Новая этика торговых центров: зачем нам нужна реновация

События 2020-2021 гг. привели к совершенно новой стадии развития рынка торговой недвижимости, когда большинство торговых центров внезапно оказались устаревшими. О том, к чему сегодня стремятся крупнейшие региональные торгово-развлекательные центры и как оставаться востребованным местом у посетителей, рассуждает Алексей Базин, управляющий Сити-парка «Град».
3622
Изображение взято из источника: Knight Frank
Скорость перемен
 
По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, до 30% качественных московских торговых центров в ближайшие годы будут нуждаться в проведении реконцепции, а в региональных городах России (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) – до 40-50%. Необходимость обновления торговых центров, а зачастую и пересмотра их форматов происходит во многом из-за эволюционирования потребительских трендов и поведения за последние 5-7 лет, которые приводят к устареванию прежних форматов, увеличению доли вакантных площадей и частой ротации в объектах.
 
На фоне этих факторов сроки начала реновации объектов торговой недвижимости стали существенно сокращаться – сейчас они составляют 8-12 лет. После достижения конечной точки цикла собственнику торгового центра предстоит комплексно разобрать внутренние и внешние факторы, влияющие на трафик и доходность объекта, включая состав арендаторов, актуальность архитектурных и интерьерных решений, и приступить к стадии реновации, чтобы удовлетворять новые предпочтения своих посетителей, а в идеальном мире – формировать эти предпочтения.
 


Помимо этого, период 2020-2021 гг. ускорил процесс трансформации рынка торговой недвижимости. Для многих объектов пандемия стала важным индикатором необходимости реновации. Ключевым акцентом перемен является расширение и наполнение различными форматами зон общественного питания и развлечений. В отдельных объектах проводится масштабная ротация арендаторов и смена формата ТРЦ.
 
Единой «таблетки» для всех проектов не существует: кому-то достаточно пересмотреть планировочные решения и освежить тенант-микс, кому-то нужно изменить формат и позиционирование, чтобы удовлетворить потребности целевой аудитории. Так, за 7 лет значительно изменилась доля некоторых профилей арендаторов в торговых центрах России. Если раньше собственники и управляющие компании отдавали предпочтение фэшн-арендаторам, то сейчас их доля снизилась на 10 п. п. В то же время увеличилась концентрация развлекательного сегмента, велнес, точек общественного питания вслед за новыми трендами на рынке ретейла в результате смены потребительских привычек: рост онлайн продаж все больше увеличивает эмоциональную составляющую, как фактор посещения ТРЦ.
 

 
Таким образом, скорость изменений настолько возросла, что мы, как единицы социума, порой с трудом успеваем подстраиваться под внешние факторы и меняться, а торговые объекты, которые строились на десятилетия, намного более неповоротливы и тяжелы в своей трансформации. А быть готовым к тому, что их периодически будут закрывать и вводить различные ограничения на работу, запрещать посетителям находиться на фудкорте, точно было невозможно. Все эти обстоятельства дают новые вводные, которые настойчиво предлагают нам пересматривать свою стратегию развития и перераспределять усилия в борьбе за посетителя.
 
В этой бесконечной гонке с постоянно меняющимися вводными сможет быть актуальным только тот ТРЦ, который будет соответствовать новой этике недвижимости – постоянно обновляться. И объем этих обновлений, должен быть таким, чтобы быть актуальным здесь и сейчас. Понимая эти вводные, мы приняли решение начать программу реновации Сити-парка «Град».
 
Как мы обновляем крупнейший ТРЦ Черноземья
 
Итак, ближайшие два года пройдут для нас в постоянных изменениях и обновлениях. Мы полностью реновируем фуд-корт, будем обновлять моллы, делать их более комфортными для наших посетителей, создадим пространство для мастер-классов. Проект реновации мы создавали совместно с компанией UNK project. В настоящее время проект утвержден, и мы приступаем к выбору подрядчиков и планированию основных работ.


Источник: Knight Frank
 
Нам очень повезло, что Сити-парк «Град» находится за городом, рядом с одним из самых популярных мест отдыха воронежцев – заповедником «Нагорная дубрава». Не использовать этот фактор мы не могли – в апреле 2022 года здесь стартуют работы по созданию парка отдыха Сити-парка «Град», площадь которого составит более 8 га. Одним из принципиальных решений было, чтобы посетители Сити-парка «Град» могли попасть из ТРЦ в парк напрямую, тем самым мы стираем границы между классической торговлей и природой, объединяем это пространство.
 

Источник: Knight Frank

Сложить пазл
 
При этом мы понимаем, что новые галереи, фуд-корт, детские площадки и огромный парк – это только один из фрагментов пазла «ТРЦ в тренде», второй – это изменения наших арендаторов: открытие новых форматов, наличие полных и новых коллекций. За прошедший год в нашем ТРЦ обновились более 25 арендаторов, и мы планируем, что в следующем году их станет более 60.


Источник: Knight Frank

Третья (самая сложная для восприятия) составляющая пазла – это объединение онлайн и офлайн-форматов таким образом, чтобы потребителям было интересно не только пользоваться сервисами доставки, но и приезжать в торговый центр и проводить в нем время. В этом направлении мы пока формируем свое видение фиджитал (phygital = physical + digital) в ТРЦ. Понимаю, что это направление новое, но о нем уже начали говорить как о масштабном и важном явлении в нашей индустрии. Мы понимаем, что конкуренция с онлайн-продажами крайне бессмысленна и необходимо найти те границы, которые мы сможем объединить и создать продукт совершенно нового формата. Да, эти изменения будут происходить сложно, но игнорировать их мы не можем.
 
О будущем
 
Одно из самых важных событий для нас – это начало строительства города-спутника «Солнечный» (в 2023 году запланировано начало заселения в жилой квартал «Финский»). Этот проект реализовывает Группа компаний Хамина. На прилегающей к Сити-парку «Град» территории к 2035 году появится целый город, в котором будет жить и работать более 40 тыс. человек. Этот проект будет включать в себя полную социальную инфраструктуру (инновационно-образовательный, культурно-туристический и спортивно-оздоровительный кластеры), что с уверенностью можно будет сказать о новом центре притяжения жителей региона. Особую роль в развитии транспортной доступности и Сити-парка «Град» и города-спутника «Солнечный» будет играть строительство линии метробуса от центра Воронежа до аэропорта – добраться до них можно будет менее чем за 20 минут.


Источник: Knight Frank
 
В целом по-прежнему будет важно, чтобы геном управляющей компании содержал в себе ту ДНК, которая отвечает за соответствие трендам. Возможно, в скором времени собственники объектов придут к тому, что для менеджмента управляющих компаний пора вводить KPI на изменения в ТРЦ, которые будут определять его настоящее и нацелены на будущее.
 
Отдельно хотелось бы сказать, что мы крайне рады, что ношу таких масштабных изменений нам поможет нести компания Knight Frank, которая будет заниматься реализацией торговых площадей проекта и привлечением новых, уникальных для региона арендаторов. Уверен, что в таких проектах поддержка от сильных партнеров важна всегда.


Материалы по теме

Источник: Smolenkaestate.ru
Исследования рынка

Colliers: Половину Бульварного кольца занял общепит

По данным компании, за последние два года доля банков в стрит-ритейле кольца сократилась в пять раз, фэшн – в два раза, а доля общепита достигла 43%.

17.12
Источник: retail.ru
Экспертный анализ

Жесткие требования к жестким дискаунтерам

Инвестиции в торговые помещения жестких дискаунтеров в столицах выше, чем в регионах не менее, чем на 15%.

17.11
Источник: R2 Asset Management
Точка зрения

Игра за прилавок: пойдёт ли девелопер строить фудхоллы?

Сравнительно недавно, пришедшие в Россию как альтернатива «ресторанным дворикам» в ТРЦ и городским кафе, фудхоллы завоевали сердца жителей столицы. Пространства, нарушающие традиционные представления о ресторанах высокой кухни, появились всего шесть лет назад. Доступная цена, широкий ассортимент блюд и необычная локация – «Депо», Даниловский рынок, «Вокруг света» закономерно получили статус «модных мест» для встреч среди молодёжи. Новые места регулярно пополняют гастрономическую карту Москвы. Вместе с популярностью растёт и спрос на свободные площади: насколько нынешняя обстановка выгодна девелоперам, и рассматривают ли они это как дополнительную строчку в финансовой модели, которая будет приносить доход? Экспертным мнением делится инвестиционный директор R2 Asset Management Максим Витошинский.

15.11

журнал CRE 5 (425)

Май, 2023
Вышел из печати майский CRE #5 (425) Журнал выпущен при поддержке: Comcity O1 Standard NF Group Sawatzky Property Management MD Facility Management PLT KR Properties MR-Group Raven Russia ГАЛС RD Management Central Properties Столица Менеджмент CORE.XP ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ Репортаж ТОЧКА ПРИТЯЖЕНИЯ  Фотоотчет с юбилейной премии CRE Moscow Awards 2023 Тема номера АРАБСКОЕ ЗОЛОТО По данным Bloomberg, в прошлом году россияне купили в Дубае больше всего недвижимости сре...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (29 мая - 4 июня)

Уход Эмина Агаларова из Crocus Group, крупные сделки на складском рынке, новый резидент Manufaqtury на Поклонке, проект БЦ на Киевской, а также новые статьи из журналов CRE Retail и CRE Склады и логистика – в нашей традиционной подборке.
04.06
Источник: CRE
Сделка

Multicold выкупил склады ушедшего ритейлера Otto

Рыночная стоимость 46,8 тыс. кв. м складов в Тверской области оценивается в 2,3 млрд рублей, однако российскому оператору они могли достаться вдвое дешевле.
02.06
Источник: Bright Rich | CORFAC International
Сделка

В «Технопарк М4» довезли сантехнику

Производитель сантехники Ceramica Nova арендовал свыше 2,7 тыс. кв. м в комплексе HD Development. Сделку сопровождал департамент складской и индустриальной недвижимости Bright Rich.
02.06
Источник: IBC Real Estate
Сделка

IBC Real Estate переселилась в БЦ Lighthouse

В течение 10 лет JLL, а потом и IBC Real Estate располагалась в другом офисном центре компании O1 Properties - БЦ «Вивальди Плаза».
06.06
Источник: УК "Столица Менеджмент"
Открытие

ТРЦ «Небо» принял 8 новых арендаторов

За месяц в торговом центре открылись: Oodji, «МосИгра», Ozon, FiroLife, Anigami, Blanc Mariclo, «Майор Ник», Incity. Еще три новых магазина на 452 кв. м должны открыться в ближайшее время. УК «Столица Менеджмент» рассказала об открытиях.

02.06
Источник: cre.ru
Назначения

В «Магните» грядут кадровые перемены

«Магнит» поменяет структуру управления.
 
02.06
Источник: Магазин Магазинов
Проект

«Магазин Магазинов» завершает реконцепцию первого этажа ТЦ «Обними»

В результате здесь откроются Gloria Jeans на 1 150 кв. м, Kari Kids площадью 800 кв. м, Funday на 770 кв. м, Familia в новом формате площадью 1200 кв. м, дискаунтер Чеснок (входит в состав белорусской сети «Евроопт») займет около 2 500 кв. м.
06.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre

Всегда будьте в курсе новостей CRE
Наш телеграм