Куда движутся офисы?

Структура рынка офисной недвижимости за последние 2 года качественно изменилась – этому способствовало в том числе появление и активная экспансия форматов сервисных офисов и коворкингов. О том, каких изменений в спросе стоит ждать в текущих условиях, будут ли девелоперы выводить новые офисные проекты, каким пространствам сейчас будут отдавать предпочтение пользователи – рассуждает в экспертной колонке Мурад Дамиров, совладелец и управляющий партнер сети сервисных офисов #BusinessClub от Capital Group.
1403
Изображение взято из источника: BusinessClub
Вчера

Совокупный годовой объем нового офисного предложения в 2021 году составил 589 тыс. кв. м. Как отмечали в «Джонс Лэнг ЛаСаль», это в 2,6 раза больше показателя 2020 года.

Но несмотря на максимальные с 2015 года значения по вводу, качественных офисных площадей, доступных для аренды крупными лотами в деловых районах Москвы, из-за высокого спроса к декабрю практически не осталось. В том же ММДЦ «Москва-Сити» уровень вакансии в течение нескольких кварталов держался на минимальном уровне 3,9%.

Всего, по данным аналитиков, объем арендованных и проданных площадей в московских БЦ в 2021 году составил рекордные за последние 8 лет 1,5 млн кв. м. Наибольшим спросом в течение года пользовались помещения класса А. Объем сделок в этом сегменте по итогам года составил порядка 550 тыс. кв. м.

На фоне дефицита доступных офисных площадей компании-арендаторы стали рассматривать предложения аренды сервисных офисов, в том числе в формате built-to-suit. Объем сделок в данном сегменте в 2021 году составил 120 тыс. кв. м.  

Источник: BusinessClub


Сегодня

По подсчетам консультантов, в Москве общий объем качественного предложения достигает 18 млн кв. м, из них около 30% – объекты класса А. Существующий спрос концентрируется на готовых предложениях с отделкой. Снять такой офис класса А в столице, по оценкам Knight Frank Russia, стоит в среднем 25,8 тыс. руб. за кв. м в год.

Уровень вакансии в качественных бизнес-центрах находится в пределах 9-10%. По данным Commonwealth Partnership, около 50% офисов класса А занимают международные игроки. Пока что большая часть из них заявила о «приостановке своей деятельности», продолжая соблюдать все обязательства по оплате аренды. Но, как отмечают собственники офисных объектов, часть арендаторов уже начала предпринимать попытки пересмотреть условия контрактов – хотя о расторжении договоров речь пока что не идет. Стабильно чувствуют себя и сервисные офисы, которые так же предусматривают длительные договоры аренды.

А вот сегмент коворкингов, предлагающий краткосрочные контракты, уже отреагировал на изменения рынка – доступное предложение на рынке пополнялось из-за релокации команд и оптимизации части компаний затрат на аренду. В то же время не стоит забывать, что в коворкингах стабильную долю занимают небольшие игроки: индивидуальные предприниматели, стартапы, которые традиционно более мобильны, по сравнению с крупными компаниями, и образуют постоянный «живой поток».

Но в целом по результатам I квартала можно сделать вывод, что большинство компаний пока оценивают масштаб перемен и не торопятся принимать решения, поэтому крупные сделки и проекты поставлены на паузу до стабилизации и определения новых правил игры. Такой стратегии придерживаются и сами участники рынка офисной недвижимости. Так, объем ввода офисных объектов в I квартале 2022 года стал минимальным для аналогичных периодов за 15-летнюю историю наблюдений и составил 13 тыс. кв. м. В эксплуатацию был введен всего один объект – офисное здание класса В+ в составе МФК.


Источник: BusinessClub


Завтра

По итогам 2022 года консультанты прогнозируют двукратное сокращение объема ввода новых бизнес-центров: вместо запланированных 600 тыс. кв. м в лучшем случае мы увидим 230-340 тыс. кв. м.

Однако такая ситуация дает и возможности для развития. Невысокий объем ввода и сложившийся дефицит свободных площадей дал рынку офисной недвижимости запрос прочности и возможности для перестраивания процессов: участники уже начали предлагать нестандартные решения, отвечающие запросам арендаторов. Так, сеть #BusinessClub разработала сервис по подбору, реализации и переезду в офисы любых площадей и конфигураций, расположенных в разных точках мира. А, например, Knight Frank Russia озвучила планы по предоставлению услуги доверительного управления для тех иностранных компаний, кто приостановил свою деятельность в России.

Что касается прогнозов, аналитики «Джонс Лэнг ЛаСаль» ожидают снижения активности арендаторов в два раза по итогам 2022 года, с 1,5 млн кв. м поглощенных офисов до 700 тыс. кв. м. В том числе это связано со сложностью среднесрочного и долгосрочного планирования развития компаний: корпорации, вероятно, приостановят масштабные планы по консолидации подразделений в рамках одной локации. Другие компании будут стараться оптимизировать занимаемые площади или переезжать в более экономически выгодные офисы. Кроме того, мы будем наблюдать рост предложения субаренды, поскольку компании с долгосрочными договорами постараются оптимизировать свои расходы.

И в этом случае будут развиваться гибкие решения и сервисные форматы, которые гораздо легче традиционных офисов адаптируются под меняющиеся потребности арендаторов. К тому же, многие пользователи уже успели оценить преимущества таких форматов во время нестабильности, вызванной пандемией 2020-2021 годов. В частности, сервисные офисы готовы помогать своим клиентам в поиске субарендаторов, тем самым снижая финансовую нагрузку клиента, а также предоставляя возможность другим компаниям поработать в качественном и современном офисе.

Развитию сервисных пространств будет способствовать и спад интереса к помещениям в состоянии shell&core, которые требуют дополнительных вложений в отделку. Сервисные офисы, предоставляющие полностью готовые помещения, наоборот, продолжат пользоваться спросом, поскольку позволяют арендаторам оптимизировать расходы на переезд.


иГРОКИ РЫНКА

Управление и эксплуатация недвижимости

Business Club

Материалы по теме

Источник: russianrealty.ru
Исследования рынка

CORE.XP: В офисах Москвы будет формироваться рынок Grey space

Аналитики компании подвели итоги первого квартала на офисном рынке Москвы. Общий объем субаренды оценивается на сегодня в 240 тыс. кв. м. С учетом этих помещений, средний уровень вакансии к концу года может составить порядка 12%. Также в компании отмечают, что новый ввод офисов составит в 2022 году порядка 600 тыс. кв. м, а ввод коворкингов и гибких офисов может составить 144 тыс. кв. м (23 объекта).

29.04
Источник: sreda.co
Исследования рынка

Коворкинги Москвы: ситуация на рынке в новой реальности

Аналитики m2data проанализировали быстроразвивающийся рынок коворкингов и гибких сервисных офисов в Москве. Всего рассмотрено 256 объектов. Анализировали по наличию свободных мест, параметрам, а также по классам зданий, в которых они расположены.
28.03
Источник: SOK
Точка зрения

Как скажется на рынке коворкингов уход из России иностранных компаний и отток IT-специалистов

Нестабильная экономическая ситуация и ограничения на работу с западными компаниями спровоцировала резкий отток из страны иностранных компаний. Многие покидают свои локации целыми командами. Это касается в том числе IT-специалистов – основных резидентов гибких офисов и коворкингов. Означает ли это, что рынок коворкингов ждут темные времена? Рассуждает управляющий партнер SOK Ирек Аллаяров.
24.03

журнал CRE 13-14 (412-413)

Июль-Август
Очередной номер журнала CRE вышел  в печатном формате. PDF-версию можно посмотреть ЗДЕСЬ Журнал выпущен при поддержке: MD Facility Management   Альфа-Сервис   Comcity   ricci   Группа компаний Спектрум   Metrika Investments     O1 Standard   Knight Frank   ОСТАНКИНО BUSINESS PARK   Михайловский Девелопмент В НОМЕРЕ: Актуально ДОРОГИЕ ВСЕ Почему в России продолжает дорожать всё и вся?   ВСЁ НИЖЕ И НИЖЕ Вернёт ли падающая ключевая ставка интерес к коммерческой ...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (8 - 14 августа)

Дебют регионального оператора коворкингов в Москве, открытие РЦ «Чижик», завершение строительства склада для «Яндекса», назначения в Ситилинк и Nikoliers, и другие новости в нашей традиционной подборке.
14.08
Источник: CRE
Открытие

«Чижик» открыл РЦ на 17,4 тыс. кв. м в Москве

Мультитемпературный склад будет обслуживать 250 магазинов в Москве и Подмосковье.

10.08
Источник: CRE
Конфликт

Апелляционный суд оставил в силе решение по H&M

Согласно решению суда, компания должна выплатить «Острову Мечты» 538 млн рублей.

12.08
Источник: CRE
CRE Awards

Они поддержали CRE Federal Awards 2022!

Сектор Facility & Property Management
 
10.08
Источник: Ситилинк
Назначения

Александр Лозовский стал директором по закупкам «Ситилинка»

В новой роли он будет заниматься расширением ассортимента и открытием новых категорий, а также займется реализацией новой стратегии компании.

10.08
Источник: Radius Group
Игроки рынка

Radius Group переходит на российскую CRM

Решение InState Real Estate CRM заменит американскую SalesForce, уходящую с рынка.
10.08
Источник: CRE
Открытие

«АТ Недвижимость» ввела в эксплуатацию склад для «Яндекса»

Компания заняла 139 тыс. кв. м в «Логопарке Софьино». Кроме того, получено разрешение на строительство служебного здания площадью 3,3 тыс. кв. м для компании, управляющей логопарком.

11.08

подпишись НА эксклюзивные новости cre