Вчера
Совокупный годовой объем нового офисного предложения в 2021 году составил 589 тыс. кв. м. Как отмечали в «Джонс Лэнг ЛаСаль», это в 2,6 раза больше показателя 2020 года.
Но несмотря на максимальные с 2015 года значения по вводу, качественных офисных площадей, доступных для аренды крупными лотами в деловых районах Москвы, из-за высокого спроса к декабрю практически не осталось. В том же ММДЦ «Москва-Сити» уровень вакансии в течение нескольких кварталов держался на минимальном уровне 3,9%.
Всего, по данным аналитиков, объем арендованных и проданных площадей в московских БЦ в 2021 году составил рекордные за последние 8 лет 1,5 млн кв. м. Наибольшим спросом в течение года пользовались помещения класса А. Объем сделок в этом сегменте по итогам года составил порядка 550 тыс. кв. м.
На фоне дефицита доступных офисных площадей компании-арендаторы стали рассматривать предложения аренды сервисных офисов, в том числе в формате built-to-suit. Объем сделок в данном сегменте в 2021 году составил 120 тыс. кв. м.
Сегодня
По подсчетам консультантов, в Москве общий объем качественного предложения достигает 18 млн кв. м, из них около 30% – объекты класса А. Существующий спрос концентрируется на готовых предложениях с отделкой. Снять такой офис класса А в столице, по оценкам Knight Frank Russia, стоит в среднем 25,8 тыс. руб. за кв. м в год.
Уровень вакансии в качественных бизнес-центрах находится в пределах 9-10%. По данным Commonwealth Partnership, около 50% офисов класса А занимают международные игроки. Пока что большая часть из них заявила о «приостановке своей деятельности», продолжая соблюдать все обязательства по оплате аренды. Но, как отмечают собственники офисных объектов, часть арендаторов уже начала предпринимать попытки пересмотреть условия контрактов – хотя о расторжении договоров речь пока что не идет. Стабильно чувствуют себя и сервисные офисы, которые так же предусматривают длительные договоры аренды.
А вот сегмент коворкингов, предлагающий краткосрочные контракты, уже отреагировал на изменения рынка – доступное предложение на рынке пополнялось из-за релокации команд и оптимизации части компаний затрат на аренду. В то же время не стоит забывать, что в коворкингах стабильную долю занимают небольшие игроки: индивидуальные предприниматели, стартапы, которые традиционно более мобильны, по сравнению с крупными компаниями, и образуют постоянный «живой поток».
Но в целом по результатам I квартала можно сделать вывод, что большинство компаний пока оценивают масштаб перемен и не торопятся принимать решения, поэтому крупные сделки и проекты поставлены на паузу до стабилизации и определения новых правил игры. Такой стратегии придерживаются и сами участники рынка офисной недвижимости. Так, объем ввода офисных объектов в I квартале 2022 года стал минимальным для аналогичных периодов за 15-летнюю историю наблюдений и составил 13 тыс. кв. м. В эксплуатацию был введен всего один объект – офисное здание класса В+ в составе МФК.
Завтра
По итогам 2022 года консультанты прогнозируют двукратное сокращение объема ввода новых бизнес-центров: вместо запланированных 600 тыс. кв. м в лучшем случае мы увидим 230-340 тыс. кв. м.
Однако такая ситуация дает и возможности для развития. Невысокий объем ввода и сложившийся дефицит свободных площадей дал рынку офисной недвижимости запрос прочности и возможности для перестраивания процессов: участники уже начали предлагать нестандартные решения, отвечающие запросам арендаторов. Так, сеть #BusinessClub разработала сервис по подбору, реализации и переезду в офисы любых площадей и конфигураций, расположенных в разных точках мира. А, например, Knight Frank Russia озвучила планы по предоставлению услуги доверительного управления для тех иностранных компаний, кто приостановил свою деятельность в России.
Что касается прогнозов, аналитики «Джонс Лэнг ЛаСаль» ожидают снижения активности арендаторов в два раза по итогам 2022 года, с 1,5 млн кв. м поглощенных офисов до 700 тыс. кв. м. В том числе это связано со сложностью среднесрочного и долгосрочного планирования развития компаний: корпорации, вероятно, приостановят масштабные планы по консолидации подразделений в рамках одной локации. Другие компании будут стараться оптимизировать занимаемые площади или переезжать в более экономически выгодные офисы. Кроме того, мы будем наблюдать рост предложения субаренды, поскольку компании с долгосрочными договорами постараются оптимизировать свои расходы.
И в этом случае будут развиваться гибкие решения и сервисные форматы, которые гораздо легче традиционных офисов адаптируются под меняющиеся потребности арендаторов. К тому же, многие пользователи уже успели оценить преимущества таких форматов во время нестабильности, вызванной пандемией 2020-2021 годов. В частности, сервисные офисы готовы помогать своим клиентам в поиске субарендаторов, тем самым снижая финансовую нагрузку клиента, а также предоставляя возможность другим компаниям поработать в качественном и современном офисе.
Развитию сервисных пространств будет способствовать и спад интереса к помещениям в состоянии shell&core, которые требуют дополнительных вложений в отделку. Сервисные офисы, предоставляющие полностью готовые помещения, наоборот, продолжат пользоваться спросом, поскольку позволяют арендаторам оптимизировать расходы на переезд.
Совокупный годовой объем нового офисного предложения в 2021 году составил 589 тыс. кв. м. Как отмечали в «Джонс Лэнг ЛаСаль», это в 2,6 раза больше показателя 2020 года.
Но несмотря на максимальные с 2015 года значения по вводу, качественных офисных площадей, доступных для аренды крупными лотами в деловых районах Москвы, из-за высокого спроса к декабрю практически не осталось. В том же ММДЦ «Москва-Сити» уровень вакансии в течение нескольких кварталов держался на минимальном уровне 3,9%.
Всего, по данным аналитиков, объем арендованных и проданных площадей в московских БЦ в 2021 году составил рекордные за последние 8 лет 1,5 млн кв. м. Наибольшим спросом в течение года пользовались помещения класса А. Объем сделок в этом сегменте по итогам года составил порядка 550 тыс. кв. м.
На фоне дефицита доступных офисных площадей компании-арендаторы стали рассматривать предложения аренды сервисных офисов, в том числе в формате built-to-suit. Объем сделок в данном сегменте в 2021 году составил 120 тыс. кв. м.
Сегодня
По подсчетам консультантов, в Москве общий объем качественного предложения достигает 18 млн кв. м, из них около 30% – объекты класса А. Существующий спрос концентрируется на готовых предложениях с отделкой. Снять такой офис класса А в столице, по оценкам Knight Frank Russia, стоит в среднем 25,8 тыс. руб. за кв. м в год.
Уровень вакансии в качественных бизнес-центрах находится в пределах 9-10%. По данным Commonwealth Partnership, около 50% офисов класса А занимают международные игроки. Пока что большая часть из них заявила о «приостановке своей деятельности», продолжая соблюдать все обязательства по оплате аренды. Но, как отмечают собственники офисных объектов, часть арендаторов уже начала предпринимать попытки пересмотреть условия контрактов – хотя о расторжении договоров речь пока что не идет. Стабильно чувствуют себя и сервисные офисы, которые так же предусматривают длительные договоры аренды.
А вот сегмент коворкингов, предлагающий краткосрочные контракты, уже отреагировал на изменения рынка – доступное предложение на рынке пополнялось из-за релокации команд и оптимизации части компаний затрат на аренду. В то же время не стоит забывать, что в коворкингах стабильную долю занимают небольшие игроки: индивидуальные предприниматели, стартапы, которые традиционно более мобильны, по сравнению с крупными компаниями, и образуют постоянный «живой поток».
Но в целом по результатам I квартала можно сделать вывод, что большинство компаний пока оценивают масштаб перемен и не торопятся принимать решения, поэтому крупные сделки и проекты поставлены на паузу до стабилизации и определения новых правил игры. Такой стратегии придерживаются и сами участники рынка офисной недвижимости. Так, объем ввода офисных объектов в I квартале 2022 года стал минимальным для аналогичных периодов за 15-летнюю историю наблюдений и составил 13 тыс. кв. м. В эксплуатацию был введен всего один объект – офисное здание класса В+ в составе МФК.
Завтра
По итогам 2022 года консультанты прогнозируют двукратное сокращение объема ввода новых бизнес-центров: вместо запланированных 600 тыс. кв. м в лучшем случае мы увидим 230-340 тыс. кв. м.
Однако такая ситуация дает и возможности для развития. Невысокий объем ввода и сложившийся дефицит свободных площадей дал рынку офисной недвижимости запрос прочности и возможности для перестраивания процессов: участники уже начали предлагать нестандартные решения, отвечающие запросам арендаторов. Так, сеть #BusinessClub разработала сервис по подбору, реализации и переезду в офисы любых площадей и конфигураций, расположенных в разных точках мира. А, например, Knight Frank Russia озвучила планы по предоставлению услуги доверительного управления для тех иностранных компаний, кто приостановил свою деятельность в России.
Что касается прогнозов, аналитики «Джонс Лэнг ЛаСаль» ожидают снижения активности арендаторов в два раза по итогам 2022 года, с 1,5 млн кв. м поглощенных офисов до 700 тыс. кв. м. В том числе это связано со сложностью среднесрочного и долгосрочного планирования развития компаний: корпорации, вероятно, приостановят масштабные планы по консолидации подразделений в рамках одной локации. Другие компании будут стараться оптимизировать занимаемые площади или переезжать в более экономически выгодные офисы. Кроме того, мы будем наблюдать рост предложения субаренды, поскольку компании с долгосрочными договорами постараются оптимизировать свои расходы.
И в этом случае будут развиваться гибкие решения и сервисные форматы, которые гораздо легче традиционных офисов адаптируются под меняющиеся потребности арендаторов. К тому же, многие пользователи уже успели оценить преимущества таких форматов во время нестабильности, вызванной пандемией 2020-2021 годов. В частности, сервисные офисы готовы помогать своим клиентам в поиске субарендаторов, тем самым снижая финансовую нагрузку клиента, а также предоставляя возможность другим компаниям поработать в качественном и современном офисе.
Развитию сервисных пространств будет способствовать и спад интереса к помещениям в состоянии shell&core, которые требуют дополнительных вложений в отделку. Сервисные офисы, предоставляющие полностью готовые помещения, наоборот, продолжат пользоваться спросом, поскольку позволяют арендаторам оптимизировать расходы на переезд.
