Загородные отели в России отстали от общемировых тенденций на 5-10 лет

Гостиничный бизнес, переживший крутое пике ковидных ограничений, полностью оправился и выходит на подъем. Один из стимулов - рост внутреннего туризма. По оценке АТОР, в 2022 г. внутренний турпоток вырос по сравнению с предыдущим годом на 10%, а в  2023 году прирост составит 30%. Потребность в семейном отдыхе, дороговизна и ограничения авиаперелетов, желание отдохнуть недалеко от дома - эти факторы формируют спрос на загородные отели. Однако, несмотря на благоприятные внешние условия, отельерам и инвесторам необходимо пересмотреть подход к наполнению загородных отелей, считает основатель и генеральный директор бюро Atlas Александра Сытникова.
2411
Изображение взято из источника: CRE
Мы сравнили 70 отечественных и зарубежных загородных отелей категории 4-5* и увидели неутешительную картину. Оказалось, что российские гостиничные комплексы значительно отстали от мировых тенденций. Международный рынок уже распробовал концептуальные отели и перешёл от индустрии развлечений (лазертаг, аниматоры, бассейны) к индустрии впечатлений (аутентичный досуг, уникальный опыт, погружение в особое пространство). В то время как российские загородные отели по-прежнему делают ставку только на близость к природе и люксовый сервис.
 
С учетом окупаемости загородных отелей в высоком ценовом сегменте 8-9 лет, необходимо предвидеть, какие объекты будут актуальными и привлекательными на десятилетие вперед. В противном случае, они не смогут выдержать высокой конкуренции, а низкая заполняемость в конечном итоге приведет к нерентабельности бизнеса,  банкротству и потере инвестиций.
 
По оценкам консультантов Commonwealth Partnership (CMWP), объем инвестиций в открытие загородного отеля категории 4-5* на 150 номеров составит порядка 2,5 млрд рублей. Выручка может доходить до 700-1000 млн рублей в год (с учетом развитой дополнительной инфраструктуры), чистая выручка (EBIDTA) – до 40% (в среднем – 30-35%). 10 лет недисконтированный период окупаемости, таким образом, возможен, но с учетом стоимости денег во времени (с учетом дисконтирования) и стоимости заемного финансирования период окупаемости растягивается на 15 лет и более (если вообще достигается, обычно в расчеты закладывается терминальная продажа, которая и позволяет инвестору полностью окупить затраты на строительство и развитие проекта).
 
Рынок Подмосковья в 2023 году в июне показывал рекордную загрузку в 72% при ценах 11,6 тыс рублей. За первые полгода рынок МО вырос в цене на 31% и на 6% по загрузке.
Анализ зарубежного опыта позволяет выделить 6 наиболее перспективных направлений для загородных отелей, на которые стоит обратить внимание предпринимателям гостиничной отрасли: экологичность, оздоровление, персонализированный сервис, технологичность, аутентичный опыт, уникальный дизайн и архитектура. 
 
По подсчетам Ростуризма, на загородные отели и базы приходится 13% общего числа объектов для проживания туристов. Мы провели анализ пятизвездочных загородных отелей в Московской, Ярославской, Владимирской и Тверской областях, выбирая среди них те, которые достаточно удалены от больших городов. Исследование показало, что 57% действующих объектов не опираются ни на одну из мировых тенденций. Остальные 43% отелей позиционируют себя в контексте одного или двух актуальных трендов. Чаще всего отельеры развивают тему экологичности, так позиционирует себя каждый 5-й высокобюджетный отель Ярославской области. 14% загородных отелей привлекают гостей индивидуальным сервисом, персонализированными подарками и меню, основанном на личных предпочтениях. Столько же - 14% - стараются удивить нетривиальной архитектурой, использованием в интерьере антикварной мебели или подлинными произведениями искусства. Только 7% объектов используют тренд на оздоровление и осознанность, предлагая гостям программу детокса и ретрита.
 
Среди загородных отелей, изученных Atlas, нет ни одного объекта, в котором сделана ставка на технологичность. В мировой практике это VR-экскурсии по гостиничному комплексу и окрестностям или интеллектуальные системы управления номером, которые позволяют гостям с помощью смартфона контролировать условия пребывания?—?от освещения до температуры.
 
Еще один тренд, который до сих пор не используется в полную силу в концепциях загородных отелей, связан с аутентичным опытом и впечатлениями от контакта с местной культурой. Зарубежные отели премиум-класса часто сотрудничают с местными ремесленниками и фермерами, предоставляют гостям возможность попробовать блюда с использованием местных продуктов, с упором на экологичность и сезонность. В России огромный потенциал для индустрии впечатлений. Уникальные традиции, местные промыслы, многонациональная культура - всё это можно и нужно использовать в туристической индустрии.
 
Перед инвесторами, которые решили создать высокобюджетный загородный отель “с нуля” или перезапустить существующий объект, стоит задача учитывать не только сегодняшний потребности туристов, но и те, которые сформируются в ближайшие годы. Кроме того, отельерам также необходимо предусматривать возможности для трансформации и пересборки уникального предложения через 5-10 лет в соответствии с запросами гостей. Чтобы минимизировать риски стать невостребованными, необходима маркетинговая стратегия, в которой еще до начала реализации проекта зафиксировано, на какую категорию отдыхающих рассчитан отель, какой из общемировых трендов станет ведущим в концепции и какой исключительный опыт - гастрономический, спортивный, эстетический - получат гости.
 
Думаю, что в среднесрочной перспективе рынок премиальных загородных отелей существенно трансформируется, и мы увидим интересные форматы общения с природой и погружения клиентов в аутентичную среду, узнаем об уникальных гастрономических концепциях и технологиях релаксации и восстановления организма.


Материалы по теме

Источник: IBC Real Estate
Исследования рынка

IBC Real Estate: Лето в отелях Петербурга продемонстрировало рекордные показатели

По данным компании IBC Real Estate, в четырех- и пятизвездочных гостиничных объектах Санкт-Петербурга показатели загрузки, доходности и средней цены на номер в летний период 2023 года достигли пиковых значений за три года.
28.08
Источник: IPG.Estate
Исследования рынка

IPG.Estate: Рынок гостиничной недвижимости Петербурга стабилизировался

Среднюю загрузку в первом полугодии эксперты оценивают в 65%, что сопоставимо с допандемийными показателями. Цены размещения также вернулись к уровню 2019 года.
11.08
Источник: CRE
Исследования рынка

Московский гостиничный рынок оживает

Доходность московских отелей в 1 полугодии выросла более чем вдвое.
 
02.08

журнал CRE 11(445)

Декабрь 2024
Вышел из печати CRE №10 (444). Стратегический партнер журнала -  компания Pioneer  Конец года – время подводить итоги. Лучшие эксперты рынка коммерческой недвижимости рассказывают, что происходило в девелопменте, инвестировании, консалтинге, управлении недвижимостью. - Ключевой раунд: девелоперы упали и очнулись. - Не в одну корзину: куда выведут рынок инвестиционные рекорды 2024-го? - Разговорный жанр: консультанты снова стали самыми важными на рынке. - Управделами и пре...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (9-15 декабря)

Первый арендатор в новом проекте Instone Development, ключевые назначения в IPG.Estate и Remain, новый регион для Azimut Hotels, продажа БЦ в «Московском шелке» и Art Plaza, а также ТЦ «Ярославский вернисаж», и новый материал из журнала CRE Retail - в нашей традиционной подборке за неделю. 
15.12
Источник: Риотэкс
Сделка

В БЦ «РТС «Партизанская» больше нет площадей

Компания Риотэкс в ноябре и декабре заключила сделки аренды совокупной площадью более 2 000 кв. м, что позволило довести заполняемость офисного центра до 100%.
16.12
Источник: CRE
События

CRE X-MAS: Итоги 2024 и ожидания 2025

В офисах, складах и даже торговых центрах рекордно низкая вакантность, инвестиционные сделки перевалили за триллион, недвижимость дорожает вместе с себестоимостью строительства и управлением, системные арендаторы идут покупать, а системные арендодатели продавать, девелоперы обещают много строить, а ЦБ обещает заградительную ставку еще на пару лет - это и многое другое обсудили лидеры рынка коммерческой недвижимости на итоговом мероприятии CRE X-mas 2025.
15.12
Источник: Accent Capital
Сделка

Accent Capital продал СК «А-Терминал»

Мультитемпературный склад площадью 55 600 кв. м находился в управлении компании с 2009 года. Теперь он перешел к другому институциональному инвестору. Консультантом сделки выступила компания CORE.XP. Сумма сделки не разглашается.
17.12
Источник: MR Group
Проект

MR Group добралась до крыши штаб-квартиры Яндекса

В настоящее время на финальную стадию вышли строительные работы по наружным сетям и внутренней отделке подземной части и инженерных помещений. Ведется устройство фасадов и кровли, монтаж внутренних инженерных систем и лифтов. 
16.12
Источник: CRE
Открытие

«Термолэнд» открылся у Речного вокзала

Площадь нового проекта от ГК «Основа» составила 5 000 кв. м. Он расположен на Ленинградском шоссе рядом с парком Северного речного вокзала.
16.12
Источник: CRE
Экспертный анализ

Камень точит: «каменная розница» впервые с 2020-го заканчивает год с оптимизмом

Несмотря на жёсткую денежно-кредитную политику государства, кратный рост e-commerce с переходом даже импульсных покупок в онлайн, очевидно неравноценные конкурентные условия у традиционных магазинов и маркетплейсов, инфляцию, рост курса валют, усложнявшуюся и дорожавшую логистику и кадровый голод, «каменная розница» впервые с 2020-го заканчивает год с оптимизмом. Сложности и заградительная стоимость поездок в другие страны и по России, дефицит доступного досугового предложения даже в Москве и Петербурге сделали то, что у ритейлеров не получалось все четыре года после пандемии коронавируса и событий-2022: в «каменную розницу» возвращались самые интересные для них покупатели – «атмосферные», с высоким средним чеком, но и высокими же требованиями к сервису и качеству клиентского опыта.

Продолжение. Начало см. здесь

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE Retail
17.12

подпишись НА эксклюзивные новости cre