Мы сравнили 70 отечественных и зарубежных загородных отелей категории 4-5* и увидели неутешительную картину. Оказалось, что российские гостиничные комплексы значительно отстали от мировых тенденций. Международный рынок уже распробовал концептуальные отели и перешёл от индустрии развлечений (лазертаг, аниматоры, бассейны) к индустрии впечатлений (аутентичный досуг, уникальный опыт, погружение в особое пространство). В то время как российские загородные отели по-прежнему делают ставку только на близость к природе и люксовый сервис.
С учетом окупаемости загородных отелей в высоком ценовом сегменте 8-9 лет, необходимо предвидеть, какие объекты будут актуальными и привлекательными на десятилетие вперед. В противном случае, они не смогут выдержать высокой конкуренции, а низкая заполняемость в конечном итоге приведет к нерентабельности бизнеса, банкротству и потере инвестиций.
По оценкам консультантов Commonwealth Partnership (CMWP), объем инвестиций в открытие загородного отеля категории 4-5* на 150 номеров составит порядка 2,5 млрд рублей. Выручка может доходить до 700-1000 млн рублей в год (с учетом развитой дополнительной инфраструктуры), чистая выручка (EBIDTA) – до 40% (в среднем – 30-35%). 10 лет недисконтированный период окупаемости, таким образом, возможен, но с учетом стоимости денег во времени (с учетом дисконтирования) и стоимости заемного финансирования период окупаемости растягивается на 15 лет и более (если вообще достигается, обычно в расчеты закладывается терминальная продажа, которая и позволяет инвестору полностью окупить затраты на строительство и развитие проекта).
Рынок Подмосковья в 2023 году в июне показывал рекордную загрузку в 72% при ценах 11,6 тыс рублей. За первые полгода рынок МО вырос в цене на 31% и на 6% по загрузке.
Анализ зарубежного опыта позволяет выделить 6 наиболее перспективных направлений для загородных отелей, на которые стоит обратить внимание предпринимателям гостиничной отрасли: экологичность, оздоровление, персонализированный сервис, технологичность, аутентичный опыт, уникальный дизайн и архитектура.
По подсчетам Ростуризма, на загородные отели и базы приходится 13% общего числа объектов для проживания туристов. Мы провели анализ пятизвездочных загородных отелей в Московской, Ярославской, Владимирской и Тверской областях, выбирая среди них те, которые достаточно удалены от больших городов. Исследование показало, что 57% действующих объектов не опираются ни на одну из мировых тенденций. Остальные 43% отелей позиционируют себя в контексте одного или двух актуальных трендов. Чаще всего отельеры развивают тему экологичности, так позиционирует себя каждый 5-й высокобюджетный отель Ярославской области. 14% загородных отелей привлекают гостей индивидуальным сервисом, персонализированными подарками и меню, основанном на личных предпочтениях. Столько же - 14% - стараются удивить нетривиальной архитектурой, использованием в интерьере антикварной мебели или подлинными произведениями искусства. Только 7% объектов используют тренд на оздоровление и осознанность, предлагая гостям программу детокса и ретрита.
Среди загородных отелей, изученных Atlas, нет ни одного объекта, в котором сделана ставка на технологичность. В мировой практике это VR-экскурсии по гостиничному комплексу и окрестностям или интеллектуальные системы управления номером, которые позволяют гостям с помощью смартфона контролировать условия пребывания?—?от освещения до температуры.
Еще один тренд, который до сих пор не используется в полную силу в концепциях загородных отелей, связан с аутентичным опытом и впечатлениями от контакта с местной культурой. Зарубежные отели премиум-класса часто сотрудничают с местными ремесленниками и фермерами, предоставляют гостям возможность попробовать блюда с использованием местных продуктов, с упором на экологичность и сезонность. В России огромный потенциал для индустрии впечатлений. Уникальные традиции, местные промыслы, многонациональная культура - всё это можно и нужно использовать в туристической индустрии.
Перед инвесторами, которые решили создать высокобюджетный загородный отель “с нуля” или перезапустить существующий объект, стоит задача учитывать не только сегодняшний потребности туристов, но и те, которые сформируются в ближайшие годы. Кроме того, отельерам также необходимо предусматривать возможности для трансформации и пересборки уникального предложения через 5-10 лет в соответствии с запросами гостей. Чтобы минимизировать риски стать невостребованными, необходима маркетинговая стратегия, в которой еще до начала реализации проекта зафиксировано, на какую категорию отдыхающих рассчитан отель, какой из общемировых трендов станет ведущим в концепции и какой исключительный опыт - гастрономический, спортивный, эстетический - получат гости.
Думаю, что в среднесрочной перспективе рынок премиальных загородных отелей существенно трансформируется, и мы увидим интересные форматы общения с природой и погружения клиентов в аутентичную среду, узнаем об уникальных гастрономических концепциях и технологиях релаксации и восстановления организма.
С учетом окупаемости загородных отелей в высоком ценовом сегменте 8-9 лет, необходимо предвидеть, какие объекты будут актуальными и привлекательными на десятилетие вперед. В противном случае, они не смогут выдержать высокой конкуренции, а низкая заполняемость в конечном итоге приведет к нерентабельности бизнеса, банкротству и потере инвестиций.
По оценкам консультантов Commonwealth Partnership (CMWP), объем инвестиций в открытие загородного отеля категории 4-5* на 150 номеров составит порядка 2,5 млрд рублей. Выручка может доходить до 700-1000 млн рублей в год (с учетом развитой дополнительной инфраструктуры), чистая выручка (EBIDTA) – до 40% (в среднем – 30-35%). 10 лет недисконтированный период окупаемости, таким образом, возможен, но с учетом стоимости денег во времени (с учетом дисконтирования) и стоимости заемного финансирования период окупаемости растягивается на 15 лет и более (если вообще достигается, обычно в расчеты закладывается терминальная продажа, которая и позволяет инвестору полностью окупить затраты на строительство и развитие проекта).
Рынок Подмосковья в 2023 году в июне показывал рекордную загрузку в 72% при ценах 11,6 тыс рублей. За первые полгода рынок МО вырос в цене на 31% и на 6% по загрузке.
Анализ зарубежного опыта позволяет выделить 6 наиболее перспективных направлений для загородных отелей, на которые стоит обратить внимание предпринимателям гостиничной отрасли: экологичность, оздоровление, персонализированный сервис, технологичность, аутентичный опыт, уникальный дизайн и архитектура.
По подсчетам Ростуризма, на загородные отели и базы приходится 13% общего числа объектов для проживания туристов. Мы провели анализ пятизвездочных загородных отелей в Московской, Ярославской, Владимирской и Тверской областях, выбирая среди них те, которые достаточно удалены от больших городов. Исследование показало, что 57% действующих объектов не опираются ни на одну из мировых тенденций. Остальные 43% отелей позиционируют себя в контексте одного или двух актуальных трендов. Чаще всего отельеры развивают тему экологичности, так позиционирует себя каждый 5-й высокобюджетный отель Ярославской области. 14% загородных отелей привлекают гостей индивидуальным сервисом, персонализированными подарками и меню, основанном на личных предпочтениях. Столько же - 14% - стараются удивить нетривиальной архитектурой, использованием в интерьере антикварной мебели или подлинными произведениями искусства. Только 7% объектов используют тренд на оздоровление и осознанность, предлагая гостям программу детокса и ретрита.
Среди загородных отелей, изученных Atlas, нет ни одного объекта, в котором сделана ставка на технологичность. В мировой практике это VR-экскурсии по гостиничному комплексу и окрестностям или интеллектуальные системы управления номером, которые позволяют гостям с помощью смартфона контролировать условия пребывания?—?от освещения до температуры.
Еще один тренд, который до сих пор не используется в полную силу в концепциях загородных отелей, связан с аутентичным опытом и впечатлениями от контакта с местной культурой. Зарубежные отели премиум-класса часто сотрудничают с местными ремесленниками и фермерами, предоставляют гостям возможность попробовать блюда с использованием местных продуктов, с упором на экологичность и сезонность. В России огромный потенциал для индустрии впечатлений. Уникальные традиции, местные промыслы, многонациональная культура - всё это можно и нужно использовать в туристической индустрии.
Перед инвесторами, которые решили создать высокобюджетный загородный отель “с нуля” или перезапустить существующий объект, стоит задача учитывать не только сегодняшний потребности туристов, но и те, которые сформируются в ближайшие годы. Кроме того, отельерам также необходимо предусматривать возможности для трансформации и пересборки уникального предложения через 5-10 лет в соответствии с запросами гостей. Чтобы минимизировать риски стать невостребованными, необходима маркетинговая стратегия, в которой еще до начала реализации проекта зафиксировано, на какую категорию отдыхающих рассчитан отель, какой из общемировых трендов станет ведущим в концепции и какой исключительный опыт - гастрономический, спортивный, эстетический - получат гости.
Думаю, что в среднесрочной перспективе рынок премиальных загородных отелей существенно трансформируется, и мы увидим интересные форматы общения с природой и погружения клиентов в аутентичную среду, узнаем об уникальных гастрономических концепциях и технологиях релаксации и восстановления организма.
