Колорит и бизнес

Уфа – старинный город­миллионник с населением более 1 млн. человек. Основанный в  1573 году как крепость не без помощи Ивана Грозного, город как таковой появился лишь после Крестьянской войны. А в 1865 году это уже центр Уфимской губернии. Город начал развиваться на берегу реки Белая (приток Камы) и продолжал разрастаться вдоль нее. На реке к тому времени установилось регулярное пароходное сообщение. В силу особенностей своего развития в настоящее время город похож на вытянутую гантелю и омывается со всех сторон реками Белой, Уфой и Демой.
Уфа, наверное, один из немногих  российский городов­миллионников, расположенный на острове. Связь с материком обеспечивают уфимцам многочисленные мосты. Эта географическая особенность расположения наложила свой опечаток на развитие города и на  жителей. Долгое время  город жил обособленной жизнью. Здесь до сих пор стоит памятник вождю пролетариата, и каждый год город «украшают» огромные перетяжки с призывами «Все на субботник!». Уфимцам, правда, при «железном занавесе» жилось неплохо, поскольку город полностью обеспечивал себя всем необходимым. К концу XVII века в Уфе работали 29 промышленных предприятий:  чугуномеднолитейное, машиностроительное и пр. А когда в 30­х годах были найдены залежи нефти,  появились и нефтеперерабатывающие заводы.  При этом, несмотря на то что в городе довольно сильно развита промышленность, средний уровень жизни горожан составляет 8–10 тыс. рублей.

По следам Казани
В  силу своей характерной особенности и национального колорита на сегодняшний день в Уфе сформировалось сообщество местных ритейлеров, которые способны составить серьезную конкуренцию федеральным сетям. В городе представлены следующие местные торговые операторы: сеть продуктовых супермаркетов «Матрица», «Полушка», сеть электроники и бытовой техники «Техно­Эксперт» и «Пять Звезд», сеть обуви «Монро» и пр. Появление несколько лет назад федеральных ритейлеров в виде «Пятерочки», «Патэрсона», «М.видео» и «Метро» встречено местными ритейлерами настороженно, как, впрочем, и во всех других региональных городах. Но несмотря на кажущееся множе­ство федеральных торговых марок, ощущение разнообразия  и насыщенности  пропадает, как только начинаешь узнавать город чуть лучше. Так, большим количеством магазинов в Уфе представлена лишь сеть магазинов­дискаунтеров «Пятерочка» (38 точек), остальные же  – практически в единичном экземпляре. Но в городе ожидается серьезное нашествие федеральных девелоперов, могущих привести с собой новые для города торговые бренды. Заявила о своем выходе на рынок столицы Башкортостана шведская IKEA вместе с «Мегой», пермская продуктовая сеть «Семь Я», которая к 2008 году планирует построить ТРЦ общей площадью 67 тыс. кв. м. Концепцию проекта разрабатывает московская консалтинговая компания Jones Lang LaSalle.  O!Mega в следующем году вводит в строй  ТЦ общей площадью 60 тыс. кв. м и приводит на рынок Башкортостана еще один федеральный бренд «Наш гипермаркет». Присматривает площадку для строительства ТРЦ общей площадью 70 тыс. кв. м «Парк Хаус».  ГК «Торговый Квартал»  строит одноименный ТЦ общей площадью 43 тыс. кв. м с мультиплексом и детским развлекательным центром. Однако, местные девелоперы тоже не сидя сложа руки.
Ярким примером развития местных девелоперских компаний можно считать центр торговли и развлечений «Мир» под управлением одноименной УК. Расположенный в историческом центре города на проспекте Октября, на месте швейной фабрики «Мир», на сегодняшний день это самый большой в городе ТРЦ с общей площадью 52 тыс. кв. м. На пяти уровнях комплекса расположились и известные местные и федеральные ритейлеры, и новые для Уфы бренды. Так, например, якорным арендатором комплекса выступает турецкий «Рамстор»», мини­«якорем» – «Старик Хоттабыч». Также в «Мире» расположились магазины федеральных брендов, уже знакомые горожанам: «М.видео», «Спортмастер» и пр. В комплексе успешно работает первый мультибрендовый универмаг «Большой город», объединивший такие бренды как Companys, Tom Tailor, s.Oliver и пр. Последний уровень комплекса традиционно отдан под зону развлечений. Половину этажа занимает 4­зальный местный оператор мультиплексов «Планета Кино», game­зона и небольшой фуд­корт, представленный четырьмя местными популярными операторами. Во дворе комплекса, построенного в виде буквы «П» разместился пятиуровневый паркинг на 350 мест, имеющий выходы на каждый этаж ТЦ.  Есть также открытая наземная парковка на 150 машино­мест.
Гордость УК комплекса – скорое открытие  первого в городе автокинотеатра, который расположится на последнем ярусе паркинга под открытым небом. Комплекс имеет и небольшие недостатки, один из которых – практически полное отсутствие системы навигации. Еще один недостаток – небольшую часть площадей центра занимают частные предприниматели ПБЮЛ. «Особенностью ЦТиР «Мир» является продолжение сотрудничества с предпринимателями, которые когда­то открывали в здании фабрики первые магазины, самостоятельно формируя ассортимент», – говорит Айна Федорова, директор по развитию ЦТиР «Мир». –  Реализуя концепцию развития комплекса, мы помогаем предпринимателям выходить на новый уровень, и сейчас они уже работают по франчайзингу, открывая в «Мире» монобрендовые бутики».
Но, несмотря на это, комплекс полностью соответствует современным стандартам, а по мнению аналитиков рынка Уфы, ЦТиР «Мир» пока самый смелый и успешный проект, хотя бы потому, что аналогов в городе еще нет. Оценив все плюсы и минусы данного проекта, УК «Мир» в настоящее время приступает к строительству второго ЦТиР «Мир на реке» в активно развивающемся районе  Сипайлово. Новый комплекс общей площадью 90 тыс. кв. м будет практически повторением предыдущего, за исключением, может быть, планировки.
Стоит также отметить еще один ТЦ, расположенный в историческом центре, – «Гостиный двор» общей площадью 40 тыс. кв. м. Построенный еще до кризиса, он в большей степени напоминает цивилизованный рынок под крышей, несмотря на то что часть площадей там арендуют такие известные бренды, как  Boss, Colin's, «Л'Этуаль» и др. В ближайшее время «Гостиный двор» планируется реконструировать.
В целом же рынок торговых площадей в Уфе сегодня представлен реконструированными и ныне действующими рынками. «Те помещения, которые принято сейчас в городе называть ТЦ, представляют собой многоуровневые помещения без определенной концепции, в которых покупателю очень сложно ориентироваться. У них отсутствуют якорные арендаторы, которые бы привлекали основную массу покупателей», – отмечают аналитики компании «Торговый Квартал».  
Также широко распространен в городе формат универмагов советской по­стройки. Наиболее популярны у горожан  универмаг «Уфа», расположенный на пр. Октября, общей площадью 10 тыс. кв. м, и  универмаг «Башкортостан» на ул. Менделеева общей площадью 35 тыс. кв. м, гордо именуемый торговым центром.
В ближайшем будущем ситуация на рынке торговых площадей претерпит существенные изменения. Так, по данным аналитической компании «Комплексные системы управления», в ближайшие 3–4 года в Уфе заявлено строительство объектов торговой недвижимости общей площадью более 1,3 млн. кв. м, что составит  более 1 тыс. кв. м площадей на 1 тыс. жителей. «Учитывая, что данный показатель по Санкт­Петербургу составляет 250 кв. м/тыс. чел.; в Казани – 480 кв. м/тыс. чел., то можно судить о том, что ожидает объекты торговой недвижимости в ближайшей перспективе», – говорит Ринат  Гилядзетдинов, генеральный директор аналитической компании. Более реалистично смотрят на это специалисты местной девелоперской компании «Аврора­Уфа», реализующей совместно с компанией Jones Lang LaSalle ТРК «Аврора» с аквапарком площадью 71 тыс. кв. м.  «Рано говорить о скором пресыщении рынка торговыми площадями. Нужно дождаться ввода хотя бы части этих объектов, чтобы говорить о каких­либо прогнозах», – считает Игорь Исаков, генеральный директор компании «Аврора­Уфа».
Арендные ставки на торговые площади в городе на сегодняшний день выглядят следующим образом: «Гостиный двор» – около $400/кв. м в год, ЦТиР «Мир» –  $500–650/кв. м в год. К слову сказать, в «Мире» самые высокие арендные ставки. В целом же средний уровень арендных ставок колеблется в районе $250–400/кв. м в год.
Офисный бум
Рынок офисных помещений Уфы свое развитие тоже начал совсем недавно – в минувшем году. До этого предприниматели «ютились» на первых этажах жилых домов и в зданиях бывших промышленных  предприятий. В качестве примера можно привести центр малого бизнеса «Гидравлика» общей площадью 4 тыс. кв. м. В 2003 году один из корпусов одноименного завода был реконструирован под офисное здание. Редкие многоэтажные офисные центры, которые гордо смотрят свысока на город, также построены довольно давно, как например, 14­этажное здание «Уралсиба», построенное еще в докризисные времена. Есть только один офисный комплекс, введенный в эксплуатацию относительно недавно, – бизнес­центр «КПД» класса В общей площадью почти 22 тыс. кв. м. Этот проект можно смело назвать многофункциональным комплексом, так как в его состав входят торговые и гостиничные площади, а также выставочный зал. Часть площадей бизнес­центра  сдана в аренду примерно по  $180/кв. м в год, часть выставлена на продажу  небольшими блоками по цене от $1300/кв. м в год. По словам специалистов управляющей компании «УНИКУМ», частичная продажа здания – один из отрицательных моментов. «Наличие нескольких совладельцев приводит к сложностям в управлении объектом», – говорят аналитики компании.
С приходом федеральных ритейлеров и иностранных представительств в городе начался  «офисный бум». В настоящее время в центре Уфы идет активная рекон­струкция особняков под офисные центры и строительство новых качественных офисных зданий, что способствует формированию деловых районов. Так, например, в скором времени в городе появятся бизнес­центры класса А, ранее не представленные вовсе. Компания «Уфа­Ойл» на одной из ведущих улиц города, на месте бывшего хлебозавода, возводит два офисных центра (А и В­класса) общей площадью 40 тыс. кв. м с инфраструктурой для арендаторов, включающей фитнес­центр, лобби­бар и пр. Летом текущего года завершится строительство торгово­делового комплекса «Александровский Пассаж» общей площадью 13 тыс. кв. м с полной арендой.
Ставка аренды, по данным компании ЗАО «Азимут», – от $518/кв. м в год. Также в непо­средственной близости от ЦТиР «Мир», на пересечении улиц Комсомольская и Бессонова, идет строительство бизнес­центра «Деловой Мир» общей площадью 4,5 тыс.кв. м, оснащенного системой «интеллектуальное здание». Площади, по данным компании ЗАО «Азимут» будут выставлены на продажу  по цене от $1170 до $1978/кв. м в  зависимости от этажа. Сдача объекта запланирована на конец этого года. 
Вообще же рынок аренды в городе развит довольно слабо. Чаще всего владельцы зданий продают офисные площади. Средняя цена 1 кв. м в год в действующих офисных зданиях составляет $1200. Аналитики такой подход объясняют желанием поскорее вернуть вложенные средства. 
В городе активно развита схема долевого строительства. По такому принципу построен офисный комплекс «Центр малого предпринимательства» РБ «Капитал» общей площадью 40 тыс. кв. м. Всего же, по данным аналитической компании «Комплексные системы управлений», заявлено о строительстве более десяти бизнес­центров общей площадью 80 тыс. кв. м, что в целом позволяет говорить о скором насыщении рынка офисными площадями.

Всем по отелю!
Качественных гостиниц в миллионном городе немного. В качестве примера можно привести 4­звездный «Президент Отель», который изначально проектировался  как резиденция для высшего руководящего состава. Перепрофилировать бывшую резиденцию не было необходимости, как отель она полностью оправдывала себя. Стоит также отметить отели «Россия» и «Башкортостан» категории три «звезды». Но рынок не стоит на месте. Так, в  настоящий момент идет активная подготовка к строительству нескольких высококлассных гостиничных комплексов, в том числе и в составе многофункциональных центров. К  примеру, гостиничные объекты появятся на пересечение проспекта С. Юлаева (одной из ведущих улиц города) и ул. Мингажева; проспекта С. Юлаева и Октябрьской революции. Гостинично­деловой комплекс, имеющий в своем составе торговые помещения, планируется построить в Октябрьском районе города на ул. Российской. Аналогичные проекты появятся и в живописном месте на берегу реки Белая по ул. Сочинская и на улице Менделеева.  Ведется строительство элитного жилого комплекса «Солнечный», состоящего из 12­, 16­ и 25­этажных домов на пересечении улиц Чернышевского и Бакалинской, в состав которого будут входить торговый центр общей площадью 50 тыс. кв. м, гостиничный комплекс, аквапарк, детский сад, школа. Кстати, квартиры и офисные помещения на первых этажах комплекса строятся по схеме долевого участия.
Но если отсутствие гостиниц в городе компенсируется их масштабным строительством, то о складах Уфы практически нечего сказать. Отчасти их отсутствие связано с  закрытостью города, ведь федеральные ритейлеры только начинают свою экспансию в Уфу. Реальная же причина, по словам местных аналитиков, заключается в проблеме с выделением земельных участков под строительство. 
Рынок Уфы после долгого забвения переживает сейчас настоящий бум. И если еще год­два назад рынка коммерческой недвижимости как такового не существовало вовсе, то через два­три года его будет слишком много… Так стоит ли так долго держать «железный занавес», чтобы потом в одночасье оказаться «забитым» под завязку?