Складской рынок России, 1П 2022 г.
После паузы в деловой активности складского рынка, последовавшей за февральскими событиями, арендаторы и покупатели, скорректировав свои изначальные планы исходя из новых реалий, начинают возвращаться к развитию своего бизнеса. В результате в складском сегменте сформировалась следующая картина:
- спрос во II кв. 2022 г. формировался преимущественно сделками, которые к этому времени уже были на высокой стадии и многие из которых начали прорабатываться ещё в предыдущем году. В результате по итогам 1 полугодия 2022 года было заключено сделок на общую площадь 760 тыс. кв. м, что сопоставимо с уровнем спроса за аналогичный период в «допандемийную эпоху»;
- 41% объёма сделок прошедшего полугодия пришлось на региональные рынки. Большую часть спроса формировали сделки по аренде;
- в то же время количество активных запросов на складские площади, после затишья в апреле-мае, вновь начало расти и к концу квартала достигло внушительного объёма, который будет расти и дальше.
На текущий момент объём активных запросов на складские площади в России, реализация которых запланирована на ближайшие полтора года, составляет 1,9 млн кв. м.
Как это всегда происходит в кризисные периоды, рынок претерпевает функциональные изменения. Так, например, в 2015-2017 гг. в складском сегменте активно росли DIY сети, дистрибьюторы запчастей, последние несколько лет мы наблюдали «бум» онлайн торговли. В этом году лидером вновь становится продуктовый ритейл (38% от общего объёма запрашиваемых площадей), но уже в несколько новом обличии: помимо развития старых форматов магазинов, существенную долю в спросе со стороны этого сегмента будут занимать жёсткие дискаунтеры – около 60% от общего количества запросов от food-ритейла.
Не стоят на месте и другие сегменты розничной торговли. Онлайн ритейл, несмотря ни на что, продолжает сохранять долю не менее 30% в общем объёме активных запросов, и в этом сегменте мы можем увидеть новые большие сделки, а на различные сегменты оффлайн непродовольственного ритейла приходится 11%. Таким образом, ритейл во всех его проявлениях «взял на себя инициативу» и двигает складской сегмент вперёд, формируя 79% всех запрашиваемых площадей (для сравнения, за все предыдущие годы его доля в спросе доходила максимум до 60%, а в среднем за последние 10 лет составила 37%).
Основной интерес пользователей складов, исходя из текущих запросов, сосредоточен в Москве и ключевых регионах – Санкт-Петербург и Ленинградская область, Новосибирская область, Свердловская область.
Средний размер запроса на сегодняшний день составляет 15 тыс. кв. м, это больше среднего размера сделки на складском рынке в последние годы, что указывает на то, что сейчас более активны крупные компании.
Несмотря на обширные запросы, некоторые компании пока откладывают принятие решения, упуская сделки и доступные предложения. К тому же, специфика некоторых запросов может потребовать более длительных сроков реализации. Так что часть их перейдёт уже на 2023 год.
Таким образом, по нашим оценкам, годовой объём спроса составит около 2 млн кв. м по итогам 2022 г. Несмотря на снижение относительно рекордного 2021 года, это выше среднегодового значения за последние 10 лет. Фактически спрос вернётся к значениям 2018-2019 гг., то есть нормального уровня до «бумящих» 2020 и 2021 гг.
