Рынок загородной недвижимости, как и городской, сильно зависит от двух факторов: предложения, доступного на рынке в разных ценовых категориях, и ключевой ставки по ипотеке. Конечно, на колебания спроса и предложения влияют и другие факторы: уровень общего дохода населения и политические события. Все они, как правило, взаимосвязаны, и именно результаты зависимости этих факторов друг от друга мы могли наблюдать весной и летом 2022 года.
От бума к стагнации: что происходило зимой и весной
В первом квартале 2022 года на рынке недвижимости аналитики фиксировали рекордное количество сделок как в жилом, так и в коммерческом секторе. Активно покупали и загородную недвижимость, хотя спрос на нее традиционно повышается к концу весны – началу дачного сезона. Впервые за десятилетие объем индивидуального жилищного строительства (ИЖС) превысил строительство многоквартирных домов и составил, по данным Росстата, 62,3% от всего объема строительства жилой недвижимости в стране.
Однако в марте ситуация поменялась кардинальным образом: вместе с ростом ключевой ставки выросли и ставки по ипотеке до 20-25%. Поскольку примерно каждый второй объект недвижимости в стране покупается в ипотеку, спрос заметно снизился, и только Госпрограмма 2020-2022 с льготной ставкой 7% годовых позволила его удержать от критического падения. Из-за этого колебания в первый весенний месяц возникла интересная картина: в одной стороны, падение спроса среди тех, кто покупает недвижимость в ипотеку. С другой - ситуацией пользовались инвесторы, которые активно вложились в недвижимость и тем самым повысили цены в среднем на 5%.
В апреле 2022 года тенденция сохранилась, несмотря на ставки по Госпрограмме 2020-2022 и снижение ключевой ставки ЦБ. Часть денег населения ушла в депозиты с высокими процентами. Так, к маю мы подошли к стагнации на рынке, при которой спрос упал в 3-4 раза, а следом и сократилось предложение. Девелоперы замерли в ожидании лучших условий для выхода на рынок. Из-за сократившегося предложения цены на загородную недвижимость продолжили расти. ЦИАН предоставил данные, по которым средняя стоимость земельного участка стала на 26% превышать показатель за аналогичный период 2021 года, а средняя стоимость загородного дома прибавила за год 7%. Объем строительства ИЖС также вырос и в апреле, по данным Росстата, составил 65,3% от общего объема.
Выход из ямы: неспешное возрождение рынка летом
Вслед за снижением ключевой ставки Центрального банка в июне снизились и ставки по ипотеке, что вызвало оживление среди покупателей. Этому способствовало и завершение сроков по банковских вкладом с высоким процентом.
Однако на рынке сохранилась проблема с ограниченностью предложения. Как минимум, из-за высокой себестоимости строительства зданий. В этом плане выиграли загородные земельные участки: их заметно меньше коснулось общее повышение цен на материалы, которое ударило по стройке в 2022 году. Более того, аналитики ЦБ прогнозируют, что к 2024 году темпы строительства снизятся, поскольку изменилась не только стоимость возведения зданий, но и логистика материалов. Поставки из-за рубежа либо сократились, либо увеличили сроки. Из-за этого девелоперы могут нести убытки, не говоря уже о штрафах за не сдачу жилья вовремя. Сейчас этот вопрос не стоит ребром из-за того, что девелоперы реализуют ресурсы, закупленные ранее. Но вскоре предложение может начать сокращаться, и это необходимо учесть при выборе объекта для инвестирования.
На сегодняшний день рынок постепенно возвращается в прежнее русло, и этот процесс продолжится, если не будет новых потрясений в экономической или политической сферах. Из-за санкций капитал, который обычно вкладывался в объекты за рубежом, начинает накапливаться внутри страны. Инвесторы ищут новые возможности, а рынок загородной недвижимости их открывает. По данным ВЦИОМ и «Дом.РФ», через пять лет спрос на ИЖС составит около 3 млн домов (около 450 млн кв. м.). Чтобы его полностью удовлетворить потребуется не менее 19 лет. Bayside Residence представил свежую аналитику, по которой наглядно видно, что для инвесторов загородное жилье будет приоритетнее, чем новостройки.
Куда инвестировать? Выбираем объект загородной недвижимости
Если говорить об объектах жилой недвижимости, то в сегменте «эконом» ниши на рынке уже освоены, а вот среди поселков бизнес-класса еще достаточно ликвидных объектов. Покупателей все больше привлекает благоустроенность и комфорт территорий, которые обслуживаются управляющими компаниями, что в свою очередь, выражается в повышении доходности инвесторов.
Целевая аудитория загородных поселков - семейные люди со средним достатком и инвесторы. Последние покупают объект на старте строительства и перепродают через пару лет, когда инфраструктура поселка становится полностью обеспечена. Если при этом инвестор заканчивает строительство дома, - доходность такой инвестиции может быть в районе 100%, при отсутствии постройки доходность составляет примерно 70%.
Что касается коммерческой загородной недвижимости, то еще большим спросом стала пользоваться земля промышленного назначения. Многие компаний начали локализацию в России, активно арендуя производственные помещения и склады. Кроме того, из-за ограничений в поездках за рубеж начинает развиваться внутренний туризм. Это, прежде всего, глэмпинги и загородные мини-отели. При условии сохранения текущей геополитической ситуации, инвестиции в такие объекты являются одними из самых выгодных в сегменте загородной недвижимости.
Критерии для выбора объекта
В целом, загородная недвижимость в перспективе ближайших 5-10 лет выглядит привлекательным объектом для инвестирования. При этом существует ряд переменных, которые напрямую влияют на стоимость и ликвидность объекта. Вот по каким основным критериям мы оцениваем площадки для инвестирования:
1. Рынок. Большим спросом пользуются участки, где рынок уже есть. Мы не работаем с участками, где рынок нужно создавать. Берем только проверенный район, где уже имели опыт продаж или можем проверить анализ ситуации по продажам у коллег. По этому принципу мы выбирали все объекты, которые уже находятся в портфеле компании, включая «Аква Виктория» в поселке Свердловский, «Литвиново Лайф» в поселке Литвиново и «Трубецкой парк» в Щелковском районе.
2. Стоимость. Важно точно рассчитать стоимость объекта и его девелопмента: столько объект стоит на рынке в текущем состоянии, сколько стоит его размежевать, подвести газ, электричество, построить дороги. А затем - сравнить полученную сумму с ценой входа. Мы рассматриваем только те проекты, стартовая стоимость которых вместе с затратами на девелопмент составляют менее 30% итоговой рыночной цены.
3. Маркетинг. Необходимо понять, как при помощи девелопмента и маркетинга обыграть характеристики объекта, чтобы превратить минусы в плюсы и выделить максимум положительных качеств. Это наше любимое занятие: мы не раз создавали «конфетку» из неприметного, на первый взгляд, участка. И объем продаж говорит о том, что это у нас получается хорошо.
