CORE.XP: В офисах Москвы будет формироваться рынок Grey space

По данным CORE.XP, в 1 квартале 2022 года в эксплуатацию был введен только один бизнес-центр - Деловой центр Jazz, офисной площадью примерно 13 400 кв. м. По прогнозам, в 2022 году будет введено порядка 600 тыс. кв. м офисных помещений. В настоящее время только половина этого объема предлагается в аренду или на продажу. Большая часть из них – это бизнес-центры, построенные для конечного пользователя, либо уже реализованные объекты.
 
В начале 2022 года уровень вакансии в существующих объектах по инерции продолжил снижаться, составив к концу 1 квартала 2022 года 7,3% от объема общего предложения.

Снижение показателя по отношению к концу 2021 года произошло в обоих классах: в классе А с 9,45% до 8,7%, в классе В с 7,32% до 6,8%.

Самый низкий уровень вакансии сохраняется в зоне ЦДР–ТТК: здесь вакантно менее 5% офисных помещений. Больше всего предложений аренды и продажи офисов - в бизнес-центрах, находящихся за пределами МКАД – 17%.

С началом геополитического кризиса ряд международных компаний приняли решение о прекращении деятельности на территории Российской Федерации. Однако в большинстве случаев коллективы таких компаний заявляют о продолжении работы уже как обособленные независимые юридические лица.

Возможное сокращение офисного персонала и, как следствие, частичный или полный отказ от офисных помещений не будет носить массовый одномоментный характер, что не приведет к резкому увеличению объемов свободных помещений.

Будет формироваться рынок Grey space – помещений, предлагающихся в субаренду или через переуступку права аренды. В конце 1 квартала 2022 мы оцениваем объем таких помещений примерно в 240 000 кв. м. 

К концу 2022 года средний уровень вакансии может подняться до уровня 10%. С учетом объема Grey Space показатель может составить 12%.

Компании сектора Транспорт и Логистика были лидерами спроса на офисные помещения в начале 2022 года. В тройке лидеров также финансовые организации и компании сектора Недвижимость и Строительство. Спросу со стороны последнего сектора по-прежнему способствует желание операторов гибких офисных пространств реализовать возможность увеличения портфеля на фоне интереса арендаторов к таким помещениям.
 

 
Москва-Сити

В 1 квартале 2022 года на территории Москва-Сити было арендовано и куплено 13 500 кв. м офисов. Это меньше, чем в I кв. 2021 года, тогда объем сделок составил 23 350 кв. м, однако стоит отметить, что снижение объема новых сделок во многом связано с ограниченным доступным предложением.

Доля свободных офисных помещений к концу 1 квартала 2022 года сократилась до 2,6%. С учетом Grey space показатель увеличивается до 3,4%, что также является самым низким показателем среди субрынков Москвы.

Средневзвешенная ставка аренды на доступные офисные помещения в Москва-Сити выросла до 43 000 руб./кв. м/год за счет появления нового предложения аренды офисов на верхних этажах сразу нескольких объектов.

Гибкие офисные пространства

В 1 квартале 2022 года в Москве было открыто 7 коворкингов общей площадью 9 500 кв. м, общий объем предложения гибких офисных пространств к концу периода составил 344 300 кв. м. 

До конца 2022 года в Москве заявлены к открытию ещё 23 коворкинга общей площадью 144 000 кв. м. Среди крупных площадок новые коворкинги от сети сервисных офисов #BusinessClub от Capital Group в Искра-парке, «Ключ» в Гостином дворе и БЦ «Форум». 

В 1 квартале 2022 года игроки продолжали увеличивать свои портфели. Сеть сервисных офисов #BusinessClub от Capital Group расширили пространство коворкинга в Городе Столиц, Code приобрели площади на Долгоруковской улице.

Всего в 1 квартале 2022 года для организации гибких рабочих пространств было арендовано и приобретено примерно 5 000 кв. м. В 2022 году ожидается сохранение активности операторов.

Доля крупных операторов гибких офисных пространств увеличивается. Профессиональные операторы гибких рабочих пространств наращивают портфели. На фоне нестабильной экономической ситуации этот тренд продолжится в течение 2022 года.

10 крупнейших операторов открытых гибких офисных пространств формируют 67% рынка. Лидером по объему открытых площадок к концу 1 квартала 2022 года является сеть сервисных офисов #BusinessClub от Capital Group. Также в тройку крупнейших входят Space 1 и SOK, совокупный объем портфеля которых оценивается примерно в 100 000 кв. м.

Другие крупные игроки: IWG (бренд Regus), Ключ, Мой кабинет, WeWork, CODE, Apollax Group и Workki.

В 1 квартале 2022 года объем сделок в данном сегменте составил 11 750 кв. м. На фоне сохранения ситуации неопределенности гибкие офисные пространства, предоставляющие помещения с выполненной отделкой и оборудованные для работы, могут выигрывать у традиционных офисов, особенно в сегменте небольших и средних по размеру сделок.

Диапазон средних ставок аренды за нефиксированные рабочие места составляет 8 000 – 30 000 руб. За рабочее место в сервисном офисе: 20 000 – 50 000 руб., в зависимости от местоположения. Максимальные ставки аренды, 35 000 – 70 000 руб., запрашиваются за рабочие места в Центральном деловом районе и в Москве-Сити. Ставки включают НДС.
 

Ирина Хорошилова, старший директор, руководитель департамента офисной недвижимости и направления интегрированных решений для клиентов CORE.XP: «Показатели рынка офисной недвижимости не успели отреагировать на начавшийся в первом квартале 2022 года геополитический кризис. Скорее всего, изменение трендов мы увидим уже во втором квартале. Среди основных новых трендов мы ожидаем снижение объемов строительства и нового спроса, постепенное увеличение уровня свободных помещений.

На фоне оптимизации компаниями офисных пространств, при невозможности прямого отказа от занимаемых помещений, будет формироваться рынок Grey space – помещений, предлагаемых в субаренду или через переуступку права аренды. Объем такого предложения в будущем сможет оказывать заметное влияние на индексы рынка».