Офисы в ЖК вдвое дороже, чем в БЦ

Несколько лет назад девелоперы, работающие сфере жилой недвижимости, взяли курс на гибридизацию своих проектов. Помимо квартир, апартаментов и социальных объектов в структуру жилых комплексов в большем объеме стали закладываться офисные помещения. Пандемия только усилила этот тренд: многие из тех, кто поселился в новостройках, не хотели лишний раз покидать свои дома и быстро оценили возможность работать по месту проживания. Одновременно многие компании стремятся перенести своим точки базирования непосредственно на территорию жилых корпусов. Это запустило дискуссию в профессиональном сообществе: не вытеснят ли «домашние офисы» классический продукт, предлагаемый в бизнес-центрах?

Аналитики «Товарищества Рябовской Мануфактуры» изучили предложение по продаже юнитов из обеих категорий. Для исследования были взяты десять локаций, где застройщики проявляют наибольшую активность. По итогам мониторинга выяснилось, что о реальной конкуренции речь не идет. По сравнению с новостройками бизнес-центры располагают на порядок большими запасами офисных помещений и готовы продавать их вдвое дешевле(в пересчете на квадратный метр).
2122
Изображение взято из источника: Товарищество Рябовской Мануфактуры
Почти половина всех (от 40% до 45% в зависимости от года) новостроек Москвы без учета ТиНАО строится в десяти наиболее популярных районах: Даниловский, Очаково-Матвеевское, Раменки, Нижегородский, Хорошево-Мневники, Покровское-Стрешнево, Южнопортовый, Нагатино-Садовники, Молжаниновский и Митино. Вместе с жильем застройщики выводят в продажу десятки лотов офисного назначения. Как это сказывается на локальных рынках коммерческой недвижимости и формируется ли за счет указанного предложения полноценная альтернатива для бизнес-кварталов и деловых небоскребов?

На самом деле, даже о косвенной конкуренции можно говорить лишь применительно к отдельным локациям. Так, в жилых комплексах на территории районов Раменки и Южнопортовый не выявлено актуального предложения по продаже офисов. В то же время местные бизнес-центры включают, соответственно, 41,8 и 5,5 тыс. кв. м свободных площадей, готовых к реализации. В свою очередь, спрос в окраинных районах – Молжаниновском и Митино – удовлетворяется целиком за счет фондов новостроек. Правда, в обоих случаях речь идет о мизерных значениях – 1,6 и 1,2 тыс. кв. м.

В Нагатино-Садовниках оба формата офисной недвижимости представлены небольшими группами малогабаритных лотов. В сумме они насчитывают 0,4 тыс. кв. м (бизнес-центры) 1,0 тыс. кв. м (жилые комплексы). Таким образом, только в пяти районах два типа офисного предложения сосуществуют в сколько-нибудь заметных масштабах. При подсчете на суммарный метраж лучшее соотношение для офисов из новостроек наблюдается в Нижегородском районе – 1 к 4. В Хорошево-Мневниках метражная пропорция составляет 1 к 7, в Покровском-Стрешнево – 1 к 8, в Очаково-Матвеевском – 1 к 32. Наибольший объем офисного предложения выставлен застройщиками в жилых комплексах Даниловского района – более 70 лотов общей площадью 13,0 тыс. кв. м. При этом в одном только бизнес-квартале «Товарищество Рябовской Мануфактуры» собрано 2,6 тыс. кв. м офисных площадей. В целом по району выборка достигает 103,4 тыс. кв. м, что дает соотношение 1 8.


В среднем квадратный метр офисной недвижимости на территории бизнес-центров почти вдвое уступает по стоимости предложению, которое экспонируется в новостройках. Но для нескольких локаций характерна куда более внушительная ценовая дистанция. Например, в Покровском-Стрешнево наблюдается четырехкратная разница в прайсах на квадратный метр. В новостройках Нагатино-Садовников, Хорошево-Мневников, Очаково-Матвеевского этот показатель выше в 2,7 раза. Наибольшие значения фиксируются в новостройках Даниловского района – 512,3 тыс. рублей за квадратный метр. Бизнес-центры в этой локации предлагают цену, которая в 2,4 раза ниже – в среднем 211,1 тыс. рублей за квадратный метр. Меньше всего разница в Нижегородском районе, но и тут она превышает 40%.

В то время как ценник в 200 тыс. рублей за квадратный метр – норма для бизнес-центров (44,1% экспозиции находится ниже этой планки), для жилых комплексов – это точечное исключение (5,7% выборки). С высокобюджетными офисами ситуация обратная: более 50% объектов из новостроек имеют прайс в 400+ тыс. рублей, но на той части витрины, где собраны лоты из бизнес-центров, доля таковых ограничивается лишь 2,8%. Иными словами, классический офис самого высокого качества оценивается на рынке в ту же стоимость, что стандартный юнит из числа домашних офисов. Средняя ценовая категория охватывает сопоставимую часть предложения в обеих категориях (53,1% в бизнес-центрах, 43,8% в жилых комплексах).


Столь значительный разрыв в стоимости не связан с габаритами офисных объектов. Достаточно сравнить лоты обоих типов из аналогичных метражных категорий. Помещения площадью до 100 кв. м продаются в новостройках в среднем за 410,5 тыс. рублей / квадратный метр, в бизнес-центрах – 215,7 тыс. рублей / квадратный метр. В категории объектов площадью 100-200 кв. м соотношение между средними ценниками отличается незначительно: 432,4 / 232,9 тыс. рублей за квадратный метр.

Однако следует уточнить, что в структуре предложения из бизнес-центров лоты малого и сверхмалого метража (до 200 кв. м) занимают 45,6%, а из новостроек – 94,4%. Офисные помещения с габаритами в несколько сотен или тем более несколько тысяч квадратных метров – экзотика для жилых кварталов и встречаются лишь в единичных экземплярах. В классических деловых центрах это один из основных продуктов: недвижимость площадью от 200 до 1000 кв. м образует 37,4% предложения, а более крупные лоты – 17,0%.

 
«Наше исследование показывает, что в контексте всего рынка офисной недвижимости предложение, размещенное в новостройках, это скорее нишевый продукт. В абсолютном большинстве случаев оно не конкурирует с офисами из бизнес-центров, а дополняет их. Свыше половины объектов в жилых комплексах – это малогабаритные юниты, которые интересны, как правило, небольшим компаниям сервисного профиля или покупателям-инвесторам. Средний бизнес (в широком понимании этого термина), не говоря уже об относительно крупных структурах, по-прежнему будет ориентироваться на деловые центры классического типа. Здесь они могут получить не только широкий выбор помещений с нужными габаритами, оборудованием, коммуникациями, отделкой, но и управленческие компетенции высокого уровня. Не стоит забывать, что для специализированных девелоперов реализация офисов – это основной бизнес, а для застройщиков жилья – всего лишь дополнение к основному», – подчеркивает Алексей Алёшин, управляющий директор «Товарищества Рябовской Мануфактуры».


иГРОКИ РЫНКА

Товарищество Рябовской мануфактуры

Алешин Алексей

Управление и эксплуатация недвижимости

Товарищество Рябовской мануфактуры

Материалы по теме

Источник: Nikoliers
Исследования рынка

Nikoliers: Спрос на офисы в «Москва-Сити» упал, впрочем, и свободных площадей почти не осталось

По данным аналитиков компании, спрос в деловом кластере снизился в 7 раз в I-III кварталах 2022 г. по сравнению с 2021 годом. Доля свободных площадей составляет 3,6%, что является минимальным значением среди субрынков Москвы. Средняя ставка тут составляет 39 540 рублей за кв. м, что на 8% больше, чем в 2021 году.
30.11
Источник: UNK
Точка зрения

Офисные тренды. Чем отличается подход к созданию офисов у российских и иностранных компаний?

Более полугода на рынке офисной недвижимости можно наблюдать, как компании покидают свои офисы полным составом, сдают часть офиса в субаренду, ищут площадки меньшего размера.

Иностранные арендаторы уходят, оставляя после себя квадратные метры офисов. Смогут ли пришедшие им на смену российские или другие компании занять их без изменений? Ответ скорее отрицательный. Есть традиционные отличия в задачах, которые российские и иностранные заказчики ставят перед архитекторами, связанные с корпоративными стандартами и организацией работ компаний. Об этих отличиях рассуждает Марина Димова, руководитель и партнер UNK design.
29.11
Источник: NF Group
Исследования рынка

NF Group: В Москве на продажу строится более 930 тыс. кв. м офисов

Аналитики консалтинговой компании NF Group (ex-Knight Frank Russia) проанализировали рынок столичной офисной недвижимости, строящейся для продажи. В ноябре 2022 года объем проектов, в рамках которых предлагаются офисы на продажу, достиг 930 тыс. кв. м. На фоне выхода новых бизнес-центров на рынок средние цены продажи скорректировались в сторону увеличения, а наиболее крупным по объему запланированных к вводу офисов стал девелопер Stone Hedge, в портфеле которого насчитывается более 357 тыс. кв. м офисов.
25.11

журнал CRE 5(450)

Вышел в свет июньский номер журнала Commercial Real Estate № 450 Читайте в номере:  «Лёгкие штрихи»: в апреле правительство Москвы исключило классические склады из списка объектов, строительство которых давало право получать льготы на перевод участков под жильё. Кроме того, чиновники повысили коэффициент для объектов промышленного назначения. Теперь девелоперам будет намного интереснее строить промышленные технопарки, заводы, фабрики,  light industrial. «Лайтами» на этом фоне могут с...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (7-13 июля)

Ребрендинг KravtGroup, новые назначения в Blank и Manufaqtury, крупная офисная сделка «Магнита», новые магазины в МЕГАХ, цифровые активы Aspace, эксклюзивы Invest 7 и Ricci, а также новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке за неделю. 
13.07
Источник: Invest 7
Игроки рынка

Invest 7 зовет на «Завод»

Компания на эксклюзиве займется реализацией площадей формата Light Industrial в строящемся индустриальном парке «Завод» в Люберцах. К середине 2026 года запланирован ввод первой очереди площадью около 9 000 кв. м, а общая площадь проекта составит свыше 50 000 кв. м.
11.07
Источник: CRE
Проект

В Люберцах появится индустриальный парк

В Люберцах на участке 3 га появится индустриальный парк формата light industrial площадью 50 000 кв. м. Проект реализует компания «Завод», связанная с экс-владельцем группы «Стальмост».

 
11.07
Источник: CRE
Сделка

Особняк у Лубянки сменил владельца

Совкомбанк реализовал офисное здание площадью 6,7 тыс. кв. м в центре Москвы. Новый владелец — West Wind Group.
11.07
Источник: CRE
Рейтинг

Топ-5 исследований рынка за июнь 2025 года

Уже не первый год мы регулярно составляем Топ-10 новостей за неделю по одному единственному показателю - читаемости. Пришло время попробовать составить похожий рейтинг аналитических материалов, но с оговоркой - попадают туда только материалы из разделов "Исследования рынка" и "Экспертный анализ", а количество мы сократили до пяти - эти материалы лидируют по читаемости с заметным преимуществом.
14.07
Источник: CRE
Экспертный анализ

Кто не рискует: как защищены участники фондов коллективных инвестиций

Фонды коллективных инвестиций уже стали для российского рынка недвижимости массовым продуктом, однако управляются они пока преимущественно в ручном режиме. Практически нет и «упакованных» решений для минимизации профильных рисков, в том числе страховых. Это беспокоит как собственников, управляющие компании и инвесторов, так и соответствующие государственные ведомства, и может затормозить развитие сегмента.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
15.07
Источник: Пресс-служба ХСА
Сделка

«Альфа-Капитал» докупил «квадратов» в Industrial City

«Альфа-Капитал» увеличил портфель площадей в парках Industrial City до 40 000 кв. м.
 
 
11.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre