Почти половина всех (от 40% до 45% в зависимости от года) новостроек Москвы без учета ТиНАО строится в десяти наиболее популярных районах: Даниловский, Очаково-Матвеевское, Раменки, Нижегородский, Хорошево-Мневники, Покровское-Стрешнево, Южнопортовый, Нагатино-Садовники, Молжаниновский и Митино. Вместе с жильем застройщики выводят в продажу десятки лотов офисного назначения. Как это сказывается на локальных рынках коммерческой недвижимости и формируется ли за счет указанного предложения полноценная альтернатива для бизнес-кварталов и деловых небоскребов?
На самом деле, даже о косвенной конкуренции можно говорить лишь применительно к отдельным локациям. Так, в жилых комплексах на территории районов Раменки и Южнопортовый не выявлено актуального предложения по продаже офисов. В то же время местные бизнес-центры включают, соответственно, 41,8 и 5,5 тыс. кв. м свободных площадей, готовых к реализации. В свою очередь, спрос в окраинных районах – Молжаниновском и Митино – удовлетворяется целиком за счет фондов новостроек. Правда, в обоих случаях речь идет о мизерных значениях – 1,6 и 1,2 тыс. кв. м.
В Нагатино-Садовниках оба формата офисной недвижимости представлены небольшими группами малогабаритных лотов. В сумме они насчитывают 0,4 тыс. кв. м (бизнес-центры) 1,0 тыс. кв. м (жилые комплексы). Таким образом, только в пяти районах два типа офисного предложения сосуществуют в сколько-нибудь заметных масштабах. При подсчете на суммарный метраж лучшее соотношение для офисов из новостроек наблюдается в Нижегородском районе – 1 к 4. В Хорошево-Мневниках метражная пропорция составляет 1 к 7, в Покровском-Стрешнево – 1 к 8, в Очаково-Матвеевском – 1 к 32. Наибольший объем офисного предложения выставлен застройщиками в жилых комплексах Даниловского района – более 70 лотов общей площадью 13,0 тыс. кв. м. При этом в одном только бизнес-квартале «Товарищество Рябовской Мануфактуры» собрано 2,6 тыс. кв. м офисных площадей. В целом по району выборка достигает 103,4 тыс. кв. м, что дает соотношение 1 8.
В среднем квадратный метр офисной недвижимости на территории бизнес-центров почти вдвое уступает по стоимости предложению, которое экспонируется в новостройках. Но для нескольких локаций характерна куда более внушительная ценовая дистанция. Например, в Покровском-Стрешнево наблюдается четырехкратная разница в прайсах на квадратный метр. В новостройках Нагатино-Садовников, Хорошево-Мневников, Очаково-Матвеевского этот показатель выше в 2,7 раза. Наибольшие значения фиксируются в новостройках Даниловского района – 512,3 тыс. рублей за квадратный метр. Бизнес-центры в этой локации предлагают цену, которая в 2,4 раза ниже – в среднем 211,1 тыс. рублей за квадратный метр. Меньше всего разница в Нижегородском районе, но и тут она превышает 40%.
В то время как ценник в 200 тыс. рублей за квадратный метр – норма для бизнес-центров (44,1% экспозиции находится ниже этой планки), для жилых комплексов – это точечное исключение (5,7% выборки). С высокобюджетными офисами ситуация обратная: более 50% объектов из новостроек имеют прайс в 400+ тыс. рублей, но на той части витрины, где собраны лоты из бизнес-центров, доля таковых ограничивается лишь 2,8%. Иными словами, классический офис самого высокого качества оценивается на рынке в ту же стоимость, что стандартный юнит из числа домашних офисов. Средняя ценовая категория охватывает сопоставимую часть предложения в обеих категориях (53,1% в бизнес-центрах, 43,8% в жилых комплексах).
Столь значительный разрыв в стоимости не связан с габаритами офисных объектов. Достаточно сравнить лоты обоих типов из аналогичных метражных категорий. Помещения площадью до 100 кв. м продаются в новостройках в среднем за 410,5 тыс. рублей / квадратный метр, в бизнес-центрах – 215,7 тыс. рублей / квадратный метр. В категории объектов площадью 100-200 кв. м соотношение между средними ценниками отличается незначительно: 432,4 / 232,9 тыс. рублей за квадратный метр.
Однако следует уточнить, что в структуре предложения из бизнес-центров лоты малого и сверхмалого метража (до 200 кв. м) занимают 45,6%, а из новостроек – 94,4%. Офисные помещения с габаритами в несколько сотен или тем более несколько тысяч квадратных метров – экзотика для жилых кварталов и встречаются лишь в единичных экземплярах. В классических деловых центрах это один из основных продуктов: недвижимость площадью от 200 до 1000 кв. м образует 37,4% предложения, а более крупные лоты – 17,0%.
На самом деле, даже о косвенной конкуренции можно говорить лишь применительно к отдельным локациям. Так, в жилых комплексах на территории районов Раменки и Южнопортовый не выявлено актуального предложения по продаже офисов. В то же время местные бизнес-центры включают, соответственно, 41,8 и 5,5 тыс. кв. м свободных площадей, готовых к реализации. В свою очередь, спрос в окраинных районах – Молжаниновском и Митино – удовлетворяется целиком за счет фондов новостроек. Правда, в обоих случаях речь идет о мизерных значениях – 1,6 и 1,2 тыс. кв. м.
В Нагатино-Садовниках оба формата офисной недвижимости представлены небольшими группами малогабаритных лотов. В сумме они насчитывают 0,4 тыс. кв. м (бизнес-центры) 1,0 тыс. кв. м (жилые комплексы). Таким образом, только в пяти районах два типа офисного предложения сосуществуют в сколько-нибудь заметных масштабах. При подсчете на суммарный метраж лучшее соотношение для офисов из новостроек наблюдается в Нижегородском районе – 1 к 4. В Хорошево-Мневниках метражная пропорция составляет 1 к 7, в Покровском-Стрешнево – 1 к 8, в Очаково-Матвеевском – 1 к 32. Наибольший объем офисного предложения выставлен застройщиками в жилых комплексах Даниловского района – более 70 лотов общей площадью 13,0 тыс. кв. м. При этом в одном только бизнес-квартале «Товарищество Рябовской Мануфактуры» собрано 2,6 тыс. кв. м офисных площадей. В целом по району выборка достигает 103,4 тыс. кв. м, что дает соотношение 1 8.
В среднем квадратный метр офисной недвижимости на территории бизнес-центров почти вдвое уступает по стоимости предложению, которое экспонируется в новостройках. Но для нескольких локаций характерна куда более внушительная ценовая дистанция. Например, в Покровском-Стрешнево наблюдается четырехкратная разница в прайсах на квадратный метр. В новостройках Нагатино-Садовников, Хорошево-Мневников, Очаково-Матвеевского этот показатель выше в 2,7 раза. Наибольшие значения фиксируются в новостройках Даниловского района – 512,3 тыс. рублей за квадратный метр. Бизнес-центры в этой локации предлагают цену, которая в 2,4 раза ниже – в среднем 211,1 тыс. рублей за квадратный метр. Меньше всего разница в Нижегородском районе, но и тут она превышает 40%.
В то время как ценник в 200 тыс. рублей за квадратный метр – норма для бизнес-центров (44,1% экспозиции находится ниже этой планки), для жилых комплексов – это точечное исключение (5,7% выборки). С высокобюджетными офисами ситуация обратная: более 50% объектов из новостроек имеют прайс в 400+ тыс. рублей, но на той части витрины, где собраны лоты из бизнес-центров, доля таковых ограничивается лишь 2,8%. Иными словами, классический офис самого высокого качества оценивается на рынке в ту же стоимость, что стандартный юнит из числа домашних офисов. Средняя ценовая категория охватывает сопоставимую часть предложения в обеих категориях (53,1% в бизнес-центрах, 43,8% в жилых комплексах).
Столь значительный разрыв в стоимости не связан с габаритами офисных объектов. Достаточно сравнить лоты обоих типов из аналогичных метражных категорий. Помещения площадью до 100 кв. м продаются в новостройках в среднем за 410,5 тыс. рублей / квадратный метр, в бизнес-центрах – 215,7 тыс. рублей / квадратный метр. В категории объектов площадью 100-200 кв. м соотношение между средними ценниками отличается незначительно: 432,4 / 232,9 тыс. рублей за квадратный метр.
Однако следует уточнить, что в структуре предложения из бизнес-центров лоты малого и сверхмалого метража (до 200 кв. м) занимают 45,6%, а из новостроек – 94,4%. Офисные помещения с габаритами в несколько сотен или тем более несколько тысяч квадратных метров – экзотика для жилых кварталов и встречаются лишь в единичных экземплярах. В классических деловых центрах это один из основных продуктов: недвижимость площадью от 200 до 1000 кв. м образует 37,4% предложения, а более крупные лоты – 17,0%.
«Наше исследование показывает, что в контексте всего рынка офисной недвижимости предложение, размещенное в новостройках, это скорее нишевый продукт. В абсолютном большинстве случаев оно не конкурирует с офисами из бизнес-центров, а дополняет их. Свыше половины объектов в жилых комплексах – это малогабаритные юниты, которые интересны, как правило, небольшим компаниям сервисного профиля или покупателям-инвесторам. Средний бизнес (в широком понимании этого термина), не говоря уже об относительно крупных структурах, по-прежнему будет ориентироваться на деловые центры классического типа. Здесь они могут получить не только широкий выбор помещений с нужными габаритами, оборудованием, коммуникациями, отделкой, но и управленческие компетенции высокого уровня. Не стоит забывать, что для специализированных девелоперов реализация офисов – это основной бизнес, а для застройщиков жилья – всего лишь дополнение к основному», – подчеркивает Алексей Алёшин, управляющий директор «Товарищества Рябовской Мануфактуры».
