Несколько лет назад девелоперы, работающие сфере жилой недвижимости, взяли курс на гибридизацию своих проектов. Помимо квартир, апартаментов и социальных объектов в структуру жилых комплексов в большем объеме стали закладываться офисные помещения. Пандемия только усилила этот тренд: многие из тех, кто поселился в новостройках, не хотели лишний раз покидать свои дома и быстро оценили возможность работать по месту проживания. Одновременно многие компании стремятся перенести своим точки базирования непосредственно на территорию жилых корпусов. Это запустило дискуссию в профессиональном сообществе: не вытеснят ли «домашние офисы» классический продукт, предлагаемый в бизнес-центрах? Аналитики «Товарищества Рябовской Мануфактуры» изучили предложение по продаже юнитов из обеих категорий. Для исследования были взяты десять локаций, где застройщики проявляют наибольшую активность. По итогам мониторинга выяснилось, что о реальной конкуренции речь не идет. По сравнению с новостройками бизнес-центры располагают на порядок большими запасами офисных помещений и готовы продавать их вдвое дешевле(в пересчете на квадратный метр).

Почти половина всех (от 40% до 45% в зависимости от года) новостроек Москвы без учета ТиНАО строится в десяти наиболее популярных районах: Даниловский, Очаково-Матвеевское, Раменки, Нижегородский, Хорошево-Мневники, Покровское-Стрешнево, Южнопортовый, Нагатино-Садовники, Молжаниновский и Митино. Вместе с жильем застройщики выводят в продажу десятки лотов офисного назначения. Как это сказывается на локальных рынках коммерческой недвижимости и формируется ли за счет указанного предложения полноценная альтернатива для бизнес-кварталов и деловых небоскребов?

На самом деле, даже о косвенной конкуренции можно говорить лишь применительно к отдельным локациям. Так, в жилых комплексах на территории районов Раменки и Южнопортовый не выявлено актуального предложения по продаже офисов. В то же время местные бизнес-центры включают, соответственно, 41,8 и 5,5 тыс. кв. м свободных площадей, готовых к реализации. В свою очередь, спрос в окраинных районах – Молжаниновском и Митино – удовлетворяется целиком за счет фондов новостроек. Правда, в обоих случаях речь идет о мизерных значениях – 1,6 и 1,2 тыс. кв. м.

В Нагатино-Садовниках оба формата офисной недвижимости представлены небольшими группами малогабаритных лотов. В сумме они насчитывают 0,4 тыс. кв. м (бизнес-центры) 1,0 тыс. кв. м (жилые комплексы). Таким образом, только в пяти районах два типа офисного предложения сосуществуют в сколько-нибудь заметных масштабах. При подсчете на суммарный метраж лучшее соотношение для офисов из новостроек наблюдается в Нижегородском районе – 1 к 4. В Хорошево-Мневниках метражная пропорция составляет 1 к 7, в Покровском-Стрешнево – 1 к 8, в Очаково-Матвеевском – 1 к 32. Наибольший объем офисного предложения выставлен застройщиками в жилых комплексах Даниловского района – более 70 лотов общей площадью 13,0 тыс. кв. м. При этом в одном только бизнес-квартале «Товарищество Рябовской Мануфактуры» собрано 2,6 тыс. кв. м офисных площадей. В целом по району выборка достигает 103,4 тыс. кв. м, что дает соотношение 1 8.

В среднем квадратный метр офисной недвижимости на территории бизнес-центров почти вдвое уступает по стоимости предложению, которое экспонируется в новостройках. Но для нескольких локаций характерна куда более внушительная ценовая дистанция. Например, в Покровском-Стрешнево наблюдается четырехкратная разница в прайсах на квадратный метр. В новостройках Нагатино-Садовников, Хорошево-Мневников, Очаково-Матвеевского этот показатель выше в 2,7 раза. Наибольшие значения фиксируются в новостройках Даниловского района – 512,3 тыс. рублей за квадратный метр. Бизнес-центры в этой локации предлагают цену, которая в 2,4 раза ниже – в среднем 211,1 тыс. рублей за квадратный метр. Меньше всего разница в Нижегородском районе, но и тут она превышает 40%.

В то время как ценник в 200 тыс. рублей за квадратный метр – норма для бизнес-центров (44,1% экспозиции находится ниже этой планки), для жилых комплексов – это точечное исключение (5,7% выборки). С высокобюджетными офисами ситуация обратная: более 50% объектов из новостроек имеют прайс в 400+ тыс. рублей, но на той части витрины, где собраны лоты из бизнес-центров, доля таковых ограничивается лишь 2,8%. Иными словами, классический офис самого высокого качества оценивается на рынке в ту же стоимость, что стандартный юнит из числа домашних офисов. Средняя ценовая категория охватывает сопоставимую часть предложения в обеих категориях (53,1% в бизнес-центрах, 43,8% в жилых комплексах).

Столь значительный разрыв в стоимости не связан с габаритами офисных объектов. Достаточно сравнить лоты обоих типов из аналогичных метражных категорий. Помещения площадью до 100 кв. м продаются в новостройках в среднем за 410,5 тыс. рублей / квадратный метр, в бизнес-центрах – 215,7 тыс. рублей / квадратный метр. В категории объектов площадью 100-200 кв. м соотношение между средними ценниками отличается незначительно: 432,4 / 232,9 тыс. рублей за квадратный метр.

Однако следует уточнить, что в структуре предложения из бизнес-центров лоты малого и сверхмалого метража (до 200 кв. м) занимают 45,6%, а из новостроек – 94,4%. Офисные помещения с габаритами в несколько сотен или тем более несколько тысяч квадратных метров – экзотика для жилых кварталов и встречаются лишь в единичных экземплярах. В классических деловых центрах это один из основных продуктов: недвижимость площадью от 200 до 1000 кв. м образует 37,4% предложения, а более крупные лоты – 17,0%.

«Наше исследование показывает, что в контексте всего рынка офисной недвижимости предложение, размещенное в новостройках, это скорее нишевый продукт. В абсолютном большинстве случаев оно не конкурирует с офисами из бизнес-центров, а дополняет их. Свыше половины объектов в жилых комплексах – это малогабаритные юниты, которые интересны, как правило, небольшим компаниям сервисного профиля или покупателям-инвесторам. Средний бизнес (в широком понимании этого термина), не говоря уже об относительно крупных структурах, по-прежнему будет ориентироваться на деловые центры классического типа. Здесь они могут получить не только широкий выбор помещений с нужными габаритами, оборудованием, коммуникациями, отделкой, но и управленческие компетенции высокого уровня. Не стоит забывать, что для специализированных девелоперов реализация офисов – это основной бизнес, а для застройщиков жилья – всего лишь дополнение к основному», – подчеркивает Алексей Алёшин, управляющий директор «Товарищества Рябовской Мануфактуры».

Исследования рынка

Материалы по теме

NF Group: В Москве на продажу строится более 930 тыс. кв. м офисов

Аналитики консалтинговой компании NF Group (ex-Knight Frank Russia) проанализировали рынок столичной офисной недвижимости, строящейся для продажи. В ноябре 2022 года объем проектов, в рамках которых предлагаются офисы на продажу, достиг 930 тыс. кв. м. На фоне выхода новых бизнес-центров на рынок средние цены продажи скорректировались в сторону увеличения, а наиболее крупным по объему запланированных к вводу офисов стал девелопер Stone Hedge, в портфеле которого насчитывается более 357 тыс. кв. м офисов.

Офисные тренды. Чем отличается подход к созданию офисов у российских и иностранных компаний?

Более полугода на рынке офисной недвижимости можно наблюдать, как компании покидают свои офисы полным составом, сдают часть офиса в субаренду, ищут площадки меньшего размера. Иностранные арендаторы уходят, оставляя после себя квадратные метры офисов. Смогут ли пришедшие им на смену российские или другие компании занять их без изменений? Ответ скорее отрицательный. Есть традиционные отличия в задачах, которые российские и иностранные заказчики ставят перед архитекторами, связанные с корпоративными стандартами и организацией работ компаний. Об этих отличиях рассуждает Марина Димова, руководитель и партнер UNK design.

Nikoliers: Спрос на офисы в «Москва-Сити» упал, впрочем, и свободных площадей почти не осталось

По данным аналитиков компании, спрос в деловом кластере снизился в 7 раз в I-III кварталах 2022 г. по сравнению с 2021 годом. Доля свободных площадей составляет 3,6%, что является минимальным значением среди субрынков Москвы. Средняя ставка тут составляет 39 540 рублей за кв. м, что на 8% больше, чем в 2021 году.

Загрузка...