Bright Rich: Действует ли закон спроса и предложения на рынке офисной недвижимости?

Аналитики консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International подвели итоги третьего квартала 2022 года на рынке офисной недвижимости Петербурга. По данным компании, объем вакансии за квартал вырос на 3,5%, до 432 730 кв. м, а за девять месяцев прирост составил 43%. При этом заявленные ставки аренды остаются без особых изменений. Закон спроса и предложения перестал работать?
1569
Изображение взято из источника: Bright Rich
В третьем квартале 2022 г. три бизнес-центра были введены в эксплуатацию: «Феррум II» площадью 31 200 кв. м GLA, «Авиор Тауэр» (17 535 кв. м GLA) и Workshop (3 568 кв. м GLA). Суммарно фактический показатель ввода за первые девять месяцев составил 52 300 кв. м. Планируемый общий объем ввода к концу года составит порядка 174 160 кв. м.
 

 
Объем сделок, заключенных за три квартала этого года, по данным Bright Rich | CORFAC Int., составил 176 130 кв. м, 89% из которых пришлось на сделки аренды (157 600 кв. м). С точки зрения класса качества лидируют помещения класса В+, их доля в структуре поглощения составила 51%.
 

 
Драйвером рынка стали компании сферы IT / Media / Телекоммуникации, занявшие 39 160 кв. м офисных площадей, что составило 22,2% в структуре спроса. В тройке лидеров также компании сферы «Торговля и производство» с долей в 21,1% (37 120 кв. м) и игроки нефтегазового сектора (17,6%, 31 030 кв. м). 
 
Среди наиболее крупных сделок: аренда 6 205 кв. м в бизнес-центре «Премьер Лига, 1, 3 очереди», аренда компанией «Газпром Социальные инициативы» офиса площадью 5 200 кв. м в БЦ Graffiti, а также аренда «Специальным Технологическим Центром» 3 696, 7 кв. м в бизнес-центре PULSAR.
 
Лидером по объему заключенных сделок стал Московский район с долей 18% (31 930 кв. м) от общего объема поглощения за три квартала 2022 г. На втором месте – Петроградский район, на него пришлось 13% от общего объема сделок (22 650 кв. м).
 
Наиболее популярным форматом аренды традиционно стали блоки площадью 100-250 кв. м – 37,8% сделок за девять месяцев 2022 года были заключены с блоками этой площади.
 
Объем вакансии за квартал вырос на 3,6%, до 432 730 кв. м, а за девять месяцев прирост составил 43%. Уровень свободных площадей в классе А на конец сентября составил 11,2%, в классе В+ уровень предложения несколько снизился, до 10,8%, в классе В – вакансия составляет 6,7%.
 
Предложение почти равномерно представлено классами А, В+ и В. Объем вакансии в классе А составляет 150 970 кв. м (35%), в классе В+ – 154 280 кв. м (36%), предложение в классе В – 127 480 кв. м (29%). С точки зрения локации по объему вакансии лидирует Московский район: на него приходится 20% (85 030 кв. м) в структуре предложения.
 
Наиболее значительные изменения произошли с блоками площадью до 100 кв. м (здесь объем предложения сократился по отношению к концу первого квартала на 43%), от 500 до 1 000 кв. м (объем предложения вырос на 25%) и с крупными блоками от 1 000 до 3 000 кв. м, где рост составил 33%. Такие изменения связаны с освобождением западными компаниями крупных офисных площадей, а также с тенденцией к оптимизации арендаторами занимаемых площадей.
 
Виктор Заглумин, партнер Bright Rich | CORFAC International, отмечает, что участились запросы на офисы площадью 100-500 кв. м, многие крупные компании планируют сдачу части своих площадей в субаренду или обращаются с запросом на поиск новых арендаторов на часть их площадей, так как количество сотрудников, работающих из офиса, снизилось.
 
При этом, как отмечают аналитики, глобальных изменений в предлагаемой ставке аренды за квартал не произошло. Средневзвешенная предлагаемая арендная ставка на офисном рынке Петербурга на конец третьего квартала 2022 г. составила 1 990 руб./ кв. м/ мес. в классе А, 1 490 руб./ кв. м/ мес. в классе В+ и 1 190 руб./ кв. м/ мес. в В-классе (включая НДС и коммунальные услуги). В классе А, таким образом, за квартал ставка снизилась на 1,5%, за 9 месяцев – на 2,9%; в классе В+ изменение за квартал составило +2,8%, за 9 месяцев – +12%; в В-классе ставка снизилась на 2,5% за квартал, а по отношению к началу года выросла на 2,6%. Эти колебания можно назвать незначительными и отдельно отметить, что рост средневзвешенной ставки в классе В+ связан с высвобождением и выходом на рынок офисов в этом классе, ранее занятых зарубежными арендаторами. Как правило, это очень качественные офисы с отделкой и мебелью по достаточно высокой ставке аренды.

Консультант отмечает, что несмотря на то, что заявленная ставка аренды на фоне роста вакансии не снижается, что вроде бы противоречит закону спроса и предложения, в ходе переговоров собственники бизнес-центров соглашаются на дисконт. Так, арендодатель может быть готов сделать скидку, например, в случае оперативного подписания договора аренды, особенно долгосрочного; при высокой вакансии в бизнес-центре; в том случае, если арендатор крупный и надежный (сейчас таковыми считаются в том числе государственные компании и компании с госучастием).


иГРОКИ РЫНКА

Bright Rich I CORFAC International

Заглумин Виктор

Консалтинг и брокеридж

Bright Rich I CORFAC International

Материалы по теме

Источник: CMWP
Экспертный анализ

CMWP: Российские операторы гибких офисов откроют проекты на 23 000 кв. м в ОАЭ

Несмотря на более сдержанный спрос по сравнению с прошлыми периодами, объем новых открытий гибких офисов в Москве по итогам девяти месяцев 2022 года достиг 99 000 кв. м., следует из отчета, который подготовили аналитики CMWP. Показатель превышает результат 2021 года на 36%. Однако, подобные рекорды 2022 года на московском рынке – во многом следствие заключенных сделок build-to-suit в 2021 году.
20.10
Источник: IBC Real Estate
Исследования рынка

IBC Real Estate: Спрос на офисном рынке Москвы сократился на треть

По итогам трех кварталов объем сделок на столичном рынке офисной недвижимости составил 738 тыс. кв. м. За год этот показатель может не превысить 1 млн кв. м, что станет одним из худших показателей за 12 лет (меньше было в 2020 году). Серьезных изменений вакансии и ставки в компании не наблюдают.
17.10
Источник: IPG.Estate
Исследования рынка

IPG.Estate: Вакансия в петербургских офисах класса А выросла за квартал почти в два раза

Отдел исследований и консалтинга IPG.Estate подготовил отчёт об итогах III квартала 2022 года по рынку офисной недвижимости в Санкт-Петербурге.
14.10

журнал CRE 9 (429)

Сентябрь 2
Свежий CRE №9 (429) вышел в PDF-формате. Прочитать его можно ЗДЕСЬ Читайте в номере: Инвестиции ЛОЖЕЧКУ ЗА МАМУ «Диванные инвесторы» несут деньги в недвижимость Девелопмент ЖЕСТКИЙ ДЕФИЦИТ Возможности спекулятивного строительства складов ограничивает загруженность мощностей ключевых девелоперов Консалтинг ОБРУСЕВШИЕ Консалтинг становится локальным и менее востребованным Актуально БРОНЯ КРЕПКА Почему в России не появляются качественные национальные сервисы бронирования ...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (25 сентября - 1 октября)

Ключевое назначение в RD Management, новое направление в Ricci, сделка по продаже 14 ТРЦ «Мега», крупный ПСК для «Асконы», экологичный «Пионер», а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail – в нашей традиционной подборке.
01.10
Источник: Ricci
Игроки рынка

Ricci отправляется на Бали

Компания Ricci запустила новое направление Ricci Capital, деятельность которого будет сосредоточена на инвестициях в девелопмент на развивающихся зарубежных рынках. 

29.09
Источник: CRE
Экспертный анализ

Найден более быстрый маршрут

В сентябре российские грузоперевозчики в очередной раз обратились к правительству с просьбой – на этот раз о вводе транспортного демпфера, компенсации за сдерживание повышения стоимости доставки грузов. На фоне продолжающегося четвертый год роста себестоимости логистики, игроки вынуждены постоянно корректировать и стоимость доставки, что приводит к ценовым «качелям» уже в рознице. Однако при продолжающемся спаде покупательской способности, оттоке из страны части платежеспособного населения и изменении потребительского поведения, повышать цены для конечного покупателя дальше нельзя, считают эксперты.

Текст: Евгений Арсенин. Журнал CRE Retail.

28.09
Источник: Pioneer
Игроки рынка

Pioneer сертифицировал свои БЦ по российскому эко-стандарту

БЦ Botanica и Ostankino Business Park получили золотые сертификаты Ecosmart Office.
28.09
Источник: CRE
Переговоры

Morgan Stanley выходит из «Галереи»

Американский фонд договаривается о продаже 50% петербургского торгового центра арабской Mubadala.

28.09
Источник: CRE
Экспертный анализ

Возрастной ценз

По данным Росстата, количество жителей России старше трудоспособного возраста в прежних возрастных границах растёт с 2004 года. Так называемые «сильверы» становятся всё более активными потребителями товаров и услуг, хотя, в отличие от стран Западной Европы, рост этой категории для бизнеса по-прежнему сдерживается более низкими доходами и отличиями в модели покупательского поведения. Эксперты CRE – о том, как российские торговые центры, ритейлеры и рестораторы работают с «возрастными» клиентами уже сегодня.
 
Текст: Иван Майоров. Журнал CRE Retail
27.09
Источник: CRE
Игроки рынка

Лидеров рынка объединили в одну лигу

На церемонии вручения наград CRE Federal Awards 2023, состоявшейся 21 сентября, рынку коммерческой недвижимости была представлена CRE League, созданная, чтобы отметить уже сформированное наследие рынка коммерческой недвижимости России и способствовать росту профессионализма его игроков, поддержанию и развитию высоких стандартов работы и результативности.

 
27.09

подпишись НА эксклюзивные новости cre

Всегда будьте в курсе новостей CRE
Наш телеграм