Апартаменты: плюсы и минусы при покупке модного жилья

Наталья Тарасова, адвокат
16367
Рынок апартаментов в последние годы в России активно развивался, особенно в крупных городах, где хватает покупателей, которых не так волнует  отсутствие возможности зарегистрироваться в помещении. Но на практике минусов у нежилых объектов недвижимости, используемых для проживания, намного больше. Конечно, у апартаментов есть и преимущества, иначе они не стали бы такими популярными, и поэтому попытаемся разобраться, стоит ли вкладывать деньги в такие помещения. 

Минусы апартаментов

Слабые стороны апартаментов обусловлены их правовым статусом нежилых помещений. В юридическом смысле это то же самое, как если бы вы решили жить в офисе со всеми вытекающими последствиями. Главный и самый известный минус – отсутствие возможности оформить постоянную регистрацию. Особенно критичен этот вопрос для семей с детьми, так как прописка необходима для принятия ребенка в детский сад или школу (даже если формально она не требуется, на практике это остается настоящей проблемой). 

Второй момент – стоимость коммунальных платежей, которая в среднем в апартаментах выше на 10-20%. Это касается и имущественного налога, который обычно составляет 0,5% от кадастровой стоимости апартаментов (для квартир – 0,1%). Но тут, конечно, надо смотреть и кадастровую стоимость конкретного объекта, так как нередко у таких помещений она ниже. Налоговые вычеты на апартаменты не распространяются, что может стать довольно серьезным фактором при принятии решения, как и невозможность использовать при покупке материнский или военный сертификаты. 

Есть и другие, не такие очевидные, но довольно неприятные на практике нюансы. Так, на апартаменты не распространяются нормы СНиП для жилых помещений. Соответственно, если достанутся шумные соседи, заставить их соблюдать правила, предусмотренные для квартир, не получится. В густонаселенных районах стоит учитывать и то, что застройщик не должен развивать социальную инфраструктуру. Соответственно, нельзя быть уверенным в необходимом количестве мест в школах и детских садах. Не стоит забывать и о том, что коммунальщики могут отключить услуги за долги – никто не будет соблюдать формальности, установленные для квартир. 

Плюсы апартаментов

Конечно, у апартаментов есть не только минусы, но и существенные плюсы, которые и объясняют популярность таких объектов недвижимости. Пожалуй, главное преимущество апартаментов – более низкая стоимость: разница в среднем составляет 20%. Особенно актуально это для сегмента масс-маркета, где 20% от цены объекта могут стать решающим фактором при выборе помещения. Но и у апартаментов более высокого класса есть плюсы. Так, если говорить о Москве, то найти подходящие апартаменты в центре города иногда проще, чем квартиру. Это касается новых объектов строительства в местах, где выполнить требования по развитию социальной инфраструктуры для застройщика не представляется возможным. 

Преимуществом апартаментов является и большая свобода в плане перепланировки помещений. Требования безопасности, конечно, должны быть соблюдены, но для нежилых помещений они не такие строгие. Кроме того, апартаменты – хороший вариант для инвестиций, особенно это касается объектов, расположенных в центре города. Такие помещения можно выгодно сдавать в аренду, так как они всегда пользуются спросом и к тому же в последнее время только растут в цене. Подходят апартаменты и для тех, кому нужно помещение в городе, но не на постоянной основе – преимущество расположения становится ощутимым, а минусы - не такими существенными. 

На что обращать внимание при заключении сделки?

Сделка по приобретению апартаментов технически, за рядом исключений, не отличается от покупки квартиры. И здесь действуют все те же правила: нужно обязательно проверить юридическую чистоту объекта и продавца (правоустанавливающие документы, отсутствие обременений, действительность доверенности при ее наличии и т.д.). Особое внимание стоит обратить на техническую документацию: кадастровый паспорт, паспорт БТИ, проектную документацию, поэтажный план. Это необходимо для того, чтобы убедиться в приобретении именно того помещения, которое вы посмотрели. 

Если говорить о мошеннических схемах, то при продаже апартаментов в качестве лазейки в регулировании может использоваться их нежилой статус. Это позволяет недобросовестным участникам рынка заключать сделки не по ДДУ, который предполагает открытие эскроу-счетов для гарантий прав дольщиков, а с помощью иных договоров. Соответственно, если вам предлагают заключить не ДДУ, а договор соинвестирования, предварительной купли-продажи и прочие, стоит насторожиться. Сделку при этом следует проводить с использованием аккредитива либо ячейки.

Не все знают и о нюансах прав дольщиков применительно к апартаментам. 

С одной стороны, они имеют те же права по 214-ФЗ: регистрация договора, неустойка, требования к качеству апартаментов. Но есть и значимое отличие при банкротстве застройщика: можно предъявить только денежное требование к компании-банкроту. На практике получить деньги очень сложно, поэтому риски выше.

Все эти моменты свидетельствуют о том, что пришло время принять закон, который бы определял все нюансы – от прав собственников до гарантий при банкротстве застройщика. 
Фото взято с сайта cian.ru
 


Материалы по теме

Исследования рынка

Где найти лофт-апартаменты в Москве

Сегодня лофт-апартаменты предлагаются только в 7 проектах в Москве. При этом за год предложение в данном формате снизилось почти в 4 раза. 
 
13.03
Источник: ЦИАН
Исследования рынка

Апартаменты заняли 25% рынка новостроек Москвы

В Москве в продаже представлено 10,2 тыс. апартаментов общей площадью 745 тыс. кв. м в 120 проектах, согласно данным компании Est-a-Tet.
21.01
KnowHow

Классические сервисные апартаменты: в России появляется новый формат

Сервисные апартаменты в классическом понимании данного термина представлены всего тремя проектами в Москве. Чем они отличаются от апарт-отелей и гостиниц и как с ними конкурируют, рассказывает Карине Шмарева, генеральный директор Intermark Hospitality.
22.11

журнал CRE 2 (436)

февраль 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Вышел из печати CRE №2 (436) соредактором в котором выступил Игорь Коновалов, председатель правления Группы Инпром Эстейт. Номер посвящен прогнозам на 2024 год.  В НОМЕРЕ: Летучка Игорь КОНОВАЛОВ: "Русские люди могут и должны создавать капитал в России" Инвестиции ТИХАЯ ГАВАНЬ Недвижимость останется главным защитным и самым надежным в условиях падающего рубля и высокой инфляции активом Девелопмент ДОРОГО И ...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (12-18 февраля)

Формат Light Industrial продолжает наращивать проекты, партнерство RD Management и «Брокерус», знаковое назначение в Nikoliers, страсти по складам, крупная сделка у Stone, ко-эксклюзив CORE.XP и NF Group, а также новая статья из журнала CRE - в нашей традиционной подборке.
18.02
Источник: CRE
Конфликт

DPD выгоняют со склада

Компания может лишиться права аренды 18 200 кв. м в Дмитровском логистическом парке из-за несоблюдений правил пожарной безопасности.
15.02
Источник: CORE.XP
Назначения

Андрей Постников присоединился к CORE.XP

В качестве исполнительного директора Андрей будет отвечать за реализацию стратегических инициатив с фокусом на сегменте индустриальной и логистической недвижимости.
19.02
Источник: CORE.XP и NF Group
Игроки рынка

CORE.XP и NF Group займутся «Европа Хаус»

Арендуемая площадь объекта, расположенного в районе Бульварного кольца, составляет 6 602 кв. м.

15.02
Источник: Malltech
Экспертный анализ

А мы пойдём на север

Несмотря на высокую ключевую ставку, слабый рубль, инфляцию и кадровый голод, игроки убеждены, что строительство новой торговой недвижимости в регионах России перспективно, как никогда: конкурентов в условиях полузакрытых границ, сложностей с визами, дорогих и «кривых» билетов, а также баснословных цен на отдых внутри страны у моллов практически не остаётся. Эксперты CRE продолжают обсуждать, куда идти инвесторам и девелоперам в 2024-м.

Продолжение, начало ЗДЕСЬ

Текст: Максим Барабаш. Журнал CRE Retail
16.02
Источник: CRE
Игроки рынка

У Stone новый проект и крупная сделка

Девелопер планирует построить бизнес-центр площадью около 60 тыс. кв. м в новой Москве, это будет первый проект компании за МКАД. БЦ «Stone Белорусская» на 34,5 тыс. кв. м выкупил институциональный инвестор.
19.02
Источник: CRE
Сделка

Sminex продал бывшую штаб-квартиру «Интеко»

Здание площадью 9 200 кв. м на Садовом кольце приобрел производственный холдинг «Полипласт».
16.02

подпишись НА эксклюзивные новости cre