Как культурные и развлекательные пространства повышают инвестиционную привлекательность бизнес-центров

Еще лет 5-10 назад центральная локация и отличная транспортная доступность гарантировали успех любому офисному проекту. Инфраструктура обычно ограничивалась  столовой для сотрудников, чтобы те не уходили далеко на обед, и стрит-ретейлом на первых этажах, если бизнес-центр находился в одном из торговых коридоров Москвы. Хороший фитнес-клуб и приличный ресторан, в котором не стыдно назначить деловую встречу, считались «уникальным торговым предложением». Сейчас, несмотря на дефицит офисных площадей, всего этого уже недостаточно –  чтобы реализовать офисы по рыночным ценам и быстро, что архиважно при нынешней стоимости денег, необходимы серьезные вложения в инфраструктуру.  Один из новейших и самых перспективных трендов – интеграция в офисные проекты культурных и развлекательных пространств, считает коммерческий директор October Group Юрий Коган.
915
Изображение взято из источника: October Group
К концу 2024 года уровень вакантности на офисном рынке Москвы опустился до рекордно низких уровней как минимум за последние 10 лет – 4-5%, по оценкам крупнейших брокерских агентств (Nikoliers, CORE.XP и Ricci). 

Наиболее остро дефицит офисных площадей ощущается в центральных районах, самых востребованных покупателями и арендаторами. Дело в том, что значительная часть новых бизнес-центров строится далеко за пределами ТТК, в рамках столичной программы создания мест приложения труда. Как следствие, в центре Москвы вакансия близка к нулевой. Например, в Басманном районе, где мы стартовали продажи офисов по бизнес-центру класса А — Kobzon City (K-City), доля свободных качественных офисов составляет лишь 0,8% , а новых площадей класса А в принципе нет – большая часть предложения приходится на проекты B-класса и редевелопмент. 

На этом фоне ставки на аренду и цены продажи офисов класса А и В в Москве выросли за год на 15-20%. Особенно быстро растут цены в строящихся БЦ – с 2000 года они удвоились. И это явно не предел.

Однако нехватка площадей отнюдь не гарантирует успех любому офисному проекту, вышедшему на рынок – покупатели и арендаторы очень требовательны к качеству, а дефицит не вечен. Объемы нового строительства постоянно увеличиваются: за 2024 год в Москве построили 578 тыс. кв. м новых офисов –  в два раза больше, чем в 2023 году. В 2025 году, по прогнозу CORE.XP, показатель вырастет в 1,6 раза и достигнет 926 тыс. кв. м – это 26 бизнес-центров. А до 2030 г. в Москве будет введено примерно 4,3 млн кв. м офисов класса А и В+.

Да, значительную часть этого объема составят бизнес-центры в отдаленных локациях Москвы, однако расслабляться в надежде на то, что «рынок все съест», было бы стратегической ошибкой со стороны девелопера. Особенно если проект строится на продажу (а в аренду сейчас практически не строят). 

Для того чтобы бизнес-центр был привлекательным для покупателей сейчас и в будущем, они должны быть твердо уверенными в том, что объект останется востребованным и в долгосрочной перспективе, и они смогут не только вернуть свои вложения, но и хорошо заработать. Даже если изначально офис покупается для себя, любой разумный покупатель оценивает его инвестиционный потенциал. А он зависит от расположения, транспортной доступности, перспектив развития локации и уникальных характеристик непосредственно продукта, которые делают проект комфортным и статусным. Поэтому мы предельно внимательно отнеслись и к выбору локации бизнес-центра K-City (центр Москвы, всего 500 м от метро «Бауманская», в 1 мин. от ТТК), и к концепции.

Спрос на современные концептуальные офисы поддерживает высокая конкуренция за специалистов на рынке труда. Современный офис, в котором можно не только комфортно работать, но и приятно проводить время – серьезный аргумент в погоне за наиболее квалифицированными кадрами. Москва – очень большой город, ехать куда-то после работы, чтобы заняться спортом, отдохнуть и развлечься, – долго и утомительно.

Поэтому девелоперы еще на этапе строительства договариваются с известными рестораторами об открытии их заведений в своих БЦ, проектируют самые современные фитнес-центры и вкладывают огромные деньги в лаундж-зоны и озеленение. K-City не станет исключением: на canteen, кафе, рестораны и ретейл только в первом этапе проекта отведено 1 163 кв. м, а в рамках второй очереди предусмотрен фитнес-центр. Но мы решили пойти немного дальше и вместе с фондом «Кобзон» построить в рамках многофункционального комплекса трансформируемый артхаб площадью, который можно будет адаптировать для проведения концертов, спектаклей, мультимедийных и арт-выставок, презентаций, иммерсивных шоу и лекций – в общем, практически любых мероприятий.

Интеграция масштабных культурных и развлекательных пространств в многофункциональные комплексы – это мировой тренд. Например, в обновленном МФК «Олимпийский» в Москве помимо спорткомплекса предусмотрены концертные и торговые площади, Sensorium Hall в «Москва-Сити» можно будет превращать в концертный зал, выставочный центр или деловое пространство, суперсовременный концертно-выставочный зал The Culture Shed на Манхэттене входит в состав МФК Hudson Yards с офисами, жильем и торговой галереей, а в Nanjing International Youth Cultural Centre в китайском Нанкине есть вообще все – офисы, апартаменты, большой концертный зал и гостиница.

Мировой опыт показывает, что нестандартные культурные пространства способны сделать из офисных центров новые достопримечательности городского масштаба. Поэтому мы считаем, что благодаря музыкальному артхабу им. И.Д. Кобзона наш проект станет новой точкой притяжения на карте Москвы. В свою очередь, для покупателей и арендаторов такие пространства дают дополнительные event-возможности и расширяют досуговые функции для сотрудников компаний-резидентов.


Материалы по теме

Источник: NF Group
Исследования рынка

NF Group: Офисы в Петербурге продолжат дорожать

Аналитики консалтинговой компании NF Group подвели итоги 2024 года на рынке офисной недвижимости Санкт-Петербурга, выявив значительный рост арендных ставок из-за дефицита нового предложения и реализации отложенного спроса. Так, в бизнес-центрах класса А средневзвешенная ставка увеличилась на 27% и составила к концу 2024 года 2 860 руб. за кв. м в месяц (включая НДС и операционные расходы), а в классе B – на 18%, до 1 770 руб. Прогнозы на 2025 год также указывают на продолжение роста: ставки в классе А могут превысить 3 000 руб., а в объектах класса B достигнуть 2 000 руб.       
28.01
Источник: IBC Real Estate
Исследования рынка

IBC Real Estate: В «Большом Сити» построят еще около 4 млн кв. м офисов

К 2035 году общее предложение в «Большом Сити» может увеличиться почти в 2,5 раза – с 2,8 млн кв. м до 6,8 млн кв. м. Территория развивается за счет активной реорганизации промышленных зон и программы комплексного развития территорий (КРТ). Помимо уже сложившегося кластера «Москва-Сити», аналитики выделяют еще несколько, крупнейшими из которых станут Ходынка и Звенигородская, предложение в них превысит 3,6 млн кв. м.
23.01
Источник: Mors Architects
KnowHow

Офис + НИИ = ? Как сочетать в одном архитектурном проекте офисы, исследовательские площадки и лаборатории

Технопарки, современные НИИ, небольшие производства – все эти форматы активно развиваются прямо сейчас и требуют особенного подхода к созданию архитектуры. В первую очередь это важно, когда в одном здании совмещаются разнообразные функции: от классических офисов до представительских зон для приема клиентов или партнеров и исследовательских полигонов или лабораторий. На примере практически реализованного НИЦ компании «Август» в Черноголовке генеральный директор и партнер бюро Mors Architects Виталий Землянский рассказал о том, какие принципы помогут грамотно организовать разные по функционалу рабочие площади в одном здании и что позволит сделать объект удобным для всех пользователей.
22.01

журнал CRE 1(446)

Февраль 2025
Из печати вышел традиционный ежегодный номер прогнозов журнала Commercial Real Estate. Более шестидесяти топ-менеджеров российских компаний рассуждают о будущем рынка недвижимости, ритейла, e-commerce, логистики и индустрии гостеприимства. Инвестиции. Коллективное и сознательное Девелопмент. Рубль сберегут Управление недвижимостью. В имени тебе моём Консалтинг. Команда молодости нашей Право. По закону и по душе

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (3-9 февраля)

Крупные сделки в складском и офисном сегментах в Москве и Петербурге, новости компаний CORE.XP, Invest7 и Raven Russia, новые лоты от столичного Департамента по конкурентной политике, запуск отеля в Иннополисе, - в нашей традиционной подборке самых читаемых материалов за неделю.
09.02
Источник: ESVE Group
Проект

ESVE Group получила разрешение на строительство БЦ Valtri

Бизнес-центр площадью 35,2 тыс. кв. м расположен в Белорусском деловом кластере на Грузинском Валу. Здание планируется сдать в эксплуатацию не позднее III квартала 2027 года.
10.02
Источник: NF Group
Игроки рынка

NF Group открывает офис на Бали

Новое подразделение возглавил Мэттью Джорджсон, имеющий 35-летний опыт работы в Азии. На Бали работает с 2005 года, где был партнером Elite Havens. 
11.02
Источник: Level Group
Сделка

В Level Box Терехово арендовали блок на 41 000 кв. м

Арендатором логистического комплекса стала компания специализирующаяся на логистике продуктов питания. Брокером сделки выступила компания CORE.ХР. 
12.02
Источник: DDX Fitness
Игроки рынка

Becar FM занялась фитнесом

Компания взяла в управление еще три клуба DDX Fitness - в Ижевске, Челябинске и Липецке.
10.02
Источник: Nikoliers
Проект

Nikoliers разработает ритейл-стратегию для «Евгеньевского»

Квартал будет включать около 30 тыс. кв. м жилой и коммерческой недвижимости. Основной объем ритейла будет размещен в здании «Мытного двора» после его реконструкции. Площадь памятника регионального значения составляет 8 тыс. кв. м.
10.02
Источник: Space 1
Игроки рынка

Space 1 вошла в АРКН

Space 1 присоединилась к Ассоциации участников рынка коммерческой недвижимости (АРКН).
 
11.02

подпишись НА эксклюзивные новости cre