Россияне активно инвестируют в офисы, склады и индустриальные парки

Исследование Moscow Communications Agency (MCA) в партнерстве с Commonwealth Partnership и проекта «ЦКАД 165» показало, что в 2024 году частные инвесторы проявили рекордный интерес к офисной недвижимости – процентное изменение составило 144% в сравнении с прошлым годом. Так, в 2023 году институциональные инвесторы вложили  135 млрд руб., а частные инвесторы — 48 млрд руб. По итогам первого квартала 2024 года частные инвестиции составили 14 млрд руб., а институциональные —  9 млрд руб. Стоит отметить, что в 2024 году эксперты ожидают увеличение количества новых офисов в Москве в 2024 году в три раза до 960 000 млн кв. м с 283 тыс. кв. м в прошлом году. Это связано как с бурным развитием отрасли в прошлом году, так и сохраняющимся интересом к новым форматам, таким как гибкие офисы, где в 1 кв. 2024 существенно сократилась доля свободных площадей (на 7 п.п). 


 

«Отличительной особенностью офисного рынка является его многослойность и наличие большого количества «субтрендов». Так, мы видим, как развиваются продажи и задумываемся о том, к каким структурным изменениям на рынке приведет ввод в эксплуатацию всех строящихся/заявленных к строительству объектов с подобной стратегией реализации. По своим законам развивается сегмент гибких рабочих пространств, где по-прежнему наблюдается консолидация рынка в руках сетевых операторов. Конечно, не остается без внимания и классическая аренда с крайне ограниченным объемом ликвидного предложения. Но все вышеперечисленные «подсегменты» офисов объединяет одно – активный спрос и крайне оперативное «вымывание» с рынка наиболее привлекательных опций» – Полина Афанасьева, руководитель департамента исследований и аналитики Commonwealth Partnership. 

Опрос бизнеса показал, что наибольший интерес с  точки зрения инвестиций вызывает индустриальная и складская недвижимость – 35% опрошенных поставили 8-10 баллов, 60% присвоили 4-7 баллов и только 5% оценили свой интерес в 1-3 балла из 10 возможных. Что касается офисной и торговой недвижимости, то 65% респондентов поставили 1-3 балла, что говорит о низком интересе. 60% опрошенных считают, что складская недвижимость – это ключевой тренд этого года. При этом многие выделяют именно инвестиционную привлекательность и быструю окупаемость таких объектов. 



На 2024 год в России заявили ввод 4,55 млн квадратных метров складской недвижимости — это на 55% больше показателя 2023 года. По данным Commonwealth Partnership формат Light Industrial сохраняет динамичные темпы развития. В 1 кв. 2024 г. более 50% введенных в эксплуатацию площадей приходится именно на этот сегмент. Одним из факторов интереса со стороны частных инвесторов к складской недвижимости эксперты называют сохраняющийся спрос со стороны новых брендов и маркетплейсов, низкую вакансию (менее 1%) и растущую ставку аренды. 
 

«Мы видим, что частные инвесторы более активны в этом году, спрос на небольшие участки вырос. Стоит отметить, что средний и малый бизнес тоже интересуется индустриальной и складской недвижимостью. Сегмент индустриальных парков будет развиваться пока активно развиваются производство и небольшие локальные бренды. Это связано прежде всего с тем, что для  резидентов парков требуется значительно меньше инвестиций в основной капитал, чем для самостоятельного строительства, следовательно сокращается срок окупаемости с учетом сохраняющейся высокой ключевой ставки. Поэтому, по моему мнению, этот тренд на рынке коммерческой недвижимости будет актуален, как для бизнеса, так и для частных инвесторов еще несколько лет в текущих макроэкономических условиях». – Александр Шабанов, соучредитель проектов «ЦКАД 165» и «iЩелково». 

Бизнес, который мы опросили (50 крупнейших российских компаний), отмечает три проблемы с которой он сталкивается в этом году. Дорогие деньги – основной негативный фактор. Повышение процентных ставок усложняет доступ к кредитным ресурсам и увеличивает стоимость финансирования проектов. Растет и срок окупаемости проектов. 33% респондентов считают, что вести бизнес в условиях недоступности коммерческой недвижимости “сложно”, а 37% отметили, что “не легко”. Только 20% считают, что вести бизнес в текущих условиях легко. 

Третья проблема – увеличение стоимости стройматериалов и ремонта; для 87% компаний это критично. При этом 50% компаний считают, что высокие технологии (умные пространства и здания) – важный фактор при выборе коммерческой недвижимости. Спрос на такую недвижимость будет расти, но с учетом значительных инвестиций в такую инфраструктуру, подобных объектов будет немного. 

Из позитивных трендов эксперты выделяют значимость региональных проектов (развитие Дальнего Востока, новые логистические цепочки, большие инфраструктурные проекты с государственными инвестициями и преференциями) и цифровую трансформацию ритейла (высокий спрос на складскую и логистическую недвижимость, развитие крупных логистических комплексов вблизи транспортных узлов и крупных городов).