Всем известно, что склады и логистика служат опорой и во многом определяют перспективы ритейла в процессе его масштабирования. Поэтому на заре российского складского рынка драйверами были логистические компании, а с развитием федеральных сетей их место заняли ритейлеры, которые поняли, что для эффективного развития необходима собственная логистическая инфраструктура. Однако торговля меняется, и уже сейчас в структуре спроса на лидирующие позиции выходит торговля через интернет. За первые несколько месяцев 2020 года доля интернет-торговли в России выросла в два раза - с 4-5% примерно до 10%. При этом речь идет не только о чистых онлайн-ритейлерах, но и о классических ритейлерах, которые видя современные тренды, повышают эффективность своей логистики и прирастают дополнительными складскими мощностями.
Безусловно, катализатором такого резкого роста стали карантинные ограничения, переход огромной части населения к работе на дому, поэтому многие обсуждают возможность снижения данного показателя в дальнейшем. На наш взгляд, эти ожидания ошибочны по двум причинам.
Первая — при всей кажущейся неопределенности, большинство ограничений уже продлены до 15 января. По прогнозам аналитиков, полного восстановления торговли можно ожидать не раньше, чем к середине 2021 года, а это значит, что изначально вынужденная потребность в доставке товаров становится привычным сервисом для большинства потребителей.
Вторая — общемировые тренды. Несмотря на резкий скачок спроса, онлайн-ритейл в России сильно отстает от показателей западных стран и Китая, где его доля в общем обороте выросла уже до 17-30%. Это говорит о том, что даже при двукратном росте сегмент еще бесконечно далек от достижения максимальной потенциальной емкости. Кроме того, имеет место эффект низкой базы, и если в дальнейшем рост в процентах может замедлиться, то рост в абсолютных цифрах будет напротив только ускоряться.
Для складского рынка это означает, что спрос на технологичные объекты — фулфилмент-фабрики — будет стабильным в течение как минимум нескольких лет. Постепенно от Москвы он будет распространяться по всем регионам. Как и с продуктовым ритейлом, потребности которого в складах не ограничиваются 1-2 годами, в онлайне есть высокий потенциал спроса на годы вперед. Достаточно вспомнить, что Ozon за пару лет увеличил свои складские мощности в 3-4 раза, а Wildberries, только достроив три очереди своего комплекса на 145 тыс. кв. м, уже приступил к строительству 4-й очереди и анонсировал 5-ю. По приведенной Knight Frank таблице ключевых сделок 2020 года видно также, что ряд новых сделок заключили классические ритейлеры, такие как X5 Retail Group и Fix Price.
В целом же, сегмент e-commerce сейчас находится в стадии борьбы за потребителя, именно сейчас решается, кто станет лидером сегмента в России, а кто будет довольствоваться утешительными призами. А сроки доставки и широкий ассортимент — те факторы, которые повлияют на исход этой «гонки вооружений».
На фоне растущего спроса и возрастающих требований крупных игроков-потребителей складов, девелоперы все чаще предлагают строительство объекта под конкретного клиента (БТС). Однако спрос на средние и небольшие блоки по-прежнему остается высоким, значительно опережая новое предложение. В результате вакантность в московских складах сейчас составляет менее 3%, а спекулятивные объекты выходят на рынок законтрактованными на 60% и более. Ставка аренды постепенно растет, но при этом растет и себестоимость строительства, поэтому крупные девелоперы не торопятся фокусироваться на спекулятивных проектах. Так, прогноз Colliers International на конец года составляет 4 150 рублей за кв. м в год в среднем по рынку. Общий прогноз по вводу на 2020 год составляет менее 1 млн кв. м, что примерно соответствует уровню 2018-2019 гг., но в два раза ниже уровня рекордного 2014 года. При этом прогнозируемый аналитиками спрос по итогам текущего года может составить около 1,7 млн кв. м. Таким образом, все предпосылки для сохранения постепенного роста средней ставки аренды есть, а для увеличения вакантности — таких причин не видно.
Складская недвижимость является наиболее стабильной и наименее подверженной внешним негативным факторам. Этот кризис называли идеальным штормом, в котором сошлись все прогнозируемые и непрогнозируемые факторы, так или иначе влияющие на рынок, - обвал фондовых рынков, обвал нефти и рубля, пандемия и локдауны… Есть такая поговорка - «где тонко, там и рвется», поэтому самым пострадавшим сегментом стала торговая недвижимость. Уже несколько лет на инвестиционном рынке Европы и США торговые центры не занимают лидирующих позиций, тогда как склады только набирали обороты. В России напротив, торговые центры все еще актуальны, отчасти за счет относительно низкой обеспеченности качественными объектами на душу населения. Несмотря на то, что трудности торговой недвижимости именно сейчас связаны с форс-мажором, общие тренды говорят нам о том, что на прежний уровень инвестиционной привлекательности этот сегмент может не выйти, так как все большую долю занимает интернет-торговля, а сами ТРЦ вынуждены отдавать все больше помещений под неторговые функции для привлечения трафика, что, в конечном счете, снижает доходность на квадратный метр и влечет за собой дополнительные риски.
В последнем своем аналитическом отчете Knight Frank снизили ключевую ставку на склады с 11,5 до 10,5%, тогда как на торговую увеличили с 9 до 10,25%. Переоценка показателей обусловлена ростом стоимости складских активов, как готового арендного бизнеса, на фоне снижения рисков. В торговой недвижимости, наоборот, наблюдается снижение прибыльности и значительный рост рисков. По доле инвестиций торговая недвижимость может еще вырасти в конце 2020 — первой половине 2021 гг. Это будет обусловлено тем, что данный кризис станет первым кризисом, в который появятся стрессовые активы со значительным дисконтом. Поэтому кратковременный всплеск активности вероятен. А вот инвестиции в склады будут только расти, все предпосылки для этого есть!
