Бриф
В ноябре 2022 года в агентство поступила задача продать производственно-складской комплекс общей площадью около 2000 кв. м, который можно использовать для металлообрабатывающего и деревообрабатывающего производства, а также в качестве мебельного цеха или распределительного центра. Возраст объекта: менее 10 лет. Стартовая цена: 130 млн рублей.
Особенность объекта состоит в том, что он находится западнее Москвы, в пределах 50 км от МКАД по Новорижскому шоссе, где дорогие земля и недвижимость. Производства подобного типа обычно располагаются на востоке Подмосковья — так экономически выгоднее. Это усложняло задачу поиска потенциального покупателя.
Подготовка материалов
Продажа таких крупных объектов обычно не происходит на эксклюзивных началах — конкурируют сразу несколько агентств недвижимости. В данном случае подключился также собственник, который сам искал покупателя на объект параллельно с брокерами.
В ноябре 2022 года в агентство поступила задача продать производственно-складской комплекс общей площадью около 2000 кв. м, который можно использовать для металлообрабатывающего и деревообрабатывающего производства, а также в качестве мебельного цеха или распределительного центра. Возраст объекта: менее 10 лет. Стартовая цена: 130 млн рублей.
Особенность объекта состоит в том, что он находится западнее Москвы, в пределах 50 км от МКАД по Новорижскому шоссе, где дорогие земля и недвижимость. Производства подобного типа обычно располагаются на востоке Подмосковья — так экономически выгоднее. Это усложняло задачу поиска потенциального покупателя.
Подготовка материалов
Продажа таких крупных объектов обычно не происходит на эксклюзивных началах — конкурируют сразу несколько агентств недвижимости. В данном случае подключился также собственник, который сам искал покупателя на объект параллельно с брокерами.
«Участие собственника обычно снижает шансы на успех — потенциальные покупатели предпочитают звонить владельцам объектов напрямую, а не агентам. Собственники, как правило, могут лучше ответить на вопросы о статусе земли, площади помещений, наличии и мощности коммуникаций, — делится Олег Грановский. — К брокерам отношение настороженное из-за нечистоплотности некоторых игроков рынка, которые занижают стоимость объявлений или публикуют несуществующие объекты с чужими фотографиями и последующим желанием переключить внимание на свои реальные лоты. Эта недобросовестность отбрасывает тень на все агентства».
Чтобы выиграть конкуренцию у команды собственника объекта, приходится большое внимание уделять подготовке фото- и видеоматериалов. Для этого TERNER проводит детальную съемку лота с привлечением профессионального фотографа и видеографа, в том числе с использованием дрона. Наш опыт показывает, что визуал продает лучше текста. Даже когда дело касается дорогих объектов, в 50% случаев покупатели не читают описание, а предпочитают позвонить сразу после просмотра фото и видео.
Визуал продает лучше текста. Даже когда дело касается дорогих объектов, в 50% случаев покупатели не читают описание, а предпочитают позвонить сразу после просмотра фото и видео.
Но и про описание объявления тоже забывать не стоит. Мы занимаемся брокерскими услугами на рынке индустриальной недвижимости уже 15 лет и знаем, что интересует потенциальных покупателей. Поэтому разработали универсальный шаблон описания с ответами на основные вопросы и придерживаемся его, время от времени дополняя или убирая какие-то смысловые блоки.
Работа с объявлением и продажа
Основной посадочной площадкой для объявлений агентства выступает «Авито», где у Terner есть собственный брендированный каталог. Дополнительно мы продвигаем объявления с помощью внутренних инструментов платформы, контекстной рекламы в поисковиках и размещением информации в профильных сообществах и чатах брокеров. Также используем другие доски объявлений.
«Благодаря профессиональному аккаунту на «Авито» за нами закреплен персональный менеджер, который уже помог лучше разобраться в инструментах продвижения объявлений на платформе, а также регулярно делится успешными практиками рынка. Это большой плюс по сравнению со стандартным аккаунтом, где приходится во всем разбираться самому», — добавил Олег Грановский
Покупатель на объект появился в апреле 2023 года, когда полноценно заработала промышленная ипотека. Для приобретения комплекса клиент использовал заемные средства. У этой программы кредитования есть одна особенность: заем дается только на покупку зданий, но не территории, на которой расположены помещения. Чтобы ипотека на 100% покрыла покупку, земля должна быть в государственной собственности. Такое в Подмосковье почти не встречается. Из-за этого часть суммы (на приобретение земли, находящейся в частной собственности) покупателю пришлось вынимать из оборота — это дополнительные операционные трудности.
Агентство выступило модератором сделки и помогло быстрее пройти дистанцию с оформлением формальностей по ипотеке, используя свои опыт и экспертизу. Например, в банке требовали кадастровый паспорт, который отменен на законодательном уровне. Также мы сопровождали саму сделку. Она закрылась с символическим дисконтом — с точки зрения качества оформления технической документации это был образцовый объект, в котором при текущей рыночности цены оснований для скидки не было. Сделку закрыли до конца мая 2023 года.
Коротко: почему удалось первыми добежать до финиша
Несмотря на преимущество собственника перед брокером с точки зрения восприятия потенциальным покупателем, нам удалось первыми пройти эту дистанцию и заключить сделку. В пользу агентства сыграли три фактора:
Агентство выступило модератором сделки и помогло быстрее пройти дистанцию с оформлением формальностей по ипотеке, используя свои опыт и экспертизу. Например, в банке требовали кадастровый паспорт, который отменен на законодательном уровне. Также мы сопровождали саму сделку. Она закрылась с символическим дисконтом — с точки зрения качества оформления технической документации это был образцовый объект, в котором при текущей рыночности цены оснований для скидки не было. Сделку закрыли до конца мая 2023 года.
Коротко: почему удалось первыми добежать до финиша
Несмотря на преимущество собственника перед брокером с точки зрения восприятия потенциальным покупателем, нам удалось первыми пройти эту дистанцию и заключить сделку. В пользу агентства сыграли три фактора:
- Продвижение объявлений, использование как собственной экспертизы, так и знаний персонального менеджера «Авито» об особенностях рекламы на площадке.
- Качество подачи информации, включая профессиональную фото- и видеосъемку, а также продуманный шаблон объявления.
- Оперативная обратная связь и сервис. Продажа недвижимости — наша основная работа, что нельзя сказать о клиенте, которому нужно параллельно решать ещё много других задач. Мы быстро отвечаем и сразу можем предоставить документы, получив их проактивно от клиентов и из госорганов.
