Однако сегодня город постепенно меняет свой привычный вид, исторический облик улиц разнообразят фасады новых офисных и торговых центров. По сравнению с другими региональными городами темпы девелопмента в Иркутске нельзя назвать лавинообразными. Однако плавное развитие рынка недвижимости свидетельствует о том, что в ближайшие годы Иркутск станет для него одним из самых привлекательных.
Офисная недвижимость
Рынок офисных площадей Иркутска характеризуется постоянно растущим спросом, особенно в центральных районах города.
По данным Сибирского независимого центра оценки, на сегодняшний момент около 80% предложений по офисам сосредоточено в Кировском и Октябрьском районах, в основном это площади в административных зданиях постройки 60–70х годов прошлого века. В аренду сдаются также помещения в зданиях бывших научноисследовательских институтов, которых в Иркутске было немало. Комитет по управлению муниципальным имуществом Иркутска приводит такие цифры: суммарная площадь подобного рода объектов составляет порядка 70 тыс. кв. м. Наиболее востребованы небольшие площади от 25 до 100 кв. м.
Средние ставки аренды по городу на офисные площади, которые по уровню отделки и некоторым другим параметрам условно можно отнести к классу С, составляют $150–350/кв. м в год, аренда помещений класса В оценивается в $420–520/кв. м в год.
Единственным объектом в Иркутске, соответствующим современным требованиям, предъявляемым к качественным бизнесцентрам, является «Байкал Бизнес Центр». Ставка аренды в нем составляет около $600/кв. м в год.
«Байкал Бизнес Центр» расположен напротив Международного выставочноярмарочного комплекса «СибЭкспоцентр», крупнейшей выставочной организации Восточной Сибири, в десяти минутах (ХОДЬБЫ?) от центра города и в пяти (ЛЕТУ?) – от аэропорта «Иркутск». Объект включает в себя 10этажный бизнесцентр общей площадью около 5000 кв. м и гостиницу «Байкал Бизнес Центр Отель» категории 4* на 60 мест.
В 2006 году на пересечении улиц Володарского и Дзержинского был введен в строй бизнесцентр «Экватор» общей площадью около 2100 кв. м. Девелопер – БПТО «Энергохимкомплект». Несколько компаний приобрели здесь офисные площади на 3, 4 и 5м этажах с целью дальнейшей сдачи в аренду. Ориентировочная ставка аренды составляет $440–530/кв. м в год, включая НДС и коммунальные платежи.
На Рабочей улице, рядом с торговым комплексом «Меркурий» (ул. Рабочая, 2А), идет строительство объекта, предположительно это также будет офисный центр. Объектом владеет та же компания, которая управляет ТК «Меридиан». По информации представителей компании, площадь проекта составит около 9000 кв. м. Предполагаемый срок ввода в эксплуатацию – 2007 год. В торговом центре «Меркурий» офисные площади сдаются в аренду по ставке $535/кв. м в год, и можно с большой долей уверенности предположить, что ставка аренды в новом объекте не будет ниже.
Бизнесцентр, соответствующий характеристикам класса В, планирует построить ЗАО «Востсибстрой» в Октябрьском районе города, неподалеку от жилого комплекса Zeon. Общая площадь составит около 4500 кв. м. Предложения по офисным блокам (аренда и продажа) будут варьироваться от 60 до 340 кв. м.
Крупный по городским меркам проект реализуется при въезде в Академгородок – 10этажный объект общей площадью около 10 тыс. кв. м. Предполагается, что в современном бизнесцентре на первых двух этажах разместятся предприятия торговли и общественного питания, остальные восемь этажей будут отведены под офисы.
Также в городе планировалось реализовать проект в районе Нижней Набережной, на ул. Рабочая, – бизнесцентр Smart Business Hall общей площадью более 10 тыс. кв. м. Он был разработан инвестиционностроительной компанией «Философия Города». По проекту цокольный, первый и второй этажи будут отданы под торговлю, третий и четвертый – под офисы. Общая площадь офисной части объекта составит около 1700 кв. м, торговой – более 4000 кв.м. Предполагается, что планировку этажа выполнят в технологии open space, а объект в целом будет соответствовать современным требованиям, предъявляемым к офисным и торговым площадям.
Цены предложений о продаже офисов варьируются в зависимости от расположения помещения относительно транспортных магистралей и основных пешеходных потоков, уровня отделки и инженерного обеспечения. На текущий момент наиболее высока стоимость офисов в центральной части города (Кировский район), она составляет $750–2200/кв. м.
Торговая
недвижимость
Большинство торговых объектов, действующих в городе, представляют собой реконструированные или перепрофилированные здания промышленных предприятий или административных корпусов на территории бывших промышленных зон.
Крупнейшие торговые объекты – ТК «Фортуна», «Иркутский», «Престиж», «Мельниковский», «Город мастеров», «Торговый комплекс» (ул. Литвинова).
В центре города новых зданий немного: торговые центры «Вояж», «Пассаж», «Галерея Планетарий». Также в 2006 году было введено в строй два новых торговых центра. ТК «Базар» расположен недалеко от транспортной развязки, между микрорайонами НовоЛенино и Иркутск2. Общая площадь земельного участка, на котором строится объект, – 12 га. Здесь в ноябре 2005 года была открыта его первая очередь – торговый комплекс хозяйственных товаров общей площадью 3,3 тыс. кв. м. Вторая очередь торгового комплекса «Базар» включает в себя гипермаркет бытовой техники и электроники на площади около 3 тыс. кв. м. Концепция ТК также предусматривает строительство на участке продовольственного магазина, мебельного и автомобильного центров. Кроме того, планируется открыть сеть кафе и три кинозала вместимостью 60–70 человек каждый.
Осенью 2006 года был открыт торговоофисный центр на ул. Декабрьских событий, 102. Центр возводила компания ОАО «Иркутский Промстройпроект», владеющая ТЦ «Галерея Планетарий». Объект общей площадью 4,5 тыс. кв. м состоит из трех этажей и цоколя. На первом этаже находится продовольственный супермаркет. Второй этаж, согласно концепции, будет сдан в аренду под магазины класса luxury. Третий предназначен под офисные помещения.
До 2010 года в Иркутске планируется сдать в эксплуатацию несколько крупных торговых объектов. Так, ТРЦ «Байкальский МегаМолл» будет построен на промышленной территории бывшего ПО «Восток». Общая площадь объекта составит 29 800 кв. м, из них для аренды предназначены 23 тыс. кв. м. Возле центра отведено место для парковки на 520 машин. Якорными арендаторами станут продовольственный гипермаркет площадью 3500 кв. м, многозальный кинотеатр, боулингцентр. В состав ТЦ войдут торговая галерея и предприятия общественного питания. По расчетам девелопера, объект ежедневно будут посещать не менее 4 тыс. человек. Ввод в эксплуатацию намечен на 2007 год.
Компания «Фортуна» реализует сразу несколько объектов: торговый центр «Акцент», строительный рынок и мост через реку Ушаковку. Эти проекты продолжат преобразования части промышленной зоны Иркутского завода тяжелого машиностроения им. Куйбышева, принадлежащей компании «Фортуна».
Торговый центр «Акцент» будет располагаться на территории бывшей промышленной зоны завода тяжелого машиностроения, в непосредственной близости от ТЦ «ФортунаГранд». Предполагается, что основными арендаторами станут магазины повседневной одежды и обуви.
Также в городе началось строительство нового торгового комплекса стройматериалов, рядом с уже функционирующим ТЦ «Фортунастройматериалы».
Федеральные розничные сети представлены в Иркутске компаниями «Эльдорадо», «Иль де Боте», «Л’Этуаль», «Снежная Королева», «Евросеть», «Диксис», «Связной» и др. Локальные операторы доминируют на розничном рынке Иркутска. Наиболее крупные из них – «ЭлектрикСити» (бытовая техника, аудио и видеотехника), «Sклассик» (элитная мебель), «Цезарь», «Слата», «Багира» «Бонус», (продовольственные товары), «Сапфир», «Алмаз» (ювелирные изделия), «Иксмастер» (спортивные товары).
Гостиничная недвижимость
В Иркутске около 685 памятников истории и культуры, из них 108 федерального значения. При этом следует отметить, что большая часть туристов приезжает посмотреть не столько на город, сколько на его визитную карточку – Байкал, расположенный всего в 70 км от иркутского аэропорта.
По данным территориального органа федеральной службы государственной статистики по Иркутской области, в городе в 2004 году насчитывалось 23 гостиницы на 2643 места (данные за 2005 год пока не предоставляются). Сибирская Байкальская ассоциация туризма приводит такие цифры: на территории Иркутска в 2005 году было 22 гостиницы, предоставляющих 2075 мест. По информации Департамента туризма администрации Иркутской области, в 2005 году в городе функционировали 42 городские гостиницы (3250 мест), которые приняли за год 400 тыс. туристов, более 50 тыс. из них – иностранцы (в числе этих гостиниц, очевидно, указаны средства размещения, находящиеся вне черты города, около озера Байкал).
Несмотря на введение в 2005 году в Иркутске отелей на 193 места – «Европа», «Пантера», «Звезда», гостиничный комплекс «Дом Европы», – средств размещения в областном центре еще недостаточно. Большинство новых гостиниц работают в высоком ценовом сегменте. Эксперты рынка отмечают недостаток отелей туристического класса (3*), где стоимость проживания не превышает $50. Причина этого заключается в том, что туроператоры делают ставку на развитие в регионе делового туризма.
На рынке гостиничных услуг Иркутска в настоящее время не наблюдается присутствия крупных иностранных или федеральных сетей. Но, принимая во внимание экономический потенциал региона, в ближайшие несколько лет вполне возможно ожидать проявления интереса к данному сегменту рынка со стороны западных операторов.
