Новая этика торговых центров: зачем нам нужна реновация

События 2020-2021 гг. привели к совершенно новой стадии развития рынка торговой недвижимости, когда большинство торговых центров внезапно оказались устаревшими. О том, к чему сегодня стремятся крупнейшие региональные торгово-развлекательные центры и как оставаться востребованным местом у посетителей, рассуждает Алексей Базин, управляющий Сити-парка «Град».
2554
Изображение взято из источника: Knight Frank
Скорость перемен
 
По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, до 30% качественных московских торговых центров в ближайшие годы будут нуждаться в проведении реконцепции, а в региональных городах России (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) – до 40-50%. Необходимость обновления торговых центров, а зачастую и пересмотра их форматов происходит во многом из-за эволюционирования потребительских трендов и поведения за последние 5-7 лет, которые приводят к устареванию прежних форматов, увеличению доли вакантных площадей и частой ротации в объектах.
 
На фоне этих факторов сроки начала реновации объектов торговой недвижимости стали существенно сокращаться – сейчас они составляют 8-12 лет. После достижения конечной точки цикла собственнику торгового центра предстоит комплексно разобрать внутренние и внешние факторы, влияющие на трафик и доходность объекта, включая состав арендаторов, актуальность архитектурных и интерьерных решений, и приступить к стадии реновации, чтобы удовлетворять новые предпочтения своих посетителей, а в идеальном мире – формировать эти предпочтения.
 


Помимо этого, период 2020-2021 гг. ускорил процесс трансформации рынка торговой недвижимости. Для многих объектов пандемия стала важным индикатором необходимости реновации. Ключевым акцентом перемен является расширение и наполнение различными форматами зон общественного питания и развлечений. В отдельных объектах проводится масштабная ротация арендаторов и смена формата ТРЦ.
 
Единой «таблетки» для всех проектов не существует: кому-то достаточно пересмотреть планировочные решения и освежить тенант-микс, кому-то нужно изменить формат и позиционирование, чтобы удовлетворить потребности целевой аудитории. Так, за 7 лет значительно изменилась доля некоторых профилей арендаторов в торговых центрах России. Если раньше собственники и управляющие компании отдавали предпочтение фэшн-арендаторам, то сейчас их доля снизилась на 10 п. п. В то же время увеличилась концентрация развлекательного сегмента, велнес, точек общественного питания вслед за новыми трендами на рынке ретейла в результате смены потребительских привычек: рост онлайн продаж все больше увеличивает эмоциональную составляющую, как фактор посещения ТРЦ.
 

 
Таким образом, скорость изменений настолько возросла, что мы, как единицы социума, порой с трудом успеваем подстраиваться под внешние факторы и меняться, а торговые объекты, которые строились на десятилетия, намного более неповоротливы и тяжелы в своей трансформации. А быть готовым к тому, что их периодически будут закрывать и вводить различные ограничения на работу, запрещать посетителям находиться на фудкорте, точно было невозможно. Все эти обстоятельства дают новые вводные, которые настойчиво предлагают нам пересматривать свою стратегию развития и перераспределять усилия в борьбе за посетителя.
 
В этой бесконечной гонке с постоянно меняющимися вводными сможет быть актуальным только тот ТРЦ, который будет соответствовать новой этике недвижимости – постоянно обновляться. И объем этих обновлений, должен быть таким, чтобы быть актуальным здесь и сейчас. Понимая эти вводные, мы приняли решение начать программу реновации Сити-парка «Град».
 
Как мы обновляем крупнейший ТРЦ Черноземья
 
Итак, ближайшие два года пройдут для нас в постоянных изменениях и обновлениях. Мы полностью реновируем фуд-корт, будем обновлять моллы, делать их более комфортными для наших посетителей, создадим пространство для мастер-классов. Проект реновации мы создавали совместно с компанией UNK project. В настоящее время проект утвержден, и мы приступаем к выбору подрядчиков и планированию основных работ.


Источник: Knight Frank
 
Нам очень повезло, что Сити-парк «Град» находится за городом, рядом с одним из самых популярных мест отдыха воронежцев – заповедником «Нагорная дубрава». Не использовать этот фактор мы не могли – в апреле 2022 года здесь стартуют работы по созданию парка отдыха Сити-парка «Град», площадь которого составит более 8 га. Одним из принципиальных решений было, чтобы посетители Сити-парка «Град» могли попасть из ТРЦ в парк напрямую, тем самым мы стираем границы между классической торговлей и природой, объединяем это пространство.
 

Источник: Knight Frank

Сложить пазл
 
При этом мы понимаем, что новые галереи, фуд-корт, детские площадки и огромный парк – это только один из фрагментов пазла «ТРЦ в тренде», второй – это изменения наших арендаторов: открытие новых форматов, наличие полных и новых коллекций. За прошедший год в нашем ТРЦ обновились более 25 арендаторов, и мы планируем, что в следующем году их станет более 60.


Источник: Knight Frank

Третья (самая сложная для восприятия) составляющая пазла – это объединение онлайн и офлайн-форматов таким образом, чтобы потребителям было интересно не только пользоваться сервисами доставки, но и приезжать в торговый центр и проводить в нем время. В этом направлении мы пока формируем свое видение фиджитал (phygital = physical + digital) в ТРЦ. Понимаю, что это направление новое, но о нем уже начали говорить как о масштабном и важном явлении в нашей индустрии. Мы понимаем, что конкуренция с онлайн-продажами крайне бессмысленна и необходимо найти те границы, которые мы сможем объединить и создать продукт совершенно нового формата. Да, эти изменения будут происходить сложно, но игнорировать их мы не можем.
 
О будущем
 
Одно из самых важных событий для нас – это начало строительства города-спутника «Солнечный» (в 2023 году запланировано начало заселения в жилой квартал «Финский»). Этот проект реализовывает Группа компаний Хамина. На прилегающей к Сити-парку «Град» территории к 2035 году появится целый город, в котором будет жить и работать более 40 тыс. человек. Этот проект будет включать в себя полную социальную инфраструктуру (инновационно-образовательный, культурно-туристический и спортивно-оздоровительный кластеры), что с уверенностью можно будет сказать о новом центре притяжения жителей региона. Особую роль в развитии транспортной доступности и Сити-парка «Град» и города-спутника «Солнечный» будет играть строительство линии метробуса от центра Воронежа до аэропорта – добраться до них можно будет менее чем за 20 минут.


Источник: Knight Frank
 
В целом по-прежнему будет важно, чтобы геном управляющей компании содержал в себе ту ДНК, которая отвечает за соответствие трендам. Возможно, в скором времени собственники объектов придут к тому, что для менеджмента управляющих компаний пора вводить KPI на изменения в ТРЦ, которые будут определять его настоящее и нацелены на будущее.
 
Отдельно хотелось бы сказать, что мы крайне рады, что ношу таких масштабных изменений нам поможет нести компания Knight Frank, которая будет заниматься реализацией торговых площадей проекта и привлечением новых, уникальных для региона арендаторов. Уверен, что в таких проектах поддержка от сильных партнеров важна всегда.


иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

Knight Frank Russia

Материалы по теме

Источник: Smolenkaestate.ru
Исследования рынка

Colliers: Половину Бульварного кольца занял общепит

По данным компании, за последние два года доля банков в стрит-ритейле кольца сократилась в пять раз, фэшн – в два раза, а доля общепита достигла 43%.

17.12
Источник: retail.ru
Экспертный анализ

Жесткие требования к жестким дискаунтерам

Инвестиции в торговые помещения жестких дискаунтеров в столицах выше, чем в регионах не менее, чем на 15%.

17.11
Источник: R2 Asset Management
Точка зрения

Игра за прилавок: пойдёт ли девелопер строить фудхоллы?

Сравнительно недавно, пришедшие в Россию как альтернатива «ресторанным дворикам» в ТРЦ и городским кафе, фудхоллы завоевали сердца жителей столицы. Пространства, нарушающие традиционные представления о ресторанах высокой кухни, появились всего шесть лет назад. Доступная цена, широкий ассортимент блюд и необычная локация – «Депо», Даниловский рынок, «Вокруг света» закономерно получили статус «модных мест» для встреч среди молодёжи. Новые места регулярно пополняют гастрономическую карту Москвы. Вместе с популярностью растёт и спрос на свободные площади: насколько нынешняя обстановка выгодна девелоперам, и рассматривают ли они это как дополнительную строчку в финансовой модели, которая будет приносить доход? Экспертным мнением делится инвестиционный директор R2 Asset Management Максим Витошинский.

15.11

журнал CRE 13-14 (412-413)

Июль-Август
Очередной номер журнала CRE вышел  в печатном формате. Журнал выпущен при поддержке: MD Facility Management   Альфа-Сервис   Comcity   ricci   Группа компаний Спектрум   Metrika Investments     O1 Standard   Knight Frank   ОСТАНКИНО BUSINESS PARK   Михайловский Девелопмент В НОМЕРЕ: Актуально ДОРОГИЕ ВСЕ Почему в России продолжает дорожать всё и вся?   ВСЁ НИЖЕ И НИЖЕ Вернёт ли падающая ключевая ставка интерес к коммерческой недвижиммости?   Тема номера УПАЛ,...

Популярное

Источник: CRE
CRE Awards

Финалисты CRE Federal Awards 2022. Часть 3

Определились финалисты ежегодной премии в области коммерческой недвижимости в номинациях «Девелопер года» и «Персона года».
09.08
Источник: CRE
Открытие

«Fабрика» открыла первый коворкинг в Москве

Проект площадью 1 400 кв. м расположился в здании «НИИСА» на Волгоградском проспекте.
08.08
Источник: CRE
Открытие

«Чижик» открыл РЦ на 17,4 тыс. кв. м в Москве

Мультитемпературный склад будет обслуживать 250 магазинов в Москве и Подмосковье.

10.08
Источник: CRE
CRE Awards

Они поддержали CRE Federal Awards 2022!

Сектор Facility & Property Management
 
10.08
Источник: Ситилинк
Назначения

Александр Лозовский стал директором по закупкам «Ситилинка»

В новой роли он будет заниматься расширением ассортимента и открытием новых категорий, а также займется реализацией новой стратегии компании.

10.08
Источник: Radius Group
Игроки рынка

Radius Group переходит на российскую CRM

Решение InState Real Estate CRM заменит американскую SalesForce, уходящую с рынка.
10.08
Источник: CRE
Исследования рынка

Мебель в России подешевела

В мае 2022 года отпускные цены производителей и потребительские цены на мебель начали снижение и в конце июня практически вернулись на уровень начала года, свидетельствуют оперативные данные Ассоциации предприятий мебельной и деревообрабатывающей промышленности. Причиной появления новой тенденции называют кризис перепроизводства на рынке древесных плит.
10.08

подпишись НА эксклюзивные новости cre