Новая арендная реальность: первые итоги споров

По прогнозам специалистов, общий уровень свободных площадей в торговых центрах Москвы по итогам 2022 года может вырасти до 20%, о временной приостановке деятельности в России объявили 160 международных сетей. Складывающаяся беспрецедентная ситуация на рынке коммерческой недвижимости заставляет арендодателей коммерческой недвижимости продумывать наиболее выгодные траектории развития арендных отношений. О юридической стороне взаимоотношений рассуждают старший юрист Land Law Firm Марина Строкань и младший юрист Land Law Firm Анна Антипина.
2120
Изображение взято из источника: Land Law Firm
Новое законодательство

В период массового ухода арендаторов с российского рынка коммерческой недвижимости законодатель не оставил арендодателей без дополнительных мер защиты.

Согласно новым правилам игры, если в договоре аренды, стороной-арендатором которого является иностранное лицо, связанное с недружественным государством, а арендная плата зависит от результатов его хозяйственной деятельности, и тот приостановил или прекратил использование арендуемого имущества, арендодатель вправе:
  • требовать от арендатора внесения ежемесячной арендной платы за период, в котором арендатор приостановил или прекратил использование арендуемого имущества, в размере среднемесячной арендной платы, полученной за 2021 год, или за период с января 2022 года по 24 февраля 2022 года, если использование арендуемого имущества началось с 1 января 2022 года.
  • отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке, если по истечении 10 рабочих дней со дня получения арендатором требования, он не возобновил свою хозяйственную деятельность или не уплатил арендную плату (Ст. 21.2 Федерального закона от 14.07.2022 N 332-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»).
При этом в случае одностороннего отказа арендодателя ему не начисляются предусмотренные законом или договором неустойки (штрафы, пени) и к нему не применяются другие меры ответственности. В отношении арендатора же не ограничена возможность взыскания неустойки и применения иных видов ответственности, предусмотренной договором аренды.

Однако из данных правил есть исключения. Например, они не применяются, если прекращен контроль иностранного лица, связанного с недружественным государством, и изменено фирменное наименование, либо если установлен контроль российского лица. С этим фактором связано массовое переименование тех брендов, кто намерен и дальше продолжать деятельность в РФ.
 
 
Судебная практика

В судебной практике наблюдаются массовые иски ТЦ к ушедшим брендам. Но лишь немногие споры суд рассматривает по существу. В большинстве случаев после подачи иска арендодатель отказывается от требований по причине оплаты арендатором задолженности или в связи с иными способами досудебного урегулирования спора (Дело № А40-134796/2022, № А40-102583/2022, № А41-36678/2022, А40-133503/2022, А40-133758/2022, А41-46666/2022, А53-18169/2022, А12-16423/2022).  Это может быть обусловлено желанием защитить репутацию как с одной, так и с другой стороны, планами зарубежных компаний в будущем возобновить работу в арендуемом помещении после смены контроля, а также желанием арендодателей предоставить помещение другому арендатору в максимально короткие сроки.
 
 
1. Яркий пример того, как переименование зарубежного бренда и изменение товарного знака помогло известной торговой сети сохранить арендуемое помещение – спор Макдоналдс с собственником ТЦ (дело № А40-112206/2022).

Арендодатель обращался в суд с требованием о взыскании арендной платы, расторжении договора аренды и возврате арендуемых помещений. Однако при обращении в суд арендатор тут же погасил задолженность по арендной плате, а суд указал, что новые арендные правила об отказе от договора в одностороннем порядке не применяются, если арендатор сменил контроль и фирменное наименование.

Доводы истца о нецелевом использовании арендуемого помещения вследствие прекращения хозяйственной деятельности были отклонены судом. К тому же, пока дело рассматривалось в суде арендатор возобновил коммерческую деятельность. По мнению судов, важен также период, на который приостанавливалось осуществление коммерческой деятельности.

Суд указал, что приостановление деятельности на 4 месяца нельзя признать значительным и существенным нарушением условий Договора по смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ. Отказом Арендатора от реализации своего права вести деятельность на непродолжительный, вынужденный период времени не нарушается имущественный интерес Арендодателя.

Таким образом, суд встал на сторону арендатора и отказал в расторжении договора аренды и возврате арендуемого помещения.

Определяющим в данном споре стал факт оперативного изменения фирменного наименования и оплата задолженности, а также возобновление коммерческой деятельности. Однако не все зарубежные бренды смогли вновь открыть двери покупателям, поэтому к ним суды отнеслись со всей строгостью.
 
2. Применение законодательных нововведений о защите арендодателей в судебной практике не столь однозначно. Вопреки новым арендным правилам, в одном из арендных споров суд отказался считать размер задолженности по арендной плате по среднемесячной ставке за прошлый год. Суд согласился с арендатором в части расчета задолженности по арендной плате – при неосуществлении коммерческой деятельности оборот равен нулю, следовательно, задолженность, рассчитываемая как процент с оборота, также равна 0. (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2022 N 10АП-17600/2022 по делу № А41-37099/2022)

При таких обстоятельствах суд посчитал, что требование в части взыскания арендной платы несостоятельно, поскольку основано на произвольном расчете и не соответствует условиям заключенного договора, требования удовлетворены только в части взыскания штрафа.
 
3. В деле № А40-115234/22-150-927 суд отверг довод арендатора о том, что уход зарубежных брендов является существенным изменением обстоятельств в связи с внешнеэкономической обстановкой и санкциями.

Суд посчитал, что ответчик самостоятельно принял решение о приостановлении деятельности магазина в связи проведением специальной военной операции и введением внешнеэкономических санкций, что привело, по мнению ответчика, к запретам на полеты в РФ, на транспортное сообщение со странами ЕС для российских перевозчиков. Произошедшую ситуацию суд расценил как предпринимательский риск, который арендатор не мог не учитывать при заключении договора аренды. Законодательного запрета на осуществление коммерческой деятельности в текущей ситуации не было. Так как расторжение договора по инициативе арендодателя мотивировано неисполнением арендатором условий договора, суд удовлетворил заявленное требование о взыскании исключительной неустойки в полном объеме. Однако в других делах суд при такой же мотивировке о предпринимательской риске и самостоятельном решении об уходе воспользовался правом суда на основании ст. 333 ГК РФ снизить размер неустойки до соразмерной нарушению величины, уменьшив сумму санкции в 7.5 раз по сравнению с заявленным требованием. (Решение Арбитражного суда Московской области от 25.11.2022 г. по делу № А41-61811/22, А41-61814/22)
 
Практика рассмотренных и разрешенных дел по арендным спорам после ухода брендов из России слишком немногочисленна, чтобы делать на ее основании исчерпывающие выводы и давать конкретные рекомендации. Многое зависит от условий договора и развития политической обстановки в стране. По состоянию на конец 2022 г.  суды не настроены признавать специальную военную операцию и введение внешнеэкономических санкций, сложности с поставками товаров и авиасообщением существенным изменением обстоятельств по ст. 451 ГК РФ. Отказ от российского рынка суды оценивают как самостоятельное коммерческое решение зарубежных брендов, которое не должно влиять на имущественное положение арендодателей коммерческой недвижимости.

Положение арендодателей представляется более устойчивым, тем более в свете внесения изменений в Федеральный закон от 08.03.2022 № 46-ФЗ. Арендаторы, в свою очередь, могут рассчитывать на снижение размера неустойки до соразмерной величины.


Материалы по теме

Источник: Land Law Firm
Советы юристов

Самовольное строительство: повторение пройденного и новые уроки от ВС РФ

Судебная практика по спорам о самовольном строительстве складывается противоречиво из-за отсутствия единообразия в подходах судов при исчислении срока давности (особенно по требованиям публичного органа-арендодателя участка), разных оценочных критериев при решении вопроса о сохранении или демонтаже самовольной постройки. Вид объекта и участники спора также зачастую влияют на позицию суда и определяют вектор мысли при разрешении спора. ВС РФ обобщил практику по самострою, что должно помочь участникам рынка в понимании судебных решений. О положениях, принятых ВС, рассказывают старший юрист Land Law Firm Марина Строкань и младший юрист Land Law Firm Анна Антипина.
29.11
Источник: Land Law Firm
Советы юристов

Чек-лист проверки коммерческой недвижимости при инвестировании

Управляющий партнер Land Law Firm, адвокат Денис Литвинов и юрист Land Law Firm Татьяна Кустова рассказывают о том, на какие документы обращать внимание, какие риски изучить при заключении сделки по покупке коммерческой недвижимости.
08.11
Источник: discover24.ru
Советы юристов

Время ограничений. Можно ли в судебном порядке добиться отмены санкций?

Практически ежедневно появляется информация о введении недружественными странами тех или иных санкций против российских бизнесменов и предприятий. На сегодня Россия является неоспоримым лидером по числу наложенных ограничений: с начала спецоперации на Украине под санкции попали почти 8 тыс. предпринимателей разного уровня и их компаний. Одни олигархи пытаются оспорить санкции в Европейском суде, другие действуют более тонкими методами. Какие из них работают и есть ли перспективы победить решения Европейского Союза в судах, рассуждает управляющий партнер группы Seitenberg Кирилл Лапин.
27.06

журнал CRE 5 (439)

Май
Вышел из печати CRE № 5 (439).   Читайте в номере:   CRE Moscow AWARDS 2024 ОТ ПОБЕДЫ К ПОБЕДЕ Фоторепортаж с церемонии премии   Тема номера ИНОГДА ОНИ ВОЗВРАЩАЮТСЯ? «Лихие 90-ые» нам не грозят   Мнение СКРЫТЫЕ РЕЗЕРВЫ РАЗВИТИЯ СКЛАДСКОГО РЫНКА Генеральный директор «Raven Russia» Игорь Богородов делится своим видением ситуации   Офисы В ЗОНУ КОМФОРТА Будущее офисного рынка – за сервисом   Индустрия гостеприимства НЕТ ПЛОХОЙ ПОГОДЫ Государство вкладывает в индустри...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (13-19 мая)

Амбициозные планы Ozon, обновление иркутского ТРК, торги по продаже БЦ, сделка с Capital Group, курортные сборы в Питере, а также аренда крупных площадей сервисным оператором - в нашей традиционной подборке.
20.05
Источник: CRE
Экспертный анализ

Чистое вредительство

Неработающие или без «расходников» туалеты, очереди на фуд-кортах, навигация уровня самого страшного квеста, хватающие за руки представители банков и микрокредитных организаций, массажные кресла, для включения которых нужно устанавливать отдельные приложения – дьявол, как никогда, в мелочах, убеждены ведущие эксперты рынка торговой недвижимости и ритейла, собравшие для CRE топ вредных советов для моллов. Мы знаем, что нужно сделать здесь и сейчас, чтобы посетители бежали от вас, не оглядываясь.

Текст: Максим Барабаш. Журнал CRE Retail
17.05
Источник: CRE
Экспертный анализ

Сборная России

С 1 апреля в Петербурге начали взимать курортный сбор; предполагается, что решение уже летом распространится на большинство других популярных туристических регионов. Мера может повлиять на профессиональные объекты индустрии гостеприимства, прогнозируют игроки: чтобы сохранить загрузку, отели начнут уходить в «серые» схемы, а сами туристы – отдавать предпочтение неклассифицированным проектам, апартаментам или квартирам посуточно.

Текст: Иван Майоров. Журнал CRE
15.05
Источник: CORE.XP
Назначения

В CORE.XP новое назначение

Расул Маликов занял должность директора в отделе стратегического и управленческого консалтинга.
16.05
Источник: Apollax Space
Проект

Apollax Space готовит площадку в Technopark Plaza

Сервисный офис займет более 2,6 тыс. кв. м на 12-м этаже бизнес-центра. Оператор приступил к строительным работам. Ввод намечен на третий квартал текущего года.
15.05
Источник: DDX Fitness
Сделка

DDX Fitness вышел на ПИК

Фитнес-клуб площадью 2 000 кв. м откроется в проекте МФК Lakes в Очаково-Матвеевском. Компании подписали соглашение о партнерстве на площадке Mallpic 2024.
16.05
Источник: CRE
Сделка

ГК «Голдконтейнер» построит крупный комплекс в «Белом Расте»

Группа приобрела в индустриальном парке несколько земельных участков площадью более 20 га, на которых планирует разместить складские объекты и контейнерный терминал. NF Property Management провела юридический аудит, структурирование и сопровождение сделки.
17.05

подпишись НА эксклюзивные новости cre