Перспективные форматы рабочих пространств. Smart-офис, hub-офис, розничные места – что выбирают арендаторы

Большинство современных офисов не может вписаться в какой-либо формат, офисы стремятся к индивидуализации, и поэтому чаще всего смешивают несколько типов рабочих пространств. И на каждом этаже может функционировать целая комбинация форматов. В России переход от типизации к индивидуализации и многофункциональности пространства в офисной недвижимости начался сравнительно недавно. Предпосылками стали эффективные практики удаленной или частично-удаленной работы во время коронавирусных ограничений. О форматах и будущем офисов рассуждает Алексей Бравин, генеральный директор G5 Architects.
8030
Изображение взято из источника: G5 Architects
Эволюция офисной недвижимости
 
Ориентируясь на спрос, бизнес-центры интегрируют новые функции и возможности, и определенно тяготеют к МФК, расширяют сервисные площади, включают новые досуговые, спортивные, food и retail-компоненты. Причем сервисные и ритейл-функции в составе бизнес-центра перестают быть вспомогательными и становятся неотъемлемой частью жизни офисов. Мы начали с того, что для арендаторов и их сотрудников офис перестаёт быть только местом работы. Кафе и рестораны уже место не только для обеда, но и для бизнес-встреч. Другими обязательными элементами инфраструктуры становятся не только банкоматы, отделения банков, фитнес-клубы, прачечные и т. д., как раньше. В бизнес-центрах появляются зоны отдыха, медицинские центры, зоны спа и салоны красоты, беби-румы и досуговые зоны. А в последние месяцы — даже пункты выдачи заказов, постаматы и мини-склады для онлайн-магазинов.
 
И вот ответ на этот тренд: большинство (55%) новых офисных зданий, анонсированных к вводу в Москве на 2021—2024 годы, — это не бизнес-центры, а многофункциональные комплексы, МФК, сочетающие различные типы площадей. Цель — максимально повысить таким образом лояльность клиентов и предоставить качественный трафик всем арендаторам.
 
Без коворкинга не обойтись
 
Один из неотъемлемых элементов любого МФК — это коворкинг. Работа в гибком пространстве имеет свою специфику, и главная проблема - это высокий уровень шума, особенно заметный в крупных городах. Проблему можно решить за счет сокращения площади open space и увеличения приватных зон. Среди других недостатков - довольно высокая почасовая аренда, а клиентам требуется больше уединенности и конфиденциальности. Отсюда иногда возникают сложности при организации некоторых встреч. Кроме того, некоторым арендаторам сложно отказаться от элементов корпоративного брендинга.
 
Среди позитивных сторон работы в коворкинге следует выделить возможность арендовать рабочее место на короткий срок и участие в мероприятиях, проводимых на территории гибких пространств, широкий спектр дополнительных услуг, включенных в стоимость аренды и отсутствие затрат на ремонт и оборудование. В коворкинге чувтсвуется своя определенная рабочая атмосфера, более творческая и шумная, чем можно встретить в классическом офисе. Есть возможность арендовать новые рабочие места или гибкий офис при расширении команды. Для резидентов МФК обычно предоставляются сниженные ставки аренды переговорных, и это приятный бонус.
 
Для собственника недвижимости сдача в аренду помещения под гибкое рабочее пространство выгодна, поскольку отделка и развитие инфраструктуры здания производится силами оператора коворкинга. Свободные площади в офисном здании сокращаются, вслед за оператором коворкинга на аренду приходят представители малого бизнеса (магазины, кофейни и пр.), сама локация становится популярнее благодаря мероприятиям, которые проводят в коворкинге. Главный риск — возможное несоответствие репутации здания проходящим в нем мероприятиям, это лучше сразу дополнительно согласовывать при заключении договора.
 
Для корпоративных клиентов аренда гибкого пространства дает возможность не отвлекаться на администрирование офиса, а сосредоточиться на основных бизнес-задачах. При переезде на новые площади нет затрат на отделку офиса и подгонку пространства под свои нужды. Flex-пространства в Москве пока занимают около 200 000 м², но с учётом доли гибких пространств на европейском рынке в 4,5% потенциал сегмента — 800—900 тыс. «квадратов».
 
Что востребовано сегодня?
 
Классический коворкинг с розничными местами в открытом пространстве используют в основном фрилансеры. Такой формат предоставляет минимальную стоимость аренды и большой выбор рабочих мест. Дизайнеры, которые разрабатывают пространства коворкингов стараются наполнить их разнообразными мебельными решениями для удобства резидентов. По имо классического стола и кресла практически в каждом коворкинге сейчас можно встретить: закрытые и полузакрытые кабинки, рассчитанные даже на 1 человека; кресла EGG и его разновидности, которые позволяют уединится; различные диванные зоны и ниши в строительном исполнении. Такой формат рабочего пространства в разы удобнее для резидента, чем столик в кафе или дома, где продуктивность снижается. Так же это место нетворкинга, где можно завести полезные знакомства.
 
Среди офисных работников в России оказалось в 3,5 раза меньше поклонников open space, большинству россиян нравится кабинетная система. К такому выводу пришли в результате исследования (есть у РБК) эксперты сервиса SuperJob. Из опрошенных сотрудников, чей рабочий день проходит в офисе, 45% заявили, что более эффективно выполняют свои обязанности в кабинетах или подобных закрытых пространствах. При этом 13% ответили, что им удобнее работать в открытых помещениях open space. Еще 26% признались, что не видят разницы и не считают, что тип рабочего пространства влияет на производительность труда и настроение. Опрос проходил в 468 населенных пунктах во всех округах России с 4 по 11 мая 2021 года. В нем участвовали 1600 офисных сотрудников.
 
Что представляет собой smart-офис? Это незакрепленное рабочее место для временной аренды в полностью оборудованном офисном помещении малой площади. Smart-офис представляет собой помещение от 8 до 40 кв.м. с готовой отделкой, инженерией и меблировкой. Пользователю необходим только свой компьютер. По статистике такой формат мини-офиса является самым популярным, так как более 60% резидентов, это компании от 2 до 15 человек. Системы smart office наиболее активно внедряют компании технологического и финансового секторов, которые одними из первых сделали фокус на цифровые бизнес-модели и цифровизацию ключевых бизнес-процессов. Например, Lamoda, «Яндекс», «Сколково», Yota, «Ингосстрах». Чаще всего применяются сегодня следующие решения: бронирование рабочих мест и переговорных, автоматизация консьерж-функции, отчёты о загрузке рабочих мест, системы протоколирования рабочих встреч и совещаний, отчёты о реальной загрузке инфраструктуры. Постепенное удешевление технологий будет способствовать всё более массовой автоматизации управления офисными зданиями.
 
Hub-офис используют компании от 15 человек до нескольких сотен. Такой офис представляет собой пространство для работы и коммуникации, где окружающая среда мотивирует и объединяет. Hub (англ.) - центр интереса, центр деятельности, центр внимания. По своей сути, это симбиоз классического коворкинга с smart-офисов в формате agile, где планировка подстраивается под коммуникации рабочих групп. Такие офисы реализуются под конкретного заказчика с учетом специфики бизнес-процессов. Hub-офис основной конкурент традиционной аренде.
 
Как правило, в московских коворкингах и гибких офисах есть своя кухня, душевые, спа- и фитнес-зоны, организованы парковки и переговорные. Всегда есть как зоны open space, так и локеры.
 
Будущее офисной недвижимости
 
Прогнозировать, каким именно будет офис будущего через 10 лет и даже через 2—3 года, довольно сложно: тренды на рынке, влияющие на формат офисной недвижимости сильны, и каждый из них может существенно изменить наше привычное представление об офисе. Меняется и само понятие рабочего времени, и сами бизнес-процессы. Диджитализация стирает границы привычных форм, изменяет скорость течения времени, сокращает расстояния. Единственное, что можно сказать точно: офисные пространства уже очень скоро перестанут быть типовыми, где рядами стоят «одинаковые офисные столы для одинаковых сотрудников». Ещё одним важным трендом изменения офисного пространства можно назвать персонализацию — формирование рабочего пространства индивидуально под каждого сотрудника.
 
Консалтинговое агентство Cushman & Wakefield провело опрос почти 580 руководителей ведущих фирм на рынке коммерческой недвижимости разных стран. В ходе исследования выяснилось, что почти 70% компаний обращаются к гибкой организации рабочего пространства. При этом многие респонденты заявили, что планируют до 2025 увеличить число рабочих мест в коворкингах вдвое. Поэтому востребованность коворкингов будет расти ближайшие несколько лет.


Материалы по теме

Источник: РБК Недвижимость
Исследования рынка

Ricci: Обзор офисного рынка Москвы

По данным компании, новый ввод офисов класса А и В+ может составить 714 тыс. кв. м по итогам года. Спрос в первом квартале составил 170 тыс. кв. м. Уровень вакансии за три месяца серьезно не изменился, однако в компании ожидают, что к концу года вакантность в классе А вырастет до 25%, а в среднем для классов А, В и В+ - до 16-18%.
20.05
Источник: app2top.ru
Исследования рынка

Bright Rich: Вакансия в офисах Петербурга ощутимо выросла всего за месяц

Объем текущей вакансии на офисном рынке Петербурга за последний месяц (с 28 марта по 25 апреля 2022 г.) вырос на 27 240 кв. м (8,3%). Объем скрытой вакансии (т.е. площадей, планируемых к освобождению в течение года) за этот период увеличился на 31,5%. Об этом рассказали в консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International.
16.05
Источник: kovorkingi.ru
Исследования рынка

m2data: Какие мини-офисы в аренду есть в Москве

Аналитики компании изучили предложения по офисным помещениям площадью от 30 до 50 кв. м. Четверть таких офисов предлагается в ЦАО. Большая часть мини-офисов – это помещения с открытой планировкой (71,3%) и отделкой (95,7%). 3% оборудованы мебелью, а менее 2% - кухней.
12.05

журнал CRE 5(450)

Вышел в свет июньский номер журнала Commercial Real Estate № 450 Читайте в номере:  «Лёгкие штрихи»: в апреле правительство Москвы исключило классические склады из списка объектов, строительство которых давало право получать льготы на перевод участков под жильё. Кроме того, чиновники повысили коэффициент для объектов промышленного назначения. Теперь девелоперам будет намного интереснее строить промышленные технопарки, заводы, фабрики,  light industrial. «Лайтами» на этом фоне могут с...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (9-15 июня)

Uniqlo популярнее Zara и Nike, Минстрой фиксирует рост качества городской среды, X5 Group строит новый склад под Калугой, «Фасадные Решения» займутся строительством отелей и light industrial, а Vasilchuki запускают девять новых концепций. Эти и другие новости - в нашей традиционной подборке.
15.06
Источник: Пресс-служба ГК «Самолет»
Проект

«Самолет» займется водным туризмом

Марина на 150 яхт появится в Тверской области в рамках курорта от компании «Самолет».
 
16.06
Источник: CRE
Сделка

Mars выбрала логопарк у Level Group

Американская корпорация арендовала более 40 000 кв. м складских площадей в логопарке «Level Box Терехово», который планируется ввести в 2026 году.
16.06
Источник: CORE.XP
Игроки рынка

CORE.XP приступила к управлению эксплуатацией БЦ «Арена»

Площадь 24-этажного бизнес-центра в составе «ВТБ Арена Парк» составляет более 37 000 кв. м. Управляющая компания возьмет на себя обслуживание инженерных систем, обеспечение безопасности и проведение комплексной уборки помещений и прилегающей территории.
17.06
Источник: Интерфакс
События

Газпром продал активы на 20 млрд

За 2024 год «Газпром» продал недвижимость на сумму около 20 млрд рублей, включая ключевые объекты в Москве и Подмосковье.
17.06
Источник: MR
Экспертный анализ

Выходное пособие: как пиарщики занимают авансцену девелопмента

Новый бизнес-ландшафт, усиление государственного регулирования и закрытости игроков – с одной стороны, и необходимость постоянной работы с разными аудиториями и ежедневного присутствия в медиаполе – с другой, всего за пять лет кардинально изменили ожидания девелопмента от информационной политики. Влияние PR в отрасли сегодня сопоставимо с девяностыми: не PR-стратегии идут за рынком, но рынок за PR-стратегиями, а на пиарщиков с любым «неформатным подходом» снова охотятся кадровики.

Продолжение, начало см. здесь. 

О том, как PR-стратегии изменяют консалтинг, управление недвижимостью, ритейл, логистику и индустрию гостеприимства, читайте в следующем выпуске.


Журнал CRE. Текст: Екатерина Горячева.
18.06
Источник: «Хочу Пури»
Открытие

«Хочу Пури» откроется в ТРЦ «Жемчужная Плаза»

Ресторан площадью 400 кв. м станет третьей точкой, открытой по франшизе в Петербурге.
17.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre