Аналитики консалтинговой компании Bright Rich | CORFAC International подвели итоги третьего квартала 2022 года на рынке офисной недвижимости Петербурга. По данным компании, объем вакансии за квартал вырос на 3,5%, до 432 730 кв. м, а за девять месяцев прирост составил 43%. При этом заявленные ставки аренды остаются без особых изменений. Закон спроса и предложения перестал работать?

В третьем квартале 2022 г. три бизнес-центра были введены в эксплуатацию: «Феррум II» площадью 31 200 кв. м GLA, «Авиор Тауэр» (17 535 кв. м GLA) и Workshop (3 568 кв. м GLA). Суммарно фактический показатель ввода за первые девять месяцев составил 52 300 кв. м. Планируемый общий объем ввода к концу года составит порядка 174 160 кв. м.

Объем сделок, заключенных за три квартала этого года, по данным Bright Rich | CORFAC Int., составил 176 130 кв. м, 89% из которых пришлось на сделки аренды (157 600 кв. м). С точки зрения класса качества лидируют помещения класса В+, их доля в структуре поглощения составила 51%.

Драйвером рынка стали компании сферы IT / Media / Телекоммуникации, занявшие 39 160 кв. м офисных площадей, что составило 22,2% в структуре спроса. В тройке лидеров также компании сферы «Торговля и производство» с долей в 21,1% (37 120 кв. м) и игроки нефтегазового сектора (17,6%, 31 030 кв. м).

Среди наиболее крупных сделок: аренда 6 205 кв. м в бизнес-центре «Премьер Лига, 1, 3 очереди», аренда компанией «Газпром Социальные инициативы» офиса площадью 5 200 кв. м в БЦ Graffiti, а также аренда «Специальным Технологическим Центром» 3 696, 7 кв. м в бизнес-центре PULSAR.

Лидером по объему заключенных сделок стал Московский район с долей 18% (31 930 кв. м) от общего объема поглощения за три квартала 2022 г. На втором месте – Петроградский район, на него пришлось 13% от общего объема сделок (22 650 кв. м).

Наиболее популярным форматом аренды традиционно стали блоки площадью 100-250 кв. м – 37,8% сделок за девять месяцев 2022 года были заключены с блоками этой площади.

Объем вакансии за квартал вырос на 3,6%, до 432 730 кв. м, а за девять месяцев прирост составил 43%. Уровень свободных площадей в классе А на конец сентября составил 11,2%, в классе В+ уровень предложения несколько снизился, до 10,8%, в классе В – вакансия составляет 6,7%.

Предложение почти равномерно представлено классами А, В+ и В. Объем вакансии в классе А составляет 150 970 кв. м (35%), в классе В+ – 154 280 кв. м (36%), предложение в классе В – 127 480 кв. м (29%). С точки зрения локации по объему вакансии лидирует Московский район: на него приходится 20% (85 030 кв. м) в структуре предложения.

Наиболее значительные изменения произошли с блоками площадью до 100 кв. м (здесь объем предложения сократился по отношению к концу первого квартала на 43%), от 500 до 1 000 кв. м (объем предложения вырос на 25%) и с крупными блоками от 1 000 до 3 000 кв. м, где рост составил 33%. Такие изменения связаны с освобождением западными компаниями крупных офисных площадей, а также с тенденцией к оптимизации арендаторами занимаемых площадей.

Виктор Заглумин, партнер Bright Rich | CORFAC International, отмечает, что участились запросы на офисы площадью 100-500 кв. м, многие крупные компании планируют сдачу части своих площадей в субаренду или обращаются с запросом на поиск новых арендаторов на часть их площадей, так как количество сотрудников, работающих из офиса, снизилось.

При этом, как отмечают аналитики, глобальных изменений в предлагаемой ставке аренды за квартал не произошло. Средневзвешенная предлагаемая арендная ставка на офисном рынке Петербурга на конец третьего квартала 2022 г. составила 1 990 руб./ кв. м/ мес. в классе А, 1 490 руб./ кв. м/ мес. в классе В+ и 1 190 руб./ кв. м/ мес. в В-классе (включая НДС и коммунальные услуги). В классе А, таким образом, за квартал ставка снизилась на 1,5%, за 9 месяцев – на 2,9%; в классе В+ изменение за квартал составило +2,8%, за 9 месяцев – +12%; в В-классе ставка снизилась на 2,5% за квартал, а по отношению к началу года выросла на 2,6%. Эти колебания можно назвать незначительными и отдельно отметить, что рост средневзвешенной ставки в классе В+ связан с высвобождением и выходом на рынок офисов в этом классе, ранее занятых зарубежными арендаторами. Как правило, это очень качественные офисы с отделкой и мебелью по достаточно высокой ставке аренды.

Консультант отмечает, что несмотря на то, что заявленная ставка аренды на фоне роста вакансии не снижается, что вроде бы противоречит закону спроса и предложения, в ходе переговоров собственники бизнес-центров соглашаются на дисконт. Так, арендодатель может быть готов сделать скидку, например, в случае оперативного подписания договора аренды, особенно долгосрочного; при высокой вакансии в бизнес-центре; в том случае, если арендатор крупный и надежный (сейчас таковыми считаются в том числе государственные компании и компании с госучастием).

Исследования рынка

Материалы по теме

IPG.Estate: Вакансия в петербургских офисах класса А выросла за квартал почти в два раза

Отдел исследований и консалтинга IPG.Estate подготовил отчёт об итогах III квартала 2022 года по рынку офисной недвижимости в Санкт-Петербурге.

IBC Real Estate: Спрос на офисном рынке Москвы сократился на треть

По итогам трех кварталов объем сделок на столичном рынке офисной недвижимости составил 738 тыс. кв. м. За год этот показатель может не превысить 1 млн кв. м, что станет одним из худших показателей за 12 лет (меньше было в 2020 году). Серьезных изменений вакансии и ставки в компании не наблюдают.

CMWP: Российские операторы гибких офисов откроют проекты на 23 000 кв. м в ОАЭ

Несмотря на более сдержанный спрос по сравнению с прошлыми периодами, объем новых открытий гибких офисов в Москве по итогам девяти месяцев 2022 года достиг 99 000 кв. м., следует из отчета, который подготовили аналитики CMWP. Показатель превышает результат 2021 года на 36%. Однако, подобные рекорды 2022 года на московском рынке – во многом следствие заключенных сделок build-to-suit в 2021 году.

Загрузка...