Арендаторы хотят «на всё готовенькое»

Спрос смещается в сторону офисов с отделкой, чему способствуют увеличение себестоимости отделки и ремонта, а также привычка арендаторов к повышенному сервису. О перспективах  офисных проектов в текущих условиях рассказывает Михаил Бродников, директор по развитию Space 1.
3397
Изображение взято из источника: Space 1
Спрос арендаторов смещается в сторону офисов с отделкой. Это общее явление, которое в том или ином виде прослеживается во всех кризисах, через которые прошел московский рынок офисной недвижимости. Однако если в прошлые кризисы максимум, на который мог рассчитывать арендатор – это выполнение отделки силами арендатора, то за последние 2-3 года компании успели познакомиться с форматом сервисного офиса, поэтому сегодня хотят получить максимальный уровень комфорта – не только отделку, но и мебель, IT-решения по управлению офисом (например, внедрение системы бронирования рабочих мест), полную поддержку и обслуживание.

Спрос на помещения shell&core сегодня находится около нулевой отметки, поэтому кажется, что в ближайшее время наступит эпоха «большого ремонта», когда собственникам так или иначе придется адаптировать помещения под изменившиеся требования арендатора.

На основе нашего опыта реализованных за 2,5 года проектов мы провели анализ, как изменился CAPEX по офисам.

Пандемия и сопутствующие ей экономические последствия в виде ослабления рубля, удорожания логистики, дефицита части комплектующих привела к тому, что стоимость реализации проектов, включая проектирование, строительно-монтажные работы, IT, мебель и инвентарь выросла на 18%. Под влиянием кризиса 2022 года эта стоимость выросла еще на 20% относительно пандемийных показателей, а в общем рост составил 43%.

Наиболее драматичная ситуация в IT-составляющей – стоимость оборудования, необходимого современному офисному пространству, за 2 кризиса выросла в 5 раз. Основной рост пришёлся на пандемию и был вызван дефицитом полупроводников. В этом году к глобальному дефициту добавился фактор прекращения поставок рядом вендоров, поэтому цены на оборудование с лицензиями, которое уже находится в России, продолжают расти.

Мебель и инвентарь в общей сложности выросли на 60%, при этом основной рост случился еще в пандемию, а текущий кризис почти ничего не прибавил к стоимости. Поменялись рынки поставок, например, востребованными являются Словения и Дубай, а основным конкурентными преимуществами сегодня стали скорость выполнения заказа и способность поставщика гарантировать сам факт поставки.

Строительно-монтажные работы в пандемию показали рост около 10%, а в этом году увеличились еще на 17%. Помимо очевидного роста стоимости черновых и отделочных материалов, растет стоимость рабочей силы.

В общем и целом, стоимость реализации проекта офиса с отделкой, оборудованием и мебелью сегодня выросла до примерно 70 000 – 75 000 рублей за кв.м. Однако это стоимость, к которой приходит профессиональный оператор с большим объемом реализованных проектов. Если ремонт не является постоянным видом деятельности, то эта цифра может легко перейти за 100 000 рублей за квадратный метр, при этом результат может быть не предсказуем.

Переложить эти затраты на арендаторов в текущей ситуации не получится. Из рынка собственника мы резко перешли в фазу рынка арендатора, и роста ставок в краткосрочной перспективе ждать не приходится. У арендатора будет выбор, например, только в сервисных офисах и коворкингах Москва-Сити, согласно нашим подсчетам, в ближайшее время будет свободно около 4 000 рабочих мест. И это уже готовые проекты под управлением профессиональных операторов.

Для того, чтобы удовлетворить запрос арендатора, собственнику придется снижать свои ожидания по доходу от базовой ставки аренды, беря инвестиции в отделку на себя. Логичным шагом для оптимизации этих затрат будет привлечение сервисного оператора, который может быстро и качественно подготовить помещение к сдаче в аренду по собственным уже разработанным стандартам, а в дальнейшем обеспечить необходимый сервис для арендатора.

Еще одним перспективным направлением может стать сотрудничество с девелоперами, предлагающими офисные площади для продажи. Реализация проекта отделки и добавление сервисной составляющей от профессионального оператора будет способствовать повышению качества и ликвидности площадей, приобретаемых для собственных нужд или в качестве арендного бизнеса. 


иГРОКИ РЫНКА

Space 1

Бродников Михаил

Другое

Space 1

Материалы по теме

Источник: goodfon.ru
Экспертный анализ

Nikoliers: «Москва-Сити» на 85% российский

Аналитики компании подсчитали, сколько занимают российские компании в крупнейшем деловом кластере столицы. И только 5-10% площадей здесь предлагается в субаренду.
02.06
Источник: zabor.net
Экспертный анализ

IPG.Estate: IT-компании освободят не менее 128 тыс. кв. м офисов к концу 2022 года

Сектор, бывший одним из главных драйверов рынка Петербурга в последние годы, в 2022 году становится лидером по росту скрытой вакансии в регионе.
01.06
Источник: Apollax Space
Точка зрения

Гибкие офисы. Пусть лучше мир прогнется под нас

Мировой рынок гибких офисов и коворкингов стремительно набирает обороты и к 2025 году может превысить $ 13,03 млрд. И если ровно 10 лет назад по всему миру было всего 1130 офисов, которые сейчас называются сервисными или гибкими, то к 2018 году уже наблюдался рост в 10 раз: их стало почти 14 000. Если говорить об их общей площади – ее объем вырос с 43 тыс.м2 до 1 180 тыс.м2. О мировых тенденциях рынка гибких офисов и коворкингов рассуждает основатель, генеральный директор Apollax Space Иван Гуськов.

 
01.06

журнал CRE 5 (439)

Май
Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Вышел из печати CRE № 5 (439).   Читайте в номере:   CRE Moscow AWARDS 2024 ОТ ПОБЕДЫ К ПОБЕДЕ Фоторепортаж с церемонии премии   Тема номера ИНОГДА ОНИ ВОЗВРАЩАЮТСЯ? «Лихие 90-ые» нам не грозят   Мнение СКРЫТЫЕ РЕЗЕРВЫ РАЗВИТИЯ СКЛАДСКОГО РЫНКА Генеральный директор «Raven Russia» Игорь Богородов делится своим видением ситуации   Офисы В ЗОНУ КОМФОРТА Будущее офисного рынка – за сервисом   Индустрия го...

Популярное

Источник: CreConstruction
Проект

CreConstruction построила офис для фармацевтов

Заказчик - Angelini Pharma. Новый офис компании расположился в БЦ Silver City на Серебрянической набережной.
07.06
Источник: Строительный альянс
Игроки рынка

ВТБ профинансирует IndustrialCity «Жуковский»

Общая площадь промышленного хаба, возводимого ХСА, составит 240 тыс. кв. м. Помимо помещений формата Light Industrial, проект включает спортивную и социальную инфраструктуру, офисы и ЦОД.
07.06
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (3-9 июня)

Новости с ПМЭФ, слухи о продаже Инград, сделка в Comcity, офис для фармацевтов, новое направление в NF Group, а также новые статьи из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке за неделю.
09.06
Источник: CRE
Проект

Skladman построит склады на юге Подмосковья

Компании Skladman USG дали разрешение на строительство нового складского объекта в городском округе Домодедово. Площадь земельного участка составляет 10,5 тыс. кв. м, а площадь застройки – около 4,5 тыс. кв. м.
07.06
Источник: ADG group
Открытие

ADG group открыла «Место встречи Орион»

Районный центр площадью 37,7 тыс. кв. м является одним из крупнейших в портфеле компании, а также среди всех торговых центров, заявленных ко вводу в Москве в 2024 году.
07.06
Источник: «Дикси»
Открытие

«Дикси» тестирует ультрамалый формат

Первые магазины «Дикси GO!» были открыты в Московском регионе – один в Москве и два в области. Торговые точки расположены на первых этажах жилых домов.
10.06
Источник: cre.ru
Проект

«Чижик» откроет еще один РЦ

«Чижик» откроет распредцентр в Саратовской области.
 
07.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre