Инвестиции в недвижимость: как просчитать прибыль и риски

Останется ли недвижимость таким же надежным объектом для инвестирования в ближайшем будущем? Этот вопрос сейчас, наверняка, волнует многих, кто привык хранить часть сбережений «в бетоне» или в «земле». Последние десять лет стоимость недвижимости росла благодаря умеренным ипотечным ставкам. В пандемию толчок спросу дала еще и фискальная политика. А всеобщий переход на удаленный формат работы поставил в выигрышное положение загородную недвижимость. О том, как развивается рынок после февральских событий и стоит ли в него инвестировать, рассказал Виктор Шалимов, основатель компании ЗемКомфорт. 

949
Изображение взято из источника: ЗемКомфорт

Рынок загородной недвижимости, как и городской, сильно зависит от двух факторов: предложения, доступного на рынке в разных ценовых категориях, и ключевой ставки по ипотеке. Конечно, на колебания спроса и предложения влияют и другие факторы: уровень общего дохода населения и политические события. Все они, как правило, взаимосвязаны, и именно результаты зависимости этих факторов друг от друга мы могли наблюдать весной и летом 2022 года.

От бума к стагнации: что происходило зимой и весной

В первом квартале 2022 года на рынке недвижимости аналитики фиксировали рекордное количество сделок как в жилом, так и в коммерческом секторе. Активно покупали и загородную недвижимость, хотя спрос на нее традиционно повышается к концу весны – началу дачного сезона. Впервые за десятилетие объем индивидуального жилищного строительства (ИЖС) превысил строительство многоквартирных домов и составил, по данным Росстата, 62,3% от всего объема строительства жилой недвижимости в стране.

Однако в марте ситуация поменялась кардинальным образом: вместе с ростом ключевой ставки выросли и ставки по ипотеке до 20-25%. Поскольку примерно каждый второй объект недвижимости в стране покупается в ипотеку, спрос заметно снизился, и только Госпрограмма 2020-2022 с льготной ставкой 7% годовых позволила его удержать от критического падения. Из-за этого колебания в первый весенний месяц возникла интересная картина: в одной стороны, падение спроса среди тех, кто покупает недвижимость в ипотеку. С другой - ситуацией пользовались инвесторы, которые активно вложились в недвижимость и тем самым повысили цены в среднем на 5%.

В апреле 2022 года тенденция сохранилась, несмотря на ставки по Госпрограмме 2020-2022 и снижение ключевой ставки ЦБ. Часть денег населения ушла в депозиты с высокими процентами. Так, к маю мы подошли к стагнации на рынке, при которой спрос упал в 3-4 раза, а следом и сократилось предложение. Девелоперы замерли в ожидании лучших условий для выхода на рынок. Из-за сократившегося предложения цены на загородную недвижимость продолжили расти. ЦИАН предоставил данные, по которым средняя стоимость земельного участка стала на 26% превышать показатель за аналогичный период 2021 года, а средняя стоимость загородного дома прибавила за год 7%. Объем строительства ИЖС также вырос и в апреле, по данным Росстата, составил 65,3% от общего объема. 

Выход из ямы: неспешное возрождение рынка летом

Вслед за снижением ключевой ставки Центрального банка в июне снизились и ставки по ипотеке, что вызвало оживление среди покупателей. Этому способствовало и завершение сроков по банковских вкладом с высоким процентом.

Однако на рынке сохранилась проблема с ограниченностью предложения. Как минимум, из-за высокой себестоимости строительства зданий. В этом плане выиграли загородные земельные участки: их заметно меньше коснулось общее повышение цен на материалы, которое ударило по стройке в 2022 году. Более того, аналитики ЦБ прогнозируют, что к 2024 году темпы строительства снизятся, поскольку изменилась не только стоимость возведения зданий, но и логистика материалов. Поставки из-за рубежа либо сократились, либо увеличили сроки. Из-за этого девелоперы могут нести убытки, не говоря уже о штрафах за не сдачу жилья вовремя. Сейчас этот вопрос не стоит ребром из-за того, что девелоперы реализуют ресурсы, закупленные ранее. Но вскоре предложение может начать сокращаться, и это необходимо учесть при выборе объекта для инвестирования.

На сегодняшний день рынок постепенно возвращается в прежнее русло, и этот процесс продолжится, если не будет новых потрясений в экономической или политической сферах. Из-за санкций капитал, который обычно вкладывался в объекты за рубежом, начинает накапливаться внутри страны. Инвесторы ищут новые возможности, а рынок загородной недвижимости их открывает. По данным ВЦИОМ и «Дом.РФ», через пять лет спрос на ИЖС составит около 3 млн домов (около 450 млн кв. м.). Чтобы его полностью удовлетворить потребуется не менее 19 лет. Bayside Residence представил свежую аналитику, по которой наглядно видно, что для инвесторов загородное жилье будет приоритетнее, чем новостройки. 

Куда инвестировать? Выбираем объект загородной недвижимости

Если говорить об объектах жилой недвижимости, то в сегменте «эконом» ниши на рынке уже освоены, а вот среди поселков бизнес-класса еще достаточно ликвидных объектов. Покупателей все больше привлекает благоустроенность и комфорт территорий, которые обслуживаются управляющими компаниями, что в свою очередь, выражается в повышении доходности инвесторов. 

Целевая аудитория загородных поселков - семейные люди со средним достатком и инвесторы. Последние покупают объект на старте строительства и перепродают через пару лет, когда инфраструктура поселка становится полностью обеспечена. Если при этом инвестор заканчивает строительство дома, - доходность такой инвестиции может быть в районе 100%, при отсутствии постройки доходность составляет примерно 70%.  

Что касается коммерческой загородной недвижимости, то еще большим спросом стала пользоваться земля промышленного назначения. Многие компаний начали локализацию в России, активно арендуя производственные помещения и склады. Кроме того, из-за ограничений в поездках за рубеж начинает развиваться внутренний туризм. Это, прежде всего, глэмпинги и загородные мини-отели. При условии сохранения текущей геополитической ситуации, инвестиции в такие объекты являются одними из самых выгодных в сегменте загородной недвижимости. 

Критерии для выбора объекта 

В целом, загородная недвижимость в перспективе ближайших 5-10 лет выглядит привлекательным объектом для инвестирования. При этом существует ряд переменных, которые напрямую влияют на стоимость и ликвидность объекта. Вот по каким основным критериям мы оцениваем площадки для инвестирования: 

1.      Рынок. Большим спросом пользуются участки, где рынок уже есть. Мы не работаем с участками, где рынок нужно создавать. Берем только проверенный район, где уже имели опыт продаж или можем проверить анализ ситуации по продажам у коллег. По этому принципу мы выбирали все объекты, которые уже находятся в портфеле компании, включая «Аква Виктория» в поселке Свердловский, «Литвиново Лайф» в поселке Литвиново и «Трубецкой парк» в Щелковском районе.  

2.      Стоимость. Важно точно рассчитать стоимость объекта и его девелопмента: столько объект стоит на рынке в текущем состоянии, сколько стоит его размежевать, подвести газ, электричество, построить дороги. А затем - сравнить полученную сумму с ценой входа. Мы рассматриваем только те проекты, стартовая стоимость которых вместе с затратами на девелопмент составляют менее 30% итоговой рыночной цены.  

3.      Маркетинг. Необходимо понять, как при помощи девелопмента и маркетинга обыграть характеристики объекта, чтобы превратить минусы в плюсы и выделить максимум положительных качеств.  Это наше любимое занятие: мы не раз создавали «конфетку» из неприметного, на первый взгляд, участка. И объем продаж говорит о том, что это у нас получается хорошо.  



Материалы по теме

Источник: Nikoliers
Исследования рынка

Nikoliers: Инвесторы предпочитают офисы в Петербурге

По данным компании, около 50% инвестиционных сделок пришлось на офисный сегмент, а две трети сделок с офисами заключены в Северной столице. Общий объем инвестиций в недвижимость России увеличился на 16% по сравнению с аналогичным периодом год назад и составил 64,3 млрд рублей.
27.07
Источник: CORE.XP
Исследования рынка

CORE.XP: Инвестиции во втором квартале показали худший результат за 5 лет

По данным компании, в коммерческую недвижимость во втором квартале было вложено только 25 млрд рублей. Инвестиции за первое полугодие составили 81 млрд рублей, около половины этого объема пришлось на офисный сегмент. Еще 62 млрд рублей было направлено на покупки участков под строительство жилья (без учета сделок по слиянию/поглощению).
21.07
Источник: Knight Frank Russia
Исследования рынка

Knight Frank Russia: Объем инвестиций в недвижимость вырос на 42%

Аналитики компании подвели итоги I полугодия 2022 года на рынке инвестиций в коммерческую недвижимость России. На фоне рекордного результата I квартала 2022 года объем инвестиций в недвижимость вновь показал высокий итоговой показатель. При этом объем инвестиций II квартала также оказался выше показателей аналогичного периода 2015-2020 годов. Таким образом, в I полугодии 2022 года объем инвестиций в недвижимость РФ достиг 179,8 млрд руб. против 126 млрд руб. годом ранее (+42%).
15.07

журнал CRE 16 (415)

Сентябрь 2
Очередной номер журнала CRE вышел из печати. Журнал выпущен при поддержке: ADG group Лаврушинский   УК «Сити»   MD Facility Management   Raven Russia   Radius Group   O1 Standard   В НОМЕРЕ:   Актуально БИЗНЕС ПОЛЮБИЛ ТИШИНУ Депутаты закрепили термин «контрсанкционная информация» - что это означает для рынка?     Тема номера ЗЕЛЁНЫЙ И УСТОЙЧИВЫЙ Актуальна ли сегодня ESG-повестка?   Тенденции КТО НА НОВЕНЬКОГО? Станут ли бондовые склады «убийцами российского рете...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (26 сентября - 2 октября)

Складские новости от «Сима-ленд», ПЭК, AliExpress, Radius Group и FixPrice, офисная сделка Росгосстрах в Петербурге и новый проект БЦ в Краснодаре, итоги дебатов, новые статьи из журналов CRE и CRE Retail – в нашей традиционной подборке самых читаемых новостей на сайте CRE.ru за прошедшую неделю.
02.10
Источник: Ghelamco
Сделка

AliExpress отказалась от части будущих складов

Компания пересмотрела договор с девелопером «Адва» по строительству в подмосковном Обухове. Вместо запланированных изначально 180 тыс. кв. м интернет-ритейлер будет довольствоваться 40-60 тыс. кв. м.
30.09
Источник: cre.ru
Игроки рынка

ПЭК открыл филиал в Таджикистане

Мультисервисный оператор логистических услуг проводит экспансию на рынок Средней Азии и открывает первый филиал в столице Таджикистана — Душанбе. 

29.09
Источник: Пресс-служба Radius Group
Проект

Radius построит еще один склад в «Южных Вратах»

Radius Group получил разрешение на строительство нового склада.
 
30.09
Источник: CRE
Экспертный анализ

Плечевой пояс

После 21 сентября и объявления в России частичной мобилизации у бизнеса и рынков, по словам экспертов, два состояния - «в панике» или «на стопе». Мы спросили игроков, какие меры поддержки торговой недвижимости, ритейлу, e-commerce и логистике необходимы прямо сейчас.
 
Текст: Евгений Арсенин. CRE Retail, сентябрь 2022

 
28.09
Источник: Пресс-служба «Доминион-юг»
Проект

В Краснодаре появится высокотехнологичный БЦ

Группа Компаний «БЭЛ Девелопмент» строит новый бизнес-центр в Краснодаре.
 
29.09
Источник: CRE
Экспертный анализ

Шопинг по-соседски

На фоне сокращения присутствия международных брендов в торговых центрах уходит в историю и многолетний тренд так называемого «соседского шопинга», когда жители из малых городов или регионов, где некоторые марки не были представлены, ездили за покупками в соседние, более крупные населенные пункты.

Текст: Евгений Арсенин. Журнал CRE, сентябрь 2022.
29.09

подпишись НА эксклюзивные новости cre