Доходные дома. Сдавать самому или через отельного оператора?

Экономия на налогах, времени, расходах на отельную лицензию и содержание помещения – главные факторы, которые склоняют покупателей доходной курортной недвижимости к работе через агента, УК или отельного оператора, считают эксперты Exotic Property, международного брокера отельной и жилой недвижимости.
859
Изображение взято из источника: CRE
Каждый инвестор со временем или сразу после приобретения доходной недвижимости сталкивается с дилеммой - сдавать ее через агента, УК, отдать в управление отелю или взять это дело в свои руки. Так, еще недавно отельное управление было большой редкостью и на престижном сегодня Тайском острове Пхукет. Собственники сдавали недвижимость в аренду сами или через агентства. Специалисты Exotic Property также занимались арендой квартир и вилл клиентов агентства. Но, поскольку в холдинге, в который входит Exotic Property, есть крупный туристический оператор, то решено было полностью передать это дело в туристическую компанию Exotic Voyage. А Exotic Property сконцентрировало усилия на экспертном сервисе по продаже квартир и вилл под управлением отельных операторов.
«По моему мнению, для любого инвестора прежде всего важна скорость возврата вложений, - рассуждает Карен Чичан, старший партнер Exotic Property. - Время – это главный ресурс. А сдача в аренду квартир или вилл – это полноценный нелегкий бизнес, который не ограничивается лишь размещением рекламного объявления. Это процесс, требующий больших затрат – заселение, выселение, внезапный ремонт, уборка помещения или чистка кондиционеров, решение текущих проблем и запросов жильцов – на все это требуется время, особенно в высокий сезон», - объясняет эксперт.  

Кроме того, предупреждает Карен Чичан, не стоит забывать о налогах. К примеру, в Таиланде налогов на владение недвижимости нет, но есть налоги на прибыль от аренды и любого другого дохода. Налоговая база вычисляется по специальной прогрессирующей шкале, с которой в принципе можно разобраться, но многие, конечно, просто не хотят делиться с государством. Подобная практика есть и в России. Однако приходит время, когда такой подход к делу может обернуться большими проблемами. 
«Мы рекомендуем нашим клиентам платить все налоги обязательно, тем более и ставки в Таиланде небольшие, и есть возможность легально иностранцам значительно снизить налоговое бремя. При этом, если апарт-комплексом управляет отель, то он выступает налоговым агентом и платит налоги за арендодателя», - говорит Светлана Касаткина,  управляющий партнер Exotic Property.

Еще одной проблемой при самостоятельной сдаче в аренду может стать демпинг цен. Управлять недвижимостью самому можно только в комплексах, где нет единого отельного управления. И, поскольку каждый собственник сам устанавливает цену, найдутся люди, которые захотят увеличить количество клиентов, просто снизив цену на аренду. И тогда всем остальным арендодателям также придется демпинговать, чтобы остаться в рынке.

Ну и наконец, отельная лицензия, без которой в Таиланде сдавать недвижимость в аренду посуточно нельзя – только от месяца и более. Такая лицензия, как правило, есть у комплексов с профессиональным отельным управлением, которые  изначально строятся с учетом всей необходимой инфраструктурой. Так, например, 50% территории комплекса должно предусматривать наличие бассейна, парковки, ресторана, детской комнаты, игровой площадки, медпункта, фитнес зала и пр. Конечно, сдавать самостоятельно жилье в таких комплексах нельзя – только через отельного оператора.

К плюсам самостоятельной сдачи в аренду специалисты Exotic Property относят только возможность ни с кем не делить прибыль. Однако все риски, так же как и дополнительные расходы на содержание имущества, в этом случае арендодатель тоже берет на себя.
 
«На моей памяти есть люди, которые переехали на Пхукет и сами занялись сдачей квартир в аренду. Через год-два они уже зарабатывали 14% от стоимости недвижимости в год. Но есть и те, и их большинство, чья история гораздо менее удачная. Особенно если собственник хотел совмещать свою основную работу, например, в России, и управление недвижимостью на Пхукете. Как говорится, «на двух стульях сидеть неудобно», - резюмирует Карен Чичан.

То есть самостоятельное управление может принести хороший доход только при правильном подходе к делу и полном погружении во все нюансы этого бизнеса. Отельное управление может приносить инвесторам чуть меньше прибыли - от 7 до 10% годовых, при этом предоставляя собственникам возможность для кратковременного проживания в своей квартире каждый год. Внутренний демпинг в отельном управлении отсутствует. Очевидные плюсы: известный бренд, международные стандарты отельного сервиса, обучение и контроль за работой персонала, собственные клиентские базы и контакты с тысячами туроператоров по всему миру. 


Материалы по теме

Исследования рынка

На сколько упали доходы московских гостиниц?

За три квартала 2020 г гостиничный рынок Москвы показал падение доходности на 58%, подсчитали в CBRE.
 
29.10
KnowHow

Как инвестору рассчитывать потенциальную доходность девелоперского проекта в Германии

При расчёте потенциальной доходности девелоперского проекта опасно сделать оптимистичный расчёт, который может не оправдаться. В таком случае инвестор может не получить ожидаемую доходность. В этой статье специалист Tranio по инвестициям в зарубежную недвижимость Александра Анкудинова покажет систему расчёта бизнес-модели девелоперского проекта. Такой расчёт позволит инвестору запланировать реальную доходность проекта. Система включает оценку себестоимости, дополнительные расходы в проекте, финансирование проекта, стоимость продаж объектов в локации.

15.09
Экспертный анализ

Спрос на доходную недвижимость в кризис растет

Объем инвестиционных сделок компании в сегменте торговой недвижимости вырос на 12% за период с января по апрель 2020 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, посчитали аналитики R4S. Основной объем прироста пришелся на март, в котором было зафиксировано значительное увеличение количества обращений в компанию, в 1,5 раза превышающее среднемесячные показатели. Рост объема сделок по продаже торговых помещений формата стрит-ретейл в марте составил 87% относительно показателей марта 2019 г.
14.05

журнал CRE 9 (429)

Сентябрь 2
Свежий CRE №9 (429) вышел в PDF-формате. Прочитать его можно ЗДЕСЬ Читайте в номере: Инвестиции ЛОЖЕЧКУ ЗА МАМУ «Диванные инвесторы» несут деньги в недвижимость Девелопмент ЖЕСТКИЙ ДЕФИЦИТ Возможности спекулятивного строительства складов ограничивает загруженность мощностей ключевых девелоперов Консалтинг ОБРУСЕВШИЕ Консалтинг становится локальным и менее востребованным Актуально БРОНЯ КРЕПКА Почему в России не появляются качественные национальные сервисы бронирования ...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (18-24 сентября)

Крупные открытия в знаковых ТРЦ Москвы, Петербурга и Новокузнецка, итоги премии CRE Federal Awards 2023, новости по проекту «Основы» в Большом Сити, крупный склад для Lazurit, реконцепция «Калейдоскопа комфорта и уюта», долгожданная продажа сети «Сибирский городок» и расширение офиса MR Group – в нашей традиционной подборке.
24.09
Источник: cre.ru
CRE Awards

Все победители CRE Federal Awards 2023

Поздравляем победителей ежегодной премии в области коммерческой недвижимости CRE Federal Awards!
21.09
Источник: «Телеграф»
Открытие

В «Ривьеру» придет «Телеграф»

Универмаг российских дизайнеров займет 2 000 кв. м в торгово-развлекательном центре. Консультантом сделки выступила консалтинговая компания RETEX.
20.09
Источник: Пресс-служба Malltech
Открытие

Новокузнецкой «Планете» добавили детства

В новокузнецком ТРЦ «Планета» открылся магазин Crockid.

21.09
Источник: Lazurit
Открытие

Lazurit получил склад на 19 тыс. кв. м в Раменском

Компания объявила о завершении строительства логистического комплекса в «PNK Парк Софьино».
20.09
Источник: Пресс-служба CORE.XP
Игроки рынка

CORE.XP поменяет «Калейдоскоп комфорта и уюта»

Крупный торговый центр Новосибирска меняет концепцию.
 
20.09
Источник: CRE
Проект

В «Южном порту» построят 80 тыс. кв. м складов

Около 65 тыс. кв. м займут производственно-складские объекты, а порядка 15 тыс. кв. м – логистические.

21.09

подпишись НА эксклюзивные новости cre

Всегда будьте в курсе новостей CRE
Наш телеграм