Ритейл уходит в Азию

С самого основания в 1743 году Оренбург выполнял несколько задач – оборонял юго­восточные рубежи России, служил перевалочным пунктом на пути из Европу в Азию, вследствие чего имел большое значение для страны как торговая площадка. В начале 70­х годов ХХ века здесь стали добывать газ, для чего построили крупнейший в Европе по тем временам комплекс по добыче и переработке газа. Так как оборудование в «Газпроме» использовалось импортное, город часто посещали иностранные специалисты, которых здесь можно было встретить чаще, чем в столице. А на «толкучке» за 10 рублей можно было приобрести пластиковый пакет с умопомрачительной картинкой и джинсы за 100 рублей.
Сегодня в Оренбурге проживает 600 тыс. человек. Средний доход составляет 5,8 тыс. руб. По данным «Эксперт РА», рейтинг инвестиционной привлекательности города – 3В1. Градообразующими предприятиями являются «Оренбурггазпром» («дочка» ОАО «Газпром») и «Оренбургнефть» («дочка» ТНК­ВР). Местные жители гордятся тем, что здесь до сих пор вяжут оренбургские пуховые платки, что по реке Урал проходит граница между Европой и Азией и что здесь учился летному мастерству первый космонавт планеты Юрий Гагарин. В летном училище даже стоит самолет, на котором он якобы летал.
Сегодня, по мнению экспертов, Оренбург остается недооцененным с точки зрения коммерческой недвижимости. Тем не менее практически полное отсутствие современных торговых центров, офисных площадей, гостиниц и складских помещений не делают его унылым и запущенным. За последние несколько лет местные власти вплотную занялись благоустройством города. Однако не все их начинания завершаются удачно. Одной из серьезных неудач в сфере ритейла следует назвать так называемую «могилу мэра» – застывшее строительство ТЦ «Атриум» в самом центре города.

Торговля
Согласно информации Ross Group, в Оренбурге на 1 тыс. человек приходится 106 кв. м торговых площадей, что, по мнению аналитиков компании, говорит о высоком потенциале города. Общая арендуемая торговая площадь города составляет 80,6 тыс. кв. м. Кроме того, по данным компании, Оренбургская область является очень разреженной территорией. Плотность населения тут в два раза ниже, чем, скажем, в Самарской области, и вокруг Оренбурга на сотни километров нет ни одного города. Это означает, что из близлежащих населенных пунктов люди поедут за покупками в город. «Оренбургский рынок ритейла находится в зачаточном состоянии, – отмечает руководитель отдела исследований торговой недвижимости CB Richard Ellis Noble Gibbons Нина Новикова. – Это связано с тем, что город достаточно небогатый, кроме того, так сложилось еще и исторически. Однако перспективы хорошие».
В городе всего два ТЦ, о которых стоит упомянуть, – это ТД «Восход» и бывшее здание Дома быта. Оба расположены в центре города, построены более 30 лет назад.
Недавно реконструированный Дом быта, получивший название «ТС Центр», расположен на ул. Володарского. Общая площадь 6­этажного здания – 5,5 тыс. кв. м, арендная – 4 тыс. кв. м, арендуемые помещения – от 5 до 200 кв. м. Кроме того, есть наземная парковка на 100 автомобилей. Якорные арендаторы – мебельный салон «Фаренгейт», Vassa, Gas, Naf Naf, «Сотлайн». Ставки аренды – от $266 до $1100/кв. м в год.
ТД «Восход», находящийся в перманентном ремонте за счет средств арендаторов, располагает 10 тыс. кв. м арендуемых площадей. 5­этажное здание торгового дома «внутренним убранством» напоминает павильоны Центрального рынка, расположенного неподалеку. Ставки аренды – до $650/кв. м в год.
Кроме того, в городе есть несколько ТЦ советского образца («Горизонт», «Дружба», «Радуга») и ТЦ, организованных в бывших производственных цехах, которые, по сути, являются крытыми рынками: «Форштад» на ул. 60­летия Октября, «Оренбург», расположенный в так называемом «мертвом городе», «Максимум» на ул. Монтажников и «Степной», находящийся, соответственно, в Степном поселке. Появившись 7–8 лет назад, эти рынки быстро приобрели популярность среди горожан из­за невысоких цен. Аренда здесь составляет $170–200/кв. м в год.
В среднем же в Оренбурге торговые площади сдаются по цене от $180/кв. м. в год (в расчет берутся ставки торговых площадей и на окраинах). На улице Советской – центральной пешеходной улице, выходящей к набережной реки Урал, – ставки аренды стрит­ритейла доходят до $670/кв. м в год.
Сегодня на смену старым форматам приходят другие, цивилизованные форматы торговли.
2 сентября этого года на Загородном шоссе открылся двухэтажный ТРК «КИТ» площадью около 17 тыс. кв. м. Он равноудален от 24 микрорайона, Степного поселка и поселка Ростоши (коттеджный поселок с самыми дорогими участками в городе). «Якоря» – продовольственный гипермаркет «Купец», ресторанный двор «ПИР». Одним из недостатков можно считать отсутствие в зоне пешеходной доступности жилых зданий. Владельцы надеются, что «нынешний уровень «автомобилизации» населения позволит посещать новый торгово­развлекательный центр всем без исключения жителям областного центра и близлежащих районов». Парковочная стоянка рассчитана на 800 машино­мест.
На ноябрь 2006 года запланировано открытие торгового комплекса Metro Cash & Carry. По информации компании, строительство ведется с июня этого года. Мэрия выделила ритейлеру на правах аренды на 4 года и 10 месяцев очень удачный участок, считают аналитики рынка, – 6 га территории бывшего ПО «Стрела» по ул. Терешковой. Общая площадь комплекса превысит 10 тыс. кв. м, торговая – 6500 кв. м. В ассортименте магазина будет около 25 тыс. наименований продовольственных и непродовольственных товаров. Инвестиции в новый торговый центр составят 16–18 млн. евро.
Из федеральных сетей в Оренбурге представлены только сеть «Патэрсон» (компания работает в регионе по франчайзингу) и «Магнит». Также в городе открыты несколько магазинов уфимской сети «Полушка», местной сети «Орбита» (принадлежит оренбургской компании «Коминком»).
К марту 2007 года в Степном поселке на Шарлыкском шоссе должен начать работу ТРК «Алые паруса», маркетинговым агентом которого является компания Ross Management. Концепция ТРК находится еще в стадии разработки, однако сегодня уже известно, что одним из якорных арендаторов станет «Перекресток».
Торгово­развлекательный центр расположится в одном из корпусов Шелкокомбината на участке площадью 64 га. Площадь центра составит 80 тыс. кв. м.
Как сообщили в Ross Group, в настоящее время идет процесс сдачи в аренду торговых площадей. В качестве «жильцов» брокеры стараются привлечь известные сети и марки, торгующие одеждой. Вслед за ними «подтянутся» и другие ритейлеры, уверены в Ross Group. Ставки аренды составят от $120 до $1200/кв. м в год.
Еще одна федеральная компания заявила о своих намерениях предпринять экспансию в Оренбург. Astoria Group планирует инвестировать $70 млн. и до конца 2008 года построить в городе ТРК площадью 50 тыс. кв. м на главном въезде в город – со стороны аэропорта. В настоящее время идут проектные работы, а строительство должно начаться в октябре 2006 года. На территории комплекса разместятся, в частности, несколько супермаркетов, кинозалы, рестораны, сообщают в компании.
Кроме того, существенно изменится в ближайшее время и пул спортивно­концертных площадок города. На пр. Гагарина идет строительство крупнейшего в области спортивно­культурного комплекса «Оренбуржье» стоимостью $30 млн. Финансирование проекта разделили между собой власти, структуры ТНК­BP и УГМК (Уральский горно­металлургический комбинат). Стороны пока не решили, кто будет основным владельцем комплекса. Общая площадь его составит 25 тыс. кв. м, в СКК будут размещаться концертный зал­стадион на 4700 мест, спортивные секции борьбы, тяжелой и легкой атлетики, мини­футбола, фитнес­клуб.
Однако судьба далеко не всех проектов последних лет складывалась удачно. Так, одним из недостроев стал торгово­административно­сервисный комплекс «Атриум», который, по тогдашним заявлениям властей, должен был затмить столичный «Охотный ряд». В самом центре города, на ул. Советской, в 2002 году началось строительство подземного торгового центра, предусматривающего наличие пяти подземных этажей, включающих парковку, сеть ресторанов и других развлекательных заведений, а также большие торговые площади для бутиков. Общая площадь по проекту составляет 23 тыс. кв. м. О своем желании арендовать в ТЦ «Атриум» площади заявляли торговые сети «Техносила», «Перекресток» и «Спортмастер». Сменилось уже несколько инвесторов, однако спустя 4 года ТЦ так и остался котлованом, и теперь это место в народе называют «могилой мэра». Власти, похоже, уже и сами не знают, что делать с огромным котлованом в центре города. Однако, даже если они и найдут деньги для завершения строительства, все равно, по словам Нины Новиковой, проект уже морально устарел, «поэтому даже при благоприятно складывающейся финансовой ситуации придется каким­то образом его переделывать».

Офисы
В сфере офисной недвижимости города пока такой активности, как в ритейле, не наблюдается. По словам местных участников рынка, в Оренбурге снять офисное помещение не представляет труда. Тем не менее объектами офисной недвижимости являются, как правило, здания бывшей советской по­стройки – НИИ, здание Статуправления, Оренбурггражданпроект, которые сдают пустующие площади от $130 до $750/кв. м в год.
Одним из офисных проектов является бизнес­центр на ул. Томилинской. 3­этажное здание площадью 2 тыс. кв. м, по­строенное около 45 лет назад, выкупила в 2000 году компания «Уралстройсервис». Новые владельцы провели реконструкцию здания и сдают помещения по цене $155/кв. м в год.
Кроме того, осенью 2006 года планируется сдать в эксплуатацию бизнес­центр класса В по ул. Ленинской. Завод ЖБИ выкупил 16­этажное недостроенное здание в центре города, «понизил» его до 12­го этажа и сейчас проводит рекон­струкцию. Инвестиции на сегодняшний день составили 180 млн. руб.
Средние арендные ставки на офисные площади в Оренбурге составляют от $130 до $750/кв. м в год.

Гостиницы
В городе сегодня насчитывается около 10 гостиниц старой постройки. Две из них можно считать основными – «Оренбург» и «Факел». Первая расположена на ул. Жукова, ее номерной фонд состоит из 200 номеров, одноместный стоит от 1000 руб. в сутки. Гостиница «Факел» расположена на Парковом проспекте, недалеко от ж/д вокзала. Рассчитана на 200 номеров. Одноместный номер стоит от 1100 руб. в сутки. Уровень сервиса в обеих – советский. В городе функционируют еще несколько отелей такого же уровня и ниже: «Лада» (82 номера), «Нива» (69 номеров), «Приют» (26 номеров). Также есть несколько ведомственных: «Белый лебедь» (ПО «Стрела»), гостиница завода «Инвертор», «Газовик», Облпотребсоюза, «Гарнизонная» и несколько мини­отелей, в основном закрытого типа.

Склады
Складская недвижимость представлена помещениями, оставшимися в наслед­ство от Советского Союза. Они находятся в промзоне в районе Южного, Степного поселка и на пути к поселку Берды. Новых логистических проектов в Оренбурге не строилось и, насколько известно, не планируется. Тем не менее ожидается, что складские операторы могут «подтянуться» вслед за ритейлерами, приход которых ознаменовал 2006 год. По словам местных риелторов, предложение по складским помещениям существенно превышает спрос. Кроме того, большая часть арендаторов складов стремится их перепрофилировать и открыть там автомойки, автосервисы, магазины и пр. Под склады снимают очень мало, говорят риелторы.
Аренда неотапливаемого склада стоит $26/кв. м в год, однако можно найти и за $21. Отапливаемый обойдется в $45/кв. м в год.