Новая этика торговых центров: зачем нам нужна реновация

События 2020-2021 гг. привели к совершенно новой стадии развития рынка торговой недвижимости, когда большинство торговых центров внезапно оказались устаревшими. О том, к чему сегодня стремятся крупнейшие региональные торгово-развлекательные центры и как оставаться востребованным местом у посетителей, рассуждает Алексей Базин, управляющий Сити-парка «Град».
4764
Изображение взято из источника: Knight Frank
Скорость перемен
 
По данным международной консалтинговой компании Knight Frank, до 30% качественных московских торговых центров в ближайшие годы будут нуждаться в проведении реконцепции, а в региональных городах России (за исключением Москвы и Санкт-Петербурга) – до 40-50%. Необходимость обновления торговых центров, а зачастую и пересмотра их форматов происходит во многом из-за эволюционирования потребительских трендов и поведения за последние 5-7 лет, которые приводят к устареванию прежних форматов, увеличению доли вакантных площадей и частой ротации в объектах.
 
На фоне этих факторов сроки начала реновации объектов торговой недвижимости стали существенно сокращаться – сейчас они составляют 8-12 лет. После достижения конечной точки цикла собственнику торгового центра предстоит комплексно разобрать внутренние и внешние факторы, влияющие на трафик и доходность объекта, включая состав арендаторов, актуальность архитектурных и интерьерных решений, и приступить к стадии реновации, чтобы удовлетворять новые предпочтения своих посетителей, а в идеальном мире – формировать эти предпочтения.
 


Помимо этого, период 2020-2021 гг. ускорил процесс трансформации рынка торговой недвижимости. Для многих объектов пандемия стала важным индикатором необходимости реновации. Ключевым акцентом перемен является расширение и наполнение различными форматами зон общественного питания и развлечений. В отдельных объектах проводится масштабная ротация арендаторов и смена формата ТРЦ.
 
Единой «таблетки» для всех проектов не существует: кому-то достаточно пересмотреть планировочные решения и освежить тенант-микс, кому-то нужно изменить формат и позиционирование, чтобы удовлетворить потребности целевой аудитории. Так, за 7 лет значительно изменилась доля некоторых профилей арендаторов в торговых центрах России. Если раньше собственники и управляющие компании отдавали предпочтение фэшн-арендаторам, то сейчас их доля снизилась на 10 п. п. В то же время увеличилась концентрация развлекательного сегмента, велнес, точек общественного питания вслед за новыми трендами на рынке ретейла в результате смены потребительских привычек: рост онлайн продаж все больше увеличивает эмоциональную составляющую, как фактор посещения ТРЦ.
 

 
Таким образом, скорость изменений настолько возросла, что мы, как единицы социума, порой с трудом успеваем подстраиваться под внешние факторы и меняться, а торговые объекты, которые строились на десятилетия, намного более неповоротливы и тяжелы в своей трансформации. А быть готовым к тому, что их периодически будут закрывать и вводить различные ограничения на работу, запрещать посетителям находиться на фудкорте, точно было невозможно. Все эти обстоятельства дают новые вводные, которые настойчиво предлагают нам пересматривать свою стратегию развития и перераспределять усилия в борьбе за посетителя.
 
В этой бесконечной гонке с постоянно меняющимися вводными сможет быть актуальным только тот ТРЦ, который будет соответствовать новой этике недвижимости – постоянно обновляться. И объем этих обновлений, должен быть таким, чтобы быть актуальным здесь и сейчас. Понимая эти вводные, мы приняли решение начать программу реновации Сити-парка «Град».
 
Как мы обновляем крупнейший ТРЦ Черноземья
 
Итак, ближайшие два года пройдут для нас в постоянных изменениях и обновлениях. Мы полностью реновируем фуд-корт, будем обновлять моллы, делать их более комфортными для наших посетителей, создадим пространство для мастер-классов. Проект реновации мы создавали совместно с компанией UNK project. В настоящее время проект утвержден, и мы приступаем к выбору подрядчиков и планированию основных работ.


Источник: Knight Frank
 
Нам очень повезло, что Сити-парк «Град» находится за городом, рядом с одним из самых популярных мест отдыха воронежцев – заповедником «Нагорная дубрава». Не использовать этот фактор мы не могли – в апреле 2022 года здесь стартуют работы по созданию парка отдыха Сити-парка «Град», площадь которого составит более 8 га. Одним из принципиальных решений было, чтобы посетители Сити-парка «Град» могли попасть из ТРЦ в парк напрямую, тем самым мы стираем границы между классической торговлей и природой, объединяем это пространство.
 

Источник: Knight Frank

Сложить пазл
 
При этом мы понимаем, что новые галереи, фуд-корт, детские площадки и огромный парк – это только один из фрагментов пазла «ТРЦ в тренде», второй – это изменения наших арендаторов: открытие новых форматов, наличие полных и новых коллекций. За прошедший год в нашем ТРЦ обновились более 25 арендаторов, и мы планируем, что в следующем году их станет более 60.


Источник: Knight Frank

Третья (самая сложная для восприятия) составляющая пазла – это объединение онлайн и офлайн-форматов таким образом, чтобы потребителям было интересно не только пользоваться сервисами доставки, но и приезжать в торговый центр и проводить в нем время. В этом направлении мы пока формируем свое видение фиджитал (phygital = physical + digital) в ТРЦ. Понимаю, что это направление новое, но о нем уже начали говорить как о масштабном и важном явлении в нашей индустрии. Мы понимаем, что конкуренция с онлайн-продажами крайне бессмысленна и необходимо найти те границы, которые мы сможем объединить и создать продукт совершенно нового формата. Да, эти изменения будут происходить сложно, но игнорировать их мы не можем.
 
О будущем
 
Одно из самых важных событий для нас – это начало строительства города-спутника «Солнечный» (в 2023 году запланировано начало заселения в жилой квартал «Финский»). Этот проект реализовывает Группа компаний Хамина. На прилегающей к Сити-парку «Град» территории к 2035 году появится целый город, в котором будет жить и работать более 40 тыс. человек. Этот проект будет включать в себя полную социальную инфраструктуру (инновационно-образовательный, культурно-туристический и спортивно-оздоровительный кластеры), что с уверенностью можно будет сказать о новом центре притяжения жителей региона. Особую роль в развитии транспортной доступности и Сити-парка «Град» и города-спутника «Солнечный» будет играть строительство линии метробуса от центра Воронежа до аэропорта – добраться до них можно будет менее чем за 20 минут.


Источник: Knight Frank
 
В целом по-прежнему будет важно, чтобы геном управляющей компании содержал в себе ту ДНК, которая отвечает за соответствие трендам. Возможно, в скором времени собственники объектов придут к тому, что для менеджмента управляющих компаний пора вводить KPI на изменения в ТРЦ, которые будут определять его настоящее и нацелены на будущее.
 
Отдельно хотелось бы сказать, что мы крайне рады, что ношу таких масштабных изменений нам поможет нести компания Knight Frank, которая будет заниматься реализацией торговых площадей проекта и привлечением новых, уникальных для региона арендаторов. Уверен, что в таких проектах поддержка от сильных партнеров важна всегда.


Материалы по теме

Источник: Smolenkaestate.ru
Исследования рынка

Colliers: Половину Бульварного кольца занял общепит

По данным компании, за последние два года доля банков в стрит-ритейле кольца сократилась в пять раз, фэшн – в два раза, а доля общепита достигла 43%.

17.12
Источник: retail.ru
Экспертный анализ

Жесткие требования к жестким дискаунтерам

Инвестиции в торговые помещения жестких дискаунтеров в столицах выше, чем в регионах не менее, чем на 15%.

17.11
Источник: R2 Asset Management
Точка зрения

Игра за прилавок: пойдёт ли девелопер строить фудхоллы?

Сравнительно недавно, пришедшие в Россию как альтернатива «ресторанным дворикам» в ТРЦ и городским кафе, фудхоллы завоевали сердца жителей столицы. Пространства, нарушающие традиционные представления о ресторанах высокой кухни, появились всего шесть лет назад. Доступная цена, широкий ассортимент блюд и необычная локация – «Депо», Даниловский рынок, «Вокруг света» закономерно получили статус «модных мест» для встреч среди молодёжи. Новые места регулярно пополняют гастрономическую карту Москвы. Вместе с популярностью растёт и спрос на свободные площади: насколько нынешняя обстановка выгодна девелоперам, и рассматривают ли они это как дополнительную строчку в финансовой модели, которая будет приносить доход? Экспертным мнением делится инвестиционный директор R2 Asset Management Максим Витошинский.

15.11

журнал CRE 5(450)

Вышел в свет июньский номер журнала Commercial Real Estate № 450 Читайте в номере:  «Лёгкие штрихи»: в апреле правительство Москвы исключило классические склады из списка объектов, строительство которых давало право получать льготы на перевод участков под жильё. Кроме того, чиновники повысили коэффициент для объектов промышленного назначения. Теперь девелоперам будет намного интереснее строить промышленные технопарки, заводы, фабрики,  light industrial. «Лайтами» на этом фоне могут с...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (9-15 июня)

Uniqlo популярнее Zara и Nike, Минстрой фиксирует рост качества городской среды, X5 Group строит новый склад под Калугой, «Фасадные Решения» займутся строительством отелей и light industrial, а Vasilchuki запускают девять новых концепций. Эти и другие новости - в нашей традиционной подборке.
15.06
Источник: Пресс-служба ГК «Самолет»
Проект

«Самолет» займется водным туризмом

Марина на 150 яхт появится в Тверской области в рамках курорта от компании «Самолет».
 
16.06
Источник: CRE
Сделка

Mars выбрала логопарк у Level Group

Американская корпорация арендовала более 40 000 кв. м складских площадей в логопарке «Level Box Терехово», который планируется ввести в 2026 году.
16.06
Источник: Интерфакс
События

Газпром продал активы на 20 млрд

За 2024 год «Газпром» продал недвижимость на сумму около 20 млрд рублей, включая ключевые объекты в Москве и Подмосковье.
17.06
Источник: CORE.XP
Игроки рынка

CORE.XP приступила к управлению эксплуатацией БЦ «Арена»

Площадь 24-этажного бизнес-центра в составе «ВТБ Арена Парк» составляет более 37 000 кв. м. Управляющая компания возьмет на себя обслуживание инженерных систем, обеспечение безопасности и проведение комплексной уборки помещений и прилегающей территории.
17.06
Источник: «Хочу Пури»
Открытие

«Хочу Пури» откроется в ТРЦ «Жемчужная Плаза»

Ресторан площадью 400 кв. м станет третьей точкой, открытой по франшизе в Петербурге.
17.06
Источник: CRE
Законодательство

К весне 2026 года придется менять все вывески

Госдума приняла в третьем чтении закон о защите русского языка, согласно которому все вывески, указатели и информационные таблички должны быть написаны кириллицей.  
17.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre