Доходные дома. Сдавать самому или через отельного оператора?

Экономия на налогах, времени, расходах на отельную лицензию и содержание помещения – главные факторы, которые склоняют покупателей доходной курортной недвижимости к работе через агента, УК или отельного оператора, считают эксперты Exotic Property, международного брокера отельной и жилой недвижимости.
2370
Изображение взято из источника: CRE
Каждый инвестор со временем или сразу после приобретения доходной недвижимости сталкивается с дилеммой - сдавать ее через агента, УК, отдать в управление отелю или взять это дело в свои руки. Так, еще недавно отельное управление было большой редкостью и на престижном сегодня Тайском острове Пхукет. Собственники сдавали недвижимость в аренду сами или через агентства. Специалисты Exotic Property также занимались арендой квартир и вилл клиентов агентства. Но, поскольку в холдинге, в который входит Exotic Property, есть крупный туристический оператор, то решено было полностью передать это дело в туристическую компанию Exotic Voyage. А Exotic Property сконцентрировало усилия на экспертном сервисе по продаже квартир и вилл под управлением отельных операторов.
«По моему мнению, для любого инвестора прежде всего важна скорость возврата вложений, - рассуждает Карен Чичан, старший партнер Exotic Property. - Время – это главный ресурс. А сдача в аренду квартир или вилл – это полноценный нелегкий бизнес, который не ограничивается лишь размещением рекламного объявления. Это процесс, требующий больших затрат – заселение, выселение, внезапный ремонт, уборка помещения или чистка кондиционеров, решение текущих проблем и запросов жильцов – на все это требуется время, особенно в высокий сезон», - объясняет эксперт.  

Кроме того, предупреждает Карен Чичан, не стоит забывать о налогах. К примеру, в Таиланде налогов на владение недвижимости нет, но есть налоги на прибыль от аренды и любого другого дохода. Налоговая база вычисляется по специальной прогрессирующей шкале, с которой в принципе можно разобраться, но многие, конечно, просто не хотят делиться с государством. Подобная практика есть и в России. Однако приходит время, когда такой подход к делу может обернуться большими проблемами. 
«Мы рекомендуем нашим клиентам платить все налоги обязательно, тем более и ставки в Таиланде небольшие, и есть возможность легально иностранцам значительно снизить налоговое бремя. При этом, если апарт-комплексом управляет отель, то он выступает налоговым агентом и платит налоги за арендодателя», - говорит Светлана Касаткина,  управляющий партнер Exotic Property.

Еще одной проблемой при самостоятельной сдаче в аренду может стать демпинг цен. Управлять недвижимостью самому можно только в комплексах, где нет единого отельного управления. И, поскольку каждый собственник сам устанавливает цену, найдутся люди, которые захотят увеличить количество клиентов, просто снизив цену на аренду. И тогда всем остальным арендодателям также придется демпинговать, чтобы остаться в рынке.

Ну и наконец, отельная лицензия, без которой в Таиланде сдавать недвижимость в аренду посуточно нельзя – только от месяца и более. Такая лицензия, как правило, есть у комплексов с профессиональным отельным управлением, которые  изначально строятся с учетом всей необходимой инфраструктурой. Так, например, 50% территории комплекса должно предусматривать наличие бассейна, парковки, ресторана, детской комнаты, игровой площадки, медпункта, фитнес зала и пр. Конечно, сдавать самостоятельно жилье в таких комплексах нельзя – только через отельного оператора.

К плюсам самостоятельной сдачи в аренду специалисты Exotic Property относят только возможность ни с кем не делить прибыль. Однако все риски, так же как и дополнительные расходы на содержание имущества, в этом случае арендодатель тоже берет на себя.
 
«На моей памяти есть люди, которые переехали на Пхукет и сами занялись сдачей квартир в аренду. Через год-два они уже зарабатывали 14% от стоимости недвижимости в год. Но есть и те, и их большинство, чья история гораздо менее удачная. Особенно если собственник хотел совмещать свою основную работу, например, в России, и управление недвижимостью на Пхукете. Как говорится, «на двух стульях сидеть неудобно», - резюмирует Карен Чичан.

То есть самостоятельное управление может принести хороший доход только при правильном подходе к делу и полном погружении во все нюансы этого бизнеса. Отельное управление может приносить инвесторам чуть меньше прибыли - от 7 до 10% годовых, при этом предоставляя собственникам возможность для кратковременного проживания в своей квартире каждый год. Внутренний демпинг в отельном управлении отсутствует. Очевидные плюсы: известный бренд, международные стандарты отельного сервиса, обучение и контроль за работой персонала, собственные клиентские базы и контакты с тысячами туроператоров по всему миру. 


Материалы по теме

Исследования рынка

На сколько упали доходы московских гостиниц?

За три квартала 2020 г гостиничный рынок Москвы показал падение доходности на 58%, подсчитали в CBRE.
 
29.10
KnowHow

Как инвестору рассчитывать потенциальную доходность девелоперского проекта в Германии

При расчёте потенциальной доходности девелоперского проекта опасно сделать оптимистичный расчёт, который может не оправдаться. В таком случае инвестор может не получить ожидаемую доходность. В этой статье специалист Tranio по инвестициям в зарубежную недвижимость Александра Анкудинова покажет систему расчёта бизнес-модели девелоперского проекта. Такой расчёт позволит инвестору запланировать реальную доходность проекта. Система включает оценку себестоимости, дополнительные расходы в проекте, финансирование проекта, стоимость продаж объектов в локации.

15.09
Экспертный анализ

Спрос на доходную недвижимость в кризис растет

Объем инвестиционных сделок компании в сегменте торговой недвижимости вырос на 12% за период с января по апрель 2020 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, посчитали аналитики R4S. Основной объем прироста пришелся на март, в котором было зафиксировано значительное увеличение количества обращений в компанию, в 1,5 раза превышающее среднемесячные показатели. Рост объема сделок по продаже торговых помещений формата стрит-ретейл в марте составил 87% относительно показателей марта 2019 г.
14.05

журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (28 апреля - 4 мая)

«Белые Сады» прошли зеленую сертификацию, Times Estate рассказала о переменах, а Malltech - об открытиях, Stone завершает переезд в новую штаб-квартиру, а «ВкусВилл» покоряет ОАЭ. Эти и другие новости - в нашей традиционной подборке за неделю.
04.05
Источник: CRE
Сделка

Haval занял «Клин»

Автопроизводитель арендовал 42 тыс. кв. м складов на севере Подмосковья. Аренда такого объема здесь может стоить компании порядка 600-650 млн рублей в год с учетом НДС и операционных расходов.
05.05
Источник: cre.ru
Сделка

«Киевская площадь» купила «Люблинское поле»

Год Нисанов и Зарах Илиев выкупили торговый центр в районе Люблино.
 
05.05
Источник: Moscow Research Forum
Игроки рынка

Silver City и Lighthouse стали премиальными

Еще двум бизнес-центрам O1 Properties присвоен класс Prime. В соответствии с новой классификацией, разработанной Moscow Research Forum (компании NF Group, CORE.XP, IBC Real Estate, Nikoliers, Commonwealth Partnership) к классу Prime относятся также: БЦ «Белая площадь», «Романов двор», AFI2B, Four Winds Plaza, «Белые сады», «Башню на Набережной», STONE Курская и Neva Towers Business Centre. Список дополняется.
05.05
Источник: famil.ru
Назначения

Крупное назначение в OBI

Главой OBI Россия назначена Светлана Можаева из Familia.
 
05.05
Источник: Пресс-служба AFI Development
Проект

В AFI2B Tagilskaya стартовали продажи офисов

Стартовали продажи офисов в инновационном многофункциональном комплексе AFI2B Tagilskaya. Проект реализуется в рамках комплексной застройки жилого квартала «Сиреневый парк» в Метрогородке.
05.05
Источник: Департамент Москвы по конкурентной политике
Аукцион

В Метрогородке предлагают помещение под бизнес

На городских торгах доступно коммерческое помещение в районе Метрогородок.
 
05.05

подпишись НА эксклюзивные новости cre