Knight Frank: Инвесторы в 2021 году «складировали» деньги и «закапывали» их в землю

На участки под девелопмент и складской сегмент пришлось почти 80% всех инвестиций. По сравнению со средними докризисными показателями объем инвестиций в склады увеличился более чем в два раза, тогда как вложения в офисы и торговую недвижимость по сравнению с 2019 годом сократились на 40% и 71% соответственно.
 
4878
Изображение взято из источника: zx.ru.net
Аналитики компании Knight Frank подвели итоги 2021 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость России. Согласно исследованию, общий объем вложений превысил годовые показатели за весь период наблюдений и составил 390 млрд руб., что на 52% больше результата 2020 года и на 49% превышает уровень «допандемийного» 2019 года.

2021 год на рынке коммерческой недвижимости России был ознаменован ростом активности пользователей и девелоперов как в офисном, так и складском сегменте. Продолжающийся рост спроса и усиление дефицитного состояния рынка повлияли на увеличение интереса инвесторов к объектам. Общее позитивное состояние рынка и оптимистичные ожидания от дальнейшего его развития стали основными драйверами достижения высоких объемов инвестиций.
 
Значимой частью общего объема инвестиций остались сделки с площадками под девелопмент – объем таких вложений увеличился в четыре раза по сравнению с 2019 годом и вдвое по сравнению с 2020 годом, составив более 257 млрд руб. Такой стремительный рост в сегменте был обусловлен особенностью, ранее в меньшем объеме наблюдавшейся на рынке, – девелоперы не только покупают площадки для самостоятельного строительства объектов, но и перепродают права на застройку другим игрокам рынка (частично или полностью). В качестве примера можно привести приобретение девелопером «Инград» бывшей территории завода «Гелиймаш» в Хамовниках, которую компания приобрела в 2020 году за 7,5 млрд руб., но, не имея возможности построить там жилье, продала площадку в 2021 году девелоперу Sminex уже за 17 млрд руб. Также наблюдается ряд сделок по приобретению девелопером площадки с дальнейшей продажей ее части под девелопмент другому застройщику, в том числе с целью совместной реализации проекта.



 
В соответствии с тенденцией, наблюдавшейся в последние два года, площадки под девелопмент в очередной раз стали лидерами в структуре инвестиционного спроса с долей в 65% против 49% годом ранее. Сохраняющийся высокий спрос на жилье и активное поглощение доступных для строительства земель крупнейшими игроками рынка создают своеобразный ажиотаж вокруг ликвидных земельных участков, которых становится все меньше. Помимо этого, значимый вклад в рост инвестиций в площадки под девелопмент, как уже говорилось ранее, вносят сделки по перепродаже земельных участков девелоперами. Совокупный объем вложений 2021 года в данный сегмент – 255 млрд руб., что является наиболее высоким зафиксированным показателем. Среди девелоперов, вложивших наибольший объем средств – MR Group (21,7 млрд в 2021 года), «ПИК» (17,9 млрд в 2021 году), Sminex (17 млрд руб.) и другие. В дальнейшем ожидается сохранение высокой доли сегмента площадок под девелопмент в общем объеме инвестиций, однако сокращение доступных и ликвидных участков, которое, в том числе, было фактором смещения подобного спроса из Москвы в Санкт-Петербург, заставит девелоперов конкурировать за право застройки площадок.
 

 
Второе место с долей в 14% занимают объекты складской и логистической недвижимости. Ввиду двукратного роста инвестиций в площадки под девелопмент, доля складов в общем объеме немного снизилась по сравнению с прошлым годом, когда составляла 16%, однако результат 2021 года оказался вдвое выше среднегодовых показателей 2015-2020 гг. (около 20 млрд руб.) и составляет более 56 млрд руб. по итогам 2021 года. Долгосрочные перспективы сегмента и высокая активность игроков рынка сделали складской сегмент привлекательным даже для институциональных инвесторов, которые ранее с осторожностью относились к владению такими объектами.
 
По словам Алексея Новикова, управляющего партнера Knight Frank Russia & CIS, несмотря на рост объемов вложений по сегментам по сравнению с 2020 годом, относительно докризисного 2019 года показатели снизились для офисной (-40% к 2019 году), торговой (-71% к 2019 году) и гостиничной недвижимости (-53% к 2019 году). В свою очередь, складской сегмент по объему вложений по сравнению с 2019 годом вырос более чем в 10 раз, что делает его основным драйвером роста инвестирования среди готовых объектов.
 
Отдельно стоит отметить, что сделки в сегменте продолжают проходить и с участием крупных инвестиционных фондов, которые приобретают объекты для коллективных инвестиций. Примером такой наиболее актуальной сделки является покупка фондом «ВТБ Капитал – рентный доход ПРО» под управлением «ВТБ Капитал Инвестиции» логистического комплекса «Адмирал», расположенного в Московском регионе, по схеме sale&leaseback. Ожидается рост объема сделок с объектами, приобретаемыми для коллективных инвестиций, не только в рамках складского, но и других типов недвижимости.



Доля Санкт-Петербурга увеличилась и составила 29% против 22% ранее по сравнению с 2020 годом. Таким образом, доля инвестиций в Москве снизилась на 5 п.п. до 67%, а в регионах – на 2 п.п. до 4%.
 

 
Высокий объем вложений в площадки под девелопмент обуславливает лидерство девелоперов в структуре по типу инвестора. На них пришлось 67% всех инвестированных средств, что на 16 п.п. больше доли 2020 года.
 
Снизилась доля инвестиционных компаний/частных инвесторов, 23% против 36% по итогам 2020 года. При этом заметен рост доли и дальнейшее усиление такого типа покупателей как УК ЗПИФН, которые в 2021 году были представлены компаниями: «Сбер Управление Активами», «ВТБ Капитал Управление инвестициями», УК «Альфа-Капитал» или AKTIVO. Доля УК ЗПИФН в общем объеме вложений – 2,7% против 1% в 2020 году.
 

 
Доля иностранных инвесторов, как и прогнозировалось, снизилась вновь и достигла минимального за время наблюдений уровня в 3%, что на 3 п.п. ниже, чем в 2020 году. Сдерживающими факторами для привлечения зарубежных инвестиций остаются коронавирусные ограничения, несформированность условий и инструментов для иностранных инвесторов и связанные с этим барьеры, а также напряженная геополитическая ситуация. Последний фактор, вероятно, еще несколько лет будет поддерживать долю иностранных инвестиций на низком уровне.
 
В IV квартале 2021 года диапазон ставки капитализации на премиальные складские активы изменился с 9,75-11% до 10-11%, на уровне показателя начала года. Ставки капитализации прочих сегментов остались на прежнем уровне. Актуальные индикаторы для премиальных офисных активов: 9-10%, для торговых объектов: 9,5-11%.
 
Стоит отметить, что подход к отражению усредненного диапазона ставок капитализации является стремлением к соблюдению общих рыночных тенденций. Тем не менее, в рамках текущего рынка ставки капитализации могут существенно отличаться от указанного диапазона в большую и меньшую сторону, особенно относительно торговых и офисных активов, где разброс финансовых показателей очень широк.


 
Алексей Новиков, управляющий партнер Knight Frank Russia & CIS, отмечает: «Рекордный результат 2021 года на рынке инвестиций в недвижимость России при минимальной доле иностранного капитала демонстрирует высокую активность локальных инвесторов и девелоперов. Несмотря на то, что наибольшая доля сделок была представлена приобретениями площадок под девелопмент, вложения в классические сегменты коммерческой недвижимости, особенно в складской и логистической, остаются на высоком уровне. На текущий момент существуют как предпосылки к усилению инвестиционной активности в отношении отдельных сегментов, так и общие сдерживающие факторы в виде повышения ключевой ставки и роста стоимости заемного финансирования, в связи с чем прогноз на 2022 год варьируется в диапазоне 300-400 млрд руб.».


иГРОКИ РЫНКА

NF Group

Новиков Алексей

Консалтинг и брокеридж

NF Group

Материалы по теме

Источник: skolkovo.ru
Исследования рынка

Colliers: Инвестиции встали на паузу

По итогам 2021 года объем инвестиций в коммерческую недвижимость снизился почти на треть по сравнению с прошлогодним показателем. Почти 40% от всех вложений пришлось на складской сектор.
14.01
Источник: Realting.com
Экспертный анализ

CBRE: прогноз по рынку недвижимости

Рост ВВП на 4,7%, сопоставимый рост инвестиционной активности, расслоение стоимости активов на «экологичные» и «неэкологичные», возрождение интереса инвесторов к торговым объектам за счет низкой цены и устойчивый спрос на склады.
24.12
Источник: theconversation.com
Экспертный анализ

JLL: Инвестиции в недвижимость в мире поставили рекорд, вырастут и в России

Объем инвестиционных сделок на мировом рынке недвижимости достиг рекордных 757 млрд долларов. Наиболее привлекательными сегментами остаются жилье (рост 80%) и склады (78% по сравнению с 2020 годом). В России показатель вырастет на 13% по итогам 2021 года.
30.11

журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (14-20 апреля)

ЛСР откроет санаторий, в Петербурге появится свой "Сити", MR Group запускает MR Office, крупные складские сделки закрыты в Воронеже и Москве, CORE.XP открывает новое направление, а GSS Cosmetics оцифровывается. Эти новости, а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail - в нашей традиционной подборке за неделю.
20.04
Источник: FASHION HOUSE Group
Экспертный анализ

Долгая дорога в думах: почему покупатели так ждут возвращения иностранных брендов

Несмотря на отчёты об «окончательном обрусении рынка», курсе на «покупай российское», «обиде на иностранцев», возвращения транснациональных игроков, по данным опросов и обсуждений в соцсетях, очень ждут многие россияне. И хотя пока никто и никуда возвращаться не собирается (единичные заявления – не в счёт), потребительские настроения через три года после «великого исхода» иностранных компаний очевидны, а основная претензия покупателей к «заменителям» – не только и не столько рост цен, но рост цен при массовом же падении качества под девизом «при всём богатстве выбора другой альтернативы нет».

Начало. О том, почему в случае возвращения в страну иностранных бизнесов основным конкурентным преимуществом российских игроков станут качество клиентского опыта и локальная экспертиза, читайте в следующем материале.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
17.04
Источник: Пресс-служба «Кристалл»
Проект

В Хосте откроют санаторий «Кристалл»

В Сочи впервые за 25 лет открывается новый санаторий «Кристалл», построенный с нуля.
 
15.04
Источник: cre.ru
Проект

«Санкт-Петербург Сити» определился с концепцией

Разработана концепция общественно-делового центра «Санкт-Петербург Сити».
 
17.04
Источник: MR Group
Игроки рынка

MR Group запускает направление MR Office

Портфель нового направления включает 2.1 млн кв. м коммерческой недвижимости под единым брендом.
17.04
Источник: RBNA
Сделка

ПАРК М-4 принял маркетплейс

Один из самых крупных маркетплейсов России стал резидентом логистического комплекса ПАРК М-4.
 
17.04
Источник: CRE
Экспертный анализ

Гости сезона: как российские отельеры готовятся к майским праздникам и лету

Несмотря на повышение цен в гостиницах и апартаментах  некоторых регионов в 2-3 раза, туристический сезон-2025 в России снова будет назван «рекордным», а клиентов хватит всем, убеждены эксперты. Правда, уже на майских праздниках игрокам предстоит работать с учётом вступивших в силу законодательных и других изменений. Кроме того, ожидается новая редакция закона о туризме, и очередные инициативы по регулированию отрасли могут внедряться уже с колёс. 

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
15.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre