Высокий объем транзакций сохраняется на фоне эффекта отложенного спроса: как и в предыдущем периоде, в III квартале 2023 г. был зафиксирован ряд крупных сделок, связанных с продажей активов, в том числе – портфелей, компаний, сокращающих свое присутствие на рынке или уходящих из России.
Основной объем инвестиций был сформирован торговым сегментом недвижимости — на него пришлось 48%, или 167 млрд руб. ($2 103 млн). Лидерство торгового сегмента во многом обусловлено высоким количеством «вынужденных» сделок, которые произошли в результате ухода иностранных игроков с российского рынка. Далее офисный сегмент, который занял 27%, или 93 млрд. руб. ($1 133 млн). Гостиничный и складской сегменты заняли равные доли в структуре сделок - по 12% в общем объеме: гостиничная недвижимость - 42 млрд руб. ($528 млн), складская – 43 млрд руб. ($566 млн). Активы, которые сегодня пользуются наибольшим спросом – это активы иностранных компаний, которые объявили об уходе с российского рынка: действующие бизнес-центры, торговые центры с успешной концепцией и складские объекты с надежными арендаторами.
Продолжает укрепляться тренд на рост коллективных инвестиций через ЗПИФ недвижимости. Частные инвесторы все больше интересуются вложениями в рентные фонды, которые имеют портфели из качественных активов со сформированным потоком от арендных платежей. Так, в III квартале Central Properties были приобретены склад FM Logistic в Дмитрове и ТРЦ «Триумф Молл» в Саратове с целью формирования ЗПИФН УК PARUS Asset Management.
В текущей конъюнктуре для частных инвесторов особенно привлекательна складская недвижимость, доходность в объектах которой остается на высоком уровне. Ключевой сделкой в сегменте за III квартал стало приобретение структурой «Элма Групп» городского складского комплекса «Шоссейная» на юго-востоке Москвы.
В офисном сегменте практически все объекты были приобретены с целью последующего использования под собственные нужды. Среди них: один из двух корпусов iCity (Правительство Москвы), площади в «ОКО II» («Россельхозбанк»), БЦ Orbital («Нацпроектстрой»), а также «Химки Бизнес Парк» («КЛС-Химки»).
В гостиничном сегменте в связи с уходом иностранных инвесторов и развитием внутреннего туризма растет интерес локальных инвесторов к региональным рынкам: в начале года Cosmos Hotel Group (АФК «Система») приобрела портфель норвежской Wenaas Hotel Russia AS, включающий 10 отелей в четырех городах России, а в III квартале стала владельцем проекта строительства отеля 3* в Пскове.
Растет количество стрессовых активов и дестабилизированных объектов в экспозиции, особенно на региональных рынках. Многие из них экспонируются на рынке уже более двух лет и с учетом текущей ситуации продаются с существенным дисконтом, порой меньше их рыночной стоимости, с целью повышения скорости реализации. Пока мы не наблюдаем роста сделок, пропорционального увеличению предложения, однако объекты с выгодным местоположением, предлагаемые с дисконтом, могут иметь потенциал для реконструкции, что позволяет ускорить сроки реализации проектов и может быть выгоднее для девелоперов в условиях ограниченного числа свободных площадок под строительство черте города, а также возросшей себестоимости капитального строительства. Среди сделок со стрессовыми активами, приобретаемыми на торгах: в Москве - БЦ «Карьер» (частный инвестор) и офисный центр на Вознесенском проспекте («Первый»), ТЦ «Премьера» («Ситиград», г. Москва) и «Jam Молл» («Сервисмолл», г. Иркутск) и ТЦ «Аквилон» (частный инвестор, Московская обл.).
Основной объем инвестиционного капитала традиционно сконцентрирован в Московском регионе — 65%, Санкт-Петербургская агломерация — 12%, регионы — 23%. В перспективе нескольких лет доминирующими на инвестиционном рынке останутся российские покупатели. Среди зарубежных инвесторов есть единичные сделки купли-продажи привлекательных проектов игроками из стран ближнего зарубежья и СНГ.
Основной объем инвестиций был сформирован торговым сегментом недвижимости — на него пришлось 48%, или 167 млрд руб. ($2 103 млн). Лидерство торгового сегмента во многом обусловлено высоким количеством «вынужденных» сделок, которые произошли в результате ухода иностранных игроков с российского рынка. Далее офисный сегмент, который занял 27%, или 93 млрд. руб. ($1 133 млн). Гостиничный и складской сегменты заняли равные доли в структуре сделок - по 12% в общем объеме: гостиничная недвижимость - 42 млрд руб. ($528 млн), складская – 43 млрд руб. ($566 млн). Активы, которые сегодня пользуются наибольшим спросом – это активы иностранных компаний, которые объявили об уходе с российского рынка: действующие бизнес-центры, торговые центры с успешной концепцией и складские объекты с надежными арендаторами.
Продолжает укрепляться тренд на рост коллективных инвестиций через ЗПИФ недвижимости. Частные инвесторы все больше интересуются вложениями в рентные фонды, которые имеют портфели из качественных активов со сформированным потоком от арендных платежей. Так, в III квартале Central Properties были приобретены склад FM Logistic в Дмитрове и ТРЦ «Триумф Молл» в Саратове с целью формирования ЗПИФН УК PARUS Asset Management.
В текущей конъюнктуре для частных инвесторов особенно привлекательна складская недвижимость, доходность в объектах которой остается на высоком уровне. Ключевой сделкой в сегменте за III квартал стало приобретение структурой «Элма Групп» городского складского комплекса «Шоссейная» на юго-востоке Москвы.
В офисном сегменте практически все объекты были приобретены с целью последующего использования под собственные нужды. Среди них: один из двух корпусов iCity (Правительство Москвы), площади в «ОКО II» («Россельхозбанк»), БЦ Orbital («Нацпроектстрой»), а также «Химки Бизнес Парк» («КЛС-Химки»).
В гостиничном сегменте в связи с уходом иностранных инвесторов и развитием внутреннего туризма растет интерес локальных инвесторов к региональным рынкам: в начале года Cosmos Hotel Group (АФК «Система») приобрела портфель норвежской Wenaas Hotel Russia AS, включающий 10 отелей в четырех городах России, а в III квартале стала владельцем проекта строительства отеля 3* в Пскове.
Растет количество стрессовых активов и дестабилизированных объектов в экспозиции, особенно на региональных рынках. Многие из них экспонируются на рынке уже более двух лет и с учетом текущей ситуации продаются с существенным дисконтом, порой меньше их рыночной стоимости, с целью повышения скорости реализации. Пока мы не наблюдаем роста сделок, пропорционального увеличению предложения, однако объекты с выгодным местоположением, предлагаемые с дисконтом, могут иметь потенциал для реконструкции, что позволяет ускорить сроки реализации проектов и может быть выгоднее для девелоперов в условиях ограниченного числа свободных площадок под строительство черте города, а также возросшей себестоимости капитального строительства. Среди сделок со стрессовыми активами, приобретаемыми на торгах: в Москве - БЦ «Карьер» (частный инвестор) и офисный центр на Вознесенском проспекте («Первый»), ТЦ «Премьера» («Ситиград», г. Москва) и «Jam Молл» («Сервисмолл», г. Иркутск) и ТЦ «Аквилон» (частный инвестор, Московская обл.).
Основной объем инвестиционного капитала традиционно сконцентрирован в Московском регионе — 65%, Санкт-Петербургская агломерация — 12%, регионы — 23%. В перспективе нескольких лет доминирующими на инвестиционном рынке останутся российские покупатели. Среди зарубежных инвесторов есть единичные сделки купли-продажи привлекательных проектов игроками из стран ближнего зарубежья и СНГ.
Денис Платов, директор департамента рынков капитала Nikoliers: «Текущие результаты инвестиционной активности в 2023 г. уже рекордные, а к концу года мы ожидаем, что объем инвестиций составит порядка 500 млрд рублей. Мы видим, что 2023 г. претендует на звание рекордного года за всю историю наблюдений по объему инвестиций в рублевом эквиваленте. Главным ограничением для рынка инвестиций в недвижимость может стать рост и сохранение на высоком уровне процентных ставок после повышения ключевой ставки».
