Российский рынок коммерческой недвижимости по итогам 2023 года удивил отрасль годовым приростом в 67,6%. Консалтинговая компания IBC Real Estate оценила совокупный объем инвестиционных вложений в недвижимые активы России в 833 млрд руб - это рекордный показатель с 2000 года.
Лидером стала торговая недвижимость – на нее пришлось 39% от общего объема вложений. В этот сегмент было инвестировано 325 млрд руб., что почти в семь раз превысило показатель 2022 года – 47 млрд руб. При этом третью часть от общего объема вложения сформировали сделки в московском регионе.
Однако, практика показывает, что ситуация в Москве, а также Санкт-Петербурге, Сочи и ряде других крупных городов существенно отличается от того, что происходит в регионах, например в Мурманской области, где рынок торговой недвижимости далек от насыщения.
Особенности русского Заполярья
Прежде, чем говорить о рынке торговой недвижимости Мурманской области, стоит кратко обрисовать специфику региона. В частности, отмечу, что по данным Росстата на 2023 год, плотность населения в Мурманской области составляет примерно 4,5 человека на 1 кв. км. И этот показатель напрямую влияет на решения о строительстве современных торговых объектов.
Большими торгово-развлекательными центрами в нашем регионе может похвалиться только его столица – Мурманск. В малых городах по большей части работают, так называемые, «рынки под крышей», которые совершенно не отвечают стандартам и требованиям, предъявляемым к современным ТРЦ. В Мончегорске, к примеру, имеется 14 торговых центров, но, по факту, все они являются простыми магазинами.
При этом жителям хочется интересно провести свободное время с семьями, друзьями. А учитывая климатические особенности региона, который полностью находится в арктической зоне, очевидна необходимость в закрытых, комфортабельных объектах.
Риски и трудности
Строительство любых объектов недвижимости на начальном этапе требует довольно больших вложений – это отраслевая специфика. Но у нас также есть ряд региональных особенностей, которые будущему инвестору необходимо принимать во внимание.
Первое – длинное логистическое плечо: в области не развито производство строительных материалов, их приходится ввозить из соседних регионов. Поэтому при выборе локации для строительства лучше ориентироваться на близость населенного пункта к федеральной трассе Кола (Мончегорск, к примеру, расположен в непосредственной близости от нее) - это позволит существенно сократить транспортные расходы.
Второе – теплоносители. Отопительный сезон в Мурманской области длится 9 месяцев в году, в ближайшие годы регион будет газифицирован, что позволит существенно снизить издержки и на строительство, и на эксплуатацию зданий. Но пока используется мазут.
Третье – климатический пояс. Мурманская область находится в Заполярье и период, когда можно выполнять строительные работы, здесь короткий и накладывает ограничения на возведение монолитных объектов, поэтому в регионе широко распространено строительство быстровозводимых зданий и сооружений с использованием стальных конструкций.
Плюсы
Мурманская область - регион, полностью находящийся в Арктической зоне, на территории которой действует Федеральный Закон № 193-ФЗ о государственной поддержке предпринимательской деятельности, согласно которому компании зарегистрированные и реализующие новые инвестиционные проекты здесь, получают статус резидента Арктической зоны РФ и ряд налоговых и неналоговых преференций.
Регион заинтересован в привлечении новых инвесторов, это не секрет, поэтому здесь ведут активную деятельность агентства территориального развития. Например, Агентство развития Мончегорска помогает проанализировать рынок, подобрать земельный участок, оптимизировать концепцию торгового объекта, разработать презентацию проекта.
Во многих крупных городах строительство “очередного торгового центра” в лучшем случае, вызывает равнодушие, а часто, и крайне негативный отклик у населения. В русском Заполярье, особенно в небольших городах, инвесторам гарантирована поддержка местных жителей.
Пример Мурманской области показывает низкий уровень конкуренции и дефицит в регионе аналогичных объектов: для жителей большинства населенных пунктов они находятся в радиусе 2-х часов езды. Поэтому строительство ТРЦ в Мончегорске - городе, являющемся частью агломерации с Оленегорском, где рядом находятся Кировско-Апатитская агломерация и Полярные Зори, а также активно привлекающем туристов - актуальный и экономически обоснованный проект, имеющий потенциал для того, чтобы стать новой точкой притяжения региона.
Строительство торгового центра требует относительно невысокого объема инвестиций и обещает достаточно быструю окупаемость: по оценкам Агентства развития Мончегорска объем инвестиций в проект составляет 1,5 млрд рублей, срок окупаемости – 5,7 лет, рентабельность 36,02%.
Пример инвестпроекта в Заполярье
В настоящее время Агентством развития Мончегорска разработан проект будущего торгового центра и определено место, где начнется строительство - это одна из лучших локаций города для подобных объектов, находящаяся на пересечении основных транспортных магистралей.
Что касается арендаторов, мы ожидаем, что «якорем» станет представитель крупной розничной сети. С большой долей вероятности это будет ритейлер, который уже работает в Мурманске, что позволит компании оптимизировать затраты на логистику. В принципе, все вышесказанное относится и к представителям торговли непродовольственными товарами: жители Мончегорска хотят видеть бренды одежды, косметики, бытовой техники, уже привычные и знакомые, но за которыми не нужно ехать в областной центр.
Если же говорить о формате будущего центра, то прежде, чем приступить к разработке проекта, мы общались с девелоперами, анализировали тренды и пришли к выводу, что на сегодняшний день одна из очевидных тенденций – это то, что людям очень важна развлекательная составляющая. Я бы даже сказал, что сейчас они в первую очередь идут в такие центры для проведения досуга, а во вторую – за покупками. Развитие маркетплейсов и онлайн-торговля сделали бренды доступными для людей, независимо от их места жительства. Но вот досуг, развлечения, семейный отдых - все это по-прежнему остается оффлайн-историей: невзирая на наличие различных сервисов люди хотят смотреть фильмы в кинотеатрах, общаться друг с другом в кафе, водить детей в игровые комнаты.
Рекомендации для инвесторов, решивших создавать ТРЦ в Заполярье:
- Строить комплексы небольшого размера. Пандемия и последующий уход ряда западных фирм показал, что большие площади – это фактор риска. Да и жители Мончегорска, со своей стороны, хотят, чтобы в городе появился ТЦ, компактный по размеру, но интересный с точки зрения наполнения. Кроме того, небольшое здание будет экономичнее в плане эксплуатационных расходов.
- Привлекать “якорных” арендаторов. Лучше всего, если им станет продуктовый ритейлер, уже известный в регионе. На сегодняшний день в Мурманской области представлены такие федеральные игроки, как “Лента” и магазины компании X5 Group - “Перекресток”, “Пятерочка”.
- Увеличивать долю площадей для развлекательных услуг. Низкие температуры, длительная полярная ночь и сильные ветры вынуждают жителей и гостей региона большую часть времени проводить в закрытых помещениях.
- Ориентироваться на транспортное положение - это важно как в процессе строительства, так и для привлечения посетителей.
Лидером стала торговая недвижимость – на нее пришлось 39% от общего объема вложений. В этот сегмент было инвестировано 325 млрд руб., что почти в семь раз превысило показатель 2022 года – 47 млрд руб. При этом третью часть от общего объема вложения сформировали сделки в московском регионе.
Однако, практика показывает, что ситуация в Москве, а также Санкт-Петербурге, Сочи и ряде других крупных городов существенно отличается от того, что происходит в регионах, например в Мурманской области, где рынок торговой недвижимости далек от насыщения.
Особенности русского Заполярья
Прежде, чем говорить о рынке торговой недвижимости Мурманской области, стоит кратко обрисовать специфику региона. В частности, отмечу, что по данным Росстата на 2023 год, плотность населения в Мурманской области составляет примерно 4,5 человека на 1 кв. км. И этот показатель напрямую влияет на решения о строительстве современных торговых объектов.
Большими торгово-развлекательными центрами в нашем регионе может похвалиться только его столица – Мурманск. В малых городах по большей части работают, так называемые, «рынки под крышей», которые совершенно не отвечают стандартам и требованиям, предъявляемым к современным ТРЦ. В Мончегорске, к примеру, имеется 14 торговых центров, но, по факту, все они являются простыми магазинами.
При этом жителям хочется интересно провести свободное время с семьями, друзьями. А учитывая климатические особенности региона, который полностью находится в арктической зоне, очевидна необходимость в закрытых, комфортабельных объектах.
Риски и трудности
Строительство любых объектов недвижимости на начальном этапе требует довольно больших вложений – это отраслевая специфика. Но у нас также есть ряд региональных особенностей, которые будущему инвестору необходимо принимать во внимание.
Первое – длинное логистическое плечо: в области не развито производство строительных материалов, их приходится ввозить из соседних регионов. Поэтому при выборе локации для строительства лучше ориентироваться на близость населенного пункта к федеральной трассе Кола (Мончегорск, к примеру, расположен в непосредственной близости от нее) - это позволит существенно сократить транспортные расходы.
Второе – теплоносители. Отопительный сезон в Мурманской области длится 9 месяцев в году, в ближайшие годы регион будет газифицирован, что позволит существенно снизить издержки и на строительство, и на эксплуатацию зданий. Но пока используется мазут.
Третье – климатический пояс. Мурманская область находится в Заполярье и период, когда можно выполнять строительные работы, здесь короткий и накладывает ограничения на возведение монолитных объектов, поэтому в регионе широко распространено строительство быстровозводимых зданий и сооружений с использованием стальных конструкций.
Плюсы
Мурманская область - регион, полностью находящийся в Арктической зоне, на территории которой действует Федеральный Закон № 193-ФЗ о государственной поддержке предпринимательской деятельности, согласно которому компании зарегистрированные и реализующие новые инвестиционные проекты здесь, получают статус резидента Арктической зоны РФ и ряд налоговых и неналоговых преференций.
Регион заинтересован в привлечении новых инвесторов, это не секрет, поэтому здесь ведут активную деятельность агентства территориального развития. Например, Агентство развития Мончегорска помогает проанализировать рынок, подобрать земельный участок, оптимизировать концепцию торгового объекта, разработать презентацию проекта.
Во многих крупных городах строительство “очередного торгового центра” в лучшем случае, вызывает равнодушие, а часто, и крайне негативный отклик у населения. В русском Заполярье, особенно в небольших городах, инвесторам гарантирована поддержка местных жителей.
Пример Мурманской области показывает низкий уровень конкуренции и дефицит в регионе аналогичных объектов: для жителей большинства населенных пунктов они находятся в радиусе 2-х часов езды. Поэтому строительство ТРЦ в Мончегорске - городе, являющемся частью агломерации с Оленегорском, где рядом находятся Кировско-Апатитская агломерация и Полярные Зори, а также активно привлекающем туристов - актуальный и экономически обоснованный проект, имеющий потенциал для того, чтобы стать новой точкой притяжения региона.
Строительство торгового центра требует относительно невысокого объема инвестиций и обещает достаточно быструю окупаемость: по оценкам Агентства развития Мончегорска объем инвестиций в проект составляет 1,5 млрд рублей, срок окупаемости – 5,7 лет, рентабельность 36,02%.
Пример инвестпроекта в Заполярье
В настоящее время Агентством развития Мончегорска разработан проект будущего торгового центра и определено место, где начнется строительство - это одна из лучших локаций города для подобных объектов, находящаяся на пересечении основных транспортных магистралей.
Что касается арендаторов, мы ожидаем, что «якорем» станет представитель крупной розничной сети. С большой долей вероятности это будет ритейлер, который уже работает в Мурманске, что позволит компании оптимизировать затраты на логистику. В принципе, все вышесказанное относится и к представителям торговли непродовольственными товарами: жители Мончегорска хотят видеть бренды одежды, косметики, бытовой техники, уже привычные и знакомые, но за которыми не нужно ехать в областной центр.
Если же говорить о формате будущего центра, то прежде, чем приступить к разработке проекта, мы общались с девелоперами, анализировали тренды и пришли к выводу, что на сегодняшний день одна из очевидных тенденций – это то, что людям очень важна развлекательная составляющая. Я бы даже сказал, что сейчас они в первую очередь идут в такие центры для проведения досуга, а во вторую – за покупками. Развитие маркетплейсов и онлайн-торговля сделали бренды доступными для людей, независимо от их места жительства. Но вот досуг, развлечения, семейный отдых - все это по-прежнему остается оффлайн-историей: невзирая на наличие различных сервисов люди хотят смотреть фильмы в кинотеатрах, общаться друг с другом в кафе, водить детей в игровые комнаты.
Рекомендации для инвесторов, решивших создавать ТРЦ в Заполярье:
- Строить комплексы небольшого размера. Пандемия и последующий уход ряда западных фирм показал, что большие площади – это фактор риска. Да и жители Мончегорска, со своей стороны, хотят, чтобы в городе появился ТЦ, компактный по размеру, но интересный с точки зрения наполнения. Кроме того, небольшое здание будет экономичнее в плане эксплуатационных расходов.
- Привлекать “якорных” арендаторов. Лучше всего, если им станет продуктовый ритейлер, уже известный в регионе. На сегодняшний день в Мурманской области представлены такие федеральные игроки, как “Лента” и магазины компании X5 Group - “Перекресток”, “Пятерочка”.
- Увеличивать долю площадей для развлекательных услуг. Низкие температуры, длительная полярная ночь и сильные ветры вынуждают жителей и гостей региона большую часть времени проводить в закрытых помещениях.
- Ориентироваться на транспортное положение - это важно как в процессе строительства, так и для привлечения посетителей.
