Доходные дома. Сдавать самому или через отельного оператора?

Экономия на налогах, времени, расходах на отельную лицензию и содержание помещения – главные факторы, которые склоняют покупателей доходной курортной недвижимости к работе через агента, УК или отельного оператора, считают эксперты Exotic Property, международного брокера отельной и жилой недвижимости.
1741
Изображение взято из источника: CRE
Каждый инвестор со временем или сразу после приобретения доходной недвижимости сталкивается с дилеммой - сдавать ее через агента, УК, отдать в управление отелю или взять это дело в свои руки. Так, еще недавно отельное управление было большой редкостью и на престижном сегодня Тайском острове Пхукет. Собственники сдавали недвижимость в аренду сами или через агентства. Специалисты Exotic Property также занимались арендой квартир и вилл клиентов агентства. Но, поскольку в холдинге, в который входит Exotic Property, есть крупный туристический оператор, то решено было полностью передать это дело в туристическую компанию Exotic Voyage. А Exotic Property сконцентрировало усилия на экспертном сервисе по продаже квартир и вилл под управлением отельных операторов.
«По моему мнению, для любого инвестора прежде всего важна скорость возврата вложений, - рассуждает Карен Чичан, старший партнер Exotic Property. - Время – это главный ресурс. А сдача в аренду квартир или вилл – это полноценный нелегкий бизнес, который не ограничивается лишь размещением рекламного объявления. Это процесс, требующий больших затрат – заселение, выселение, внезапный ремонт, уборка помещения или чистка кондиционеров, решение текущих проблем и запросов жильцов – на все это требуется время, особенно в высокий сезон», - объясняет эксперт.  

Кроме того, предупреждает Карен Чичан, не стоит забывать о налогах. К примеру, в Таиланде налогов на владение недвижимости нет, но есть налоги на прибыль от аренды и любого другого дохода. Налоговая база вычисляется по специальной прогрессирующей шкале, с которой в принципе можно разобраться, но многие, конечно, просто не хотят делиться с государством. Подобная практика есть и в России. Однако приходит время, когда такой подход к делу может обернуться большими проблемами. 
«Мы рекомендуем нашим клиентам платить все налоги обязательно, тем более и ставки в Таиланде небольшие, и есть возможность легально иностранцам значительно снизить налоговое бремя. При этом, если апарт-комплексом управляет отель, то он выступает налоговым агентом и платит налоги за арендодателя», - говорит Светлана Касаткина,  управляющий партнер Exotic Property.

Еще одной проблемой при самостоятельной сдаче в аренду может стать демпинг цен. Управлять недвижимостью самому можно только в комплексах, где нет единого отельного управления. И, поскольку каждый собственник сам устанавливает цену, найдутся люди, которые захотят увеличить количество клиентов, просто снизив цену на аренду. И тогда всем остальным арендодателям также придется демпинговать, чтобы остаться в рынке.

Ну и наконец, отельная лицензия, без которой в Таиланде сдавать недвижимость в аренду посуточно нельзя – только от месяца и более. Такая лицензия, как правило, есть у комплексов с профессиональным отельным управлением, которые  изначально строятся с учетом всей необходимой инфраструктурой. Так, например, 50% территории комплекса должно предусматривать наличие бассейна, парковки, ресторана, детской комнаты, игровой площадки, медпункта, фитнес зала и пр. Конечно, сдавать самостоятельно жилье в таких комплексах нельзя – только через отельного оператора.

К плюсам самостоятельной сдачи в аренду специалисты Exotic Property относят только возможность ни с кем не делить прибыль. Однако все риски, так же как и дополнительные расходы на содержание имущества, в этом случае арендодатель тоже берет на себя.
 
«На моей памяти есть люди, которые переехали на Пхукет и сами занялись сдачей квартир в аренду. Через год-два они уже зарабатывали 14% от стоимости недвижимости в год. Но есть и те, и их большинство, чья история гораздо менее удачная. Особенно если собственник хотел совмещать свою основную работу, например, в России, и управление недвижимостью на Пхукете. Как говорится, «на двух стульях сидеть неудобно», - резюмирует Карен Чичан.

То есть самостоятельное управление может принести хороший доход только при правильном подходе к делу и полном погружении во все нюансы этого бизнеса. Отельное управление может приносить инвесторам чуть меньше прибыли - от 7 до 10% годовых, при этом предоставляя собственникам возможность для кратковременного проживания в своей квартире каждый год. Внутренний демпинг в отельном управлении отсутствует. Очевидные плюсы: известный бренд, международные стандарты отельного сервиса, обучение и контроль за работой персонала, собственные клиентские базы и контакты с тысячами туроператоров по всему миру. 


Материалы по теме

Исследования рынка

На сколько упали доходы московских гостиниц?

За три квартала 2020 г гостиничный рынок Москвы показал падение доходности на 58%, подсчитали в CBRE.
 
29.10
KnowHow

Как инвестору рассчитывать потенциальную доходность девелоперского проекта в Германии

При расчёте потенциальной доходности девелоперского проекта опасно сделать оптимистичный расчёт, который может не оправдаться. В таком случае инвестор может не получить ожидаемую доходность. В этой статье специалист Tranio по инвестициям в зарубежную недвижимость Александра Анкудинова покажет систему расчёта бизнес-модели девелоперского проекта. Такой расчёт позволит инвестору запланировать реальную доходность проекта. Система включает оценку себестоимости, дополнительные расходы в проекте, финансирование проекта, стоимость продаж объектов в локации.

15.09
Экспертный анализ

Спрос на доходную недвижимость в кризис растет

Объем инвестиционных сделок компании в сегменте торговой недвижимости вырос на 12% за период с января по апрель 2020 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, посчитали аналитики R4S. Основной объем прироста пришелся на март, в котором было зафиксировано значительное увеличение количества обращений в компанию, в 1,5 раза превышающее среднемесячные показатели. Рост объема сделок по продаже торговых помещений формата стрит-ретейл в марте составил 87% относительно показателей марта 2019 г.
14.05

журнал CRE 4 (438)

Апрель
Вышел из печати CRE № 4 (438).   Читайте в номере:   CRE Moscow AWARDS 2024 ЛИДЕРЫ НОВОЙ РЕАЛЬНОСТИ Спецвыпуск о номинантах премии   Девелопмент OFFprICE В 2024-м офисы на продажу останутся одним из двигателей рынка   Тема номера ЛЁГКОЙ ПОСТУПЬЮ В 2024 году объем light industrial только в Москве может достичь 1,2-1,3млн кв.м   Тенденции СТРАННЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ Многие ТРЦ ждет «суровый американский сценарий» – редевелопмент со строительством жилья, апартаментов или МФЦ   Nota...

Популярное

Источник: Строительный альянс
Проект

Industrial City Жуковский увеличили почти на 40%

Площадь индустриального парка составит свыше 250 тыс. кв. м.
08.04
Источник: CRE
Проект

Radius Group возвращается

Компания планирует построить 270 тыс. кв. м в Белом Расте. Инвестиции оцениваются в 16-18 млрд рублей.
08.04
Источник: Пресс-служба Макси Девелопмент
Открытие

Lamoda Sport зашла в Тулу и Киров

Первые в Туле и Кирове магазины Lamoda Sport открылись в ТРЦ «Макси».
 
09.04
Источник: ТРЦ «Сибирский Молл»
Открытие

Дед Хо зашел на фудкорт в ТРЦ «Сибирский Молл»

Сеть вьетнамских бистро насчитывает около 50 заведений в Сибири, Петербурге и Москве.
08.04
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (1-7 апреля)

Новое будущее Воспитательного дома и KR Properties, Мегамаркет в Мегах, переговоры по штаб-квартире Bosch, разделение FM по портфелю ADG group, повышенное внимание к гостиницам, а также новые материалы из журнала CRE - в нашей традиционной подборке.
07.04
Источник: cre.ru
Экспертный анализ

Нужны ли новые формы: как выход «Мегамаркета» на площади ИКЕА переформатирует рынок торговых центров

Ранее арендуемые ИКЕА в четырнадцати торговых центрах «Мега» в одиннадцати регионах площади займет маркетплейс «Мегамаркет». Сделка уже названа уникальной, и сократит долю свободных площадей на рынке торговой недвижимости до минимального за последние десять лет показателя. Эксперты CRE Retail обсуждают, почему аренда игроком e-com некогда якорных лотов в моллах может повлиять на рынок ТЦ намного больше, чем даже «великий исход» из России в 2022 г. иностранных брендов.

Текст: Иван Майоров. Журнал CRE Retail
09.04
Источник: Пресс-служба УК «САМПА»
Открытие

В «Июне» стало больше техники

В ТРЦ «Июнь» в Мытищах открылся DNS.
 
09.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre