен отсутствием нового ввода качественных офисов.
Источник: IPG.Estate
На начало 2020 года средний уровень ставок аренды на офисные помещения класса А находится на уровне 1 720 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и КУ. Средний уровень ставок аренды на офисные помещения класса В/В+ находится на уровне 1 250 рублей за кв. м в месяц, включая НДС и КУ.
Тенденции и прогнозы
В 2019 году объем нового ввода происходил в основном за счет реконструируемых объектов.
На текущий момент ощущается нехватка качественных офисных блоков площадью от 1 000 кв. м, в Центральном районе – от 500 кв. м.
С точки зрения спроса лидирующие позиции занимают IT и нефтегазовый секторы.
Коворкинги заняли свою нишу на рынке офисной недвижимости и продолжают наращивать свое присутствие. Крупные компании начали формировать устойчивый спрос на коворкинговые пространства как для размещения отдельных департаментов, так и для организации полноценного офиса.
В перспективе 2-3 лет новые объекты будут выходить с высоким процентом заполненных площадей. На текущий момент активно идет арендная кампания строящихся проектов.
Если раньше рынок только интересовался проектами редевелопмента или строительства зданий по формату build-to-suit, то сегодня запросы все чаще переходят в действительные переговоры.
