Арендаторы хотят «на всё готовенькое»

Спрос смещается в сторону офисов с отделкой, чему способствуют увеличение себестоимости отделки и ремонта, а также привычка арендаторов к повышенному сервису. О перспективах  офисных проектов в текущих условиях рассказывает Михаил Бродников, директор по развитию Space 1.
1576
Изображение взято из источника: Space 1
Спрос арендаторов смещается в сторону офисов с отделкой. Это общее явление, которое в том или ином виде прослеживается во всех кризисах, через которые прошел московский рынок офисной недвижимости. Однако если в прошлые кризисы максимум, на который мог рассчитывать арендатор – это выполнение отделки силами арендатора, то за последние 2-3 года компании успели познакомиться с форматом сервисного офиса, поэтому сегодня хотят получить максимальный уровень комфорта – не только отделку, но и мебель, IT-решения по управлению офисом (например, внедрение системы бронирования рабочих мест), полную поддержку и обслуживание.

Спрос на помещения shell&core сегодня находится около нулевой отметки, поэтому кажется, что в ближайшее время наступит эпоха «большого ремонта», когда собственникам так или иначе придется адаптировать помещения под изменившиеся требования арендатора.

На основе нашего опыта реализованных за 2,5 года проектов мы провели анализ, как изменился CAPEX по офисам.

Пандемия и сопутствующие ей экономические последствия в виде ослабления рубля, удорожания логистики, дефицита части комплектующих привела к тому, что стоимость реализации проектов, включая проектирование, строительно-монтажные работы, IT, мебель и инвентарь выросла на 18%. Под влиянием кризиса 2022 года эта стоимость выросла еще на 20% относительно пандемийных показателей, а в общем рост составил 43%.

Наиболее драматичная ситуация в IT-составляющей – стоимость оборудования, необходимого современному офисному пространству, за 2 кризиса выросла в 5 раз. Основной рост пришёлся на пандемию и был вызван дефицитом полупроводников. В этом году к глобальному дефициту добавился фактор прекращения поставок рядом вендоров, поэтому цены на оборудование с лицензиями, которое уже находится в России, продолжают расти.

Мебель и инвентарь в общей сложности выросли на 60%, при этом основной рост случился еще в пандемию, а текущий кризис почти ничего не прибавил к стоимости. Поменялись рынки поставок, например, востребованными являются Словения и Дубай, а основным конкурентными преимуществами сегодня стали скорость выполнения заказа и способность поставщика гарантировать сам факт поставки.

Строительно-монтажные работы в пандемию показали рост около 10%, а в этом году увеличились еще на 17%. Помимо очевидного роста стоимости черновых и отделочных материалов, растет стоимость рабочей силы.

В общем и целом, стоимость реализации проекта офиса с отделкой, оборудованием и мебелью сегодня выросла до примерно 70 000 – 75 000 рублей за кв.м. Однако это стоимость, к которой приходит профессиональный оператор с большим объемом реализованных проектов. Если ремонт не является постоянным видом деятельности, то эта цифра может легко перейти за 100 000 рублей за квадратный метр, при этом результат может быть не предсказуем.

Переложить эти затраты на арендаторов в текущей ситуации не получится. Из рынка собственника мы резко перешли в фазу рынка арендатора, и роста ставок в краткосрочной перспективе ждать не приходится. У арендатора будет выбор, например, только в сервисных офисах и коворкингах Москва-Сити, согласно нашим подсчетам, в ближайшее время будет свободно около 4 000 рабочих мест. И это уже готовые проекты под управлением профессиональных операторов.

Для того, чтобы удовлетворить запрос арендатора, собственнику придется снижать свои ожидания по доходу от базовой ставки аренды, беря инвестиции в отделку на себя. Логичным шагом для оптимизации этих затрат будет привлечение сервисного оператора, который может быстро и качественно подготовить помещение к сдаче в аренду по собственным уже разработанным стандартам, а в дальнейшем обеспечить необходимый сервис для арендатора.

Еще одним перспективным направлением может стать сотрудничество с девелоперами, предлагающими офисные площади для продажи. Реализация проекта отделки и добавление сервисной составляющей от профессионального оператора будет способствовать повышению качества и ликвидности площадей, приобретаемых для собственных нужд или в качестве арендного бизнеса. 


иГРОКИ РЫНКА

Space 1

Бродников Михаил

Другое

Space 1

Материалы по теме

Источник: goodfon.ru
Экспертный анализ

Nikoliers: «Москва-Сити» на 85% российский

Аналитики компании подсчитали, сколько занимают российские компании в крупнейшем деловом кластере столицы. И только 5-10% площадей здесь предлагается в субаренду.
02.06
Источник: zabor.net
Экспертный анализ

IPG.Estate: IT-компании освободят не менее 128 тыс. кв. м офисов к концу 2022 года

Сектор, бывший одним из главных драйверов рынка Петербурга в последние годы, в 2022 году становится лидером по росту скрытой вакансии в регионе.
01.06
Источник: Apollax Space
Точка зрения

Гибкие офисы. Пусть лучше мир прогнется под нас

Мировой рынок гибких офисов и коворкингов стремительно набирает обороты и к 2025 году может превысить $ 13,03 млрд. И если ровно 10 лет назад по всему миру было всего 1130 офисов, которые сейчас называются сервисными или гибкими, то к 2018 году уже наблюдался рост в 10 раз: их стало почти 14 000. Если говорить об их общей площади – ее объем вырос с 43 тыс.м2 до 1 180 тыс.м2. О мировых тенденциях рынка гибких офисов и коворкингов рассуждает основатель, генеральный директор Apollax Space Иван Гуськов.

 
01.06

журнал CRE 16 (415)

Сентябрь 2
Очередной номер журнала CRE вышел из печати. Журнал выпущен при поддержке: ADG group Лаврушинский   УК «Сити»   MD Facility Management   Raven Russia   Radius Group   O1 Standard   В НОМЕРЕ:   Актуально БИЗНЕС ПОЛЮБИЛ ТИШИНУ Депутаты закрепили термин «контрсанкционная информация» - что это означает для рынка?     Тема номера ЗЕЛЁНЫЙ И УСТОЙЧИВЫЙ Актуальна ли сегодня ESG-повестка?   Тенденции КТО НА НОВЕНЬКОГО? Станут ли бондовые склады «убийцами российского рете...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (19-25 сентября)

Итоги CRE Federal Awards 2022, пополнение портфеля Parus Asset Management и строительные проекты владельца «Первой мебельной фабрики», инфраструктурные проекты в Кронштадте и Подмосковье, а также ключевые статьи из сентябрьского CRE – в нашей традиционной подборке.
25.09
Источник: CRE
Сделка

«Сима-ленд» арендовал крупный склад в Подмосковье

Уральский интернет-ритейлер занял 42 тыс. кв. м в логопарке «Быково» компании «Логопарк менеджмент». Годовая аренда здесь может стоить до 370 млн рублей. Консультантом сделки выступила компания Knight Frank Russia.

26.09
Источник: cre.ru
Игроки рынка

ПЭК открыл филиал в Таджикистане

Мультисервисный оператор логистических услуг проводит экспансию на рынок Средней Азии и открывает первый филиал в столице Таджикистана — Душанбе. 

29.09
Источник: Ghelamco
Сделка

AliExpress отказалась от части будущих складов

Компания пересмотрела договор с девелопером «Адва» по строительству в подмосковном Обухове. Вместо запланированных изначально 180 тыс. кв. м интернет-ритейлер будет довольствоваться 40-60 тыс. кв. м.
30.09
Источник: Пресс-служба Radius Group
Проект

Radius построит еще один склад в «Южных Вратах»

Radius Group получил разрешение на строительство нового склада.
 
30.09
Источник: CRE
Сделка

Росгосстрах арендовал офис в БЦ Atlantic City

Площадь помещений, арендованных страховой компанией, составила 1 800 кв. м. Брокером сделки выступила компания Rekorb.
26.09
Источник: CRE
Экспертный анализ

Плечевой пояс

После 21 сентября и объявления в России частичной мобилизации у бизнеса и рынков, по словам экспертов, два состояния - «в панике» или «на стопе». Мы спросили игроков, какие меры поддержки торговой недвижимости, ритейлу, e-commerce и логистике необходимы прямо сейчас.
 
Текст: Евгений Арсенин. CRE Retail, сентябрь 2022

 
28.09

подпишись НА эксклюзивные новости cre