Покупать нельзя арендовать: где поставим запятую?

CMWP оценила, какая сделка привлекательнее: покупка или аренда складских помещений.
 
797
Изображение взято из источника: cre.ru
Согласно аналитическим данным CMWP, по итогам 3 кв. 2024 г. средневзвешенная запрашиваемая ставка аренды в существующих объектах класса А в Московском регионе составила 10 800 руб. / кв. м / год, средневзвешенная запрашиваемая цена продажи - 90 500 руб. / кв. м. При этом заметно расширился диапазон запрашиваемых ставок аренды – верхняя граница превышает нижнюю в 2 раза.
«С 2023 г. цена продажи растет более сдержанными темпами (+39%), чем ставки аренды (+44%). Более того, с 2021 г. накопленный рост ставок аренды впервые превысил инфляцию, в отличие от цены продажи. В условиях удорожания кредитного финансирования и рынка собственника, продажа является более привлекательным видом сделки как для девелоперов, так и для покупателей из-за фиксации условий и снижения инфляционных рисков», – рассказала Полина Афанасьева, директор, руководитель департамента исследований и аналитики CMWP.

По итогам 1-3 кв. 2024 г. спрос достиг 2,6 млн кв. м, что составляет 90% от прогнозного значения показателя за 2024 год (2,9 млн кв. м). На это оказывает влияние высокая ключевая ставка – инициация сделок по существующим условиям является нерациональной. В случае начала цикла снижения ключевой ставки на складском рынке во второй половине 2025 г. может, с одной стороны, катализировать начало спекулятивного строительства, а с другой стороны – предоставить поле для реализации отложенного спроса 2023 г. По прогнозам CMWP, средний объем спроса в период 2024-2026 гг. составит 2,8 млн кв. м.

Главным драйвером перехода спроса в регионы стала электронная коммерция, которая продолжила процесс освоения регионов в связи с ростом потребительского спроса. За 1-3 кв. 2024 г. ее доля в общем объеме регионального спроса (включая Ленинградскую область) составляет 80%.
Общий объем сделок продажи складских объектов за три квартала 2024 г. вырос на 19% по сравнению с аналогичным периодом 2023 г. Доля BTS сделок за девять месяцев 2024 г. выросла на 26 п. п. г/г, поскольку девелоперы в условиях высокой ключевой ставки предпочитают строительство законтрактованных объектов.

Электронная коммерция нарастила свою долю в структуре спроса, составив более половины от общего объема показателя. Основные драйверы роста электронной коммерции: опережающее инфляцию увеличение заработных плат населения и расширение ассортимента, а также развитие доставки товаров из-за рубежа, которая стала активно распространяться во второй половине 2023 г.

Больше года уровень вакансии находится на уровне менее 1% – в 3 кв. 2024 г. доля свободных площадей в Московском регионе (класс А) составила 0,6%. Предпосылок для роста показателя по итогам 2024 г. нет: появляющиеся предложения площадей моментально вымываются с рынка; в конце 3 кв. 2024 г. строительная активность замедлилась.
«Дефицит предложения качественных складских помещений формирует на рынке отложенный спрос. Во второй половине 2025 г. ожидается плавное смягчение экономического фона. При условии снижения ключевой ставки в конце 2025 г. девелоперы могут заявить спекулятивное строительство объектов. Однако эффект отложенного спроса, сформированного в текущем году, не будет преодолен, поскольку игроки рынка будут моментально вымывать появляющиеся предложения», – заключил Егор Дорофеев, международный партнер, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости CMWP.
 
 
 


иГРОКИ РЫНКА

Commonwealth Partnership [CMWP™]

Афанасьева Полина

Консалтинг и брокеридж

Commonwealth Partnership [CMWP™]

Commonwealth Partnership [CMWP™]

Дорофеев Егор

Материалы по теме

Источник: cre.ru
Экспертный анализ

Склады Питера: строят много, но все равно не хватает

На 13% вырос спрос на аренду складов в Санкт-Петербурге в 3 квартале, выяснили аналитики Maris.
 
24.10
Источник: cre.ru
Исследования рынка

Склады строить все дороже

Стоимость строительства складской недвижимости в Центральном федеральном округе выросла на 14% за год.
 
 
15.10
Источник: Bright Rich
Исследования рынка

Bright Rich: До конца года в Москве введут 1,65 млн кв. м складов

По данным аналитиков компании, за три квартала введено только 350 тыс. кв. м. Крупнейшими объектами, заявленными на четвертый квартал являются распределительные центры для представителей онлайн и офлайн-ритейла. Таким образом, несмотря на большие объемы ввода, вакантность не увеличится. Ставка аренды выросла до 12 000 рублей за кв. м triple net, и тенденций к снижению нет.
10.10

журнал CRE 11(445)

Декабрь 2024
Вышел из печати CRE №11 (445). Стратегический партнер журнала -  компания Pioneer  Конец года – время подводить итоги. Лучшие эксперты рынка коммерческой недвижимости рассказывают, что происходило в девелопменте, инвестировании, консалтинге, управлении недвижимостью. - Ключевой раунд: девелоперы упали и очнулись. - Не в одну корзину: куда выведут рынок инвестиционные рекорды 2024-го? - Разговорный жанр: консультанты снова стали самыми важными на рынке. - Управделами и пре...

Популярное

Источник: Instone Development
Экспертный анализ

Жизнь била ключом: в складах и логистике ждут «е-комм апокалипсиса»

Годовой объём складских сделок превысит 6,1 млн кв. м, что является историческим показателем, и уступает только 2023 году (6,6 млн кв. м). Рынок складов и логистики провожает 2024-й с рекордными инвестициями, самой низкой за тридцать лет вакансией, постоянным ростом арендных ставок, закулисными аукционами, бумом light industrial и коллективных инвестиций и прогнозами «е-комм апокалипсиса»

Текст: Екатерина Реуцкая. Журнал CRE
26.12
Источник: IBC Real Estate
Назначения

IBC Real Estate усиливает направление торговли

Руководителем направления торговой недвижимости назначен Владимир Чернусь.
24.12
Источник: "Галс-Девелопмент"
Переговоры

"Галс-Девелопмент" продаст небоскреб Wildberries

Объединенная компания Wildberries и Russ планирует целиком занять бизнес-центр на 214 тыс. кв. м в "Москва-Сити".
25.12
Источник: Pridex
Сделка

Pridex откроет Multispace в «Галерее Актер» на Тверской

Технологичное пространство площадью 2,4 тыс. кв. м начнет работу в 2025 году. Консультантом сделки выступила компания NF Group.
24.12
Источник: ТРЦ «Весна»
Игроки рынка

ТРЦ «Весна» в Алтуфьево: итоги 2024 года и планы на 2025 год

За год в торговом центре открылось 10 новых магазинов. Еще несколько точек перезапустили свои концепции. 
25.12
Источник: Invest7
Сделка

В БЦ на Композиторской 17 сдали этаж

Компания Invest7 выступила консультантом сделки. 
25.12
Источник: Инпром Эстейт
Открытие

Salamander вышел в Таганрог

Магазин площадью около 300 кв. м в ТРЦ «Мармелад» стал первым для бренда в Таганроге и 56-м - в России.
24.12

подпишись НА эксклюзивные новости cre