Доходные дома. Сдавать самому или через отельного оператора?

Экономия на налогах, времени, расходах на отельную лицензию и содержание помещения – главные факторы, которые склоняют покупателей доходной курортной недвижимости к работе через агента, УК или отельного оператора, считают эксперты Exotic Property, международного брокера отельной и жилой недвижимости.
2029
Изображение взято из источника: CRE
Каждый инвестор со временем или сразу после приобретения доходной недвижимости сталкивается с дилеммой - сдавать ее через агента, УК, отдать в управление отелю или взять это дело в свои руки. Так, еще недавно отельное управление было большой редкостью и на престижном сегодня Тайском острове Пхукет. Собственники сдавали недвижимость в аренду сами или через агентства. Специалисты Exotic Property также занимались арендой квартир и вилл клиентов агентства. Но, поскольку в холдинге, в который входит Exotic Property, есть крупный туристический оператор, то решено было полностью передать это дело в туристическую компанию Exotic Voyage. А Exotic Property сконцентрировало усилия на экспертном сервисе по продаже квартир и вилл под управлением отельных операторов.
«По моему мнению, для любого инвестора прежде всего важна скорость возврата вложений, - рассуждает Карен Чичан, старший партнер Exotic Property. - Время – это главный ресурс. А сдача в аренду квартир или вилл – это полноценный нелегкий бизнес, который не ограничивается лишь размещением рекламного объявления. Это процесс, требующий больших затрат – заселение, выселение, внезапный ремонт, уборка помещения или чистка кондиционеров, решение текущих проблем и запросов жильцов – на все это требуется время, особенно в высокий сезон», - объясняет эксперт.  

Кроме того, предупреждает Карен Чичан, не стоит забывать о налогах. К примеру, в Таиланде налогов на владение недвижимости нет, но есть налоги на прибыль от аренды и любого другого дохода. Налоговая база вычисляется по специальной прогрессирующей шкале, с которой в принципе можно разобраться, но многие, конечно, просто не хотят делиться с государством. Подобная практика есть и в России. Однако приходит время, когда такой подход к делу может обернуться большими проблемами. 
«Мы рекомендуем нашим клиентам платить все налоги обязательно, тем более и ставки в Таиланде небольшие, и есть возможность легально иностранцам значительно снизить налоговое бремя. При этом, если апарт-комплексом управляет отель, то он выступает налоговым агентом и платит налоги за арендодателя», - говорит Светлана Касаткина,  управляющий партнер Exotic Property.

Еще одной проблемой при самостоятельной сдаче в аренду может стать демпинг цен. Управлять недвижимостью самому можно только в комплексах, где нет единого отельного управления. И, поскольку каждый собственник сам устанавливает цену, найдутся люди, которые захотят увеличить количество клиентов, просто снизив цену на аренду. И тогда всем остальным арендодателям также придется демпинговать, чтобы остаться в рынке.

Ну и наконец, отельная лицензия, без которой в Таиланде сдавать недвижимость в аренду посуточно нельзя – только от месяца и более. Такая лицензия, как правило, есть у комплексов с профессиональным отельным управлением, которые  изначально строятся с учетом всей необходимой инфраструктурой. Так, например, 50% территории комплекса должно предусматривать наличие бассейна, парковки, ресторана, детской комнаты, игровой площадки, медпункта, фитнес зала и пр. Конечно, сдавать самостоятельно жилье в таких комплексах нельзя – только через отельного оператора.

К плюсам самостоятельной сдачи в аренду специалисты Exotic Property относят только возможность ни с кем не делить прибыль. Однако все риски, так же как и дополнительные расходы на содержание имущества, в этом случае арендодатель тоже берет на себя.
 
«На моей памяти есть люди, которые переехали на Пхукет и сами занялись сдачей квартир в аренду. Через год-два они уже зарабатывали 14% от стоимости недвижимости в год. Но есть и те, и их большинство, чья история гораздо менее удачная. Особенно если собственник хотел совмещать свою основную работу, например, в России, и управление недвижимостью на Пхукете. Как говорится, «на двух стульях сидеть неудобно», - резюмирует Карен Чичан.

То есть самостоятельное управление может принести хороший доход только при правильном подходе к делу и полном погружении во все нюансы этого бизнеса. Отельное управление может приносить инвесторам чуть меньше прибыли - от 7 до 10% годовых, при этом предоставляя собственникам возможность для кратковременного проживания в своей квартире каждый год. Внутренний демпинг в отельном управлении отсутствует. Очевидные плюсы: известный бренд, международные стандарты отельного сервиса, обучение и контроль за работой персонала, собственные клиентские базы и контакты с тысячами туроператоров по всему миру. 


Материалы по теме

Исследования рынка

На сколько упали доходы московских гостиниц?

За три квартала 2020 г гостиничный рынок Москвы показал падение доходности на 58%, подсчитали в CBRE.
 
29.10
KnowHow

Как инвестору рассчитывать потенциальную доходность девелоперского проекта в Германии

При расчёте потенциальной доходности девелоперского проекта опасно сделать оптимистичный расчёт, который может не оправдаться. В таком случае инвестор может не получить ожидаемую доходность. В этой статье специалист Tranio по инвестициям в зарубежную недвижимость Александра Анкудинова покажет систему расчёта бизнес-модели девелоперского проекта. Такой расчёт позволит инвестору запланировать реальную доходность проекта. Система включает оценку себестоимости, дополнительные расходы в проекте, финансирование проекта, стоимость продаж объектов в локации.

15.09
Экспертный анализ

Спрос на доходную недвижимость в кризис растет

Объем инвестиционных сделок компании в сегменте торговой недвижимости вырос на 12% за период с января по апрель 2020 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, посчитали аналитики R4S. Основной объем прироста пришелся на март, в котором было зафиксировано значительное увеличение количества обращений в компанию, в 1,5 раза превышающее среднемесячные показатели. Рост объема сделок по продаже торговых помещений формата стрит-ретейл в марте составил 87% относительно показателей марта 2019 г.
14.05

журнал CRE 7(441)

Июль
Вышел из печати CRE №7 (441) Стратегические партнеры журнала в 2024 году: PIONEER, ADG group Читайте в номере: АКТУАЛЬНО Ушли в коммерцию: перейдут ли инвесторы из жилой недвижимости в коммерческую? Эксперты журнала ожидают возвращения интереса к коммерческой недвижимости у игроков рынка, однако подчеркивают, что процесс этот не будет слишком активным. ТЕМА НОМЕРА Это моя поляна: как укрупнение сегмента девелопмента влияет на отрасль и отдельные ее направления. УПРАВЛЕНИЕ ...

Популярное

Источник: CRE
Сделка

ЦБ дорвался до "Славы"

Банк России наконец договорился с MR Group и ВЭБ.РФ по продаже всех офисных площадей комплекса Slava. Сумма сделки может составлять около 45 млрд рублей. Участники рынка говорят, что консультантом сделки выступили CORE.XP.
19.07
Источник: O1 Properties
Игроки рынка

O1 Properties сдала 50 000 кв. м офисов

Средняя вакантность по портфелю компании снизилась до 8%.
18.07
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (15-21 июля)

Готовящаяся сделка Radius Group и Ozon, новый крупный склад под Уфой, новости Accent Capital, O1 Properties и У Aspace, блины в красноярской «Планете», крупные складские сделки в Петербурге и Москве, ход работ в Stone Ленинский, а также новая статья из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке. 
21.07
Источник: Kanzler
Экспертный анализ

Кодовое слово: как менялся дресс-код на рынке недвижимости

Лето-2024 стало одним из самых жарких в истории наблюдений, и семь из десяти компаний Москвы и Подмосковья, по данным SuperJob, смягчили дресс-код. При этом, многие сотрудники российских бизнесов поддерживают соблюдение стандартов даже летом: 36% опрошенных «Авито» считают, что носить прозрачную одежду на работе категорически нельзя, 31% против ношения маек, кроп-топов и «вещей с оголённой талией», 29% — шорт, но только на мужчинах. Ещё 26% не радуют тапочки или сланцы коллег, 22% респондентов-женщин – глубокие декольте, и только 31% респондентов не раздражает ничего. Ведущие эксперты российского рынка недвижимости, ритейла, логистики и индустрии гостеприимства вспомнили для CRE, как менялся дресс-код в отрасли за тридцать лет, и поделились, что можно, а что нельзя в их офисах и вне офисов (но в рабочее время) сегодня.

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
22.07
Источник: Parametr
Сделка

IEK Group арендовала 67,5 тыс. кв. м в Промпарке Кувекино 

Консультантом сделки по аренде складского блока у девелопера Parametr выступила компания NF Group. По ее данным, это крупнейшая сделка в спекулятивном сегменте Московского региона в 2024 году.
18.07
Источник: АФИ Девелопмент
Сделка

HeadHunter разместит штаб-квартиру в БЦ AFI2B

Рекрутинговая платформа займет четыре этажа бизнес-центра класса Prime. Площадь офиса составит более 9 тыс. кв. м. Консультант сделки - NF Group.
19.07
Источник: BMS Development Group
Назначения

BMS Development Group усилит HR-блок перед расширением штата

Директором по персоналу и организационному развитию девелопера назначена Виктория Кучеренко, ранее занимавшаяся усилением штата компании Stone. 
18.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre