NF Group: Склады индивидуального хранения в Москве заполнены на 85%

Константин Фомиченко, партнер, региональный директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group: «Несмотря на то, что в I полугодии 2023 года на рынке складского хранения в сегменте self storage произошло снижение объемов ввода новых площадей до 8 000 кв. м, общее количество новых объектов выросло на 38% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года, что говорит о сохранении интереса к данному формату. Основными пользователями складов индивидуального хранения по-прежнему остаются физические лица, доля которых в общей структуре достигла 88%. Несмотря на незначительное снижение загрузки операторов self storage (с 88% до 85%), рост ставок аренды остается стабильным и по итогам шести месяцев 2023 года составил 13%».

В первую половину 2023 года общая площадь складов формата self storage в Москве превысила 233 000 кв. м, увеличившись на 11% в годовой динамике (210 000 кв. м за первое полугодие 2022 года). На конец июня 2023 года на рынке складов индивидуального хранения насчитывалось 138 объектов, что на 38% больше показателя конца июня 2022 года, когда он достиг 100 складов.

Тренд, появившийся в 2022 году и сохраняющий свою актуальность до сих пор, заключается в быстром запуске небольших складских помещений (около 100–300 кв. м). В отличие от классических вариантов складов self storage, которые располагаются в отдельных зданиях, эти мини-форматы размещаются на первых этажах жилых комплексов, в подвалах и на парковках. Главными пользователями таких личных хранилищ (кладовок) являются преимущественно жители соответствующих жилых комплексов.

С января по июнь 2023 года московский рынок пополнился еще шестью новыми складами формата self storage и 13 объектами в мини-формате. На текущий момент в данном сегменте функционируют 33 компании, при этом доля сетевых операторов составляет 74,5% общей площади рынка.

В Москве средний размер открываемых объектов индивидуального хранения по объему арендопригодной площади в первой половине 2023 года увеличился с 878 кв. м до 1480 кв. м по сравнению с аналогичным показателем 2022 года.

Наибольшее предложение по вакантным площадям для клиентов сконцентрировано в Западном административном округе.



Средний уровень заполняемости складов индивидуального хранения в Москве остается высоким – на уровне 85%, хотя по сравнению с 2022 годом снизился на 3,8%. Средний срок аренды индивидуального бокса увеличился с 9 до 10 месяцев.
Крупнейшим игроком на рынке self storage остается сеть «Складовка» с арендопригодной площадью 32 210 кв. м, у которых 10 объектов. Также в число крупнейших игроков входят сети «Хоумсклад» (28 623 кв. м, в собственности – восемь складов), «АльфаСклад» (21 925 кв. м арендопригодной площади в шести складах).

Лидером в сегменте нового мини-формата автономных складов остается «Кладовкин» (24 611 кв. м, 31 объект в управлении).

Наибольшим спросом склады формата self storage пользуются у физических лиц, их доля незначительно увеличилась и составила 88% (87,8% в прошлом году); доля юридических лиц уменьшилась и составила 11,9% (12,1% в прошлом году).



За первое полугодие 2023 года средняя ставка аренды в Москве на помещения с индивидуальным доступом увеличилась на 321 рубль и составила 2 428 руб./кв. м/мес.

Для открытия складов индивидуального хранения предпочтение отдается отдельно стоящим, капитальным зданиям (47% складов). Подвалы жилых домов и подземные паркинги занимают 31% и 11% соответственно. Склады, открываемые в хозяйственных помещениях и в части жилых домов, составляют 8%. Меньше всего популярны ангарные форматы (3%).
 

По словам Натальи Мацневой, исполнительного директора Ассоциации компаний индивидуального хранения (АКИХ), сегмент складов индивидуального хранения сохраняет положительную динамику, демонстрируя устойчивую тенденцию к росту. В первой половине 2023 года основные показатели увеличились. Например, коэффициент заполняемости превышает 85%, что свидетельствует о растущем интересе и спросе на услуги индивидуального хранения. Наблюдается также увеличение количества открываемых автоматизированных мини-складов, где арендопригодная площадь не превышает 300 кв. м. Крупные игроки с осторожностью и в тестовом режиме исследуют модель автономного склада без физического присутствия персонала в офисах продаж с удаленным обслуживанием.
 

Санкт-Петербург

По данным АКИХ, по состоянию на конец июня 2023 года услуги индивидуального хранения в Санкт-Петербурге предлагаются в 28 складских комплексах 18 операторами. С 2020 года в Северной столице открылось 19 складов данного формата, закрылось – 4 шт.  Совокупный объем предложения self storage составляет около 45 тыс. кв. м. Для сравнения в Москве этот показатель почти в пять раз выше, более 230 тыс кв. м.

По-прежнему лидирующее место по объему арендопригодной площади и количеству складов остается у компании Prostor, предлагающей в совокупности 18 020 кв. м арендопригодных площадей на пяти объектах, что составляет 40,5% от рынка складов личного хранения Санкт-Петербурга.

Средняя площадь склада формата self storage в Северной столице – 1 588 кв. м (2 069 кв. м – в 2022 году, 878 кв. м – в 2021 году и 1 442 кв. м – в 2020 году). Более 66% складов индивидуального хранения находится в зданиях, 29% – в подвальных помещениях.  

Средняя ставка аренды склада индивидуального хранения в Санкт-Петербурге по итогам I полугодия в 2023 году составила 1 641 руб./кв. м/месяц. За три года ставки на отапливаемые склады выросли на 15%. В стоимость, как правило, включены: климат-контроль и вентиляция; круглосуточная охрана, видеонаблюдение и доступ к ячейке по пропуску; парковка, пандусы для погрузки и разгрузки.