10% купленных и арендованных офисов на самом деле не существовало

Доля сделок предварительной аренды и продажи московских офисов в 2019-2021 гг. составила 10% – это в пять раз больше, чем в 2016-2018 гг., следует из аналитического отчета Marketbeat Lite, который подготовили аналитики Cushman & Wakefield по итогам IV квартала 2021 года.



Основная причина такой ситуации заключается в том, что последние три года спрос заметно превышал предложение. Наряду с вводом крупных объектов built-to-suit (под заказчика), строительство которых началось до пандемии, это привело к рекордному новому строительству и высокому показателю купленных и арендованных площадей (по итогам 2021 года годовой объем спроса – 1,88 млн кв. м).
 

«Ожидаемая в 2022 году коррекция показателей вниз будет обусловлена сокращением горизонта планирования у игроков рынка, а также переносом сроков начала строительства с 2020-2021 гг. на более поздние периоды. Мы ожидаем сохранения дефицита предложения в премиальных объектах, т.к. в ближайшие годы не произойдет всплеска нового строительства. В сочетании с постепенным снижением спроса на рынке будет сохраняться баланс», – прокомментировала Полина Афанасьева, аналитик Cushman & Wakefield.

«В 2022 году потенциальным арендаторам крупных офисных площадей будет необходимо задумываться о нестандартных решениях. 50% существующего стока класса А было введено в эксплуатацию более 10 лет назад. Эти площади морально устарели, а качественные новые объекты уходят с рынка еще до завершения строительства. Скорость принятия решений становится важным фактором в борьбе за лучшие пространства на рынке», – отметила Наталья Никитина, международный партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield.

По итогам 2021 года объем нового строительства превысил 500 тыс. кв. м впервые с 2016 года. Средневзвешенная ставка аренды выросла на 6% по сравнению с 2020 годом до 22 025 руб. за кв. м в год. По прогнозам, рост ставок аренды продолжится и будет на уровне 3-4% ежегодно. Фактором давления для игроков рынка, бесспорно, остаётся резкий рост цен на строительные материалы, который не в полной мере поддержан ростом арендных ставок. Это не сильно влияет на те здания, которые находятся на финальной стадии строительства, но оказывает серьезное давление на объекты в активной фазе строительства или на начальной стадии девелопмента.



На рынке заключались рекордные сделки, причем как классической аренды, так гибких офисных пространств, что не могло не сказаться на доле свободных площадей. Вакансия снизилась на 1,6 п.п до 8,5% (это 1,6 млн кв. м площадей).

После рекордного 2021 года ожидается стабилизация рынка. По прогнозам компании, в 2022-23 гг. рост доли свободных площадей будет находиться в пределах 1 п.п. ежегодно. Это произойдет на фоне коррекции спроса вниз и выхода на рынок объектов нового строительства.

Еще одним эффектом 2020-21 гг. станет постепенное снижение строительной активности – в последние 2 года начало строительства новых проектов откладывалось на более поздние сроки, поэтому в среднесрочной перспективе будут достраиваться начатые до пандемии проекты.