Немного истории
Появление понятия «апартаменты» в Москве было связано в первую очередь со строительством ММДЦ «Москва-Сити», где впервые было заявлено о возможности покупки условного «жилья» в непосредственной близости от места работы – первыми комплексами с апартаментами стали «Город Столиц» и «Федерация» (башня «Запад»). В дальнейшем помимо «Москвы-Сити» апартаменты стали появляться и в других проектах, в том числе, в лофт-форматах, в составе крупных многофункциональных комплексов: наряду с классическими квартирами, и просто как самостоятельные объекты.
Зачастую считается, что апартаменты не являются полноценной заменой жилью. Однако большинство апартаментных объектов вступает в конкуренцию с «традиционными» квартирами. Это связано с тем, что очень часто застройщики, не имея возможности представить обычные квартиры, возводят апартаменты более высокого качества для привлечения потенциальных покупателей, либо апартаменты появляются в тех локациях, где появление «классических» квартир нереально – особенно это актуально для элитного сегмента недвижимости, где, например, в рамках реконструкции участков в центре города по нормам возможно строительства только в формате апартаментов.
Сегодня сегмент апартаментов занимает порядка 16%, в общем объеме предложения эта доля на протяжении 10 лет находилась на уровне 10-35% в зависимости от структуры предложения и выхода новых объектов.
Появление понятия «апартаменты» в Москве было связано в первую очередь со строительством ММДЦ «Москва-Сити», где впервые было заявлено о возможности покупки условного «жилья» в непосредственной близости от места работы – первыми комплексами с апартаментами стали «Город Столиц» и «Федерация» (башня «Запад»). В дальнейшем помимо «Москвы-Сити» апартаменты стали появляться и в других проектах, в том числе, в лофт-форматах, в составе крупных многофункциональных комплексов: наряду с классическими квартирами, и просто как самостоятельные объекты.
Зачастую считается, что апартаменты не являются полноценной заменой жилью. Однако большинство апартаментных объектов вступает в конкуренцию с «традиционными» квартирами. Это связано с тем, что очень часто застройщики, не имея возможности представить обычные квартиры, возводят апартаменты более высокого качества для привлечения потенциальных покупателей, либо апартаменты появляются в тех локациях, где появление «классических» квартир нереально – особенно это актуально для элитного сегмента недвижимости, где, например, в рамках реконструкции участков в центре города по нормам возможно строительства только в формате апартаментов.
Сегодня сегмент апартаментов занимает порядка 16%, в общем объеме предложения эта доля на протяжении 10 лет находилась на уровне 10-35% в зависимости от структуры предложения и выхода новых объектов.
Динамика объема предложения апартаментов их доли от общего объема предложения на рынке первичной жилой недвижимости Москвы
В сегменте высокобюджетного жилья Москвы (премиум и элит) соотношение квартир и апартаментов на рынке держится на одном уровне уже долгое время: примерно 50/50, незначительно меняясь с выходом новых проектов.
Особое место по-прежнему занимает «Москва-Сити», где апартаменты – это пока единственный формат для проживания, кроме проекта Capital Towers, расположенного на границе с деловым центром и предлагающего классические квартиры. Сегодня в предложении там представлено 394 лота, или 52,4 тыс. кв. м в башнях Neva Towers, «Око» и «Федерация». При этом 99,7% лотов сосредоточено в башнях Neva Towers и «Око». Именно эти два комплекса формируют субрынок. В «Башне Федерация» (Восток) остался последний лот от застройщика.
Всего же апартаменты представлены в семи построенных башнях и планируются еще в двух. Еще один проект на территории «Москвы-Сити» – One Tower, планирующий выйти на рынок в 2021 году – он станет первым проектом в этой локации с классическими квартирами.
Особое место по-прежнему занимает «Москва-Сити», где апартаменты – это пока единственный формат для проживания, кроме проекта Capital Towers, расположенного на границе с деловым центром и предлагающего классические квартиры. Сегодня в предложении там представлено 394 лота, или 52,4 тыс. кв. м в башнях Neva Towers, «Око» и «Федерация». При этом 99,7% лотов сосредоточено в башнях Neva Towers и «Око». Именно эти два комплекса формируют субрынок. В «Башне Федерация» (Восток) остался последний лот от застройщика.
Всего же апартаменты представлены в семи построенных башнях и планируются еще в двух. Еще один проект на территории «Москвы-Сити» – One Tower, планирующий выйти на рынок в 2021 году – он станет первым проектом в этой локации с классическими квартирами.
Апартаменты за рубежом
В мировой практике это тоже отдельный вид недвижимости, имеющий, однако, несколько иные отличительные особенности. Как правило, апартаменты разделяют на две категории:
- апартаменты в аренду – как правило, это помещения, включающие кухню, в том числе гостиничные и апарт-отели, а также сервисные и брендированные, предлагающие возможности краткосрочного или длительного проживания как в бизнес-кварталах, так и в курортных зонах. Например, Extended Stay Hotels, Residences Inn by MAriott, Homewood Suits by Hilton, Summerfield Suits by Hyatt и многие другие.
- апартаменты на продажу, причем за рубежом такие апартаменты зачастую используются как инвестиционный продукт, то есть, не только как классическая покупка для проживания, но и в формате leaseback (продажа для последующей сдачи частными лицами в аренду) – распространено на курортах США, Европы, Австралии, Азиатско-Тихоокеанского региона, частичная собственность, таймшеры, кондоотели и прочее (собственникам принадлежат доли в одном объекте (% актива), в том числе с оговоренной возможностью пользования активом (таймшер) – распространено на курортах США, Канады, Мексики, Европы, ОАЭ.
Естественно, на протяжение всего периода строительства апартаментов не прекращались попытки легализовать их статус – ведь по-прежнему апартаменты юридически являются коммерческой недвижимостью и не относятся к жилому фонду: де-юро нежилые помещения, которые де-факто используются для проживания. С этим связаны и их основные отличия от квартир:
- невозможность постоянной регистрации (возможность временной регистрации для гостиничных апартаментов);
- размер коммунальных услуг – в жилых помещениях контролируется государством, есть льготы;
- размер налога – более высокая ставка на апартаменты (0,5 - 2% у апартаментов и 0,1-0,15% у квартир) при более низкой чем у квартиры кадастровой стоимости, отсутствие налогового вычета. Хотя в отношении части апартаментов, внесенных в специализированный реестр апартаментов, был введен понижающий коэффициент;
- нормативы по социальной инфраструктуре (детские сады, школы, поликлиники и прочее), требования по охранным зонам, санитарным норам, шумоизоляции, техническим нормам здания (например, инсоляции) и другие – обязательны при проектировании квартир;
- возможность использования различных программ господдержки ипотечного кредитования, в том числе с использованием материнского капитала, доступна только для квартиры,
- необходимость для квартир регулярного внесения взносов на капремонт;
- спорные вопросы регулируются жилищных кодексом, в отличие от комплексов с апартаментами, где инструментов для защиты собственника не так много.
- Важно также отметить, что сегмент апартаментов не учитывается в официальной статистике по жилому фонду, что также создает определенные сложности для учета и понимания этого формата.
В большинстве случаев определенные минусы апартаментов нивелируется ценой – в массовом сегменте на формат апартаментов возможны дисконты до 15-20%. Хотя, стоит отметить, что такая скидка не всегда именно за «формат». Нередки случаи (особенно когда в составе одного проекта есть и квартиры, и апартаменты), когда апартаменты появились в не самых лучших частях проекта, есть вопросы с инсоляцией и другие, и дисконт связан именно с качеством, а не форматом продукта.
Зачастую апартаменты могут посоревноваться с квартирами своими характеристиками: как правило, это уникальное местоположение и окружение, там, где невозможно строительство классических домов, в том числе в проектах реконструкции. Это в большей степени актуально для высокобюджетного сегмента, и дисконты на формат там менее распространены.
С точки зрения инвестиционной привлекательности выбор покупателя зависит не только от формата продукта – в отличие от мировой практики, где апартаменты являются популярным инвестиционным продуктом за счет наличия сервисного обслуживания или организованного управления, в России эта практика только набирает обороты, и основная инвестиционная привлекательность заключается в росте цен по мере повышения стадии строительства. Она, в свою очередь, может достигать 20-25%, в отдельных случаях 35% и более – данная динамика не отличается в зависимости от типа жилой недвижимости. Дополнительно цена может расти за счет роста цен на рынке.
Приобретение же апартаментов в надежде на будущий рост цены из-за легализации формата – достаточно рискованный шаг.
Зачастую апартаменты могут посоревноваться с квартирами своими характеристиками: как правило, это уникальное местоположение и окружение, там, где невозможно строительство классических домов, в том числе в проектах реконструкции. Это в большей степени актуально для высокобюджетного сегмента, и дисконты на формат там менее распространены.
С точки зрения инвестиционной привлекательности выбор покупателя зависит не только от формата продукта – в отличие от мировой практики, где апартаменты являются популярным инвестиционным продуктом за счет наличия сервисного обслуживания или организованного управления, в России эта практика только набирает обороты, и основная инвестиционная привлекательность заключается в росте цен по мере повышения стадии строительства. Она, в свою очередь, может достигать 20-25%, в отдельных случаях 35% и более – данная динамика не отличается в зависимости от типа жилой недвижимости. Дополнительно цена может расти за счет роста цен на рынке.
Приобретение же апартаментов в надежде на будущий рост цены из-за легализации формата – достаточно рискованный шаг.
Что может изменить новый законопроект
Сегодня основная законодательная инициатива относится к разработке законопроекта о статусе апартаментов, который был внесен в Госдуму в апреле 2021 года. Речь в нем идет об изменениях в Градостроительном Кодексе РФ и отдельных законодательных актах по возможностям регистрации в апартаментах и расширении других возможностей апартаментов (по аналогии с квартирами), расположенных в многофункциональных зданиях, включающих как жилые, так и нежилые помещения, а также построенных на участках, не предназначенных для жилого строительства. Принятие этого закона может стать важным шагом на пути легализации статуса апартаментов: владельцы апартаментов получат все привилегии собственников квартир, а застройщики — внятные требования и поддержку государства, что позволит им сдать объекты в срок и обеспечить их необходимой инфраструктурой.
В то же время остается еще ряд ключевых вопросов относительно апартаментов, которые требуют решения. В первую очередь, это касается налогообложения и тарифов ЖКХ, инфраструктурного обеспечения и понимания перспектив этого сегмента в целом. Важно также понимание статуса уже построенных объектов и того, есть ли вероятность приравнивания их к жилью. Пока ясности относительно этих вопросов нет.
Что касается ближайшего будущего, сегмент апартаментов формируется под влиянием двух факторов: законодательного регулирования, где ясности пока нет и прогнозы делать рано, и рыночной ситуации – здесь тренды общие и для квартир и для апартаментов: цены растут, спрос показывает очередные рекорды, высока активность застройщиков в плане реализации существующих объемов и вывода на рынок новых проектов, получивших/получающих разрешение на строительство.
Среди основных причин роста цен на апартаменты можно отметить сохранение высокого уровня спроса, на фоне которого застройщики более активно повышают стоимость в своих проектах, а также происходит вымывание наиболее ликвидного предложения. При этом новые объекты выходят уже по более высоким ценам, что увеличивает средний показатель стоимости и квартир, и апартаментов. Кроме того, на рынке отмечается подорожание строительных и отделочных материалов, участков под застройку, затрат на рабочую силу и прочих издержек, в связи с чем выросла себестоимость строительства. Мы ожидаем сохранения высокой, но с тенденцией на стабилизацию активности и более скромных ценовых изменений на субрынке. Хотя сейчас делать долгосрочные прогнозы довольно рискованно – неопределенность относительно пандемии и глубины ее последствий по-прежнему сохраняется.
В целом, Москва активно развивается, и мы видим многие позитивные перемены на рынке недвижимости, в частности, отмена «старого» Генплана Москвы и перевод его в электронный вид. Легализация статуса апартаментов – тоже нужный и правильный шаг, проработка этого формата – важнейшая веха в эволюции города и выхода на новый архитектурный уровень.
В то же время остается еще ряд ключевых вопросов относительно апартаментов, которые требуют решения. В первую очередь, это касается налогообложения и тарифов ЖКХ, инфраструктурного обеспечения и понимания перспектив этого сегмента в целом. Важно также понимание статуса уже построенных объектов и того, есть ли вероятность приравнивания их к жилью. Пока ясности относительно этих вопросов нет.
Что касается ближайшего будущего, сегмент апартаментов формируется под влиянием двух факторов: законодательного регулирования, где ясности пока нет и прогнозы делать рано, и рыночной ситуации – здесь тренды общие и для квартир и для апартаментов: цены растут, спрос показывает очередные рекорды, высока активность застройщиков в плане реализации существующих объемов и вывода на рынок новых проектов, получивших/получающих разрешение на строительство.
Среди основных причин роста цен на апартаменты можно отметить сохранение высокого уровня спроса, на фоне которого застройщики более активно повышают стоимость в своих проектах, а также происходит вымывание наиболее ликвидного предложения. При этом новые объекты выходят уже по более высоким ценам, что увеличивает средний показатель стоимости и квартир, и апартаментов. Кроме того, на рынке отмечается подорожание строительных и отделочных материалов, участков под застройку, затрат на рабочую силу и прочих издержек, в связи с чем выросла себестоимость строительства. Мы ожидаем сохранения высокой, но с тенденцией на стабилизацию активности и более скромных ценовых изменений на субрынке. Хотя сейчас делать долгосрочные прогнозы довольно рискованно – неопределенность относительно пандемии и глубины ее последствий по-прежнему сохраняется.
В целом, Москва активно развивается, и мы видим многие позитивные перемены на рынке недвижимости, в частности, отмена «старого» Генплана Москвы и перевод его в электронный вид. Легализация статуса апартаментов – тоже нужный и правильный шаг, проработка этого формата – важнейшая веха в эволюции города и выхода на новый архитектурный уровень.
