IBC Real Estate: Несите деньги из депозитов в офисы

В октябре 2024 года Банк России повысил ключевую ставку до 21%, что стало новым историческим максимумом, а банки увеличили ставки по вкладам до пиковых 23% годовых. При этом доходность высококлассной коммерческой недвижимости находится сегодня в диапазоне 12-15%. В этой связи у инвесторов возникает необходимость сравнения чистой доходности этих инструментов, чтобы выбрать наиболее эффективный для сохранения и приумножения своего капитала. Аналитики консалтинговой компании IBC Real Estate проанализировали рентабельность вложений в различные финансовые инструменты и выяснили, что доходность объектов коммерческой недвижимости превышает чистую доходность по депозитам в 1,4 раза. 
1401
Изображение взято из источника: CRE
Для примера была рассчитана финансовая модель, в которой сравнили доходность от покупки офисного здания за 1 млрд руб. (без учета НДС), его владения и последующей продажи через 5 лет, с доходностью от сохранения денежных средств на среднесрочных депозитах в течение 5 лет. В первом случае, компания (юридическое лицо) приобретает офисное здание класса В+ в Москве в районе Садового кольца (GBA – 6 000 кв. м, GLA – 5 000 кв. м) с постоянным арендным потоком за 1 млрд руб., по ставке капитализации 12,2% без привлечения кредитных средств. Объект полностью сдан в аренду по ставке 28 тыс. руб. (не вкл. НДС), ежегодная индексация установлена в привязке к индексу потребительских цен (в первые 2 года владения 8,2% и 5%, далее прогнозируемая инфляция ЦБ РЦ на уровне 4%). В конце 2029 года предполагается, что бизнес-центр будет продан по сопоставимой доходности в 12,2%, при этом учитывая рост ставок аренды, стоимость объекта также будет увеличиваться и на этапе продажи составит 1 252 млрд руб. Помимо этого, компания-покупатель в течение всего срока владения зданием получает доход от арендных платежей, совокупный объем которых составит 690 млн руб. (за вычетом операционных расходов и налогов). Таким образом, результаты расчетов показали, что прирост стоимости бизнес-центра за 5 лет составит 25%, а ставка доходности IRR – 13,4%.



Второй вариант вложений – открытие вклада. В настоящее время анонсируемые ставки достигают 23%, однако стоит отметить, что данная опция распространяется в основном на краткосрочные депозиты, а согласно кривой доходности с увеличением срока вклада процент доходности уменьшается и для годовых опций ставка достигает только 20%. Для расчета модели было принято следующее: юридическое лицо инвестора ежегодно в течение 5 лет открывает не пополняемый вклад на 1 млрд руб., по окончании срока компания ежегодно забирает проценты в качестве дохода, а на основную сумму вновь открывается депозит. Т.к. доходность по вкладам зависит от ключевой ставки, для расчета было принято, что ставка депозита на 1 п.п ниже уровня КС. Так, если в декабре 2024 года инвестор открывает вклад по ставке 20% (в расчете применяются значения для годового депозита), то в декабре 2028 года (с открытия последнего вклада) ставка составит 6,5%. Модель рассчитана для инвестора (юридическое лицо), ввиду этого доход организации облагается налогом на прибыль в 25% (согласно изменениям в налоговом законодательстве с 01.01.2025 г.). С учетом всех допущений годовой доход по вкладу за 5 лет сократится с 150 млн руб. (в конце 2025 года, за вычетом соответствующего налога) до 49 млн руб. (в 2029 году), а чистая доходность к концу периода составит лишь 9,9%.

Помимо снижения объема доходной части, важно отметить, что с течением времени и с учетом инфляции стоимость денег уменьшится, и через 5 лет реальная стоимость 1 млрд. руб. составит 735 млн руб. (-27%). В варианте покупки объекта недвижимости стоимость актива со временем, напротив, увеличится до 1 252 млрд руб. (+25%). Соответственно компании, инвестируя в объекты коммерческой недвижимости не только получат прибыль от арендных платежей, которая в 1,4 раза превосходит чистую доходность от депозитов, но сохранят и приумножат существующий капитал. 


 
«При выборе наиболее оптимального варианта для сохранения и приумножения капитала инвестор ориентируется не только на заявляемую доходность, но также на реальную прибыль и сроки вложений. Депозиты являются, скорее, краткосрочным инструментом (в среднем 1-3 года), покупка недвижимости, напротив – долгосрочная инвестиция, срок окупаемости которой составляет в среднем 7-8 лет, – говорит Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate. – Однако стоит помнить, что за счет инфляции и других экономических факторов (изменение курса валюты, например) стоимость денег со временем снижается, в то время как качественная коммерческая недвижимость позволяет инвесторам зарабатывать не только на арендном потоке, но и за счет роста стоимости самого объекта».


 
«По нашим данным, на конец декабря 2024 года совокупный объем инвестиционных сделок с недвижимостью России составляет 1 047 млрд руб., что на 20% превосходит итоговый результат 2023 года, который считался беспрецедентно высоким в истории наблюдений рынка. В 2025 году мы ожидаем на рынке снижение инвестиционной активности и снижение объемов вложений. Основной причиной является неопределенность бизнес-среды в условиях жесткой денежно-кредитной политики. При этом рекордный объем ликвидного денежного потока, ввиду репатриации капиталов, будет способствовать стабилизации рынка недвижимости. В связи с этим ожидается сохранение и приумножение тенденции на инвестиционные вложения за счет собственных средств», – добавляет Микаэл Казарян. 


иГРОКИ РЫНКА

IBC Real Estate

Казарян Микаэл

Консалтинг и брокеридж

IBC Real Estate

Материалы по теме

Источник: CRE
Исследования рынка

Level Group: Студенты больше не хотят работать за рубежом

Удобное местоположение офиса, возможность работать в гибридном графике и комфортное оснащение кабинетов — вот ключевые характеристики, которые ценят молодые специалисты, будущие айтишники и сотрудники производства. Об этом свидетельствуют результаты опроса, проведенного Университетом «Синергия» и компанией Level Group. Исследование, охватившее свыше 5000 студентов по всей России, также выявило предпочтения молодежи по условиям труда и рабочему пространству. 
23.12
Источник: Bright Rich
Исследования рынка

Bright Rich: Ввод офисов в Петербурге в 2025 году может стать рекордным

Всего в следующем году заявлено около 181 тыс. кв. м офисов, больше в последний раз вводилось в 2018 году. Также рекордных значений может достигнуть вакантность. По прогнозам аналитиков Bright Rich | CORFAC International, ставки в 2025 году вырастут в полтора раза по сравнению с 2023 годом.
19.12
Источник: Nikoliers
Экспертный анализ

Nikoliers: Свободных офисов, складов и ТЦ до 2028 года не ждите

По экспертной оценке Nikoliers, по итогам 2024 года в сегментах офисной, складской и торговой недвижимости наблюдается рекордно низкая вакансия. А прогноз на ближайшие три года обещает сохранение дефицита, несмотря на высокие уровни нового ввода. 
18.12

журнал CRE 3(448)

Вышел в свет апрельский номер журнала Commercial Real Estate № 448, участниками публикаций которого стали более сорока ведущих экспертов отрасли Читайте в номере: Тема номера – «Эра Р»: высокая ключевая ставка, дефицит площадок, инфляция, сложности с логистикой, ограничение доступа к международной экспертизе и IT-решениям, изменение скорости и качества жизни в больших городах, запросов потребителей и бум новых технологий – ближайшие годы пройдут для отрасли под знаком «трёх Р», рекон...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (28 апреля - 4 мая)

«Белые Сады» прошли зеленую сертификацию, Times Estate рассказала о переменах, а Malltech - об открытиях, Stone завершает переезд в новую штаб-квартиру, а «ВкусВилл» покоряет ОАЭ. Эти и другие новости - в нашей традиционной подборке за неделю.
04.05
Источник: cre.ru
Сделка

«Киевская площадь» купила «Люблинское поле»

Год Нисанов и Зарах Илиев выкупили торговый центр в районе Люблино.
 
05.05
Источник: CRE
Сделка

Haval занял «Клин»

Автопроизводитель арендовал 42 тыс. кв. м складов на севере Подмосковья. Аренда такого объема здесь может стоить компании порядка 600-650 млн рублей в год с учетом НДС и операционных расходов.
05.05
Источник: Moscow Research Forum
Игроки рынка

Silver City и Lighthouse стали премиальными

Еще двум бизнес-центрам O1 Properties присвоен класс Prime. В соответствии с новой классификацией, разработанной Moscow Research Forum (компании NF Group, CORE.XP, IBC Real Estate, Nikoliers, Commonwealth Partnership) к классу Prime относятся также: БЦ «Белая площадь», «Романов двор», AFI2B, Four Winds Plaza, «Белые сады», «Башню на Набережной», STONE Курская и Neva Towers Business Centre. Список дополняется.
05.05
Источник: famil.ru
Назначения

Крупное назначение в OBI

Главой OBI Россия назначена Светлана Можаева из Familia.
 
05.05
Источник: Пресс-служба AFI Development
Проект

В AFI2B Tagilskaya стартовали продажи офисов

Стартовали продажи офисов в инновационном многофункциональном комплексе AFI2B Tagilskaya. Проект реализуется в рамках комплексной застройки жилого квартала «Сиреневый парк» в Метрогородке.
05.05
Источник: CMWP
Управление недвижимостью

CMWP возьмется за «Евгеньевский»

Компания выступит консультантом по предэксплуатации нового жилого квартала в Санкт-Петербурге.
06.05

подпишись НА эксклюзивные новости cre