Сложный «якорь». Девелоперская активность в границах ТПУ

Одним из форматов развития деловых зон современной Москвы и Ближайшего Подмосковья стали транспортно-пересадочные узлы, начавшие особенно активно развиваться после утверждения соответствующего постановления Правительства города в 2011 году. За прошедшие 10 лет в столице было создано более 270 таких объектов, а до 2023 года планируется построить 37 новых транспортно-пересадочных узла. О том, с какими вызовами сталкиваются инвесторы при реализации коммерческих площадей в составе ТПУ, рассуждает Вячеслав Рожманов, генеральный директор R2 Asset Management.
1402
Изображение взято из источника: R2 Asset Management
ТПУ как инфраструктурный объект очень нужен и важен. И, конечно же, современный транспортный хаб должен предоставлять пассажиру больше возможностей, чем обычная зона остановки транспорта, или точка пересадки.

Инвесторы уже на первых этапах реализации проекта приняли в нем активное участие, в том числе — девелоперы коммерческой и жилой недвижимости. При этом в силу своей функциональной специализации ТПУ оказались непростыми объектами для бизнеса, и многие традиционные драйверы роста деловых зон здесь либо не прижились, либо стали работать с учетом особенностей транспортного хаба. В частности, серьезные коррективы в свою работу пришлось вносить управляющим ТЦ, традиционно ориентирующимся на максимальную проходимость как основной фактор рентабельности. Дело в том, что на вокзалах и ТПУ пассажиропоток, действительно, очень большой, но при этом нацеленный на конкретный результат – как можно быстрее добраться в пункт назначения. По территории ТПУ люди проходят быстро и редко интересуются покупкой каких-либо товаров – на это у них просто нет времени.

Если в обычном ТЦ конверсия в 10-20% считается хорошей, то в условиях работы торгового объекта на вокзале или пересадочном узле она на порядок ниже. Чем меньше времени человек проводит на вокзале или ТПУ, тем ему комфортнее и удобнее. Операторам торговых площадей стоит учесть это и сосредоточить свои усилия на реализации товаров и услуг, которые могут потребоваться пассажиру прямо здесь и сейчас. А к ним, в первую очередь, относятся услуги заведений общепита, аптеки, или магазины товаров, которые нужны в пути. Также возможно развитие коворкингов, переговорных, коммерческих зон отдыха и т.п.

В современной Москве достаточно примеров, когда основная функция ТПУ начинала отходить на второй план именно из-за активности дополнительных направлений хаба. Так, посетители ТПУ «Планерная» в СЗАО неоднократно отмечали, что развитие торгового центра негативно повлияло на скорость пересадки и непосредственное удобство использования ТПУ пассажирами.

Главной задачей девелопера на стадии вхождения в проект ТПУ становится проектирование такого собственного пространства, в котором транспортная функция хаба не только не пострадает от новой коммерческой деятельности, а будет максимально дополнена благодаря ей. Пространство необходимо проектировать так, чтобы пассажиры были готовы проводить здесь больше времени. Ведь чем больше сопутствующая инфраструктура отвечает их интересам, тем больше у девелоперов возможностей конвертировать эти интересы в чеки.

Если говорить о торговых площадях, то брендам в таких местах целесообразнее делать ставку не столько на прямые продажи этой точки, сколько на рекламную составляющую, демонстрацию своих возможностей, формирование отложенного спроса и привлечение внимания к бренду. Эти задачи неплохо решает форматы шоу-рума и презентационных площадок.

В России пока нет столь же ярких и правильных примеров монетизации пассажиропотока как в Европе (центральный вокзал в Берлине (Berlin Hauptbahnhof, железнодорожный вокзал Amsterdam Bijlmer ArenA и др). Сегодня наиболее значимые для города ТПУ сосредоточены у станций Московского центрального кольца (около половины из них на связках МЦК со станциями метро). однако полноценной инфраструктурой эти ТПУ еще не обросли.

ЖК в составе ТПУ, безусловно, влияют на развитие всего хаба. Жилые новостройки в Москве привлекают покупателей, а покупатели – новых инвесторов, которые нужны для строительства и благоустройства транспортно-пересадочных узлов. По сути, большинство сторонних инвестиций в развитие ТПУ привлекается именно благодаря новым жилым проектам. Самыми удачными и перспективными для дальнейших частных инвестиций ТПУ становятся те, которые расположены в локациях с высокой деловой активностью, в сосредоточении жилых комплексов. К таким ТПУ и ЖК можно отнести «Деловой центр» в границах ММДЦ «Москва-Сити», ЖК «Вавилова, 4» и «Донское подворье» неподалеку от ТПУ «Площадь Гагарина».

Одним из основных драйверов активности девелоперов в проекты ТПУ на ближайшую перспективу можно назвать новую программу РЖД по внедрению стандартов развития вокзальных комплексов и прилегающих к ним территорий. Планируется, что все железнодорожные вокзалы будут переформатироваться в многофунциональные пространства и точки притяжения. Безусловно, это станет заметным толчком развития городской среды и новым инвестиционным вектором.


иГРОКИ РЫНКА

R2 Asset Management

Рожманов Вячеслав

Инвестиции

R2 Asset Management

Материалы по теме

Экспертный анализ

Как ТПУ влияют на посещаемость ближайших ТЦ

Осенью 2016 г. власти столицы планируют запуск нового транспортно-пересадочного узла «Открытая», который свяжет платформу МКЖД «Открытое шоссе» с ближайшей станцией метро «Бульвар Рокоссовского». 
29.07
Экспертный анализ

При строительстве ТПУ можно совместить интересы города и бизнеса

Масштабный проект московских властей предусматривает строительство к 2020 году 273 ТПУ. Для мегаполиса, ежедневно пропускающего трафик в несколько миллионов человек, это жизненно необходимо. 

07.12
10 фактов Вам надо знать о…

10 фактов о строительстве ТПУ

26.09

журнал CRE 13-14 (412-413)

Июль-Август
Очередной номер журнала CRE вышел  в печатном формате. PDF-версию можно посмотреть ЗДЕСЬ Журнал выпущен при поддержке: MD Facility Management   Альфа-Сервис   Comcity   ricci   Группа компаний Спектрум   Metrika Investments     O1 Standard   Knight Frank   ОСТАНКИНО BUSINESS PARK   Михайловский Девелопмент В НОМЕРЕ: Актуально ДОРОГИЕ ВСЕ Почему в России продолжает дорожать всё и вся?   ВСЁ НИЖЕ И НИЖЕ Вернёт ли падающая ключевая ставка интерес к коммерческой ...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (8 - 14 августа)

Дебют регионального оператора коворкингов в Москве, открытие РЦ «Чижик», завершение строительства склада для «Яндекса», назначения в Ситилинк и Nikoliers, и другие новости в нашей традиционной подборке.
14.08
Источник: Пресс-служба KravtGroup
Проект

В Нижнекамске построят бизнес-отель

KravtGroup откроет бизнес-отель в Нижнекамске.

16.08
Источник: CRE
Открытие

«Чижик» открыл РЦ на 17,4 тыс. кв. м в Москве

Мультитемпературный склад будет обслуживать 250 магазинов в Москве и Подмосковье.

10.08
Источник: CRE
Конфликт

Апелляционный суд оставил в силе решение по H&M

Согласно решению суда, компания должна выплатить «Острову Мечты» 538 млн рублей.

12.08
Источник: CRE
CRE Awards

Они поддержали CRE Federal Awards 2022!

Сектор Facility & Property Management
 
10.08
Источник: Ситилинк
Назначения

Александр Лозовский стал директором по закупкам «Ситилинка»

В новой роли он будет заниматься расширением ассортимента и открытием новых категорий, а также займется реализацией новой стратегии компании.

10.08
Источник: Radius Group
Игроки рынка

Radius Group переходит на российскую CRM

Решение InState Real Estate CRM заменит американскую SalesForce, уходящую с рынка.
10.08

подпишись НА эксклюзивные новости cre