Скорость перемен
По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, до 30% качественных московских торговых центров в ближайшие годы будут нуждаться в проведении реконцепции, а в региональных городах России (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) – до 40-50%. Необходимость обновления торговых центров, а зачастую и пересмотра их форматов происходит во многом из-за эволюционирования потребительских трендов и поведения за последние 5-7 лет, которые приводят к устареванию прежних форматов, увеличению доли вакантных площадей и частой ротации в объектах.
На фоне этих факторов сроки начала реновации объектов торговой недвижимости стали существенно сокращаться – сейчас они составляют 8-12 лет. После достижения конечной точки цикла собственнику торгового центра предстоит комплексно разобрать внутренние и внешние факторы, влияющие на трафик и доходность объекта, включая состав арендаторов, актуальность архитектурных и интерьерных решений, и приступить к стадии реновации, чтобы удовлетворять новые предпочтения своих посетителей, а в идеальном мире – формировать эти предпочтения.
Помимо этого, период 2020-2021 гг. ускорил процесс трансформации рынка торговой недвижимости. Для многих объектов пандемия стала важным индикатором необходимости реновации. Ключевым акцентом перемен является расширение и наполнение различными форматами зон общественного питания и развлечений. В отдельных объектах проводится масштабная ротация арендаторов и смена формата ТРЦ.
Единой «таблетки» для всех проектов не существует: кому-то достаточно пересмотреть планировочные решения и освежить тенант-микс, кому-то нужно изменить формат и позиционирование, чтобы удовлетворить потребности целевой аудитории. Так, за 7 лет значительно изменилась доля некоторых профилей арендаторов в торговых центрах России. Если раньше собственники и управляющие компании отдавали предпочтение фэшн-арендаторам, то сейчас их доля снизилась на 10 п. п. В то же время увеличилась концентрация развлекательного сегмента, велнес, точек общественного питания вслед за новыми трендами на рынке ретейла в результате смены потребительских привычек: рост онлайн продаж все больше увеличивает эмоциональную составляющую, как фактор посещения ТРЦ.
Таким образом, скорость изменений настолько возросла, что мы, как единицы социума, порой с трудом успеваем подстраиваться под внешние факторы и меняться, а торговые объекты, которые строились на десятилетия, намного более неповоротливы и тяжелы в своей трансформации. А быть готовым к тому, что их периодически будут закрывать и вводить различные ограничения на работу, запрещать посетителям находиться на фудкорте, точно было невозможно. Все эти обстоятельства дают новые вводные, которые настойчиво предлагают нам пересматривать свою стратегию развития и перераспределять усилия в борьбе за посетителя.
В этой бесконечной гонке с постоянно меняющимися вводными сможет быть актуальным только тот ТРЦ, который будет соответствовать новой этике недвижимости – постоянно обновляться. И объем этих обновлений, должен быть таким, чтобы быть актуальным здесь и сейчас. Понимая эти вводные, мы приняли решение начать программу реновации Сити-парка «Град».
Как мы обновляем крупнейший ТРЦ Черноземья
Итак, ближайшие два года пройдут для нас в постоянных изменениях и обновлениях. Мы полностью реновируем фуд-корт, будем обновлять моллы, делать их более комфортными для наших посетителей, создадим пространство для мастер-классов. Проект реновации мы создавали совместно с компанией UNK project. В настоящее время проект утвержден, и мы приступаем к выбору подрядчиков и планированию основных работ.
Источник: Knight Frank
Нам очень повезло, что Сити-парк «Град» находится за городом, рядом с одним из самых популярных мест отдыха воронежцев – заповедником «Нагорная дубрава». Не использовать этот фактор мы не могли – в апреле 2022 года здесь стартуют работы по созданию парка отдыха Сити-парка «Град», площадь которого составит более 8 га. Одним из принципиальных решений было, чтобы посетители Сити-парка «Град» могли попасть из ТРЦ в парк напрямую, тем самым мы стираем границы между классической торговлей и природой, объединяем это пространство.
Источник: Knight Frank
Сложить пазл
При этом мы понимаем, что новые галереи, фуд-корт, детские площадки и огромный парк – это только один из фрагментов пазла «ТРЦ в тренде», второй – это изменения наших арендаторов: открытие новых форматов, наличие полных и новых коллекций. За прошедший год в нашем ТРЦ обновились более 25 арендаторов, и мы планируем, что в следующем году их станет более 60.
Источник: Knight Frank
Третья (самая сложная для восприятия) составляющая пазла – это объединение онлайн и офлайн-форматов таким образом, чтобы потребителям было интересно не только пользоваться сервисами доставки, но и приезжать в торговый центр и проводить в нем время. В этом направлении мы пока формируем свое видение фиджитал (phygital = physical + digital) в ТРЦ. Понимаю, что это направление новое, но о нем уже начали говорить как о масштабном и важном явлении в нашей индустрии. Мы понимаем, что конкуренция с онлайн-продажами крайне бессмысленна и необходимо найти те границы, которые мы сможем объединить и создать продукт совершенно нового формата. Да, эти изменения будут происходить сложно, но игнорировать их мы не можем.
О будущем
Одно из самых важных событий для нас – это начало строительства города-спутника «Солнечный» (в 2023 году запланировано начало заселения в жилой квартал «Финский»). Этот проект реализовывает Группа компаний Хамина. На прилегающей к Сити-парку «Град» территории к 2035 году появится целый город, в котором будет жить и работать более 40 тыс. человек. Этот проект будет включать в себя полную социальную инфраструктуру (инновационно-образовательный, культурно-туристический и спортивно-оздоровительный кластеры), что с уверенностью можно будет сказать о новом центре притяжения жителей региона. Особую роль в развитии транспортной доступности и Сити-парка «Град» и города-спутника «Солнечный» будет играть строительство линии метробуса от центра Воронежа до аэропорта – добраться до них можно будет менее чем за 20 минут.
Источник: Knight Frank
В целом по-прежнему будет важно, чтобы геном управляющей компании содержал в себе ту ДНК, которая отвечает за соответствие трендам. Возможно, в скором времени собственники объектов придут к тому, что для менеджмента управляющих компаний пора вводить KPI на изменения в ТРЦ, которые будут определять его настоящее и нацелены на будущее.
По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, до 30% качественных московских торговых центров в ближайшие годы будут нуждаться в проведении реконцепции, а в региональных городах России (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) – до 40-50%. Необходимость обновления торговых центров, а зачастую и пересмотра их форматов происходит во многом из-за эволюционирования потребительских трендов и поведения за последние 5-7 лет, которые приводят к устареванию прежних форматов, увеличению доли вакантных площадей и частой ротации в объектах.
На фоне этих факторов сроки начала реновации объектов торговой недвижимости стали существенно сокращаться – сейчас они составляют 8-12 лет. После достижения конечной точки цикла собственнику торгового центра предстоит комплексно разобрать внутренние и внешние факторы, влияющие на трафик и доходность объекта, включая состав арендаторов, актуальность архитектурных и интерьерных решений, и приступить к стадии реновации, чтобы удовлетворять новые предпочтения своих посетителей, а в идеальном мире – формировать эти предпочтения.
Помимо этого, период 2020-2021 гг. ускорил процесс трансформации рынка торговой недвижимости. Для многих объектов пандемия стала важным индикатором необходимости реновации. Ключевым акцентом перемен является расширение и наполнение различными форматами зон общественного питания и развлечений. В отдельных объектах проводится масштабная ротация арендаторов и смена формата ТРЦ.
Единой «таблетки» для всех проектов не существует: кому-то достаточно пересмотреть планировочные решения и освежить тенант-микс, кому-то нужно изменить формат и позиционирование, чтобы удовлетворить потребности целевой аудитории. Так, за 7 лет значительно изменилась доля некоторых профилей арендаторов в торговых центрах России. Если раньше собственники и управляющие компании отдавали предпочтение фэшн-арендаторам, то сейчас их доля снизилась на 10 п. п. В то же время увеличилась концентрация развлекательного сегмента, велнес, точек общественного питания вслед за новыми трендами на рынке ретейла в результате смены потребительских привычек: рост онлайн продаж все больше увеличивает эмоциональную составляющую, как фактор посещения ТРЦ.
Таким образом, скорость изменений настолько возросла, что мы, как единицы социума, порой с трудом успеваем подстраиваться под внешние факторы и меняться, а торговые объекты, которые строились на десятилетия, намного более неповоротливы и тяжелы в своей трансформации. А быть готовым к тому, что их периодически будут закрывать и вводить различные ограничения на работу, запрещать посетителям находиться на фудкорте, точно было невозможно. Все эти обстоятельства дают новые вводные, которые настойчиво предлагают нам пересматривать свою стратегию развития и перераспределять усилия в борьбе за посетителя.
В этой бесконечной гонке с постоянно меняющимися вводными сможет быть актуальным только тот ТРЦ, который будет соответствовать новой этике недвижимости – постоянно обновляться. И объем этих обновлений, должен быть таким, чтобы быть актуальным здесь и сейчас. Понимая эти вводные, мы приняли решение начать программу реновации Сити-парка «Град».
Как мы обновляем крупнейший ТРЦ Черноземья
Итак, ближайшие два года пройдут для нас в постоянных изменениях и обновлениях. Мы полностью реновируем фуд-корт, будем обновлять моллы, делать их более комфортными для наших посетителей, создадим пространство для мастер-классов. Проект реновации мы создавали совместно с компанией UNK project. В настоящее время проект утвержден, и мы приступаем к выбору подрядчиков и планированию основных работ.
Источник: Knight Frank
Нам очень повезло, что Сити-парк «Град» находится за городом, рядом с одним из самых популярных мест отдыха воронежцев – заповедником «Нагорная дубрава». Не использовать этот фактор мы не могли – в апреле 2022 года здесь стартуют работы по созданию парка отдыха Сити-парка «Град», площадь которого составит более 8 га. Одним из принципиальных решений было, чтобы посетители Сити-парка «Град» могли попасть из ТРЦ в парк напрямую, тем самым мы стираем границы между классической торговлей и природой, объединяем это пространство.
Источник: Knight Frank
Сложить пазл
При этом мы понимаем, что новые галереи, фуд-корт, детские площадки и огромный парк – это только один из фрагментов пазла «ТРЦ в тренде», второй – это изменения наших арендаторов: открытие новых форматов, наличие полных и новых коллекций. За прошедший год в нашем ТРЦ обновились более 25 арендаторов, и мы планируем, что в следующем году их станет более 60.
Источник: Knight Frank
Третья (самая сложная для восприятия) составляющая пазла – это объединение онлайн и офлайн-форматов таким образом, чтобы потребителям было интересно не только пользоваться сервисами доставки, но и приезжать в торговый центр и проводить в нем время. В этом направлении мы пока формируем свое видение фиджитал (phygital = physical + digital) в ТРЦ. Понимаю, что это направление новое, но о нем уже начали говорить как о масштабном и важном явлении в нашей индустрии. Мы понимаем, что конкуренция с онлайн-продажами крайне бессмысленна и необходимо найти те границы, которые мы сможем объединить и создать продукт совершенно нового формата. Да, эти изменения будут происходить сложно, но игнорировать их мы не можем.
О будущем
Одно из самых важных событий для нас – это начало строительства города-спутника «Солнечный» (в 2023 году запланировано начало заселения в жилой квартал «Финский»). Этот проект реализовывает Группа компаний Хамина. На прилегающей к Сити-парку «Град» территории к 2035 году появится целый город, в котором будет жить и работать более 40 тыс. человек. Этот проект будет включать в себя полную социальную инфраструктуру (инновационно-образовательный, культурно-туристический и спортивно-оздоровительный кластеры), что с уверенностью можно будет сказать о новом центре притяжения жителей региона. Особую роль в развитии транспортной доступности и Сити-парка «Град» и города-спутника «Солнечный» будет играть строительство линии метробуса от центра Воронежа до аэропорта – добраться до них можно будет менее чем за 20 минут.
Источник: Knight Frank
В целом по-прежнему будет важно, чтобы геном управляющей компании содержал в себе ту ДНК, которая отвечает за соответствие трендам. Возможно, в скором времени собственники объектов придут к тому, что для менеджмента управляющих компаний пора вводить KPI на изменения в ТРЦ, которые будут определять его настоящее и нацелены на будущее.
Отдельно хотелось бы сказать, что мы крайне рады, что ношу таких масштабных изменений нам поможет нести компания Knight Frank, которая будет заниматься реализацией торговых площадей проекта и привлечением новых, уникальных для региона арендаторов. Уверен, что в таких проектах поддержка от сильных партнеров важна всегда.
