По данным JLL, за 2020 год в Санкт-Петербурге и ближайших районах Ленинградской области введено в эксплуатацию 8 складских комплексов арендопригодной площадью 277 тыс. кв. м, что является максимальным показателем за последние 5 лет. Большая часть новых проектов (53%) подстроена для собственных нужд и не представлена на рынке аренды. Среди новых спекулятивных складских комплексов – «Осиновая роща» (57 тыс. кв. м), «Марвел Логистика» (61,9 тыс. кв. м), «Сосновая поляна» (7 тыс. кв. м) и здание на Домостроительной ул., 3а (5 тыс. кв. м).
Низкая вакантность, высокий спрос со стороны арендаторов сегмента e-commerce, а также смещение интереса инвесторов в складской сегмент привели к активизации девелоперов и строительству новых проектов. На 2021 год девелоперами анонсирован ввод свыше 210 тыс. кв. м складской недвижимости.
В долгосрочной перспективе мы прогнозируем бо?льшую кастомизацию спроса.
«Активность арендаторов будет смещаться в сторону проектов built-to-suit. Небольшой выбор площадей в действующих складских комплексах, а также невозможность учесть все уникальные особенности бизнеса клиента в рамках уже построенных зданий, приводит к строительству индивидуальных проектов. Девелопер же в таком случае получает гарантированный денежный поток после завершения строительства», – говорит Андрей Амосов, руководитель офиса компании JLL в Санкт-Петербурге.
Активность арендаторов находилась на высоком уровне, а доля вакантных площадей уменьшилась с 4% в декабре 2019 года до 2,3% в конце 2020 года. При этом объем сделок аренды и купли-продажи составил 430 тыс. кв. м и превзошел годовые показатели 2017 и 2018 годов, но не достиг рекордных значений 2019 года.
«В 2020 году в структуре сделок доля компаний e-commerce значительно возросла и составила в Петербурге 21% (3% в 2019 году) в то время, как в Москве уже 36% (5% в 2019 году). Мы ожидаем сохранения высокого спроса со стороны компаний сегмента e-commerce, которые заметно увеличили свою долю в столице и рассматривают сейчас также региональные проекты, – комментирует Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге. – Также устойчив сегмент продуктового ритейла».
В Санкт-Петербурге арендные ставки на складские помещения держались неизменными с января и до осени 2020 года. Весной и летом сохранялась неопределенность в связи с пандемией и общим состоянием экономики, поэтому собственники складских комплексов заняли выжидательную позицию и не корректировали запрашиваемые арендные ставки. Снижающаяся доля свободных площадей привела к росту ставок, начиная с осени. В Санкт-Петербурге максимальные арендные ставки к концу года увеличились с 4 000 до 4 100 рублей за кв. м в год (triple net). В 2021 году прогнозируется дальнейший рост в пределах 5% в год.
