Теплолюбивым просьба не беспокоиться

   Темпы строительства объектов коммерческой недвижимости в Новосибирске с каждым годом возрастают. Проекты в области офисной, торговой, складской недвижимости здесь реализуют как местные игроки рынка, так и московские и иностранные девелоперы. При том что последние жалуются на некоторые сложности в реализации проектов, недостаток крупных инвестиций у местных игроков дает москвичам и ино­странцам возможности для развития.

Офисы: старость – не радость
По данным компании RID Analytics (исследования в области недвижимости и строительства), за последние 3 года в Новосибирске было построено 16 крупных бизнес­центров общей площадью 86 тыс. кв. м. Это разные по качеству и размеру объекты. Общая офисная площадь их составляет от 1,8 до 15 тыс. кв. м. Из объектов, сданных в 2005 году, наиболее заметными являются бизнес­центр на ул. Ленина площадью 7 тыс. кв. м, по­строенный компанией ИСК «Трансервис», бизнес­центр на Красном проспекте, 55, площадью 4 тыс. кв. м компании «Новоград», Golden Plaza площадью 6 тыс. кв. м «Сибакадеминвеста» (дочерняя компания Сибакадембанка). При этом, по оценкам специалистов, в городе нет ни одного бизнес­центра класса А, да и объекты В­класса можно пересчитать по пальцам. Несмотря на то что на рынке есть объекты неплохого качества, технология управления оставляет желать лучшего и автоматически понижает классность недвижимости – в Новосибирске, как и в подавляющем большинстве российских городов, популярна практика продажи объектов в собственность по частям. «В результате даже объекты высокого качества не всегда можно отнести к классу В, поскольку ими владеет «колхоз» собственников. В последнее время, впрочем, эта тенденция меняется – новые объекты не продаются по частям, а сдаются в аренду», – констатирует Елена Ермолаева, директор агентства RID Analytics.
Основной фонд офисной недвижимости по­прежнему представляют старые административные здания, бывшие НИИ, расположенные в центре города. Их суммарный объем в центре превышает объем новых строений, по разным оценкам, в 5–10 раз. Заполняемость удачно расположенных старых строений, так же, как и новых объектов, приближается к 100%. Налицо превышение спроса над предложением.
По мнению специалистов Сибирского института оценки, для рынка коммерческой недвижимости Новосибирска характерно «расслоение» спроса: арендаторы малых площадей удовлетворены офисами в «старых» офисных центрах, в то время как требования арендаторов среднего и большого формата удовлетворяются в основном за счет новых строений. Учитывая же недостаточное количество современных офисов, ставки аренды растут весьма активно. Показательно, что цены аренды в старых НИИ с адекватным ремонтом и на новых объектах различаются незначительно: на объектах с хорошим местоположением они составляют 800–1000 руб./кв. м в месяц.
В Новосибирске активно развивается строительство built­to­suit. Это связано с тем, что в городе отсутствуют бизнес­центры класса А, но при этом на рынок выходят крупные межнациональные компании, которым по статусу необходимы качественные офисы. Не найдя помещения, соответствующего высоким требованиям, компании решаются на строительство собственных зданий. Так, в частности, появились объекты ТНК­ВР, МТС. Ряд банков самостоятельно построили несколько бизнес­центров, самый крупный из которых – здание Сбербанка.
По данным Сибирского института оценки, в 2006 году строительные компании планируют завершить около 20 объектов общей площадью порядка 130 тыс. кв. м. Таким образом, объем ввода только по крупным объектам вырастет в 3,3 раза. Среди строящихся на сегодняшний день зданий – первый бизнес­центр класса А, который возводит «РосЕвроДевелопмент» на пересечении ул. Ленина и пр­та Димитрова.

ТЦ: все только начинается
Подавляющее количество торговых помещений в городе – встроенно­пристроенные помещения. В центральных торговых коридорах (Красный проспект, Вокзальная магистраль, ул. Ленина) значительная доля торговых площадей – переведенные из нежилого фонда помещения. Небольшие торговые объекты расположились на первых этажах административных зданий, НИИ.
Строительство крупных торговых центров в Новосибирске только начинается. Первые крупные ТЦ появились в 2004 году: «Мегас» площадью 8 тыс. кв. м и Галерея «Фестиваль» на площади Маркса (центр левобережной части города) – торговый центр моды площадью 17 тыс. кв. м, а также ТЦ «Олимпия» в Заельцовском районе. По данным RID Analytics, в 2005 году местными девелоперами было реализовано несколько торговых проектов: ТЦ «Континент» (13 тыс. кв. м) с 5­зальным мультиплексом, гипермаркет «Гигант» (23 тыс. кв. м) и «Гиперон» (17 тыс. кв. м, реконструкция производственного помещения), в котором разместился первый новосибир­ский магазин «Техносилы». Кроме того, открылся гипермаркет красноярской сети «АЛПИ» (10 тыс. кв. м). Все эти ТЦ расположены в районах средней удаленности, так как в центре города очень сложно найти площадку под вместительную парковку.
Следует отметить, что в городе нет засилья столичных сетевиков. На рынке работает много крупных местных операторов: «Холидей­Классик», «Сибирский Гигант», «Топ­книга», «Сибвез». Многие из них уже перешли к девелоперской деятельности – не только покупают и арендуют объекты, но и строят их. Среди столичных операторов представлены «Мир», «Техносила», «Пятерочка» и др.
В феврале 2006 года в Новосибирске был открыт ТЦ «Москва», и в этом же году должны открыться еще три крупных торговых центра: первая очередь «Сэлф­центра» возле Центрального рынка, IKEA и «Большая медведица». Площадь этих ТЦ – более 10 тыс. кв. м. Помимо этого запланирован ввод порядка 20 объектов меньшего масштаба. В итоге суммарная площадь вводимых объектов в 2006 году может дойти до 300 тыс. кв. м.
«Если учесть, что, по данным мэрии Новосибирска, на начало 2005 года в городе суммарная торговая площадь магазинов составляла 386 тыс. кв. м, становится понятно, что уже в 2007 году торговые центры могут начать испытывать острый дефицит арендаторов. Исключение, впрочем, составляют компании, которые строят ТЦ для размещения собственных предприятий торговли – такие как «Сибирский Гигант» или «Итера» (владелец сети супермаркетов «Солнечные продукты»). Рост конкуренции приведет к тому, что успешными будут лишь торговые комплексы с грамотной концепцией, лояльные по отношению к покупателю и арендаторам, а также обладающие существенными конкурентными преимуществами. Фору могут дать и досуговые элементы – кинотеатры, крытые катки, фитнес­центры и детские комнаты», – уверена Елена Ермолаева.
Цены продажи по торговым помещениям на первичном рынке доходят до 115 тыс. руб./кв. м. Арендные ставки для неякорных арендаторов составляют до 4000 руб./кв. м в месяц.

Склады: оставляют желать лучшего
Складская недвижимость в регионе представлена в основном старыми производственными помещениями, бывшими продовольственными базами и т. д. Впрочем, есть и современные объекты, построенные логистическими операторами для осуществления собственного бизнеса: несколько лет назад компания Tablogix провела качественную рекон­струкцию производственного помещения и сегодня оказывает на этих площадях услуги по ответственному хранению. Современным складским помещением располагает и компания FM Logistic. 1 марта в Новосибирске состоялась официальная церемония открытия первой очереди национального логистического парка «НЛК – Новосибирск». Такое активное развитие логистических операторов специалисты рынка объясняют тем, что в регионе практически нет платформ для осуществления качественной логистики. «А без них трудно не только иногородним компаниям, но и местным игрокам. Они не в состоянии оптимизировать свои логистические издержки, за которые в конечном итоге расплачиваются жители Новосибирска», – рассказывает генеральный директор НЛК Борис Суслов.
Если же брать конечных потребителей – торговые компании, производ­ственные предприятия, которые в силу тех или иных причин не пользуются услугами ответственного хранения, то многие из них стараются реконструировать уже имеющие объекты, а не строить заново. Такая позиция связана со сложностями при получении технических условий для новых объектов.
Существующие складские комплексы сегодня расположены на периферии города, на основных трассах, в районе аэропорта Толмачево. «Ставки аренды по холодным складам составляют от 30 до 100 руб./кв. м, по теплым – от 50 до 300 руб. в зависимости от площади и местоположения», – говорит Елена Ермолаева.
В ближайшие годы специалисты предсказывают рост объема качественной складской недвижимости в регионе. Выход на местный рынок новых торговых операторов, появление иностранных инвесторов подвигнет девелоперов, как местных, так и столичных, на реализацию качественных складских проектов. Два московских девелопера – Международное логистическое партнер­ство (МЛП) и «РосЕвроДевелопмент» – уже заявили о намерении ввести здесь в эксплуатацию в 2007 году крупные складские комплексы класса А.

Гостиницы: нерентабельны, но необходимы
В Новосибирске, по данным мэрии, на конец 2004 года официально зарегистрировано 64 отеля на 4431 место. Примерно треть из них – ведомственные. Крупнейшие гостиницы региона: «Новосибирск» (448 мест), «Обь» (416), «Сибирь» (357), «Центральная» (300), «Северная» (254), «Золотая Долина» (148). Стоимость номеров – от 550 до 13 тыс. руб. в сутки.
«На сегодня гостиничный фонд представлен старыми гостиницами, лишь одна из них – «Сибирь» – сертифицирована и соответствует уровню «3 звезды». Годовая заполняемость гостиниц невысокая, на уровне 42%. Конкуренцию старым гостиницам составляют небольшие отели, построенные в последние 10 лет. Они нередко выигрывают по соотношению «цена – качество», хотя расположены зачастую не очень удачно – на периферии, в плохом окружении», – отмечает Елена Ермолаева. Очевидно, что город испытывает недостаток в качественном номерном фонде, но, учитывая существующую заполняемость гостиниц, новые проекты в городе представляются пока не слишком рентабельными, особенно на фоне высокой доходности строительства офисной и торговой недвижимости».

Планы на будущее
По мнению специалистов, рынок коммерческой недвижимости в регионе еще не насыщен, а доходность приятно удивляет инвесторов, привыкших работать в Москве. Здесь можно смело реализовывать офисные проекты, торговые центры, искать грамотную форму реализации складов. Причем местным игрокам и столичным девелоперам необязательно идти на конфронтацию. Проектов хватит на всех.
Специалисты предсказывают более активный выход столичных и иностранных девелоперов в Новосибирск – региональные рынки, в том числе и местный, сегодня способны давать большую доходность, чем проекты в Москве. Это не может не притягивать капитал. Таким образом, на сегодняшний день перспективы развития региона впечатляющи, необходимо только правильно организовать финансовые и юридические ресурсы для воплощения амбициозных планов.