"Апартаментный" вопрос

Тема апартаментов актуальна для рынка жилой недвижимости вот уже более 15 лет – это один из самых быстрорастущих сегментов, который начал активно развиваться в России и, в частности, на московском рынке. О том, что из себя сегодня представляет рынок апартаментов, зарубежным опыте и о том, что ждет субрынок в будущем, рассказывает Андрей Соловьев, региональный директор департамента городской недвижимости Knight Frank.
1606
Изображение взято из источника: Knight Frank
Немного истории

Появление понятия «апартаменты» в Москве было связано в первую очередь со строительством ММДЦ «Москва-Сити», где впервые было заявлено о возможности покупки условного «жилья» в непосредственной близости от места работы – первыми комплексами с апартаментами стали «Город Столиц» и «Федерация» (башня «Запад»). В дальнейшем помимо «Москвы-Сити» апартаменты стали появляться и в других проектах, в том числе, в лофт-форматах, в составе крупных многофункциональных комплексов: наряду с классическими квартирами, и просто как самостоятельные объекты.

Зачастую считается, что апартаменты не являются полноценной заменой жилью. Однако большинство апартаментных объектов вступает в конкуренцию с «традиционными» квартирами. Это связано с тем, что очень часто застройщики, не имея возможности представить обычные квартиры, возводят апартаменты более высокого качества для привлечения потенциальных покупателей, либо апартаменты появляются в тех локациях, где появление «классических» квартир нереально – особенно это актуально для элитного сегмента недвижимости, где, например, в рамках реконструкции участков в центре города по нормам возможно строительства только в формате апартаментов.

Сегодня сегмент апартаментов занимает порядка 16%, в общем объеме предложения эта доля на протяжении 10 лет находилась на уровне 10-35% в зависимости от структуры предложения и выхода новых объектов.

Динамика объема предложения апартаментов их доли от общего объема предложения на рынке первичной жилой недвижимости Москвы


 
В сегменте высокобюджетного жилья Москвы (премиум и элит) соотношение квартир и апартаментов на рынке держится на одном уровне уже долгое время: примерно 50/50, незначительно меняясь с выходом новых проектов.

Особое место по-прежнему занимает «Москва-Сити», где апартаменты – это пока единственный формат для проживания, кроме проекта Capital Towers, расположенного на границе с деловым центром и предлагающего классические квартиры. Сегодня в предложении там представлено 394 лота, или 52,4 тыс. кв. м в башнях Neva Towers, «Око» и «Федерация». При этом 99,7% лотов сосредоточено в башнях Neva Towers и «Око». Именно эти два комплекса формируют субрынок. В «Башне Федерация» (Восток) остался последний лот от застройщика.

Всего же апартаменты представлены в семи построенных башнях и планируются еще в двух. Еще один проект на территории «Москвы-Сити» – One Tower, планирующий выйти на рынок в 2021 году – он станет первым проектом в этой локации с классическими квартирами.


Апартаменты за рубежом
 
В мировой практике это тоже отдельный вид недвижимости, имеющий, однако, несколько иные отличительные особенности. Как правило, апартаменты разделяют на две категории:
  • апартаменты в аренду – как правило, это помещения, включающие кухню, в том числе гостиничные и апарт-отели, а также сервисные и брендированные, предлагающие возможности краткосрочного или длительного проживания как в бизнес-кварталах, так и в курортных зонах. Например, Extended Stay Hotels, Residences Inn by MAriott, Homewood Suits by Hilton, Summerfield Suits by Hyatt и многие другие.
  • апартаменты на продажу, причем за рубежом такие апартаменты зачастую используются как инвестиционный продукт, то есть,  не только как классическая покупка для проживания, но и в формате leaseback (продажа для последующей сдачи частными лицами в аренду) – распространено на курортах США, Европы, Австралии, Азиатско-Тихоокеанского региона, частичная собственность, таймшеры, кондоотели и прочее (собственникам принадлежат доли в одном объекте (% актива), в том числе с оговоренной возможностью пользования активом (таймшер) – распространено на курортах США, Канады, Мексики, Европы, ОАЭ.
Квартиры vs. апартаменты
 
Естественно, на протяжение всего периода строительства апартаментов не прекращались попытки легализовать их статус – ведь по-прежнему апартаменты юридически являются коммерческой недвижимостью и не относятся к жилому фонду: де-юро нежилые помещения, которые де-факто используются для проживания. С этим связаны и их основные отличия от квартир:
  • невозможность постоянной регистрации (возможность временной регистрации для гостиничных апартаментов);
  • размер коммунальных услуг – в жилых помещениях контролируется государством, есть льготы;
  • размер налога – более высокая ставка на апартаменты (0,5 - 2% у апартаментов и 0,1-0,15% у квартир) при более низкой чем у квартиры кадастровой стоимости, отсутствие налогового вычета. Хотя в отношении части апартаментов, внесенных в специализированный реестр апартаментов, был введен понижающий коэффициент;
  • нормативы по социальной инфраструктуре (детские сады, школы, поликлиники и прочее), требования по охранным зонам, санитарным норам, шумоизоляции, техническим нормам здания (например, инсоляции) и другие – обязательны при проектировании квартир;
  • возможность использования различных программ господдержки ипотечного кредитования, в том числе с использованием материнского капитала, доступна только для квартиры,
  • необходимость для квартир регулярного внесения взносов на капремонт;
  • спорные вопросы регулируются жилищных кодексом, в отличие от комплексов с апартаментами, где инструментов для защиты собственника не так много.
  • Важно также отметить, что сегмент апартаментов не учитывается в официальной статистике по жилому фонду, что также создает определенные сложности для учета и понимания этого формата.
В большинстве случаев определенные минусы апартаментов нивелируется ценой – в массовом сегменте на формат апартаментов возможны дисконты до 15-20%. Хотя, стоит отметить, что такая скидка не всегда именно за «формат». Нередки случаи (особенно когда в составе одного проекта есть и квартиры, и апартаменты), когда апартаменты появились в не самых лучших частях проекта, есть вопросы с инсоляцией и другие, и дисконт связан именно с качеством, а не форматом продукта.  

Зачастую апартаменты могут посоревноваться с квартирами своими характеристиками: как правило, это уникальное местоположение и окружение, там, где невозможно строительство классических домов, в том числе в проектах реконструкции. Это в большей степени актуально для высокобюджетного сегмента, и дисконты на формат там менее распространены.

С точки зрения инвестиционной привлекательности выбор покупателя зависит не только от формата продукта – в отличие от мировой практики, где апартаменты являются популярным инвестиционным продуктом за счет наличия сервисного обслуживания или организованного управления, в России эта практика только набирает обороты, и основная инвестиционная привлекательность заключается в росте цен по мере повышения стадии строительства. Она, в свою очередь, может достигать 20-25%, в отдельных случаях 35% и более – данная динамика не отличается в зависимости от типа жилой недвижимости. Дополнительно цена может расти за счет роста цен на рынке.

Приобретение же апартаментов в надежде на будущий рост цены из-за легализации формата – достаточно рискованный шаг.

Что может изменить новый законопроект
 
Сегодня основная законодательная инициатива относится к разработке законопроекта о статусе апартаментов, который был внесен в Госдуму в апреле 2021 года. Речь в нем идет об изменениях в Градостроительном Кодексе РФ и отдельных законодательных актах по возможностям регистрации в апартаментах и расширении других возможностей апартаментов (по аналогии с квартирами), расположенных в многофункциональных зданиях, включающих как жилые, так и нежилые помещения, а также построенных на участках, не предназначенных для жилого строительства. Принятие этого закона может стать важным шагом на пути легализации статуса апартаментов: владельцы апартаментов получат все привилегии собственников квартир, а застройщики — внятные требования и поддержку государства, что позволит им сдать объекты в срок и обеспечить их необходимой инфраструктурой.

В то же время остается еще ряд ключевых вопросов относительно апартаментов, которые требуют решения. В первую очередь, это касается налогообложения и тарифов ЖКХ, инфраструктурного обеспечения и понимания перспектив этого сегмента в целом. Важно также понимание статуса уже построенных объектов и того, есть ли вероятность приравнивания их к жилью. Пока ясности относительно этих вопросов нет.

Что касается ближайшего будущего, сегмент апартаментов формируется под влиянием двух факторов: законодательного регулирования, где ясности пока нет и прогнозы делать рано, и рыночной ситуации – здесь тренды общие и для квартир и для апартаментов: цены растут, спрос показывает очередные рекорды, высока активность застройщиков в плане реализации существующих объемов и вывода на рынок новых проектов, получивших/получающих разрешение на строительство.

Среди основных причин роста цен на апартаменты можно отметить сохранение высокого уровня спроса, на фоне которого застройщики более активно повышают стоимость в своих проектах, а также происходит вымывание наиболее ликвидного предложения. При этом новые объекты выходят уже по более высоким ценам, что увеличивает средний показатель стоимости и квартир, и апартаментов. Кроме того, на рынке отмечается подорожание строительных и отделочных материалов, участков под застройку, затрат на рабочую силу и прочих издержек, в связи с чем выросла себестоимость строительства. Мы ожидаем сохранения высокой, но с тенденцией на стабилизацию активности и более скромных ценовых изменений на субрынке. Хотя сейчас делать долгосрочные прогнозы довольно рискованно – неопределенность относительно пандемии и глубины ее последствий по-прежнему сохраняется.

В целом, Москва активно развивается, и мы видим многие позитивные перемены на рынке недвижимости, в частности, отмена «старого» Генплана Москвы и перевод его в электронный вид. Легализация статуса апартаментов – тоже нужный и правильный шаг, проработка этого формата – важнейшая веха в эволюции города и выхода на новый архитектурный уровень.
 


иГРОКИ РЫНКА

Knight Frank

Соловьев Андрей

Консалтинг и брокеридж

Knight Frank

Материалы по теме

Экспертный анализ

Какие апартаменты подорожали сильнее всего?

По подсчетам аналитиков «Метриум», за прошедшие 12 месяцев апартаменты массового сегмента на московском рынке новостроек подорожали на 27%, тогда как апартаменты бизнес-класса за тот же период выросли в цене только на 21%. В среднем за последние пять лет каждый квартал массовые апартаменты росли в цене на 3%, а в бизнес-классе – на 1%.
 
25.08
Экспертный анализ

Микроапартаменты становятся новым трендом

В Москве выросло число новостроек с микроапартаментами.
 
09.12
Советы юристов

Апартаменты: плюсы и минусы при покупке модного жилья

Наталья Тарасова, адвокат
21.10

журнал CRE 18 (396)

Октябрь 2
Вышел из печати второй октябрьский CRE №18 (396). Журнал выпущен при поддержке: Алютех https://alutech-group.com/   Raven Russia www.rrpa.ru   Группа компаний «Пионер» pioneer.ru   Knight Frank www.kf.expert   Apleona Group https://ru-hsg.apleona.com/   ФМ Сервис https://fmservice.ru/   Lynks Property Management www.lynkspm.com В НОМЕРЕ: Репортаж CRE FEDERAL AWARDS 2021: БЕЗ ПРОИГРАВШИХ! Регионы выходят из тени столицы! Именно эти слова рефреном звучали на прот...

Популярное

Сделка

Чемпионы мира по Dota 2 сняли офис

Команда откроет новое креативное пространство и тренировочную базу площадью 824 кв. м в БЦ «Сибирский», сообщает агентство премиальной недвижимости Point Estate, выступившее брокером сделки.
22.10
Власть

Собянин закроет ТЦ с 28 октября

Временный локдаун в Москве продлится с 28 октября по 7 ноября. Из сферы торговли работать будут только продуктовые магазины и аптеки.
21.10
Открытие

Samsung откроется на Васильевском острове

Фирменный магазин Samsung площадью 130 кв. м откроется на Васильевском острове в бизнес-центре Gustaf. 
21.10
Назначения

Новое назначение в STONE HEDGE

Департамент оценки и аналитики STONE HEDGE возглавит Кристина Недря. 
22.10
Сделка

PNK group построит 72 000 кв. м для «ГАЛА-центра»

Распределительный центр интернет-магазина расположится в «PNK парке Белый Раст». Консультантом сделки выступила компания Knight Frank.

21.10
Проект

В «Прокшино» появится «гибридный» ТЦ

ГК «А101» создаст в бизнес-квартале «Прокшино» первый в НАО
«гибридный» торговый центр, сочетающий два формата организации торговли и досуга - онлайн и оффлайн. 
21.10
Управление недвижимостью

Professional FM будет управлять кварталом Now

Tekta Group выбрала управляющую компанию для Квартала на набережной Now - ей станет Professional FM. 
21.10

подпишись НА эксклюзивные новости cre