IBC Real Estate: Выход иностранцев из России почти завершен

По данным консалтинговой компании IBC Real Estate, общая сумма коммерческих площадей, остающихся во владении иностранных компаний на начало 2025 года, составляет 6,3 млн кв. м (без учета производственных площадок). В общем объеме стока качественной недвижимости РФ, доля подобных активов не превышает 5%. Наибольший объем площадей, собственниками которых остаются зарубежные игроки, сосредоточен в сегменте торговой и складской недвижимости – по 40%, на объекты офисной недвижимости приходится 16%, в собственности иностранных гостиничных операторов остается лишь 3% площадей.

Среди компаний, которые продолжают на сегодняшний день владеть недвижимостью в России можно выделить: ГК Enka, Metro, Globus, Lotte Group, Renaissance Construction и др., однако стратегия большинства из этих игроков не предполагает сокращение бизнеса России. По расчетам аналитиков IBC Real Estate потенциально может быть реализована только четверть объектов, что в абсолютных значениях составит 1,3-1,4 млн кв. м. 



Международные собственники начали активную продажу локальных активов в 2022 году после изменения геополитической ситуации. За 3 года компании реализовали 6,6 млн кв. м площадей коммерческой недвижимости, что сопоставимо со значением стока, который остается по владении зарубежных игроков в настоящий момент, т.е. составляет 51% или половину всего объема стока на момент февраля 2022 года. За этот период было закрыто 60 транзакций на общую сумму около 465 млрд руб. (объем транзакций рассчитан с учетом дисконта, применяемом при продаже). Пик продаж пришелся на 2023 год – 23 транзакции, 3 из которых портфельные сделки, суммарным объемом 259 млрд руб. Уникальными для рынка сделками стали: продажа 14 ТРЦ «МЕГА» от Ingka Centers, портфеля 10 отелей Wenaas Group, ТЦ «Метрополис» инвестфонда Hines. В 2024 году данный тренд пошел на спад – по итогам года было заключено 18 сделок с объектами от иностранных инвесторов, совокупным объемом 99 млрд руб. Продавцами в прошлом году выступили: PPF Group, Hines, Ceetrus, Warimpex, JetBrains, Selgros, SRV. В структуре инвестиций подобные сделки в прошедшем году составили 9%. Для сравнения, в 2023 году значение достигало 30%, а в 2022 году – 22%. Закрытие ряда сделок ожидается и в 2025 году, однако их будет существенно меньше – по прогнозам IBC Real Estate общий объем транзакций составит около 50 млрд руб.




Для инвесторов из России и стран СНГ изменение геополитической ситуации в 2022 году дало уникальную возможность пополнить свои портфели качественными институциональными объектами. Основными покупателями выступили российские компании, среди которых стоит отметить наиболее крупные приобретения у «Газпромбанка» и ГК «Кама Капитал» – совокупно это около 85% вложений, 14% – со стороны армянского инвестиционного фонда Balchug Capital, и менее 1% инвестиций от компаний из Казахстана. 
 

«В настоящий момент спрос на подобные активы сохраняется, однако доступными к продаже на рынке остаются единичные опции, – комментирует Микаэл Казарян, член совета директоров, руководитель департамента рынков капитала и инвестиций компании IBC Real Estate. – К тому же правительство все больше ужесточает требования к процессу выхода иностранных собственников из российских активов. В 2025 году мы ожидаем стабилизацию инвестиционной активности в России на уровне 550-600 млрд руб., а доля сделок с иностранными продавцами в общем объеме транзакций не превысит 8-9%».