По оценке консалтинговой компании IBC Real Estate, в 1-м полугодии 2022 года объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости составил 205 млрд руб., что на 48% выше результата аналогичного периода предыдущего года (138 млрд руб.). Текущий показатель является максимальным значением для первого полугодия за 20-летнюю историю наблюдений. Безусловно, на двухзначные темпы роста повлияли результаты начала года, однако активность в апреле-июне 2022 года также была высокой и оказалась сопоставимой с аналогичным периодом 2021 года. Во 2-м квартале 2022 года объем инвестиционных сделок составил 98 млрд руб., что также является максимальным значением за последние 20 лет.
«2021 год показал рекордную инвестиционную активность за всю историю наблюдений. При этом объем закрытых сделок по итогам 1-го полугодия 2022 года уже составляет половину объема вложений прошлого года. С учетом того, что основная часть транзакций традиционно приходится на вторую половину года, это является важным сигналом в текущих экономических условиях, – говорит Екатерина Космарская, заместитель руководителя Департамента исследований компании IBC Real Estate. – По нашим прогнозам объем инвестиционных сделок по итогам года может превысить результат 2021 года (400 млрд руб.)».
Дополнительный фактором, способствующем росту инвестиций во 2-м полугодии 2022 года, является снижение стоимости заемного финансирования. ЦБ РФ за последний квартал четыре раза снижал ключевую ставку. На текущий момент она составляет 9,5%. По данным аналитиков ВТБ Капитал к концу года ожидается дальнейшее снижение показателя ключевой ставки до 8%, и как следствие, рост объема привлечения кредитных средств и открытия новых возможностей для инвестирования.
По структуре вложений инвестиционные сделки 2-го квартала распределились достаточно равномерно. Доля сегмента жилой недвижимости, традиционно первого по объему, сократилась по сравнению с предыдущим кварталом более чем в 2 раза, до 25%. Лидером по объему инвестиций в апреле-июне стал офисный сегмент, доля сделок с офисными площадями составила 30%, что в 3 раза больше показателя 1-го квартала 2022 года. Крупнейшей транзакцией стала сделка по продаже офисного комплекса «Арма» в Москве. Двухкратный рост активности в прошедшем квартале отмечен также в сегменте складской и производственной недвижимости, доля которого достигла 15% (против 10% по итогам первых трех месяцев 2022 года). При этом стоит отметить, что во 2-м квартале большинство транзакций в данном сегменте представляют собой продажу производственных объектов.
Во 2-м квартале 2022 года инвесторы стали активнее приобретать объекты недвижимости в регионах России. Крупнейшими транзакциям стали продажа Калужского цементного завода и продажа торгового центра Армада в Оренбурге. Доля региональных сделок в апреле-июне достигла 24%, что стало максимальным уровнем среди сопоставимых показателей с 2016 года.
«Принимая во внимание высокий объем закрытых сделок в 1-й половине 2022 года, а также снижение ключевой ставки, во 2-м полугодии мы ожидаем увидеть большое количество инвестиционных сделок в коммерческой недвижимости. Наибольший интерес у инвесторов вызывают активы иностранных компаний – в частности, высоколиквидные производственные активы, которые можно приобрести с существенным дисконтом (зачастую ниже себестоимости строительства). Таким образом, инвесторы активно участвуют в процессе импортозамещения: локальные игроки входят на рынок, приобретая иностранные активы с потенциалом сохранения производственных мощностей», – комментирует Микаэл Казарян, член Совета директоров, руководитель Департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate.
