Ключевые события
В 2019 г. заключено несколько крупных сделок продажи офисных зданий. Холдинг «Империя» приобрел ранее принадлежавшее банку ВТБ здание на Большой Морской ул., д. 30 общей площадью около 6,5 тыс. кв. м. Компания «Л1» продала офисное здание общей площадью 6,2 тыс. кв. м на Каменноостровском пр-те, д.11/2.
Крупнейшей сделкой на рынке аренды за последние 3 года стала аренда БЦ «Коллегия» компанией «Газпром нефть». Общая площадь арендуемых помещений составила 17 тыс. кв. м.
В 2019 г. началось строительство новых корпусов бизнес-центра «Невская Ратуша». Общая арендопригодная площадь новых зданий составит 77 тыс. кв. м.
Кроме того, компания «Технополис Санкт-Петербург» получила разрешение на строительство 3-й очереди бизнес-центра на Пулковском шоссе.
Предложение
Основной объём введённых в 2019 г. качественных офисных площадей пришёлся на II полугодие: было завершено строительство бизнес-центров «Business Box», «Депо №1», «Амбер Холл» и др. Кроме того, рынок аренды пополнился зданиями на Московском проспекте, д. 98, Киевской улице, д. 5, несколькими зданиями холдинга «Империя» на Большой Морской улице.
Доля вакантного предложения осталась на прежнем уровне, т. к. основной объём новых площадей сдается в аренду ещё до введения объекта в эксплуатацию. Средняя заполняемость офисных объектов к концу 2019 г. составила 95%.
Спрос
В 2019 г. суммарно было сдано в аренду 144 тыс. кв. м качественных офисных площадей. Данный результат оказался на 6% выше, чем в 2018 г.
Отраслевая структура спроса существенно не изменилась. Наиболее активными арендаторами, как и в 2018 г., оказались IT-компании и компании нефтегазового сектора: их доля в структуре спроса увеличилась и составила 30% и 37% соответственно. Данный показатель был достигнут за счёт нескольких крупных сделок, среди которых сделки компаний «Газпром нефть» и «Яндекс». Доля других арендаторов в общем объёме сделок аренды существенно уменьшилась в сравнении с 2018 г. (на 22 п. п.) и составила 33%.
В 2019 г. арендаторы предпочитали офисные помещения в следующих деловых районах: «Центральный-1», «Центральный-2», «Петроградский» и «Московский проспект» – в сумме 55% арендованных площадей в 2019 г.
На рынке продолжается тенденция снижения объёма чистого поглощения, начало которой было положено в 2017 г. Дефицит помещений, минимальное поступление офисов на рынок аренды в совокупности со спросом, превышающим показали 2018 г., привели к тому, что за 2019 г. поглощено 74 тыс. кв. м.
Коммерческие условия
В 2019 г. сохранилась тенденция увеличения арендных ставок в качественных бизнес-центрах. В классе А средневзвешенная арендная ставка увеличилась на 2,8% в сравнении с 2018 г. и составила 2 013 руб./кв. м/мес. с учетом НДС и операционных расходов. В бизнес-центрах класса В средневзвешенная арендная ставка составила 1 287 руб./кв. м/мес. с учётом НДС и операционных расходов, что на 9,2% выше показателя 2018 г. Следует отметить, что в отдельных случаях заявленные ставки предложения на офисы класса А в премиальных локациях находились на уровне 3 000 руб./кв. м/мес.
Прогнозы
К концу 2019 г. на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга было замечено оживление: ввелось в эксплуатацию сразу несколько крупных бизнес-центров, предназначенных для аренды. Кроме того, на конец периода суммарно на стадии строительства или реконструкции находилось 16 офисных зданий общей арендопригодной площадью 229 тыс. кв. м, заявленных к вводу в 2020 г., включая здания для собственных нужд компаний. В их числе офисные центры «Заневский Каскад IV», «Атлас Сити», 3-я очередь бизнес-центра «Премьер-Лига», «Морская столица» и др. Однако, учитывая высокую активность арендаторов и дефицит крупных офисных блоков, есть основания полагать, что доля свободного предложения существенно не увеличится.
Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg:
«По итогам 2019 г. в структуре сделок наибольшие доли по-прежнему у компаний профиля IT и структур «Газпрома». IT-корпорации увеличили свое присутствие в Петербурге почти в 2 раза. Среди них – «Яндекс», Mail.ru, JetBrains, EPAM Systems, Huawei, «Сбербанк Технологии», TELE2 и другие. Мы ожидаем, что этот тренд будет продолжаться и усиливаться в ближайшие несколько лет. Прошедший год показал, что многие высококачественные объекты выходят на рынок уже частично или полностью заполненными, поэтому в ближайшие 1–2 года в Петербурге будет сохраняться дефицит крупных блоков».
