Последние годы стали временем консолидации портфелей недвижимости: как для банков, так и для частных компаний. Но рост количества этих объемов недвижимости в собственности имеет и обратную сторону: часто владельцы не совсем понимают, в каком состоянии находятся их активы. Почему так происходит и что могут сделать для улучшения ситуации современные цифровые технологии, рассказывает Виктор Козин, управляющий партнер Becar Asset Management.

От такси к property management

В последнее время многие сервисы и услуги все активнее переходят в онлайн. Все началось с бронирования отелей, затем пошли агрегаторы такси, маркетплейсы, и пошло-поехало. Как канули в свое время в Лету частные извозчики, а для вызова такси больше не нужно произносить ни слова, так и рынок управления недвижимости переходит теперь в онлайн при помощи специализированных цифровых платформ. Вряд ли для кого-то является секретом тот факт, что цифра помогает контролировать работников, их занятость и продуктивность. В плане продаж она способствует увеличению ассортимента и становится своеобразным «мостиком» между покупателем и продавцом. Но если возвращаться к рынку недвижимости, то у цифровых платформ есть одно очень важное преимущество, о котором крайне редко вспоминают. О нем я и хотел бы поговорить.

Одно из важных преимуществ подобных сервисов заключается в том, что они собирают и хранят информацию. Если перефразировать известное высказывание Натана Ротшильда, то владеет миром не тот, кто лишь владеет информацией, а тот, кто может грамотно обработать ее. Именно этот навык является немаловажной основой для повышения эффективности владения недвижимостью. И, разумеется, чем удобнее доступ к информации, тем удобнее и ее обработка. Лично я на собственном опыте, в процессе общения со многими собственниками, убедился, что даже сбор достоверной информацию о структуре и техническом состоянии активов подчас становится проблемой. И речь не о каких-то мелких региональных компаниях - даже у федеральных дела в этом отношении идут не очень хорошо.

При этом на фоне произошедшего в последнее время роста (подчас - кратного) активов многих банков и корпораций, сбор информации по ним становится особенно актуальным. Нередко собственники знают лишь адрес, функциональное назначение, площадь, а также размер убытков и прибыли, приносимых их активом. То есть общие финансовые данные по активу есть, но точного понимания того, что с ним происходит и в каком он состоянии, попросту нет. Как только начинаешь спрашивать об инженерном оборудовании, которое используется на объекте, выясняется, что ни самой информации, ни инструментов ее консолидации нет. Нет и истории обслуживания, нет статистики поломок, которая дает возможность предиктивного анализа.

Долой Excel

Казалось бы, это парадокс, но некоторые владельцы распределенной собственности до сих пор собирают информацию в экселевских табличках. И еще одной проблемой является то, что, с учетом расстояний нашей страны, у многих собственников принята разная система отчетности, сильно отличаются используемые стандарты, в том числе и те, что касаются обслуживания. Грустно смотреть на такой подход. При том что электронные библиотеки и электронные базы данных цифровых платформ с легкостью позволяют унифицировать и облегчить весь процесс. Вся информация об объекте собирается в единое цифровое хранилище, после чего по этому блоку паспортизации можно отслеживать хронологию всего: и обслуживания, и замены (при необходимости) каких-то элементов. Да и общее состояние всего этого большого хозяйства. Если же каждый элемент оборудования привязать к QR-коду, можно также отслеживать и инвентаризировать перемещение и обслуживание этого имущества на каждом конкретном объекте.

Так, например, как это сделано в платформе Kaizen, которую используем мы в Becar. В нее внесен каждый элемент, который подлежит обслуживанию. В процессе техник снимает QR-код, подтверждая таким образом, что к оборудованию подходили. При этом программа фиксирует, кто конкретно подходил. И в любой момент можно поднять информацию, кто и когда ремонтировал вышедшее из строя оборудование. Туда же загружается фотоматериал самого процесса и результата произведенных работ. Причем уход от человеческого фактора (так называемая «защита от дурака») позволяет минимизировать риск возникновения целого перечня вопросов. Например, производятся ли планово-предупредительные работы (ППР) или нет. «Защита от дурака» подразумевает, что заявку на производство работ создают не люди (техник или главный инженер), а сама программа. После того, как в систему внесены все необходимые данные, она сама ставит задачу в соответствии с определенным регламентом по блоку паспортизации. После этого удалить задачу из системы просто невозможно. Более того, при наличии в системе информации о том, когда и что нужно сделать, а также всех фотоматериалов, уже крайне проблематично проигнорировать или плохо выполнить заявку, потому что это сразу станет достоянием гласности. И неважно, где находится руководитель, - в Москве или Милане, Лондоне или Непале - вся информация по его объекту доступна ему в два клика.

При наличии такой информации в системе и жесткой фиксации всех инцидентов со временем набирается ее критическая масса, позволяющая проводить эффективный анализ возможных поломок. Программа сама, ориентируясь на установленные в инженерных системах маркеры, будет подсказывать слабые места. Таким образом каждый сможет без проблем понять, какое оборудование стало чаще ломаться и не достигла ли эта частота поломок какого-то критического уровня. Если провести аналогию с машиной, то чем чаще на своей приборной панели мы получаем информацию о каких-либо критических отклонениях, тем сильнее наше желание съездить в сервисный центр. По тому же принципу работают и современные платформы-агрегаторы - такие как Kaizen.

Ну и отдельная тема - это экономия. Ведь цифровые платформы помогают оптимизировать затраты. Прозрачность бизнес-процессов вынуждает сотрудников работать эффективнее – и в доминишко уже не поиграешь в рабочее время… Как результат, на некоторых объектах нам удавалось оптимизировать штатную структуру до 25%. В итоге клиент получал приятный бонус - минус 10-15% к стоимости договора обслуживания. А для сотрудников это возможность больше заработать за счет KPI на объеме и качестве своих работ, которые заказчик может оценить, как в агрегаторах такси.

В перспективе подобные программы начнут помогать в работе с арендаторами: скажем, контролировать исполнение арендных договоров и отслеживать платежи по ним. В любом случае, возможности таких программ очень обширны, и со временем функционал будет только расширяться.